Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.Плевен, 23.05.2018
г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, в публично съдебно
заседание на двадесет и четвърти април през
две хиляди и осемнадесета година в
състав:
Председател: ЦВЕТЕЛИНА ЯНКУЛОВА
Членове: РЕНИ Г.
ЕМИЛИЯ
КУНЧЕВА
при секретаря Кона Дочева …..……………….
и в присъствието на
прокурора ……………………..……. като разгледа
докладваното от
съдията Емилия Кунчева в.гр.дело № 163 по
описа за 2018 година, на основание
данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид:
Въззивно производство по реда на чл.
258 и сл. от ГПК.
С решение № 131 от 13.11.2017 г. на
Районен съд – Н., постановено по гр.д. № 56/2017 г. по описа на същия съд, са
отхвърлени предявените от П.П.Г.,*** – С.Д.“
гр. В., представляван от С.И.Д., искове, както следва: иск с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД за
обявяване на нищожност на договор за аренда от 07.12.2007г. до 01.10.2022г.; иск
с правно основание чл.8 от Закона за арендата в земеделието за сумата от 1210,78 лв. представляващи
дължими, но неплатени арендни вноски по
договор за аренда за стопанските години 2013/2014г. и 2014/2015г.; иск с
правно основание чл.59 от ЗЗД за
заплащане сумата от 1513.47 лв., представляваща обезщетение равно на
обедняването на ищцата за ползване на собствените й имоти в размер на арендните вноски за
стопанската 2015/2016 г.; иск с правно основание чл.108 от ЗС.
Постъпила е въззивна жалба срещу така
постановеното решение, подадена от П. И. Г., чрез пълномощника й адв. В.К. ***.
С въззивната жалба първоинстанционното решение се атакува в частта му, в която
са отхвърлени исковете с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, чл. 59, ал. 1
от ЗЗД и чл. 108 от ЗС, а в частта, в
която е отхвърлен искът по чл. 8 от ЗАЗ, решението се атакува само по отношение
арендното плащане за 2014/2015 г. В жалбата са изложени съображения,
обосноваващи довод за неправилност на атакуваното с нея решение.
Жалбоподателката счита, че след като арендодателят е продал на нея своите
идеални части от наследствените имоти, отдадени под аренда на ответника, той не
е имал право да сключи анекси за продължаване срока на договора за аренда без
нейно съгласие, поради което трите, посочени в исковата молба анекса се явяват
нищожни. Намира за неправилен извода на решаващия съд, че анексите
представляват нови договори за аренда. Навежда твърдения, че след като
арендната вноска за 2014/2015 г. е платена на трето лице, което не е страна по
договора за аренда, няма извършено плащане и тази вноска е дължима. Относно
иска по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД жалбоподателката заявява, че същият е предявен
като евентуален – ако съдът приеме, че договорът за аренда е нищожен поради
липса на съгласие за неговото сключване и следователно не е породил право
действие, да осъди ответника да заплати на ищцата претендираната сума,
представляваща дължимия наем за
стопанската 2015/2016 г., тъй като я е лишил от ползването на полагащите
й се идеални части от земеделските имоти, респективно да получава наем от тях,
като по този начин ответникът се е обогатил за сметка на ищцата. Счита че
предявеният иск за ревандикация на четирите земеделски имота е основателен, тъй
като тя е собственик на същите в резултат на извършената съдебна делба, а
имотите се ползват от ответника без основание, след като се приеме, че
договорът за аренда е нищожен. Претендира отмяната на първоинстанционното
решение в обжалваните му части и уважаване на предявените искове, както и
решението да бъде отменено в частта за разноските, като бъде уважено и
направеното възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
заплатено от насрещната страна.
В съдебно заседание въззивната жалба
се поддържа от процесуалния представител на страната адв. В.К..
Ответникът по въззивната жалба ЕТ „***“
изразява становище за неоснователност на жалбата по съображенията, изложени в
представения отговор на исковата молба пред първата инстанция, и пледира за
потвърждаване на решението на Н.ски
районен съд, чрез пълномощника адв. Г.Г. ***.
Ответникът по въззивната жалба Л.М.И.
– конституиран като трето лице – помагач на ответника в първоинстанционното
производство, представляван от пълномощника адв. З.М. ***, счита жалбата за неоснователна.
