Решение по дело №444/2023 на Административен съд - Сливен

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административно-процесуалния кодекс (АПК).

Образувано е по жалба на М.Т.Н. и С.Т. Ч.***, против Заповед № РД15-2292/24.11.2023 г., издадена от Кмета на Община Сливен, с която на основание чл. 25, ал. 1 във връзка с чл. 21, ал. 1 от Закона за общинската собственост и във връзка с влязъл в сила Застроителен и регулационен план на Централна градска част на гр. Сливен, одобрен със Заповед № РД15-170/13.03.2001 г. на Кмета на Община Сливен, са отчуждени в полза на Община Сливен съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.44, целият с площ 363 кв.м., заедно с построените в него: жилищна сграда с идентификатор 67338.532.44.1 с четири самостоятелни обекти в сградата, жилищна сграда 67338.532.44.2, както и подобренията. Определено е обезщетение в размер на 266 800 лева, като на М.Т.Н. и С.Т.Ч., собственици на 193,5/368 ид. ч. земя от поземлен имот с идентификатор 68338.532.44, СОС 67338.532.44.1.1 – жилище, СОС 67338.532.44.1.3 - търговски обект в сграда с идентификатор 67338.532.44.1 и жилищна сграда с идентификатор 67338.532.44.2 е определена сума в размер на 138 220 лева, както следва: на М.Т.Н. сума в размер на 69 110 лева и на С.Т.Ч. сума в размер на 69 110 лева.

В жалбата се оспорва сочената заповед, в частта, в която е определено парично обезщетение за предвидените за отчуждаване 363 кв.м. от поземления имот и двете жилищни сгради, както и подобренията. Моли съда да измени заповедта в тази част, в която е определено паричното обезщетение и бъде определено по-високо. Претендират за направените по делото разноски.

В съдебно заседание от оспорващите, лично и чрез адв. Е.П. *** поддържат жалбата. Заявяват, че не са съгласни с направената оценка и молят съда да я измени съобразно заключението на тройната съдебна експертиза.

Ответната по жалбата страна - Кметът на Община Сливен, чрез процесуалния си представител - юриск. М. М., изразява становище за неоснователност на жалбата. Заявява, че имотите са планирани за отчуждаване преди повече от 10 год. и техните собственици знаяли, че това събитие предстои. Предвид този факт не следвало да се оценят извършените подобрения в тях. Затова съдът следвало да съобрази цената за квадратен метър, че е реално изследвана, защото имало утвърдена пазарна практика с подобни цени, но сградния фонд бил изоставен и неподдържан и следвало да се цени само като строителни материали, които са годни само за втора употреба. Счита, че трябва да се завиши оценката над размера съобразено само с увеличението на цената на земята, което съответствало на окончателната стойност на обезщетението за лицата в размер на 80 322 лева. За сградите нямало приложени строителни книжа, затова следвало да се оценяват само по строителната им стойност. Според уважената част от исканото обезщетение следвало да бъдат присъдени съдебни разноски на жалбоподателите, ако бъде уважена жалбата. Претендира юрисконсултско възнаграждение.

От събраните доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Съгласно  Договор за доброволна делба №145 том VII вх.№7549 от 16.09.2005 г. (л.12 ) и Удостоверение за наследници № ОРД 04-1256/3/ от 21.07.2023 г.(л.16) жалбоподателите се легитимират като собственици на 193,5/368 ид. части от дворното място на ПИ с идентификатор 67338.532.44 и на следните самостоятелни обекти в сграда (СОС), идеални части от сгради и сгради: СОС 67338.532.44.1.1 - жилище в сграда с идентификатор 67338.532.44.1, представляващ приземен етаж от жил. сграда със ЗП - 121 м2; СОС 67338.532.44.1.3 - търговски обект в сграда с идентификатор 67338.532.44.1, представляващ магазин № 2 за пакетирани хранителни стоки със ЗП - 18,50 м2; 1/2 ид. част от подпокривното пространство на сграда с идентификатор 67338.532.44.1; Сграда с идентификатор 67338.532.44.2 - жилищна сграда със ЗП - 24 м2.

Отчуждителното производство е предприето с оглед необходимостта от реализиране на обект публична общинска собственост, а именно разширение на ул. "Г. С. Раковски" от о.т. 412б до о.т. 400  в съответствие с влязъл в сила „Застроителен и регулационен план на ЦГЧ гр. Сливен" гр. Сливен", одобрен със Заповед №РД-15-170/13.03.2001 г. на кмета на Община Сливен.

