№ 1172
гр. Р., 23.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Р., I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Надежда М. Александрова
при участието на секретаря Борянка Г. Тончева
като разгледа докладваното от Надежда М. Александрова Гражданско дело
№ 20214520103320 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно евентуално и субективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 40, вр. чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД от К. П. К. против В.
АНГ. В. и Т.Л. В.а.
Ищецът твърди, че е единствен наследник по закон на баща си П. К. ПЕ. с ЕГН
**********, починал на 02.04.2021 г. в град Р.. След кончината на баща си ищецът узнал, че
притежавания от същия недвижим имот в град Р.- АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия
етаж във вход В, на ЖСК Б.., ул. К, к-с Д.. в град Р., представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH
ОБЕКТ в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5.24/ шестдесет и три хиляди четиристотин
двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет
и четири/ в град Р., общ. Р., обл. Р. по кадастралната карта и кадастралните регистри ,
одобрени със Заповед № РД-18- 91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота : гр. Р., кв.
Д..., ул. К. № .., вх. 3 /три/, ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/ едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м.
/шестдесет и един квадратни метра и двадесет и седем квадратни дециметра/, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 63427.4.1707.5.14, под обекта:
63427.4.1707.5.22, над обекта: 63427.4.1707.5.26, заедно с прилежащите части: И3БА №
6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло осемстотин седемдесет и три хилядни
процента от идеалните части от общите части на сградата, който обект се намира на етаж
3/три/,в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5 /шестдесет и три хиляди четиристотин
двадесет и седем точка четири,точка хиляда седемстотин и седем, точка пет/с
предназначение: Жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с
1
идентификатор 63427.4.1707./ шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка
четири, точка хиляда седемстотин и седем/ е бил продаден на ответника В., който договарял
сам със себе си, действащ в качеството си на представител по пълномощно на баща му.
Сделката е сключена с нотариален акт № 121, том 10, дело № ********* г., вх. рег. №
3877/05.05.2020 г. на СВ- Р., като в акта било записано, че е договорена продажна цена в
размер на 9900 лева, която сума според изявлението на ответника в качеството му на
пълномощник на П. ПЕ. била получена от последния изцяло в брой преди сключването на
договора.
Ищецът намира, че ответникът е договарял във вреда на представлявания, продавайки
имота на себе си за 9900.00 лева, тъй като тази цена е драстично по- ниска от пазарната
както по време на сделката, така и понастоящем. Това поведение на ответника противоречи
и на добрите нрави, поради което желае сделката да бъде обявена за недействителна по
отношение на него в качеството му на законен наследник на прехвърлителя. Ищецът
навежда, че посочената в нотариалния акт сума не е платена на баща му.
Моли да бъде обявен за относително недействителен по отношение на него
процесният договор за покупко- продажба, с който ответникът е продал сам на себе си
собствения на баща му недвижим имот основание чл. 40, вр. чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. В
условията на евентуалност желае развалянето на договора поради неизпълнението на
ответника на задължението за заплащане на уговорената цена на основание чл. 87, ал. 3 от
ЗЗД.
Ответниците са подали отговор, оспорват исковете. Твърдят, че бащата на ищеца е
роднина на ответника Т.Л. В.а, както и че от 1992 год. до кончината му през 2021 год. са
живели в един вход. Били в много близки отношения, като двамата ответници полагали
грижи за него, особено интензивно, след като се разболял. През пролетта на 2020 год. П. ПЕ.
споделил с ответника, че желае да им продаде жилището при условие, че го оставят да живее
в него, докато е жив и те продължат да се грижат за него. Заедно посетили нотариус, пред
който ПЕ. потвърдил желанието си и подписал пълномощно, по силата на което ответникът
В. да продаде сам на себе си апартамента при условия, каквито договори и на цена, каквато
прецени, като запазил за себе си правото на ползване. Било постигнато съгласие за
продажната цена в размер на 9900 лева и учредено право на ползване. Цената ответниците
платили в брой на два пъти- в края на месец април и в началото на месец май 2020 год.
