№ 8411
гр. ........... 10.11.2021 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:МОНИКА ПЛ. ДОБРИНОВА
като разгледа докладваното от МОНИКА ПЛ. ДОБРИНОВА Гражданско
дело № 20211110133501 по описа за 2021 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от
„С.Т.” ООД, уточнена с молби от 28.06.2021 г. и от 07.07.2021 г., с която са предявени
допустими искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците –
останалите етажни собственици от административен адрес: гр. ........... бул. „..........“ № 51,
вход 4, чрез председателя на управителния съвет на етажната собственост – ЛП, са подали
отговор на исковата молба, с който са оспорили основателността на исковете. Поради това и
на основание чл. 140 и чл. 146 ГПК делото следва да бъде насрочено за разглеждане в
открито съдебно заседание, да бъде изготвен проект за доклад и съдът да се произнесе по
доказателствените искания на страните.
Като писмени доказателства следва да бъдат приети представените от ищеца до
настоящия момент документи, както и тези, приложени към отговора на исковата молба,
доколкото са относими и необходими за решаване на спора.
Искането на ищеца за задължаване на ответниците да представят документите по т. 1
и по т. 7 от доказателствените искания, направени с исковата молба, следва да бъде оставено
без уважение, тъй като не са надлежно индивидуализирани.
На ищеца следва да бъде указано да посочи обстоятелствата, за установяването на
които е поискал ответниците да бъдат задължени да представят копие от книгата на
етажните собственици, както и документите по т. 3, 4, 5 и 6 от доказателствените искания,
направени с исковата молба, след което съдът ще се произнесе по това искане.
Искането на ответниците за допускане на свидетелски показания на двама свидетели
при режим на довеждане следва да бъде уважено, тъй като са относими към премета на
делото и необходими за решаването му.
Мотивиран от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание на 17.12.2021 г. от 11:00 часа, за
която дата да се призоват страните.
НАПЪТВА страните към медиация, постигане на спогодба, която одобрена от съда
има значение на влязло в сила съдебно решение, или друг способ за доброволно уреждане на
спора.
ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТОДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
1
1. Предявeни са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
2. Ищецът „С.Т.” ООД твърди, че е собственик на магазин Б20, находящ се в
жилищно-административна сграда в гр. ........... бул. „..........“ № 51, вход 4. Сочи, че на
13.05.2021 г. се е състояло общо събрание на етажните собственици от сградата, като излага
съображения, че същото е незаконосъобразно свикано и проведено. Твърди, че на 28.04.2021
г. получил чрез наемател на магазин в сградата електронно писмо с приложена покана за
свикване на общо събрание на етажните собственици на 13.05.2021 г., но не получил
поканата лично като етажен собственик. Излага, че кворумът на присъстващите собственици
е отчетен погрешно. Поддържа, че в площообразуването на сградата идеалните части от
общите части са с два знака след десетичната запетая, а вписването на три знака след
запетаята означава, че управителният съвет е променил частта на отделните обекти. Излага,
че решението по т. 2.1 от протокола от общото събрание е незаконосъобразно, тъй като не
била приета политика и методика за изчисляване на разходите за поддръжка, ремонт и
инвестиционни разходи от предходно общо събрание. Освен това в самото решение по т. 2.1
не било посочено какъв е методът за изчисляване на разходите за поддръжка на общи части
и не било препратено към конкретно предходно решение. Ищцовото дружество излага, че
разходите за ремонт не са уточнени – дали става въпрос за полезни, за необходими или за
неотложни, а освен това не било посочено кой следва да ги плаща – собственик или
наемател, какво включват разходите за поддръжка на общи части, както и какво
представляват инвестиционните разходи. По решението по т. 2.2 твърди, че не е ясно за кои
разходи се отнася, а също кой следва да ги плаща – собственик или наемател. Поддържа, че
чрез предвидената с него промяна на идеални части от общите части се променя сборът на
общите части. Сочи също, че за вземането на решение за промяна на квотите на обектите е
необходимо мнозинство, различно от това, с което е гласувано решението. „С.Т.” ООД
поддържа, че решението по т. 2.3 от протокола от общото събрание на етажните
собственици от 13.05.2021 г. също е незаконосъобразно, тъй като не е посочено предходно
решение на общото събрание относно начина на изчисляване на разходите, посочени в т.