По отношение на подлежащите на отчуждаване имоти Община Сливен възложила оценка и такава била изготвена на 21.08.2023 г. от л. о. - „Оценителска компания" ООД гр. Сливен – о. М. Д. П., съгласно която частта от имота на оспорващите е оценена на 62660 лв. за идеалната част от земята, СОС 67338.532.44.1.1 – 39500 лв., СОС 67338.532.44.1.3 – 26700 лв., сграда с идентификатор 67338.532.44.2 – 9360 лв. или общо 138220 лв. За да определи пазарната цена на отчуждавания имот, лицензираният оценител е ползвал метода вещната стойност и метод на пазарните сравнения (аналози), като не е оценял попадащи в отчуждаваната част от имота подобрения. (л.17-33)

Във връзка с издаването на оспорения административен акт е изготвено Обявление № ОРД 03-927/02.10.2023 г. до засегнатите собственици на поземлени имоти, което е процедирано по реда на чл.25, ал.1 от ЗОС - публикувано в два централни (в-к „24 часа" и в-к „България днес" ), един местен вестник („Ало Сливен"), в официалния сайт и на информационното табло на община Сливен. За поставянето на обявлението на информационното табло в Община Сливен на 02.10.2023 г. е съставен протокол (приложен на л.37 по делото).

Със Заповед № РД15-2292/24.11.2023 г., издадена от Кмета на Община Сливен, с която на основание чл. 25, ал. 1 във връзка с чл. 21, ал. 1 от Закона за общинската собственост и във връзка с влязъл в сила Застроителен и регулационен план на Централна градска част на гр. Сливен, одобрен със Заповед № РД15-170/13.03.2001 г. на Кмета на Община Сливен, са отчуждени в полза на Община Сливен съсобствен поземлен имот с идентификатор 67338.532.44, целият с площ 363 кв.м., заедно с построените в него: жилищна сграда с идентификатор 67338.532.44.1 с четири самостоятелни обекти в сградата, жилищна сграда 67338.532.44.2, както и подобренията. Определено е обезщетение в размер на 266 800 лева, като на М.Т.Н. и С.Т.Ч., собственици на 193,5/368 ид. ч. земя от поземлен имот с идентификатор 68338.532.44, СОС 67338.532.44.1.1 – жилище, СОС 67338.532.44.1.3 - търговски обект в сграда с идентификатор 67338.532.44.1 и жилищна сграда с идентификатор 67338.532.44.2 е определена сума в размер на 138 220 лева, както следва: на М.Т.Н. сума в размер на 69 110 лева и на С.Т.Ч. сума в размер на 69 110 лева. Определено е и обезщетение на останалите собственици на обекти в имота К. Ч., К. Ч. и Д. Ч.

Процесната заповед на кмета на община Сливен е обявена на информационното табло и интернет страницата на общината (л.47-48 по делото) и е изпратена на оспорващите с писмо изх.№ 9400-24988/27.11.2023 г. На 30.11.2023 г. същата е получена от оспорващата С.Ч., а на 01.12.2023 г. от М.Н. (л.50 и 52).

По делото е назначена първоначална съдебнотехническа експертиза изготвена от в.л. и. М. Д, от чието заключение става ясно, че процесният имот представлява дворно място с жилищна сграда на два етажа - приземен, обособен като СОС с идентификатор 67338.532.44,1.1, достъпът до който е от двора с две стъпала надолу, и още един етаж, обособен като СОС 67338.532.1.4, достъпът до който е чрез външно стълбище. Поради денивелацията на терена, северозападната част на жилищната сграда, обособена като обект за търговия (СОС 67338.532.44.1.2 и СОС 67338.532.44.1.3), е с мазе. В дворното място има още 3 сгради: сграда с идентификатор 67338.532.44.2 с предназначение по КК жил.сграда, а на място баня с тоалетна, сграда с идентификатор 67338.532.3 с предназначение по КК друга сграда за обитаване, на място полусрутена, сграда с идентификатор 67338.532.44.4 с предназначение по КК друг вид сграда за обитаване. Техническите характеристики на обектите, предмет на оспорената заповед, са както следва:

СОС с идентификатор 67338.532.44.1.1 със 3П - 83 м2, представляващ приземен етаж на жил. сграда с полумасивна конструкция и смесено предназначение. Носещата конструкция е масивна, тухлени зидове и частични стоманобетонови елементи. Таванската и етажна конструкция са с дървен гредоред. Покривната конструкция е дървен скатен покрив, покрит с керемиди. Състои се от салон и три стаи със светла височина 2,40 м. Има вътрешен санитарен възел. Вход от дворното място с две стъпала вкопани. Подовата настилка е с балатум, стени и тавани с постно боядисани, електро и ВиК инсталация. Дограмата е дървена;

СОС с идентификатор 67338.532.44.1.3 със ЗП - 18,5 м2 с мазе към него 18,5 м2, представляващ магазин, с полумасивна конструкция и смесено предназначение. Носещата конструкция е масивна, тухлени зидове и частични стоманобетонови елементи. Обектът е с извършен основен ремонт в съответствие с одобрени през 2005 г. проекти, издадено е УВЕ №21/21.02.2023 г. Действащ магазин. Изпълнен окачен таван, настилка с теракот, PVC дограма, стени измазани, латексово покритие, електро и ВиК инсталация. Има мазе. Има вътрешен санитарен възел. Вход от ул.Т.С.Раковски";

Сграда с идентификатор 67338.532.44.2 със ЗП - 24 м2, с предназначение по КК жил.сграда, а на място баня с тоалетна. След извършен основен ремонт предназначението е сменено. Конструкция монолитна, на един етаж със стоманобетонова плоча и тухлени зидове. Дограма дървена. Вход от дворното място;

Сграда с идентификатор 67338.532.44.3 със 3П - 13 м2, с предназначение по КК друга сграда за обитаване, на място полусрутена, с паянтова конструкция. Липсва в документа за собственост, не се цени.

Дворно място, представляващо ПИ с идентификатор 67338.532.44 с площ 363 м2, с 2 входа - откъм ул. „Г.С.Раковски" и ул. „Софроний Врачански". В дворното място има настилка с градешки камък с площ от 38 м2, стара. По имотната граница при ул. „Г.С.Раковски" и ул. „Софроний Врачански" е изградена масивна ограда от тухли и кирпич с 2 входни порти, измазана, с шапка от керемиди, с цокъл и основи от каменна зидария, стара.

Районът, където се намира процесният имот, е с висока степен на изграденост на елементите на техническата инфраструктура. Намира се на главна градска комуникационна артерия. Елементите на обществената инфраструктура са с много добра степен на изграденост - магазини, училище, детски заведения.

За оценката на имота вещото лице е използвало следните методи: Разходен подход, при който стойността на процесиите сгради е формирана като строителна стойност, с отчитане на различните видове амортизация и износване, който подход се прилага чрез метода на „Вещна стойност". Сравнителен подход, при който се използват пазарни свидетелства за сходни обекти-аналози. Този подход се прилага чрез метод на "Пазарен аналог", при който стойността е формирана след проучване на пазара на недвижими имоти за аналогични имоти. Вещото лице е издирило реално извършени продажби от община Сливен и от агенции за недвижими имоти, извършило справка в Служба по вписванията Сливен. Използваните сравнителни аналози от пазара касаят имоти, чиито характеристики, определящи пазарната им стойност, съответстват в определена степен на характеристиките на оценявания имот.  

Според вещото лице размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предмет на процесната заповед – собственост на жалбоподателите, е 152 678 лв..  В съдебно заседание уточнява, че е допусната грешка при нанасяне на цифрите и действителната стойност е 152 693 лева.

По делото е изготвена повторна съдебно-техническа експертиза изготвена от вещите лица В.П.С., и. М.Р.И. и И.Х.И., чието заключение не е констатирало различия относно описанието на процесните имоти спрямо първоначалното заключение. С оглед вида на оценяваното имущество и целта на оценката, експертите са използвали следните подходи и методи или комбинация от тях: Разходен подход - Метод на вещната стойност при изготвяне на оценка на недвижим имот е анализ на стойността на оценявания имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване (заместване) към момента на оценката, увеличен със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация, с въведени корекционни коефициенти, отчитащи пазарните условия, Оценката по този метод включва данни за източниците на информация за посочените параметри. Сравнителен подход - Метод на посредственото сравнение - при изготвяне на оценка на недвижим имот с използване на този метод оценителят извършва анализ на стойността на оценявания имот, основан на сравнение с реализираните цени при неотдавнашни продажби на имоти със сходни характеристики. Оценката по този метод включва данни за характеристиките и местоположението на сравнимите имоти и източниците на информация за тези продажби. Допустимо е използването и на офертни цени. Приходен подход - Метод на дисконтираните парични потоци при изготвяне на оценка на недвижим имот е анализ на стойността на оценявания имот, основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетния приход от имота за даден период. Оценката по този метод включва данни за източниците на информация, за нетния приход от имота и за начина на определяне на капитализационната норма.