преди подписване на договора и в присъствието на свидетели. В следващите месеци
семейството поело грижите за прехвърлителя, заплащането на сметките му, включително
организирали и платили погребението му, на което ищецът не присъствал, въпреки
уведомяването му.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, приема за установено от
ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
2
П. К. ПЕ., ЕГН **********, починал на 02.04.2021 год. в гр. Р., е баща на ищеца,
видно от удостоверение за наследници изх. № 3- 2133/13.04.2021 год.
На 24.04.2020 год. П. К. ПЕ. упълномощил ответника В. АНГ. В. да го представлява
пред нотариус и пред всички административни, съдебни и общински органи, като има право
от негово име и с последици за него да ПРОДАДЕ сам на себе си, при условия, каквито
уговори и на цена каквато прецени, като запази за него ПРАВО НА ПОЛ3ВАНЕ върху
имота, като договаря сам със себе си на основание чл. 38, ал.1 от ЗЗД, със собствения му
недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 6, вх. В, ет. 3 в ЖСК Боровец, гр. Р., к- с
Дружба II, състоящ се от стая, дневна, кухня, със застроена площ от 61,27 кв.м., заедно с
ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 6 с площ от 8,15 кв.м., с ТАВАН № 5,6 с площ от 6,27 кв.м.,
заедно с 2,873 % ид. части от общите части на сградата, който имот е подробно описан в
нот. акт № 150, том 5, дело 2273/1991 г. на нотариус при РРС. В пълномощното е посочено
още, че пълномощникът има право да декларира от името на упълномощителя и с
последици за него в договора за покупко- продажба, че сумата, посочена като продажна цена
за имота, е действително уговореното плащане по сделката. По- надолу е посочено, че
всички клаузи от пълномощното следва да се тълкуват изцяло в полза на правата на
упълномощения да представлява упълномощителя.
Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том I, рег. № 3152,
дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Георги Георгиев с район на действие РРС, на
05.05.2020 год. ответникът в качеството на пълномощник на бащата на ищеца, продал сам
на себе си АПАРТАМЕНТ № 6/шест/, на третия етаж във вход В, на ЖСК Б.., ул. К, к-с Д.. в
град Р., представляващ CAMOCTOЯTEЛЕH ОБЕКТ в сграда с идентификатор
63427.4.1707.5.24/ шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,
точка хиляда седемстотин и седем, точка пет, точка двадесет и четири/ в град Р., общ. Р.,
обл. Р. по кадастралната карта и кадастралните регистри , одобрени със Заповед № РД-18-
91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с адрес на имота : гр. Р., кв. Д..., ул. К. № .., вх. 3 /три/, ет. 3
/три/, ап. 6 /шест/ с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой
нива на обекта: 1/ едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един квадратни
метра и двадесет и седем квадратни дециметра/, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: 63427.4.1707.5.14, под обекта: 63427.4.1707.5.22, над обекта:
63427.4.1707.5.26, заедно с прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/
и 2.873 %/ две цяло осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните части от
общите части на сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с идентификатор
63427.4.1707.5 /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,точка
хиляда седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна сграда- многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.1707./ шестдесет и три хиляди
четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем/.
3
Свидетелят Ст. Г. Ил.- майка на ищеца и бивша съпруга на починалия П. ПЕ. заяви,
че живели с починалия за кратко, когато били съответно на 18 и 20 години, след което се
развели, но запазили добри отношения в годините. През последните 4- 5 години бившият
съпруг започнал да се обажда по- често, тъй като останал сам и имал нужда от помощ. Така
тя и синът й започнали да ходят в дома му, да почистват и да му носят храна. Тя го посетила
непосредствено преди смъртта му, попитала го какво е направил с апартамента, а той
заявил, че го подарил на Вихрен. Съдът преценява показанията на този свидетел през
призмата на чл. 172 от ГПК и не ги кредитира, тъй като тя е пряко заинтересована от изхода
на делото в полза на сина си. Както заяви свидетелят Люб. М. Сп., която е съседка на
починалия ПЕ. и съпруга на неговия приятел Свилен, И. отглеждала своя леля, за което
получила два апартамента. Тя се притеснявала да не би синът й, като наследи апартамента,
да го продаде и да изхарчи парите. Затова ходила при бившия си съпруг няколко пъти с един
празен лист, на който искала той да се подпише, за да й припише апартамента. Това ПЕ.