Настоящият съдебен състав на
Плевенски окръжен съд, след като взе предвид данните по делото, оплакванията
във въззивната жалба и доводите на страните, намира разглеждането на жалбата за
процесуално допустимо, а по същество жалбата за неоснователна, предвид следните
съображения:
От събраните по делото писмени
доказателства се установява, че на 07.12.2007 г. между Л.М.И., като
съсобственик и арендодател, действащ чрез пълномощник, от една страна и ЕТ „***
– С.Д.“ от друга страна, като арендатор, е сключен договор за аренда на
следните земеделски имоти: НИВА с площ 20.000 дка., пета категория, в местността „***“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне, при граници и
съседи: имот №***, имот № ***, имот № ***, имот № ***; НИВА с
площ 6.601 дка., шеста категория, в
местността „***“, съставляваща имот № ***
по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имот № ***, имот № ***,
имот № ***, имот №***; НИВА с площ 3.999 дка., шеста категория, , в местността
„***“, съставляваща имот № *** по плана
за земеразделяне, при граници и съседи: имот №***, имот №***, имот №*** и имот
№***; НИВА с площ 19.601 дка., шеста
категория, в местността „***“, съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне, при граници и
съседи: имот №***, имот №***, имот №***, имот №***.
Договорът за аренда е сключен в
изискуемата писмена форма, нотариално
заверен с рег. № 11473/07.12.2007г. на
нотариус С.П.,с рег. № 017 на Нотариалната камара и вписан на 28.01.2008г. под. N 208, вх.рег.N 367 в Службата
по вписванията – Н.. Договорът е сключен
за срок от седем стопански години, считано от стопанската 2007/2008 г. до
2013/2014 г. включително. В последствие, с анекс от 29.07.2009г., също нотариално заверен и
писан в службата по вписванията,
страните по договора за аренда са се споразумели да бъде продължен срока
на договора до 31.10.2015г. С анекси, сключени между същите страни – Л.М.И. и
ЕТ „*** – С.Д.“ на 25.02.2013г., на 08.12.2014 г. и на 28.11.2016
г., срокът по договора за аренда е продължаван съответно до 01.10.2017 г., до
01.10.2019 г. и до 01.10.2022 г. Всичките анекси са нотариално заверени и
вписани в службата по вписванията.
Въззивницата П. Г., която е ищца в производството пред
районния съд, е придобила общо 94/108 идеални части от земеделските имоти,
отдадени под аренда с цитирания по-горе аренден договор, въз основа на сделки
за покупко-продажба и дарение, обективирани в приложените нотариални актове №
120/22.12.2011 г., № 121/22.12.2011 г. и № 106/16.08.2012 г., всичките на
нотариус Д.Д., рег. № 232 на НК, с район на действие РС – Н.. С нот.акт №
121/22.11.2011 г. арендодателят по сключения с ответника договор за аренда – Л.М.И.
е продал на П.Г. притежаваните от него идеални части от отдадените под аренда
земеделски имоти.
С решение на Н.ски районен съд от
06.07.2016 г., постановено във втората фаза на делбеното производство по гр.д.
№ 6/2013 г. влязло в законна сила на 27.07.2016 г. и вписано в службата по
вписванията на 10.01.2017 г.,, в дял на ищцата-въззивница П.Г. са поставени
следните недвижими имоти: НИВА с площ 13.041 дка., пета категория, находяща се
в землището на с. ***, общ. Н., обл. Плевен, ЕКАТТЕ ***, в местността „***“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне, при граници и съседи: имот №***,
имот №***, имот №***, имот №***, имот №***; НИВА с площ 6.601 дка., шеста категория, находяща
се в землището на с. ***, общ. Н., обл. Плевен, ЕКАТТЕ ***, в местността „***“,
съставляваща имот №*** по плана за
земеразделяне, при граници и съседи: имот №***, имот №***, имот №***, имот №***
и имот №***; НИВА с площ 3.999 дка.,
шеста категория, находяща се в землището на с. ***, общ. Н., обл. Плевен,
ЕКАТТЕ ***, в местността „***“, съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне, при граници и
съседи: имот №***, имот №***, имот №*** и имот №***; НИВА с площ 19.601 дка.,
шеста категория, находяща се в землището на с. ***, общ. Н., обл. Плевен, ЕКАТТЕ ***, в местността „***“, съставляваща
имот № *** по плана за земеразделяне,
при граници и съседи: имот №***, имот №***, имот №***, имот №***, имот №***,
имот №*** и имот №***. Имотите са
идентични с тези, които са предмет на договора за аренда, сключен на 07.12.2007
г. между Л.М.И. и ЕТ „*** – С.Д.“ и анексите към него, като нивата с площ от
13.041 дка в м. „***“, с ЕКАТТЕ ***, е образувана от предоставения под аренда
имот с № ***, с площ от 20.000 дка, съгласно приложената скица.