Пазарната стойност на сграда 67338.532.44.3 с площ от 13,00 кв.м. е определена експертно на 350,00 лв. Подобрения в дворното място: Настилка от градешки камък 38 м2 х 87,78 лв./ м2 = 3336 лв., с физическо износване 80 % - 667,00 лв. Ограда тухла и кирпич на основа цокъл каменна зидария, шапка с керемиди -1687 лв., с физическо износване 80 % - 337,00 лв. Асмалък метална конструкция 45 кг. х 13,10 лв./ кг. - 590,00 лв., с физическо износване 60 % - 236,00 лв. Общо подобрения в дворното място - 1240,00 лв. Според вещите лица справедливата пазарна стойност на частта от процесния недвижим имот – собственост на жалбоподателите е равна на 163 572,00 лв.

Горната фактическа обстановка е несъмнена. Същата се установява от събраните по делото писмени доказателства и изслушаните експертизи. При преценка на заключенията на вещите лица доколкото съществува несъответствие между оценката предоставена от и.Д. и тази от тройната експертиза съдът дава вяра на оценката предоставена от вещите лица В.П.С., и. М.Р.И. и И.Х.И., тъй като същата в по-пълна степен отговаря на изискванията на чл.22 ал.5 във вр. с § т.1 и т.2 от ДР на ЗОбС.   

Въз основа на тази фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:

По допустимостта на жалбата:

Жалбата е процесуално допустима за разглеждане по реда на съдебното административно обжалване. Административният акт предмет на делото е съобщен на оспорващите на 30.11. и 01.12.2023 г.. Жалбата е подадена в община Сливен на 04.12.2023 г. т. е. подадена е в срока по чл.27 ал.1 от ЗОбС. Оспорващите се легитимират като собственици на засегнатия от отчуждаването имот, поради което имат непосредствен правен интерес от оспорването.

По основателността на жалбата:

Жалбата е основателна в частта относно определената оценка.

Производството е във връзка с отчуждаване на имоти - частна собственост, за предстоящо изграждане на имоти - публична общинска собственост, и е извършено по реда на ЗОбС. Отчуждаването е извършено въз основа на влязъл в сила ПУР изработен на основание чл.6 т.7 от ЗТСУ, одобрен със  Заповед №РД-15-170/13.03.2001 г. на кмета на Община Сливен, като липсват данни същият да обжалван от оспорващите или техните праводатели.

С посочената заповед е одобрен ЗРП на Централна градска част на гр. Сливен, с който са установени уличните регулационни линии и предназначението на парцелите за обществени мероприятия. Видно от приложената по делото скица, значителна част от имота на оспорващите е предвидена за разширяване на съществуващата улица „Г.С.Раковски".

Общинска собственост са общинските пътища, улиците, булевардите, площадите, обществените паркинги в селищата и зелените площи за обществено ползване, съгласно чл.2 ал.1 т.1 от ЗОбС във вр. с § 7 ал.1 т.4 от ПЗР на ЗМСМА. Улиците са имоти предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от общинско значение и според чл.3, ал.2 от ЗОбС са публична общинска собственост. Отчуждителното производствот е осъществено за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост и в този смисъл съответства на целите и основанията посочени в чл.21 ал.1 от ЗОбС.

Оспорената Заповед № РД РД15-2292/24.11.2023  г. на Кмета на Община – Сливен е издадена от компетентен за целта орган, съгласно чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА, чл. 25, ал. 2, във вр. с чл. 21, ал. 1 от ЗОбС и е в кръга на правомощията му, съгласно чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА, във вр. с чл. 25, ал. 2 от ЗОС. При издаването на заповедта са спазени изискванията на чл. 59, ал.1 и 2 от АПК, във вр. с чл. 25, ал. 2 от ЗОбС, като е спазена писмената формата и акта съдържа правните и фактическите основания за издаването му. При издаването на заповедта са спазени процесуалните правила, съобразно изискванията на ЗОбС и АПК, като са предприети необходимите съгласно закона действия за уведомяване на адресатите на акта за започналата процедура по отчуждаване. Заповедта е съобразена с целта на закона и принципа, че задоволяването на обществения интерес следва да бъде съчетано с получаването от собственика на отчуждения имот на равностойно обезщетение за отнетата собственост, съобразно разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗОС. Отчуждаването е предприето за реализация на мероприятие по чл.205 т.1 от ЗУТ.

Изслушаната по делото експертиза изготвена от в.л. В.П.С., и. М.Р.И. и И.Х.И. е дала оценка на терена с около 30 хил. лева повече от определената от административния орган. В заключението на в.л. са съобразени трайните насаждения и подобрения, които са съществували към момента на изготвяне на ПУП, но не са оценени от лицензирания оценител. В този смисъл оценката определена от тройната експертиза съответства в по-пълна степен на изискването по чл.22 ал.4 и 5 от ЗОбС равностойното парично обезщетение да се определи въз основа на пазарни цени в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план. Лицензираният оценител се е задоволил само с кратко описание на имота, от което не става ясно дали е съобразил намиращите си в отчуждавания имот подобрения и трайни насаждения, които също следва да се оценят, тъй като представляват приращение към имота. От заключението на експертизата става ясно и че не съобразено състоянието на отчуждаваните сгради, както и съществуващото мазе към един от СОС. Наред с посочените от експертизата актуални пазарни аналози, обоснован се явява извода за по-висока стойност на отчуждаваните имоти.

От изложеното става ясно, че оспорения административен акт, в частта, в която е определена оценката за отчуждената част от имота в размер на 138 220 лв., е незаконосъобразен, поради противоречие с  чл. 21, ал. 1 ЗОбС. В стойността на обезщетението следва да бъде включена оценката на намиращата се в отчуждаваната част ограда, подобрения и трайни насаждения, както и преценката за актуалните пазарни аналози.  Ето защо оспорената заповед следва да бъде изменена, като се увеличи оценката на отчуждавания имот от 138 220 лв. на 163 572,00 лв..

С оглед уважената жалбата на основание чл. 143, ал. 1 АПК, Община Сливен следва да заплати на оспорващите направените разноски по делото. На възстановяване подлежат разноските за депозит за експертизи в размер на 1200 лв..

Претенцията на процесуалния представител на оспорващите – адвокат Е.П. за присъждане на адвокатско възнаграждение при условията на чл. 38, ал. 1, т. 3 от ЗА е неоснователна и следва да бъде оставена без уважение.Съгласно чл. 38, ал. 2 от ЗА, в случаите, при които адвокатът е оказал безплатно адвокатска помощ и съдействие на изброени в чл. 38, ал. 1 от ЗА лица, ако в съответното производство насрещната страна е осъдена за разноски, адвокатът има право на адвокатско възнаграждение. В настоящото производство с молба е заявена претенция за присъждане на адвокатско възнаграждение по чл.8 от Наредбата за адвокатските възнаграждения. В представените договори за правна помощ е посочен чл. 38, ал. 2 във връзка с ал. 1, т. 3 от ЗА, в която хипотеза адвокатът може да оказва безплатно адвокатска помощ и съдействие на роднини, близки или на друг юрист. По делото обаче липсват доказателства, че оспорващите попадат в някоя от хипотезите на този текст от закона. Поради изложеното, адвокатско възнаграждение по чл. 38, ал. 2 от ЗА за процесуалния представител на оспорващите не следва да се определя и присъжда.

С оглед изхода на спора, претенцията на административния орган за присъждане на направените по делото разноски и юрисконсултско възнаграждение е неоснователна.

По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК, Административен съд - Сливен.

РЕШИ:

ИЗМЕНЯ Заповед № РД15-2292/24.11.2023 г. на Кмета на Община Сливен, в частта в която е определено е обезщетение на М.Т.Н. и С.Т.Ч., собственици на 193,5/368 ид. ч. земя от поземлен имот с идентификатор 68338.532.44, СОС 67338.532.44.1.1 – жилище, СОС 67338.532.44.1.3 - търговски обект в сграда с идентификатор 67338.532.44.1 и жилищна сграда с идентификатор 67338.532.44.2, в размер на 138 220 лева, както следва: на М.Т.Н. сума в размер на 69 110 лева и на С.Т.Ч. сума в размер на 69 110 лева, като завишава оценката от 138 220 лева на 163 572,00 лева (сто шестдесет и три хиляди петстотин седемдесет и два лева), както следва: на М.Т.Н. сума в размер на 81 786 лева и на С.Т.Ч. сума в размер на 81 786 лева.

ОСЪЖДА Община Сливен, да заплати на М.Т.Н., с адрес: *** и С.Т.Ч., с адрес: ***, сумата 1200,00 (хиляда и двеста) лева направени по делото разноски.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на адвокат Е.П., процесуален представител на оспорващите М.Т.Н. и С.Т.Ч., за присъждане на адвокатско възнаграждение на основание чл.38 ал.2 от ЗА.

Решението да се съобщи на страните чрез връчване на препис от същото.

Решението не подлежи на обжалване.