споделил със свидетелката. От изявлението му може да се съди, че вероятно се касае за
саморъчно завещание. Нещо повече, ПЕ. се оплакал на съседката си С., че веднъж, когато
синът му го посетил, той отишъл до тоалетната и когато се върнал, установил, че липсват 50-
те лева, които бил оставил на масичката в стаята. Когато попитал К. къде са парите, те
изведнъж се оказали под масичката, К. ги бил хвърлил. ПЕ. казал: „Може ли да дойде от
баща си да краде пари…“.
Показанията на И. противоречат на всички събрани по делото доказателства
(показанията на другите двама свидетели и писмените доказателства). Те са и вътрешно
противоречиви. От една страна твърди, че са ходили тя и синът й по 1- 2 пъти седмично в
дома на П. ПЕ., за да го чистят и да му носят храна, а от друга твърди, че той си купувал
готова храна от гарата. Твърди също, че през януари 2021 год. тя и синът й се разболели от
Ковид- 19, поради което тя отишла да го види през март същата година, около 2 седмици
преди смъртта му. Очевидно, щом в този период никой от тях не го е посещавал, някой друг
е обгрижвал лежащо болния, сменял е памперсите му, носил е храна, почиствал е и т.н. И.
също така заяви, че П. ПЕ. започнал да поддържа по- често контакт с нея и сина й, когато се
разболял преди 4- 5 години. В същото време заявява, че две- три години преди смъртта си
работел като охранител. Свидетелят Е. заяви, че ПЕ. е работил като охрана в КТМ преди 5- 6
години, т.е. преди да се разболее, но бил изгонен, защото пиел. Свидетелите Е. и С. са много
по- наясно със здравословното състояние, претърпените операции и нуждите от грижи на П.
ПЕ., отколкото свидетелят И., която ако действително беше ходила два пъти седмично да се
грижи за него от 2018 год. до смъртта му на 02.04.2021 год., би била доста по- добре
осведомена. Налага се извод, че интересът на И. към ПЕ. е възникнал малко преди смъртта
му. Тя действително го е посетила няколко пъти, но само от интерес към жилището му и
наследството на сина си, не и по отношение на здравето му.
Свидетелите Е. и С. заявиха, че ищецът никога не се е грижил за баща си. Това са
правили ответниците в пълен обем, особено интензивно, след като ПЕ. се разболял. Той
винаги е разчитал на тяхната помощ и се е възползвал от нея. Именно заради отношението
4
им, заради роднинската връзка с втория ответник, дългогодишните грижи, които те са
полагали и обстоятелството, че на тях единствено е можел да разчита, е прехвърлил
жилището си на първия ответник на доста по- ниска от данъчната оценка и пазарната му
стойност.
Ищецът не ангажира доказателства, съобразно разпределената доказателствена
тежест, че уговорената в нотариалния акт цена на сделката не е платена. Не се установи и
намерението за увреждане на пълномощника.
Въз основа на горните факти, съдът намира за установено от правна страна
следното:
Първият предявен иск е с правно основание чл. 40 от ЗЗД. Ищецът твърди
недобросъвестност на първия ответник, който договарял във вреда на представлявания
(неговия баща). Уговаряйки с насрещната страна по договора нееквивалентни престации – в
случаите, когато престацията на представляваната страна по договора е на по-висока
стойност от насрещната престация и неравностойността не е незначителна, представителят и
насрещната страна по договора могат да се споразумеят във вреда на представлявания по
смисъла на чл. 40 от ЗЗД, ако действат недобросъвестно (в този смисъл са и разясненията в
пункт 2 и пункт 5 от мотивите към т. 3 от ТР № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС).
Преценката за намерението да бъде увреден представляваният трябва да се основава
на множество фактори. Тя се извършва въз основа на всички доказателства за
обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице - обяснимо е
представляваният да не разполага с преки доказателства за сговор между пълномощника си
и третото лице, поради което наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с
косвени доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за
увреждане. В случая пълномощникът е договарял сам със себе си, но това е била изричната
воля на упълномощителя. Следва да се държи сметка и за друго косвено доказателство-
времевия период от упълномощаването (24.04.2020 год.) до сключването на разпоредителна
сделка (05.05.2020 год.) и последвалата смърт на упълномощителя (02.04.2021 год.), т.е.