2.2. По решението по т. 3, с което е приет правилник за вътрешния ред, излага доводи за
незаконосъобразност, тъй като проектът му бил препратен от наемател на магазин на
10.05.2021 г., а не му бил изпратен от управителя на етажната собственост в срока,
предвиден в ЗУЕС. Освен това счита, че правилникът не отговоря на ЗУЕС в частта по чл.
2.8.1, чл. 2.8.2, чл. 2.8.3, чл. 3.1.36, чл. 4.7, раздел XIII, чл. 13.2, чл. 13.5, чл. 14.3.13, чл.
14.3.14, чл. 14.3.17, чл. 14.4.1 и чл. 14.4.9. По чл. 2.8.1 твърди, че в правомощията на общо
събрание на етажните собственици е определянето на финансовата рамка на бюджета на
разходите за управление и поддръжка на общите части, като те следва да бъдат ясно
формулирани от него, а не от управителния съвет. По чл. 2.8.2 сочи, че решението за
поставяне на реклами в общите части е в правомощията на общо събрание на етажните
собственици, а според ЗУЕС е необходим специален кворум за вземане на решение за
поставяне на технически съоръжения. По чл. 2.8.3 излага, че решението за безвъзмездно
предоставяне за ползване на общи части от сграда-етажна собственост също е
компетентността на общото събрание на етажните собственици. Същите са съображенията
му за чл. 3.1.16. По отношение на чл. 4.7 твърди, че право на всеки е да организира охрана
на обекта си и е незаконосъобразно да се изисква разрешение от управителния съвет.
Ищецът сочи, че разпоредбите на раздел XII визират жива охрана, 24 часа в денонощието,
без почивен ден, но са незаконосъобразни, тъй като кворумът на проведеното общо
събрание на етажните собственици на 13.05.2021 г. не е достатъчен за вземане на решение за
подобна дейност. Излага, че разпоредбата на чл. 13.2 е формулирана неясно, тъй като не е
уточнено какво представляват инвестиционните разноски. По чл. 13.5 твърди, че не
съответства на ЗЧОД и представлява превишаване на власт от страна на общото събрание на
етажните собственици да дава допълнителни правомощия на охранителни фирми по
отношение на проверка на всички лица, посещаващи търговския център. По чл. 14.3.13
„С.Т.” ООД твърди, че към поканата за свикване на общото събрание и към протокола от
проведеното общото събрание не са представени разходите за предшестващата година, а
цитираната площ не отговаря на площта, съгласно площообразуването на сградата. Счита,
2
че чл. 14.3.14 е незаконосъобразен, тъй като не отговаря на ЗУЕС, не е в правомощията на
управителния съвет да определя произволно суми за управление и поддръжка на общи
части, а това решение е от компетентността на общо събрание на етажните собственици.
Излага, че за вземане на решението, предвидено в чл. 14.3.17, е необходимо мнозинство,
различно от това, с което е гласувано на 13.05.2021 г. Същите са съображенията му по
отношение на решението, предвидено в чл. 14.4.1, като по него допълва, че разходът за
охрана е извън нормалните разходи за поддръжка на общите части, а също, че е
недопустимо управителният съвет да приема разходи за каквато и да е дейност за поддръжка
на общи части. По чл. 14.4.9 твърди, че за вземане на решение за предвидения с него разход
е необходимо мнозинство, различно от това, с което е прието решението на 13.05.2021 г., а
също, че разходите за наем на помещения за охрана и офис са извън нормалните разходи за
поддръжка на общите части. Освен това ищецът излага, че във всички описани в правилника
за вътрешния ред разходи, както и в решенията на общото събрание на етажните
собственици липсват финансови параметри, което води до превишаване на власт от страна
на управителния съвет и сключване на неизгодни за етажните собственици сделки. По
решението по т. 4 от протокола от общото събрание на етажните собственици от 13.05.2021
г. сочи, че не е конкретизирано съотношението на всеки от разходите до сумата 4 лева без
ДДС на квадратен метър идеални части от общите части и защо исканата сума е без ДДС.
Освен това излага, че резултатът е ползване на намалена част на идеални части от обектите
по решение 2.2, противно на ЗУЕС, но при вземане на решения съответните собственици да
могат да участват с ненамалена част. Поддържа, че не е ясно какви действия са предприети
по извършен некачествен ремонт на стъкления покрив на сградата, за който е платена сумата
10 647,46 лева, както и че липсва обосновка за осъществяването на гласувания ремонт.
