РЕШЕНИЕ
гр. Кюстендил, 20.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
КЮСТЕНДИЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, в закрито
заседание от двадесети
май две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА САВОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
КАЛИН
ВАСИЛЕВ-мл. съдия
Като разгледа докладваното от младши съдия
Василев в. гр. д. №179/2021г. по описа на Окръжен съд - Кюстендил и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е на основание чл. 435, ал. 3 от
ГПК.
Образувано е по жалба с вх. №2523/14.04.2021 г. от „***“
ЕООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр. ***, представлявано от управителя А.
Б., против постановление от 31.03.2021 г. за възлагане по изп. д. №20197420400399 по описа на ЧСИ Валентина
Александрова.
С атакувания акт е възложено на Е. И.Х., ЕГН:**********, с адрес: ***, поземлен имот с
идентификатор 41112.503.813 по кадастрална карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед РД-18-96/28.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение със заповед КД-14-10-459/15.12.2009г. на Началника на СГКК -
Кюстендил, адрес на имота: гр. Кюстендил, ул. „Кракра“ №4, площ по документ:
1762 кв. м., а по договор за
покупко-продажба – 1600 кв.м., трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за обект комплекс култура и изкуство, предходен идентификатор: няма,
номер по предходен план 6147, квартал: 294, парцел: XI,
при съседи:41112.503.812, 41112.503.817, 41112.503.816, 41112.503.814,
41112.503.818, 41112.503.3016, 41112.503.808, ведно с построените в същия
поземлени имот: сграда с идентификатор 41112.503.813.1, със застроена площ 839
кв.м., брой надземни етажи: 3, брой подземни етажи:няма данни, предназначение:
сграда за култура и изкуство; сграда с идентификатор 41112.503.813.2, със
застроена площ 262 кв. м., брой надземни етажи: 1, брой подземни етажи: няма
данни, предназначение: сграда за култура и изкуство, за сумата 570 100 лв.
Жалбоподателят сочи,
че постановлението е неправилно и незаконосъобразно. Публичната продан не била
извършена надлежно и имуществото не било възложено по най-високата предложена
цена. Имотът бил оценен под средните
пазарни цени и поради това наддаването започнало от необосновано ниска цена.
Съдебният изпълнител не взел предвид при определянето на цената на имота всички
относими обстоятелства – състояние на имота, неговото
местонахождение, пазарна конюнктура. Следвало предпоставките да се отчитат
така, че да се постигне максимално висока цена, от която да се удовлетвори
кредитора и да се погасят в максимална степен задълженията на длъжника. Инж.
Василка Пашева определила пазарна стойност на парцела в размер на 40 482 лв. и
тя била силно занижена и нанасяла щета на собственика на имота с около
426 448 лв. неправилно били приложени при изготвянето на оценката на
описания имот метода на пазарните аналози и вещен метод. Липсвало анализ и
обосновка на избор от оценителя за тежест на отделните методи при извеждането
на становище за стойност на имота. Оценката била неразбираема за
непрофесионалисти. Стойността на обекта била занижена с около 946 388 лв.
не следвало съдебният изпълнител да възлага изготвянето на оценката на в. л.
Пашева, която била с дата 10.02.2021 г., чиято стойност е 570 000 лв., в това число земя 40 482
лв. , на което вещо лице било възлагано изготвянето на предишна оценка, с която
пък била определена стойност в размер на 705 000 лв. в това число
64 445 лв. земя. Тези стойности били няколко пъти по-ниски от обявената
начална тръжна цена от 2 136 002 лв.. след първата оценка на в.л.
Пашева от 22.05.2020 г. след възражение от страна на длъжника била изготвена
нова оценка от инж. Станоя Дончевски.
На тази база се иска отмяна на атакуваното постановление за
възлагане на имота.
Направени са доказателствени
искания:
1.
Допускане за изслушване на двама свидетели;
2.
Назначаване на съдебно-оценителна експертиза на процесните
имоти, при която след оглед на имотите, запознаване с доказателствата по делото
и изслушване на поисканите свидетели да
даде заключение за пазарната стойност на имотите;
3.
Да се задължи съдебният изпълнител да представи в цялост изпълнителното дело.
До Община
Кюстендил е изпратено уведомление съгласно чл. 436, ал.
3 от ГПК за възможността да подадат възражения в тридневен срок. Намира се
жалбата за неоснователна, липсвали в нея конкретни отклонения, които да засягат
надлежността на наддаването или, че имотът не е
продаден по най-високата цена. Правилно била определена началната цена.
Следвало да се отчете, че проданта не е първа по ред. Спазена била процедурата
по чл.485, ал.6 от ГПК. Постъпило едно наддавателно
предложение. Доводите в жалбата за заключението на вещото лице по оценката били
неотносими към фазата, на която се намирал
изпълнителното производство, тъй като не попадали в хипотезите на чл. 435, ал.