минала е почти година от упълномощаването и продажбата, преди да почине
упълномощителят. Друго косвено доказателство е поведението на приобретателите,
свързано с реализиране правомощията, които придобиват с придобиване право на
собственост или други действия, даващи основание да се приеме, че сделката е била
сключена при сговаряне за увреждане на представлявания. В случая дългогодишните близки
отношения между упълномощителя и пълномощника (приобретател по договора за покупко-
продажба), роднинската връзка с втория ответник, полаганите грижи и обстоятелството, че
ответниците са били най- близките му хора в годините и те са полагали единствено грижи за
него, изрично изразената воля пълномощникът да продаде на себе си имота, като запази за
прехвърлителя право на ползване, както и делегирането на правомощие да декларира, че
посочената продажна цена е действително уговорената, водят до извод, че не може да се
направи извод за увреждане интересите на упълномощителя и недобросъвестност на
пълномощника.
5
Противоречи на установената практика на ВКС увреждането да се свежда единствено
до фрапантна разлика между цената, на която имотът е бил продаден, и тази, на която би
следвало според пазарните условия, без да се обсъдят всички относими към преценката на
интереса обстоятелства. Продажната цена като величина не е единственият критерий за
увреждане, при това не всяко разминаване в договорената по данъчна оценка цена и
реалната стойност на имотите предпоставя извод за сговаряне във вреда на представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при
отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на
представителя да го сключи.
Ищецът навежда, че положените грижи от ответниците биха били релевантни, ако
бащата на ищеца беше упълномощил и беше сключен договор за прехвърляне право на
собственост срещу задължение за издръжка и гледане. Според него очевидно това не е била
волята му, следователно би следвало да бъде договорена и получена пазарната цена на
имота, за да е еквивалентна престацията и да не е налице увреждане на интереса на П. ПЕ..
От показанията на свидетелите С. и Е. и от изричната вола на ПЕ., заявена в пълномощното,
съдът стига до извода, че неговата цел е била да се отблагодари за вече положените грижи,
както и безвъзмездно да ползва жилището, докато е жив, продавайки имота си на занижена
цена. Налице е явна и ясно съзнавана от пълномощника нужда на ПЕ. срещу евентуалното
прехвърляне на своето имуществото да си осигури било насрещно задължение да бъде
гледан и издържан, било еквивалентните парични средства, които една добросъвестно
предприета продажба би набавила в степента, необходима за неговото оцеляване и достойно
съществуване. С последователните си и ясно осъзнавани като резултат действия
ответниците са осигурили и двете, следователно вреда за представлявания няма.
Задължението на пълномощника е не да сключи непременно и веднага сделката, а да
действа в полза на този, който му доверява интереса си. Действително пълномощникът не е
реализирал пазарната стойност на имота, нито дори стойността му по данъчна оценка, но
при интерес на упълномощителя, измерим с оцеляване, пълномощникът го е задоволил.
Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договор,
доколкото то не противоречи на закона. От договора възникват права и задължения в тежест
и полза на всяка от страните, когато е двустранен. Затова изпълнението на задължението на
едната страна е функционално обусловено от изпълнението на задължението на другата
страна. Ако едната страна не изпълни задължението си поради причина, за която тя
отговаря, за другата страна се поражда право да развали договора на основание чл. 87 ЗЗД.
Не всяко разминаване, нееквивалентност на престациите може да се тълкува като
договаряне във вреда на предсталявания. Следва да се съблюдава и свободата на договаряне
на страните, които са властни да определят вида и размера на насрещните престации, при
които волеизявленията им съвпадат. Недобросъвестност би имало само при прекрачване на
разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена нееквивалентност,
при която не може да се предположи, че договор би бил сключен – при пренебрежимо
малка, почти нулева насрещна престация. Така при договори за продажба на имоти
6
практиката се е ориентирала към разлика над десет, двадесет и повече пъти между
договорената цена и действителната пазарна или данъчна оценка на имота, за да се приеме
нарушаване на добрите нрави. Преценката се прави при сравняване на престациите, които
страните си разменят по договора.