Освен това не било посочено дали е належащ или полезен. По решението по т. 5 от
протокола „С.Т.” ООД твърди, че е незаконосъобразно, тъй като пресъздава голяма част от
решение по т. 2а и т. 2б на общото събрание на етажните собственици от 18.06.2020 г.,
отменено с влязло в сила съдебно решение. Излага съображения, че след като има влязло в
сила съдебно решение, то следва да се изпълнява от управителния съвет. Освен това не било
ясно въз основа на какви доказателства са твърденията за незаплатени суми, не били
посочени сумите по Приложение № 2 за какво се отнасят и въз основа на кое решение на
общото събрание на етажните собственици са дължими. Ищцовото дружество излага, че в
получения от него протокол от общото събрание от 13.05.2021 г. не са посочени номерата
на магазините, чиито собственици са присъствали, и не е отразено как е изчислен кворумът
от 54.836 % на присъствалите на събранието. Твърди, че изпратеният му протокол не е
подписан и към него не са приложени приложения № 2 и 3, както и списък на
присъствалите собственици. С оглед на тези съображения „Стеф92 Технолоджи” ООД моли
да бъде постановено решение, с което да бъдат отменени решенията на общото събрание на
етажните собственици от 13.05.2021 г. по т. 2.1, т. 2.2, т. 2.3, 3, 4 и 5.
3. Ответниците – останалите етажни собственици от административен адрес: гр.
........... бул. „..........“ № 51, вход 4, чрез председателя на управителния съвет на етажната
собственост – ЛП оспорват предявените искове. Твърдят, че процесното общо събрание е
свикано и проведено законосъобразно. Сочат, че на 28.04.2021 г. на входните вати на
партерния етаж в сградата била поставена покана за свикване на събранието, за което бил
съставен протокол, а същото било проведено на 15-тия ден след това. Излагат, че не е
необходимо ищецът да бъде уведомяван писмено за събранието, тъй като същият не е
изпратил писмено уведомление до управителя на етажната собственост по чл. 13, ал. 2
ЗУЕС, а се счита редовно уведомен чрез поставянето на поканата съгласно чл. 13, ал. 4
ЗУЕС. Ответниците изразяват становище, че няма пречка да бъде взето отново решение по
определени въпроси, които са гласувани с предходно решение, отменено с влязло в сила
съдебно решение, след като съдът не е констатирал противоречие с императивни правни
норми, а решението е отменено поради нередовна процедура по приемането му. Твърдят, че
кворумът на процесното общо събрание на етажните собственици е отчетен на база данните
за притежавани от тях идеални части от общите части от сградата, съдържащи се в книгата
на собствениците, съставена на базата на документите за собственост. В отговора на
3
исковата молба се сочи, че поради липса на кворум в насрочения час – 17:00 ч., събранието
било отложено с един час и проведено с участието на собственици, притежаващи 54,83 %
ид.ч. от общите части. Твърди се, че методиката за изчисляване по решението т. 2.1 от
протокола била приета с т. 3 от решение на общото събрание на етажните собственици от
16.10.2017 г. и била спазвана. Ответниците поддържат, че с т. 2.1 не се приема нов разход,
поради което възраженията на ищеца за това са неоснователни. Излагат, че общото събрание
на етажните собственици е потвърдило водената счетоводно-финансова политика, а не е
приело нов разход, поради което не било задължително да бъде посочвано какъв е той по
вид и кой следва да го плаща. Сочат, че с решението от 13.05.2021 г. е потвърдена
политиката, приета с решението от 16.10.2017 г. относно методиката за изчисляване на
месечните разходи и начина на разпределянето им. Според това решение месечните разходи
следвало да бъдат разпределяни между собствениците/ползвателите по следната методика:
общата сума от разходите за предходния месец да се разпределя между собствениците
съгласно идеалните части от общите части в съотношение 100 % за заети обекти и 50 % за
незаети. Ответниците твърдят, че с решението по т. 2.2 се уеднаквяват сумите, които всеки
собственик на обект следва да заплаща за 1 кв.м. идеални части. Оспорват твърдението на
ищеца, че разпоредби от правилника за вътрешния ред противоречат на ЗУЕС. Считат за
неоснователно становището му, че с текстовете на чл. 2.8.1, чл. 2.8.2, чл. 2.8.3, чл. 3, чл. 1.3.6
от правилника управителният съвет изземва част от правомощията на общото събрание.
Сочат, че с чл. 4.7 не е забранено организирането на индивидуална охрана на обектите, а са
въведени правила за уреждане на отношенията в етажната собственост. Излагат
съображения, че приемането на чл. 14.4.1 и чл. 14.4.9 от правилника е направено с
необходимия кворум, предвиден в чл. 17, ал. 7 ЗУЕС – повече от 50 % ид.ч. от общите части.
Твърдят, че чл. 13.3.13, чл. 14.3.14 и чл. 14.3.17 от правилника не противоречат на закона и
са приети с необходимото мнозинство. Ответниците заявяват, че към поканата за свикване
на общото събрание са представени паричен поток за приходите от реклама и разходите за
периода от 01.01.2020 г. до 31.12.2020 г., поради което изразяват становище, че е
неоснователно твърдението на ищеца, че липсват финансови параметри, както и за
превишаване на власт от управителния съвет. Освен това считат, че ако отделни разпоредби
от правилника противоречат на закона, то това не води до незаконосъобразност на целия
правилник. В отговора на исковата молба се сочи, че по т. 4 е взето решение за неотложни
строително-ремонтни дейности, както и че е налице необходимото мнозинство за това.
Твърди се, че сумата 4 лева за всеки квадратен метър е с включен ДДС, видно от поканата за
свикване на общото събрание. По т. 5 е изложено, че изводът за неплатени суми е базиран
на издадени фактури, които са описани в списък-приложение № 2. Ответниците възразяват
срещу твърдението, че не са съставени и представени списък на присъствалите лица,
приложение № 2 и приложение № 3, както и че е изпратен неподписан протокол. Сочат, че
нямат задължение да изпращат на ищеца копие от протокола по електронна поща. Считат за
неоснователно твърдението на ищцовото дружество, че в Приложение № 2 са включени
лица, които не са собственици. Твърдят, че не е извършена промяна на идеалните части от
общите на сградата, въпреки ползваните три знака след десетичната запетая.
4. Доказателствената тежест се разпределя, както следва:
В тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване следните
обстоятелства: качеството си на собственик на имот в сградата-етажната собственост,
находяща се в гр. ........... бул. „..........“ № 51, вход 4; че на 13.05.2021 г. общото събрание на
етажните собственици е взело решенията, чиято отмяна се иска.
В тежест на ответниците е да докажат главно и пълно законосъобразното свикване и
провеждане на общото събрание на етажните собственици на 13.05.2021 г., включително, че
са спазени изискванията за кворум и мнозинство при гласуване на решенията, че
притежаваните от отделните собственици идеални части от общите части на сградата са
отчетени правилно, както и че протоколът от общото събрание е надлежно подписан и
оповестен.
ПРИЕМА представените от ищеца до настоящия момент писмени доказателства,
4
както и тези, приложени към отговора на исковата молба.
ДОПУСКА на ответниците свидетелски показания на двама свидетели при режим на
довеждане за установяване на посочените в отговора на исковата молба обстоятелства.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за задължаване на ответниците да
представят документите по т. 1 и по т. 7 от доказателствените искания, направени с исковата
молба.
УКАЗВА на ищеца най-късно в първото по делото открито съдебно заседание да
посочи обстоятелствата, за установяването на които е поискал ответниците да бъдат
задължени да представят копие от книгата на етажните собственици, както и документите
по т. 3, 4, 5 и 6 от доказателствените искания, направени с исковата молба.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ищеца за задължаване на ответниците да
представят копие от книгата на етажните собственици, както и документите по т. 3, 4, 5 и 6
от доказателствените искания, направени с исковата молба, за първото по делото открито
съдебно заседание.
УКАЗВА на страните най-късно в първото по делото заседание да вземат становище
във връзка с дадените указания и проектодоклада по делото, като предприемат съответните
процесуални действия в тази връзка, и ги ПРЕДУПРЕЖДАВА, че ако в този срок не
представят писмени доказателства или не поискат да се допуснат други доказателства за
установяване на обстоятелствата, относно които съдът в писмения доклад е констатирал, че
не сочат доказателства, те губят възможността да направят това по-късно, освен ако
пропускът се дължи на особени непредвидени обстоятелства.
УКАЗВА на ищеца, че ако не се яви в първото заседание по делото, не е взел
становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово
отсъствие, ответникът може да поиска прекратяване на делото и присъждане на разноски
или постановяване на неприсъствено решение срещу ищеца на основание чл. 238, ал. 2 ГПК.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните, а на ищеца - и препис от
отговора на исковата молба, като връчването на книжата да бъде да бъде отбелязано в
призовката.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5