№ 14263
гр. София, 19.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Мария Ст. Танева
при участието на секретаря РУМЯНА Д. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20231110160938 по описа за 2023 година
Образувано е по искова молба от „Ч,211, чрез адв. В. Б., срещу Б. Х. Б.,
ЕГН **********.
В исковата молба се твърди, че на 29.06.2022г. между молителя „Ч,ООД
като наемател и Б. Х. Б. като наемодател бил сключен договор за наем с
предмет- недвижим имот: „партерен етаж от двуетажна къща с общо ползване
на двор, находящ се на адрес: село Ло,48" при наемна цена от 900,00
/деветстотин/ лева месечно, в сила от 01.10.2022г. В изпълнение на чл.19 от
договора за наем, при подписването му от страните на 29.06.2022г., наемателят
бил заплатил в брой на наемодателя сумата от 1350,00/ хиляда триста и
петдесет/ лева, като депозит. Сочи, че на 18.07.2023г. дружеството-наемател
чрез своя управител Стефан Черешарски отправило едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем, съгласно уговореното в
чл.24, б. „б" от договора. Излага, че съгласно чл. 22 от договора за наем
наемодателят бил длъжен да върне получения от наемателя депозит по чл. 19
от договора, в пълен размер в деня на предаването на имота. Твърди, че в деня
на предаването на имота 18.08.2023 г. наемодателят не е върнал така
предоставения депозит.
За обезпечаване на вземането му била издадена обезпечителна заповед
от 17.10.2023г. по ч.гр.д 55636/2023г. на 178св., Софийски районен съд.
Образувано било ИД 544/2023г, на ЧСИ ,9 на КЧСИ.
Моли съда да осъди Б. Х. Б., ЕГН **********, с адрес: гр.София, ж.к. ,.2,
ап.4 да заплати на „Ч,ОО,1, със седалище и адрес на управление: гр. София,
п.к. 1616, р-н Витоша, кв. БОЯНА, ул,А, представлявано от управителя
Стефан ,ки, ЕГН ********** сумата от 1350.00 /хиляда триста и петдесет/
лева, представляваща невърнатия депозит по договор за наем от 29.06.202Зг.
сключен между страните, ведно със законната лихва от датата на подаване на
1
исковата молба – 07.11.2023г. до окончателното плащане на главницата.
В отговора на искова молба ответникът оспорва иска. Излага, че
договора е прекратен преди изтичане на крайния му срок – 01.10.2023 г., по
вина на наемателя и поради това на основание чл. 20, б. „Д“ и чл. 21 от
договора за наем наемодателя има право да задържи депозита в размер на
1350 лв.
В съдебно заседание ищеца е направил възражение за нищожност на
клаузата на чл. 20, б.“д“ от договора.
Съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 79 ЗЗД, вр. чл.
228 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сума представляваща невърнат
депозит по договор за наем.
За уважаване на иска е необходимо да се установи, че е сключен
договор за наем; че наемателя е дал сума представляваща депозит; че
наемодателят е имал задължение да върне депозита при прекратяване на
договора; че договора е прекратен; че наемодателят не е изпълнил своето
задължение да върне депозита. Доказателствената тежест за установяване на
горните обстоятелства е върху ищеца. В тежест на ответника е да установи
възраженията си, а именно че е налице валидно правно основание той да
задържи депозита и да не го върне на наемателя.
Съдът счита, че са налице предпоставки наемодателят да върне на
наемателя дадения от последния при подписването на договора депозит, тъй
като:
На 29.06.2022 г. между молителя „Ч,ООД като наемател и Б. Х. Б. като
наемодател е сключен договор за наем с предмет- недвижим имот: „партерен
етаж от двуетажна къща с общо ползване на двор, находящ се на адрес: село
Ло,48" при наемна цена от 900,00 /деветстотин/ лева месечно, в сила от
01.10.2022г.
Съгласно чл. 19 от договора при подписването му наемателя предава на
наемодателя 1350 лв., представляващи депозит, за обезпечение в случай на
извършване на нарушение на договорните задължения от страна на наемателя.
В изпълнение на чл.19 от договора за наем, при подписването му от страните
на 29.06.2022г., наемателят е заплатил в брой на наемодателя сумата от
1350,00/ хиляда триста и петдесет/ лева, като депозит.
На 18.07.2023г. дружеството-наемател чрез своя управител Стефан
Черешарски отправило едномесечно предизвестие за прекратяване на
договора за наем, съгласно уговореното в чл.24, б. „б" от договора.
В деня на предаването на имота 18.08.2023 г. наемодателят не е върнал
така предоставения депозит. Договора е прекратен считано от 19.08.2023 г.
Съгласно чл. 22 от договора за наем наемодателят е длъжен да върне
получения от наемателя депозит по чл. 19 от договора, в пълен размер в деня
на предаването на имота.
Следователно за наемодателя се е породило задължение да върне
депозита, на основание чл. 22 от договора за наем, което е изискуемо от
2
18.08.2023 г. и същия е в забава от 19.08.2023 г. По делото не се твърди
наемодателя да е върнал депозита.
По възражението на ответника, че наемодателят е имал правно
основание да задържи платения от наемателя депозит, съдът намира
следното:
Наемодателят сочи като основание за вземането си чл. 20, б. „д“ и чл. 21
от договора за наем. Според чл. 20, б. „д“ наемодателят има право да се
удоволетвори от депозита при положение, че наемателят наруши
задължението си по договора, а именно когато напусне имота преди изтичане
на срока на договора. Останалите хипотези на чл. 20 съдържат нарушения на
наемателя, като отказ да върне имота в срок, не го предаде в съответно
състояние; наличие на неусредени сметки; не плати в срок 1 или повече
месечни наема; прекрати договора без минумум 1 месец предизвестие. А
според чл. 21 при извършване на някое от гореизброените нарушения от
страна на наемателя, наемодателя има право да задържи депозита или част от
него, която покрива претърпените загуби.