Неоснователен е и евентуалният иск- за разваляне на договора поради неплащане на
цената. Ищецът не ангажира доказателства, съобразно разпределената доказателствена
тежест, че уговорената в нотариалния акт цена на сделката не е платена. В случая той е
представил нотариалния акт. Доказателствената тежест е на продавача, тъй като
удостовереният изгоден за купувача факт е, че е платил цената. Действително в случая
ответникът В. действа като пълномощник на наследодателя на ищеца, договаряйки сам със
себе си, но това не променя факта, че продавач по сделката е П. ПЕ.. В този смисъл е
цитираното в Определение № 2975/10.11.2021 год., постановено по настоящото дело
Решение № 402/17.01.2012 по дело № 449/2011 на ВКС, ГК, III г.о., според което неправилно
съдът е разпределил доказателствената тежест, като е вменил на купувача доказването на
факта, че продавачът е получил продажната цена. Съдът е разместил доказателствената
тежест, като е приел, че купувачът следва да докаже удостоверения изгоден за него факт, че
е платил цената. Доказателствена тежест на продавача е да опровергае верността на
удостовереното в нотариалния акт в частта, имаща характер на разписка за получаване на
цената.
Въз основа на гореизложеното съдът намира предявените обективно евентуално и
субективно кумулативно съединени искове за неоснователни.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът дължи разноски на ответниците, които са в
размер на 2600.00 лева, съобразно представените списък по чл. 80 от ГПК и два договора за
правна защита и съдействие от двамата ответници.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от К. П. К., ЕГН********** от гр. Р., ул. Р. № ., вх. ., ет. .
против В. АНГ. В., ЕГН ********** и Т.Л. В.а, ЕГН **********, двамата от гр. Р., ул. К., №
.., вх.., ет. .. искове да бъде обявен за относително недействителен по отношение на ищеца
К. П. К. договорът за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ
№ 6/шест/, на третия етаж във вход В, на ЖСК Б.., ул. К, к-с Д.. в град Р., представляващ
CAMOCTOЯTEЛЕH ОБЕКТ в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5.24/ шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем,
точка пет, точка двадесет и четири/ в град Р., общ. Р., обл. Р. по кадастралната карта и
кадастралните регистри , одобрени със Заповед № РД-18- 91/15.12.2007 г. на ИК на АГКК, с
адрес на имота : гр. Р., кв. Д..., ул. К. № .., вх. 3 /три/, ет. 3 /три/, ап. 6 /шест/ с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1/
едно/, с площ по документ от 61.27 кв.м. /шестдесет и един квадратни метра и двадесет и
7
седем квадратни дециметра/, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
63427.4.1707.5.14, под обекта: 63427.4.1707.5.22, над обекта: 63427.4.1707.5.26, заедно с
прилежащите части: И3БА № 6/шест/, ТАВАН № 5, 6 /пет,шест/ и 2.873 %/ две цяло
осемстотин седемдесет и три хилядни процента от идеалните части от общите части на
сградата, който обект се намира на етаж 3/три/,в сграда с идентификатор 63427.4.1707.5
/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка четири,точка хиляда
седемстотин и седем, точка пет/с предназначение: Жилищна сграда- многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.4.1707./ шестдесет и три хиляди
четиристотин двадесет и седем точка четири, точка хиляда седемстотин и седем/,
обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 183, том I, рег. № 3152,
дело № 135/2020 год. по описа на нотариус Георги Георгиев с район на действие РРС, с
който В. АНГ. В. е продал сам на себе си собствения на П. К. ПЕ., ЕГН **********
недвижим имот, както и иска да бъде развален договора поради неизпълнение на
задължението от страна на купувача да заплати уговорената продажна цена.
ОСЪЖДА К. П. К., ЕГН********** от гр. Р., ул. Р. № ., вх. ., ет. . да заплати на В.
АНГ. В., ЕГН ********** и Т.Л. В.а, ЕГН **********, двамата от гр. Р., ул. К., № .., вх.., ет.
.. сумата 2600.00 лева, представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред ОС- Р. в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Р.: _______________________
8