По делото са приложени платежни документи,
от които е видно, че ответникът ЕТ „*** – С.Д.“ е заплатил дължимата рента за
арендуваните земеделски земи за стопанската 2014/2015 г. на лицето В.М.С. и за
стопанската 2015/2016 г. на арендодателя Л.М.И..
Тези обстоятелства не са били спорни
между страните
Спорни остават въпросите валидни ли
са анексите към договора за аренда, сключени
от Л.М.И. след м.ноември 2011 г., когато той се е разпоредил със своя
дял в съсобствеността, дължи ли ответникът на ищцата арендно плащане за
стопанската 2014/2015 г. и обезщетение за лишаването й от ползване на
съсобствените имоти за стопанската 2015/2016 г., както и налице ли са
предпоставките за уважаване на предявения ревандикационен иск.
Съгласно чл. 3, ал.1 ЗАЗ
договорът за аренда е формален, тъй като, за да бъде действителен, следва да се
сключи в писмена форма с нотариална заверка на подписите. За да бъде оповестен
и противопоставен на трети лица, законодателят е предвидил вписването му в
имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията.
В процесния случай, както
първоначалният договор за аренда, така и всички анекси към него са сключени в предвидената от закона форма и
са вписани в службата по вписванията.
Следва да бъде посочено също така, че в Глава
трета на ЗАЗ, включваща чл. 16, чл. 17 и чл. 18, законодателят е регламентирал
предпоставките и реда за изменение на договора за аренда в земеделието. В чл.
18, ал. 1 изрично е предвидено, че продължаването на арендния договор се
извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в
службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по
земеделие. Разпоредбата на чл. 18, ал. 2 ЗАЗ предвижда, че предложението за
продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на деветия
месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Съдебната практика приема, че така въведените от законодателя изискания за
наличието на предложение и срок за отправяне на същото, както и относно формата
и вписването, водят до извод, че по своята правна същност юридическият факт на
продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор между същите страни, а не на
изменение на съществуващия такъв.
В този смисъл трите процесни анекса,
по отношение на които се претендира нищожност поради липса на съгласие,
обективират нови договори за аренда между същите страни. Същите са сключени при
условията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, в
редакцията на разпоредбата до изменението й , обн. в ДВ, бр. 13/2017г., с която
разпоредба законодателят е признал
възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик,
без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им
да се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. В този случай възниква
облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, като
останалите съсобственици не са страни по договора.
В
случая арендодателят Л.М.И., след като е прехвърлил притежаваните от
него идеални части от отдадените под аренда земеделски земи през м. ноември
2011 г., е сключил с арендатора ЕТ „*** – С.Д.“ трите процесни анекса,
съответно от 2013г., 2014 г. и 2016 г. Валидността на тези сделки е оспорена от
ищцата на основание липсата на изразено от нейна страна съгласие за сключването
им.
Следва да се има предвид обаче, че
основанието „липса на съгласие“ е налице, когато страна по сделката формално не
е изразила воля за сключването й.
Настоящият случай не е такъв, тъй като анексите обективират ясни и
категорични волеизявления на страните за сключването им. Съгласието на ищцата
не е било необходимо, тъй като тя не е страна по тези правоотношения.
Следователно правоотношенията по
трите процесни анекса са валидни и обвързват страните по тях, с оглед на което
предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД се явява неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
Ищцата е претендирала обезщетение за
лишаването й от ползване на отдадените под аренда земеделски имоти на основание
чл. 59, ал. 1 от ЗЗД в размер на 1513,47 лв., която сума представлява
равностойност на наема, който би получила за стопанската 2015-2016 г., като е посочила, че този иск е евентуален, но
в хипотеза, ако бъде уважен искът по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Такава хипотеза е
невъзможна, тъй като когато ищецът прибягва до евентуално обективно съединяване
на искове, той обуславя разглеждането на евентуалния иск от неуважаването на
главния иск. В случая се претендира точно обратното – разглеждане на
„евентуалния“ иск при уважаване на главния, поради което следва да се приеме,
че е налице кумулативно обективно
съединяване на двете искови претенции, но в хипотеза когато уважаването на
единия иск, обуславя другия.