3 от ГПК – лимитативните основания за обжалване на постановлението за
възлагане.
Приложени са мотиви от съдебния
изпълнител. Излага се, че вещото лице Пашева е изготвила пазарна оценка с
определена стойност на имота 705 000 лв. Длъжникът бил оспорил оценката с
възражение и посоченото от него вещо лице – инж. Дончевски определил пазарна
стойност в размер на 1741 457 лв. Съгласно разпоредбата на чл.485, ал. 3 от ГПК
била определена средноаритметична стойност
от двете оценки – 1 223 229 лв., но началната цена при първата
публична продан не можела да бъде по-ниска от данъчната оценка съгласно чл. 485,
ал. 5 от ГПК и в случая тя била 2136 002 лв. По делото били насрочени три
публични продани на описания имот. Втората била с
начална цена 90% от размера на първата или 1 922 402 лв., като и двете са
обявени за нестанали. В срок взискателят поискал
определяне на нова начална цена и
насрочване на нова продан. В. л. Пашева изготвила нова актуализирана оценка с
определена стойност 570 000 лв., която била и начална цена по третата
продан, насрочена за периода 24.02.2021 г. до 24.03.2021 г. По тази продан
постъпило едно наддавателно предложение за сумата
570 100 лв. Предложената цена от купувача Е.Х. била внесена в законовия
срок, след което било изготвено постановлението за възлагане. На база
изложеното се счита депозираната жалба за неоснователна.
След като извърши служебна проверка по валидността и по допустимостта в обжалваната
част на акта и се запозна с доказателствата по делото и становищата на страните, съдът
намира следното:
Въз
основа на възлагателно писмо от Община Кюстендил и
Акт за установяване на задължение по декларация №3715/05.02.2019 г. е
образувано изпълнително дело №20197420400399 по описана ЧСИ В. Александрова.
Задълженията по акта са в размер на 34 564, 47 лв., от които 27 927, 98
лв. главница и лихви за просрочия в размер на 6 636, 49 лв. С молба на
л.12 от изп. д. е поискано от Община Кюстендил
съдебният изпълнител да наложи възбрана и да насрочи дата за опис и оценка на процесния имот. До длъжника е изпратена покана за
доброволно изпълнение /л.19/, получена на 17.02.2020г. и със същата му се
съобщава, че е наложена възбрана върху процесния
имот, както и за опис на 27.02.2020г. Видно от удостоверение за данъчна оценка
/л.23-л.24/, то за процесния имот тя е в размер на
2136 002 лв. на 27.02.2020г. е извършен опис на имотите /л.27-28. Вещото
лице Василка Пашева е изготвила експертна оценка / л.30-35/, с която е
определила пазарна стойност на гореописания имот в размер на 705 000 лв.,
в това число 64 445 лв. за парцела. „***“ ЕООД е уведомено за определената
стойност на имота и срещу оценката е подадено възражение /л.39/, като е посочен
оценител Станоя Дончевски. Същият е изготвил
експертна оценка / л.42-47/, с която е определил пазарна стойност на имота в
размер на 1 741 457 лв. С протокол /
л.51/ е насрочена публична продан на процесния имот,
която да се проведе в периода 27.07.2020 г. до 27.08.2020 г., а началната цена
е определена съгласно разпоредбата на чл. 485, ал. 5 от ГПК в размер на 2136
002 лв., т. е. не по-малка от данъчната оценка. За това е изготвено нарочно
обявление и протокол за реда за огласяване на проданта. С Протокол е
констатирано редовността на разгласяването на проданта. С протокол /л.56/ проданта е обявена за нестанала,
поради липса на наддавателни предложения. В
едноседмичен срок от уведомлението до Община Кюстендил същата е поискала
насрочването на нова публична продан / л.58/. Обявена е нова публична продан за
времето от 09.11.2020г. до 09.12.2020г. с начална цена 1 922 402 лв. На
10.12.2020г. с протокол по изпълнителното дело / л.63/ е обявена втората продан за нестанала.. В
едноседмичен срок от уведомяването за това взискателят
е поискал насрочването на нова публична продан. Вещото лице В. Пашова е
изготвила нова експертна оценка / л.66 – 74/ на процесния
имот, съгласно която е посочила пазарна стойност в размер на 570 000 лв.,
в това число 40 482 лв. за парцела. Обявена е нова публична продан с начална цена 570 000 лв. за периода
24.02.2021г. до 24.03.2021г. Констатирано е в нарочен протокол редовността на
разгласяването на проданта. С протокол
от 25.03.2021г. по изп. дело е констатирано, че по
последната продан на процесния имот е постъпило едно наддавателно предложение от Е. Х., което е на стойност 570 100 лв. Видно от платежно нареждане
на л.85 наддавачът е доплатил в законовия двуседмичен
срок остатъка от стойността на имота по сметка на съдебния изпълнител. С
постановление от 31.03.2021г. на съдебния изпълнител е възложен процесния имот в собственост на Е. Х. Същият в срок е довнесъл по сметка на съдебния
изпълнител разликата между задатъка и посочената стойност в наддавателното
предложение.
От правна страна съдът намери следното:
По допустимостта на жалбата:
Жалбата изхожда от лице, имащо
право да атакува оспорвания акт – длъжник по изпълнително дело, срещу
постановление за възлагане, който е сред лимитативно изброените актове
подлежащи на обжалване и процесуалната възможност за това е посочена в чл. 435,
ал. 3 от ГПК. Жалбата е депозирана в законоустановения
двуседмичен срок, съгласно чл. 436, ал. 1, изр. първо от ГПК и е внесена
дължимата държавна такса в срок. Поради това жалбата се явява допустима.
По доказателствените
искания:
Съгласно нормата на чл. 437, ал.
1 от ГПК жалбата срещу акт в изпълнителното производство се разглежда в
закрито заседания, освен ако се налага изслушването на вещи лица или свидетели.
Преценката дали заседанията да са открити или закрити е оставена диспозитивно на съда.
Поисканото изслушване на двама неиндивидуализирани свидетели е
неоснователно, тъй като съгласно нормата на чл. 156, ал. 2 от ГПК в искането за
допускане разпит на свидетели страната/ в случая длъжникът в изп. дело/ следва да се посочи за кои факти ще бъдат
разпитвани. Това конкретизиране не е сторено, като общото посочване в жалбата „за установяване
на твърденията ни“ не отговаря на условието на закона.
По искането за допускане на съдебно-оценителна експертиза
следва да се посочи, че също е недопустимо, тъй като определянето на началната
цена, от която да започне наддаването по публична продан е изключително в
правомощията на съдебния изпълнител. Съгласно нормата на чл. 485 от ГПК
съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне стойността на имота.
Такава възможност не е предоставена корективно на
съда. Т.е. недопустимо е по пътя на назначаване на вещо лице в обжалване пред
съда неговата оценка да бъде ползвана като база за начална цена при публична
продан. Единствено изслушването на вещо лице, каквото действие допуска нормата
на чл. 437, ал. 1 от ГПК е безпредметно с оглед факта, че вещото лице инж. В.
Пашова е предоставила подробен анализ на експертната си оценка, находящ се на стр. 67-74 от изпълнителното дело, отделно от
това съдът няма право да нанася корекции върху посочената от вещото лице
стойност на имота, включително и при негово евентуално изслушване.
Относно искането да бъде задължен съдебния изпълнител да представи в цялост изпълнителното дело – то е неоснователно, тъй като копие от
изпълнителното дело е приложено и изпратено на Окръжен съд – Кюстендил.
Съгласно чл. 435, ал. 3 от ГПК основанията за
обжалване могат да бъдат в две насоки –
че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или че имуществото
не е възложено по най-високата цена. Основанията за обжалване по мотив, че
наддаването не е надлежно или имотът не е възложен по най-високата предложена
цена, могат да се свеждат до нарушение на разпоредбите на чл. 489 и чл.490 от ГПК. този извод следва от граматическото и логическото тълкуване на разпоредбата
на чл. 435, ал. 3 от ГПК. Предмет на обжалване е само постановление за
възлагане, Като предпоставка за обжалване законодателят посочва не „ненадлежно
извършване на публична продан“, а само „ненадлежно извършване на наддаване“. Изключено
е разширително тълкуване. В т. 8 от ТР № 2/2013 г. по
ТД № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС е пояснено в какъв обем следва да е съдебната
проверка за надлежността на наддаването при
публичната продан - действията
на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за
това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на
съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на
наддаването с явни наддавателни предложения с
фиксирана стъпка.
По довода, че имуществото не е възложено по
най-високата цена:
Оплакването е неоснователно, тъй като по
публичната продан, проведена по изпълнително дело №20197420400399 за времето от
24.02.2021 г. до 24.03.2021 г. е постъпило само едно наддавателно
предложение – на стойност 570 100 лв. от Е.Х.. Т.е. не съществува друго
предложение, валидно въведено с по-голяма стойност.
По довода, че наддаването при публична продан не е
извършена надлежно:
Редът за проверка на надлежността
на наддавателните предложение се установява при
съпоставка с изискванията, визирани в нормите на чл.489 и чл.490 от ГПК.
конкретно в настощяия казус се установява, че
единственият наддавач – Е.Х.в срока на провеждане на
последната публична продан е внесен дължимия по сметка на съдебния изпълнител задатък в размер на 10 % от началната цена или 57 010лв. това се установява от преводното нареждане,
копие от което е на л. 85 от изп. дело. Самото наддавателно предложение е обективирано
на л. 81 и съдържа посочване на сумата цифром и
словом, към което е приложено вносна бележка за внесения задатък,
като датата на предложението и на вносната бележка съвпадат- 23.03.2021 г. От
бележката на гърба на л. 83 от изп. дело се
установява че наддавателното предложение е било постановено
в запечатан плик, съобразно изискването на чл. 489, ал. 2, изр. първо от ГПК. Предложението
е подадено в канцеларията на районния съд – пликът съдържа печат на Районен съд
– Кюстендил. в обявлението за проданта е отразено, че наддавателните
предложение са поставят в запечатан плик в канцеларията на РС- Кюстендил. Проданта
е протекла в рамките на обявения период 24.02.2021 г. до 24.03.2021 г., а в
първия работен ден след приключването й – на 25.03.2021 г. е отразено
отварянето на наддавателните предложения. Не са
установени недействителни наддавателни
предложения. Лицето, комуто е възложен в
собственост имотът предмет на проданта – Е. Х., не е сред лимитативно
посочените лица, които не могат да наддават, съобразно нормата на чл. 490 от ГПК.
По оплакването, че е занижена стойността на имота,
предмет на проданта:
Този довод не представлява самостоятелно
основание сред лимитативно посочените актове, подлежащи на съдебен контрол, но
за пълнота ще се посочи, че не се установява процесуално нарушение в действията
на съдебния изпълнител, доколкото първите две продани
са с начална цена не оценките, дадени от двете вещи лица – Пашева и Дончевски,
а данъчната оценка на имота. При първата продан страните в изпълнителното
производство са били уведомени за експертната оценка и длъжникът се е
възползвал от правото си да поиска още една оценка от посочено от него вещо
лице. Доколкото са липсвали наддавателни предложения
при първата продан тя е обявена за нестанала, а при втората продан началната
цена е била с начална цена 90% от стойността при първата продан. Тя също е
нестанала поради липса на наддавателни предложения.
Правилно, съдебният изпълнител, след като е бил сезиран с нарочна молба от взискателя в едноседмичен срок е насрочил нова публична
продан, като съгласно чл. 485, ал. 1 от ГПК е назначил вещо лице за определяне
стойността на имота. Както нормата на чл. 485, ал. 6 от ГПК сочи, при тази нова
продан оценката не се изпраща за запознаване от страните с указание, че могат
да поискат още една оценка от посочено от тях лице, както и липсва задължението
за съдебния изпълнител да определя начална цена в размер на 80 % от посочената
от вещото лице цена / макар в протокола от л.76 текстово да се съдържа
изявление на СИ, че началната цена е в размер на 80% от оценката на вещото
лице, то на практика не е спазено, видно от съвпадението по размер на оценката
на вещото лице и обявената начална цена/. На оплакването на жалбоподателя, че
не е следвало отново за вещо лице да бъде назначавано В. Пашева, то законът не
поставя условие пред СИ, че при нова продан оценителят не може да бъде същият,
както при първата продан. Законодателят не е предоставил на страните по
изпълнителното дело възможността да посочват кой да е оценителят, нито на тази
фаза могат да искат повторна оценка, както при първата хронологически продан.
Изискването, което следва да се спази, е вещото лице да е вписано в регистъра
на независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи
лица по реда на Закона за съдебната власт. Т.е. изискването, което законът
поставя е спазено. Правноирелевантни са съображенията
на жалбоподателя за метода на определяне стойността на имота /вещен и метод на
пазарните аналози/, тъй като същите, след като представляват специални знания, са
именно от компетентността на вещите лица и съдът не дължи анализи и
интерпретация на използваните методи за достигане на стойността на имота.
Ето защо, съдът ще остави без уважение като
неоснователна жалба
с вх. №2523/14.04.2021 г. от „***“ ЕООД, с ЕИК:*********, със седалище и адрес
на управление: гр. ***, представлявано от управителя А. Б., против
постановление за възлагане от 31.03.2021 г. по изп.
д. №20197420400399 по описа на ЧСИ Валентина Александрова.
По обжалваемостта:
На основание чл. 437, ал. 4, изр. второ
от ГПК настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба с вх. №2523/14.04.2021 г. от „***“ ЕООД, с ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр. ***,
представлявано от управителя А.Б., против постановление за възлагане от 31.03.2021 г. по изп. д. №20197420400399 по описа на ЧСИ Валентина
Александрова.
Препис от
решението да се изпрати на ЧСИ
Валентина Александрова,
с рег. №742, с район на действие Окръжен съд - Кюстендил за прилагане по
изпълнителното дело.
Решението е окончателно и не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.