Според съда клаузата на чл. 20, б. „д“ от договора е нищожна.
Съгласно разрешението дадено с тълкувателно решение № 1/15.06.2010
г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК е прието, че условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните
функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения, като съдържанието на договора не може да противоречи на
повелителни норми на закона, и на добрите нрави, които са морални норми, на
които законът е придал правно значение /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/.
Добрите нрави съществуват като общи принципи или произтичат от тях
и за спазването им при иск за присъждане на неустойка, съдът следи
служебно. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на
добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, като могат да бъдат използвани някои от следните
примерно изброени критерии: естеството и размера на задължението, чието
изпълнение неустойката обезпечава; обезпечено ли е изпълнението с други
правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.; вида на уговорената
неустойка /компенсаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или незначително; съотношението между размера
на неустойката и очакваните вреди от неизпълнението, като могат да се
използват и други критерии съобразно конкретните факти и обстоятелства за
всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако
единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Предвид дадените разяснения, независимо от това дали е налице
оспорване от страна на ответника на валидността на клаузата за неустойка или
не, съдът служебно трябва да извърши преценка дали същата не противоречи
на добрите нрави.
На първо място, клаузата на чл. 20, б. „д“ от договора противоречи на
добрите нрави.
3
Клаузата е неясна и подлежи на тълкуване по см. на чл. 20 ЗЗД. От
съдържанието на сключения договор несъмнено следва извод, че страните са
предвидили възможност за предсрочно прекратяване на договора с
предизвестие (чл. 24 от договора), и последното не може да се приеме за
нарушение на задълженията на договора по см. на чл. 20 и чл. 21 от същия.
Обстоятелството, че договорът е сключен като срочен, не изключва във
всички случаи правото за прекратяването му преди изтичане на срока, след
като страните изрично са предвидили тази възможност в договора, като в
случая тя е на разположение както на наемодателя, така и на наемателя – така
Решение № 1383 от 11.03.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 10685/2023 г. В този
смисъл е и трайната съдебна практика (напр. Определение № 1024 от
21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на ВКС), според която срочният договор за
наем, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с
предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния
наемен договор. По делото не се установява ищеца да е злоупотребил с
правото си на предсрочно прекратяване на съглашението.
В този ред на мисли, с оглед изричната възможност за прекратяване на
договора преди изтичане на първоначалния му срок – 01.10.2022 г., с
отправяне на предизвестието на 18.07.2023 г. договора има нов срок –
18.08.2023 г. По делото не са налице твърдения наемателя да е прекратил
договора преди изтичане на срока на предизвестието.
Твърдението на ответника, че при прекратяване на правоотношението с
предизвестие се дължи обезщетение за вреди, е неоснователно предвид
уговореното право на наемателя да прекрати същия по този начин. Неустойка
би била действителна в случай, че предсточното прекратяване на договора бе
недопустимо.
На второ място, съдът счита, че клаузата на чл. 20, б. „д“ във вр. с чл. 21
от договора за наем излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции.
В случая размерът на дължимата неустойка е определен съгласно чл. 21
от процесния договор, а именно депозита, който според чл. 19 е в размер на
1350 лв. По делото липсват ангажирани доказателства, въз основа на които да
се обоснове извод, че наемодателят е претърпял вреди. Това създава условия
за недопустимо неоснователно обогатяване на кредитора в противоречие с
принципа за справедливост.
В обобщение, възражението на ответника, че наемодателят е имал
правно основание да задържи платения от наемателя депозит, е
неоснователно. Предявения иск е доказан по основание и размер, и следва да
бъде уважен.
По отношение на разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответното
дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца сторените по делото
разноски в настоящото исково производство.
Съгласно т. 5 от Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС
4
направените от страните в обезпечителното производство разноски се
присъждат с окончателното съдебно решение по съществото на спора, с оглед
крайният му изход, респективно с настоящото решение в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени и разноските, сторени в обезпечителното
производство.
По изложената аргументация следва извода, че ответното дружество
следва да заплати на ищеца разноски в общ размер на 894.00 лв., от които
40.00лв. – държавна такса в обезпечителното производство, 400.00лв. –
адвокатско възнаграждение в обезпечителното производство, 54,00 лв.–
държавна такса в настоящото исково производство и 400 лв. – адвокатско
възнаграждение в настоящото исково производство.
Без уважение следва да бъде оставено искането на ищеца за присъждане
на разноски по изпълнително дело. Съгласно процесуалноправната разпоредба
на чл. 433, ал. 2 ГПК изпълнителното производство приключва с изпълнение
на задължението и събиране на разноските по изпълнението. Съдът намира, че
произнасяне по разноските в изпълнителното производство се дължи от
съдебния изпълнител, като актът му подлежи на обжалване от взискателя /
ищец в настоящото производство /по реда на чл. 435, ал. 1, т. 7 ГПК.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Б. Х. Б., ЕГН **********, с адрес: гр.София, ж.к. ,.2, ап.4,
ДА ЗАПЛАТИ на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 228 ЗЗД, на „Ч,ОО,1, със
седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1616, р-н Витоша, кв.
БОЯНА, ул,А, представлявано от управителя Стефан ,ки, ЕГН **********,
сумата от 1350.00 /хиляда триста и петдесет/ лева, представляваща депозит по
чл. 22 във вр. с чл. 19 от договор за наем от 29.06.202Зг. сключен между
страните, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
– 07.11.2023г. до окончателното плащане на главницата, както и разноски в
общ размер от 894,00 лв., от които 454,00 лв. в исковото производство и
440,00 лв. в обезпечителното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5