При това положение, отхвърлянето
като неоснователна на исковата претенция за нищожност на арендните
правоотношения по процесните анекси поради липсата на съгласие, с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД,
предпоставя неоснователност на предявения осъдителен иск по чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, който също подлежи на отхвърляне.
Отделно от това, следва да бъде
посочено, че ответникът е заплатил на арендодателя Л.М.И.
арендна вноска за стопанската 2015/2016 г. и доколкото ищцата не го е уведомила
до завеждането на иска, в качеството му на арендатор, че е заместила
арендодателя като страна по договора за
аренда, тя не може да иска от ответника плащане на изпълненото вече от него на
договорно основание задължение като обезщетение за неоснователно обогатяване.
Неоснователен се явява и предявеният от ищцата
осъдителен иск по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 8 от ЗАЗ за заплащане на
арендната вноска за стопанската 2014/2015 г.
По делото е безспорно установено,
че дължимата арендна вноска за тази стопанска година е била заплатена от
арендатора на трето лице, което не е
страна по договора за аренда, а не на самия арендодател. Ищцата също не е
страна по договора за аренда, но се позовава на настъпилото правоприемство,
съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ. По делото обаче липсват
доказателства, а и не са налице наведени твърдения в този смисъл, ищцата да е
уведомила арендатора за това правоприемство, както изисква разпоредбата на чл.
17, ал. 3 от ЗАЗ. При това положение тя не може да иска от арендатора да
изпълни към нея задължение, което той вече е изпълнил. Фактът че в случая е
престирано на трето лице, а не на самия арендодател, касае отношенията между
арендодателя и арендатора по договора за аренда, а самият арендодател, който е
страна по делото /трето лице – помагач на ответника/, не оспорва погасителния ефект на това плащане.
По отношение на обективно
кумулативно съединения иск с правно основание чл. 108 от ЗС въззивният съд
намира, че не са налице законовите предпоставки за уважаването му.
По делото е безспорно установено,
че ищцата е придобила собствеността върху четирите процесни земеделски имоти,
чиято ревандикация претендира, по силата на влязло в сила на 27.07.2016 г. съдебно решение за съдебна делба, с което тези
имоти са й възложени в дял. Безспорно е също така, че три от тези имоти са
напълно идентични с земеделските имоти, предмет на процесните арендни
правоотношения, а един от тях е образуван от земеделски имот, предмет на същите
правоотношения.
Това съдебно решение е вписано в
Службата по вписванията гр. Н. на 10.01.2017 г., от който момент придобитите от
ищцата права са противопоставими на всички трети лица, каквото качество има и
ответника.
Междувременно, на 28.11.2016 г. Л.М.И.
е сключил с ответника нов анекс към договора за аренда от 2007 г., имащ
характер на самостоятелно арендно правоотношение, чийто предмет са земеделските
имоти, поставени в дял на ищцата П.Г..
Анексът също е вписан в Службата по вписванията гр. Н., но на 15.12.2016
г., т.е. преди вписването на цитираното по-горе решение за съдебна делба.
При това положение правата на ответника като арендатор са
противопоставими на правата на ищцата като собственик на арендуваните имоти,
поради което и доколкото по делото няма данни за прекратяване на арендното правоотношение,
следва да се приеме, че ответникът ползва имотите на правно основание.
Предявеният ревандикационен иск е
неоснователен и подлежи на отхвърляне, както правилно е приел и
първоинстанционният съд.
С оглед на гореизложените
съображения, решението на Н.ски районен съд се явява правилно в обжалваната му
част и подлежи на потвърждаване.
Решението е правилно и в частта за
присъдените разноски, като по делото не са налице данни за направено от страна
на ищцата възражение по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на
претендираните от ответника разноски за адвокатско възнаграждение.
При този изход на процеса на
въззиваемия ЕТ „*** – С.Д.“ следва да бъдат присъдени направените деловодни разноски
за настоящата инстанция в установения по делото размер от 700 лв. за адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран от гореизложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК,
Плевенският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 131 от 13.11.2017 г. на Н.ски районен съд,
постановено по гр.д. № 56/2017 г., в обжалваната му част.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
П.П.Г., с ЕГН **********,***, да заплати
на ЕТ „*** – С.Д.“, със седалище гр. В., ЕИК ***, представляван от С.И.Д., сумата
700 лв., представляваща деловодни разноски за въззивната инстанция.
В частта му, касаеща предявения
осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 8 от ЗАЗ,
решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
В останалата му част решението
подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен касационен съд на РБ в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: