Р Е Ш Е Н И
Е №
гр.Козлодуй,
5 февруари 2020г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Козлодуйският
Районен съд, Втори състав в публично заседание на 21.01.2020г. /Двадесет и
първи януари две хиляди и двадесета година / в състав:
Районен съдия: Адриана Добрева
при
секретаря Галина Дикова
като
разгледа докладваното от съдията А.Добрева гражданско дело № 910 по описа на
съда за 2019 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Съдебното
производство е образувано по искова молба на „Краси” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, р-н Красно село, ж.к.”Лагера”, ул.
„Балканджи Йово” №9, хотел Женева с управител Красимир Младенов Милков” , с
която са предявени против Б.Р.П., ЕГН ********** ***, обективно съединени
искове - по чл. 124, ал.1 от ГПК и по чл. 537, ал. 2 от ГПК във вр. чл. 88 ЗКИР,
за признаване за установено в отношенията между страните съществуването на
Договор за аренда на земеделска земя вписан в службата по вписванията гр.
Козлодуй с дв.вх. № 727 от 23.03.2011г., том 2, акт 214 и Анекс от 25.09.2.2014г.,
вписан в службата по вписванията - гр.Козлодуй с вх. рег. № 3430/19.11.2014г.,
том 6, акт. 260 и за признаване за незаконно и отмяна на вписано прекратяване
на този договор в Служба по вписванията - гр.Козлодуй.
В съдебно заседание за ищцовото дружество участва юрисконсулт
М.Д. и поддържа исковете.
Ответника участва чрез пълномощник адвокат Кривачков и
оспорва исковете. В срока по чл.131 ГПК ответника е подал редовен писмен
отговор на исковата молба, с който оспорва исковете и излага подробни
съображения в този смисъл.
В хода на
съдебното дирене са събрани писмени доказателства, от които съда приема за
установено от фактическа страна следното:
По делото е безспорно и страните не спорят, че по
силата на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията
- гр.Козлодуй с дв.вх.№ 727 от 23.03.2011г, том 2, акт № 214, сключен между
„Краси“ ЕООД, ЕИК ********* и Мирослав Божинов Борисов, ЕГН **********, чрез
пълномощник Стоян Сталиянов Георгиев, ищеца ползва като арендатор нива,
представляваща имот № 019012 с площ 10 дка, четвърта категория земя, в
местността „ПАДИНАТА“, в землището на с. Крива бара и нива, представляваща имот
№ 139010 с площ 3 дка., трета категория земя, в местността „ЛОЗЯТА“, в
землището на с.Крива бара. общ.Козлодуй. Съгласно т.3 от договора, той
/договора/ влиза в сила на 01.10.2010г. и е със срок 7 стопански години - до
01.10.2017г., а в т.IV.1. страните са договорили арендното плащане в размер на
30.00 лева за 1 дка., дължимо от 01.10 до
31.12 месец за изтеклата стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от
договорения краен срок.
С Анекс № 409 КБ от 25.09.2014г, вписан в Служба по
вписванията - гр. Козлодуй, с вх.рег.№ 3430/19.11.2014г, том 6, акт №260 страните
по договора за аренда са уговорили, че срока на договора е удължен до 2021г., а
размера на арендното плащане в размер на 40.00 лева за 1 дка., дължимо от 01.10 до 31.12 месец за изтеклата
стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок.
Арендодателя Мирослав Божинов Борисов, ЕГН ********** видно от
приложеното в делото на л.13 удостоверение за наследници изх.№84 от
11.10.2016г. е един от двамата законни наследници на б.ж. на с.Крива бара Надежда
Маринова Герова, починала на 3.10.2016г. /неин си е с дял ½ ид.част/.
Освен това видно от приложеното в делото на л. 26 удостоверение за наследници с
изх.№ 85 от 13.10.2016г., той е един от законните наследници и на б.ж. на с.Крива
бара Борис Геров Нанов, починал на 22.08.1966г. /негов внук е с цял 1/6 ид.част
– половината от частта на син на наследодателя, а той е имал общо три деца с
дял 1/3 всяко дете/.
Видно от
приложения в делото на л.52 договор за покупко-продажба, сключен с нотариален
акт № 193, том 5, дело № 193 от 20.07.2018г. на нотариус Емилия Карамфилова, на
20.07.2018г., наследниците на б.ж. на
с.Крива бара Борис Геров Нанов, между които и арендодателя по договора за
аренда на ищеца Мирослав Божинов Борисов, действащи чрез пълномощник ответника Б.Р.П.
са продали на последния съсобствените си наследствени три земеделски имота, два
от които /първите два описани в нотариалния акт/ са нивите предмет на договора
за аренда с ищеца.
Ищеца твърди и не се оспорва, че ответника
Б.П. не го е уведомил, че е закупил имотите, които дружеството ползва по силата
на договора за аренда и анекса към него до 2021г. В този смисъл ответника се
домогва да докаже факта, че е уведомил ищеца за покупката на арендованите имоти
чрез показанията на свидетеля Р.В.. Тя е един от наследниците и също продавач.
От показанията и се установява доказания и чрез писмени доказателства и
неоспорен от ответника факт /видно от приложения на л.9 разходен касов ордер,
че на 13.11.2018г. ищеца арендатор и е изплатил сумата от 500.00 лева рента за
2017-2018г./. Освен това се установява пак от показанията и факта, че когато е
получила рентата за стопанската 2017-2018г. тя е съобщила на представител на
арендатора, че са продали земеделските имоти.
По делото няма доказателства и ответника и
не твърди, писмено или по друг начин, той да е съобщил на ищеца арендатор, че
на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ замества арендодателя по договора за аренда и
анекса към него.
Ищеца твърди, че на 23.05.2019г., с
Нотариална покана на Нотариус № 040 Ивайло Николов е бил уведомен от ответника Б.П.,
че разваля Договора за аренда на земеделска земя и Анекса към него, на
основание чл. 28, ал. 1 вр. чл.27, ал.1 т.2 от ЗАЗ - поради забава на арендното
плащане с повече от три месеца. Твърди, че до момента на получаване на тази
покана дружеството арендатор не е било уведомено, че ответника е закупил арендованите
имоти.
Ищеца твърди и
представя на л.9 разходен касов ордер в уверение на факта, че на 13.11.2018г. е
изплатил сумата от 500.00 лева рента за 2017-2018г. на лицето Р.Б.В., която е
сестра на арендатора по договора Мирослав Божинов Вълков, като тя е представила
удостоверение за вписан отказ от наследството на Мирослав Божинов Вълков.
Ищеца
арендатор счита, че неправилно ответника е прекратил договора за аренда, тъй
като той е изправна страна като е заплатил уговорената и дължима арендна цена
за стопанската 2017-2018г. в брой на сестра на арендодателя като тя е
представила удостоверение за отказ от наследство на арендодателя, с което е изпълнил
задължението си по договора в срока уговорен - до 31.12.2018г., но не по-късно
от 45 работни дни от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г.
Ответника
с писмения отговор не оспорва фактите и твърденията на ищеца, нито
представените писмени доказателства. Твърди, че ищеца като арендатор по
договора не е неизправна страна, като не му е заплатил на него изцяло
уговорената арендна цена за стопанската 2017-2018г., въпреки факта, че е бил
уведомен за покупката от него на имотите.
При така установеното от фактическа
страна, съдът прави следните правни изводи:
Съдът
е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК
за установяване съществуването на арендно правоотношение
(главен) и обусловен от него иск с правно основание чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537, ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на
вписано в агенцията по вписванията обстоятелство- прекратяването на посоченият
аренден договор. В конкретният случай следва да се приеме, че предявените
обективно съединени искове са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на
установителния иск за установяване съществуване на арендните правоотношения по
договора за аренда, тъй като с поведението си, вписвайки в Службата
по вписванията прекратяване на договора за аренда на основание чл.27, ал.2 от
ЗАЗ, ответника недвусмислено е показал, че оспорва наличието на облигационна
връзка между тях, като правният интерес от предявяване на установителен иск се
разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното
от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед
същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими
откъм предмет и легитимирани страни.
Спорът по главния иск е относно това дали
са изпълнени изискванията за встъпване в арендното правоотношение от страна на
ответника и валидно ли е съобщено това обстоятелство на ищеца, за да породи
съответните правни последици, както и дали е налице записаното обстоятелство -
законосъобразно едностранно прекратяване на арендния договори.
Безспорно
установено по делото е, че ищецът е арендатор и страна по посоченият аренден
договор и Анекс към него, сключен с арендодател Мирослав Божинов Вълков, като
един от съсобствениците на земеделските имоти, предмет на този договор.
Договора за аренда и Анекса към него са валидни, сключени в изискуемата писмена
форма със срок до 2021г. и уговорена арендна цена от 40.00 лева за 1 дка., или 520.00
лева за стопанската 2017-2018 година, платима до 31.12.2018г. /съдът коментира
тази стопанска година, защото е предмет на спора/, но не по-късно от 45 работни
дни от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г.
Чл.3,
ал.4 от ЗАЗ /в редакцията преди изменението в ДВ, бр. 13 от 2007 г, в сила от
07.02.2017 г./ изрично допуска договорът за аренда да бъде сключен само с
някои от съсобствениците на земеделската земя, в това число и само с един,
независимо от размера на дела му, и препраща към чл.30, ал.3 от ЗС за уреждане
на отношенията между съсобственика - арендодател и останалите съсобственици.
Безспорно
установено е, че арендодателя Мирослав Божинов Вълков и останалите
съсобственици и наследници на 20.07.2018г. са продали на ответника с договор за
покупко-продажба сключен с нотариален акт № 193, том 5, дело № 193 от
20.07.2018г. на нотариус Емилия Карамфилова, съсобствените си
наследствени три земеделски имота, два от които /първите два описани в
нотариалния акт/ са нивите предмет на договора за аренда с ищеца. Така по силата на закона – чл.17, ал.2 от ЗАЗ, който
предвижда, че приобретателят на арендувания обект на договора замества
арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и
обектът на договора още да не е предаден, след продажбата на арендованите два
имота на 20.07.2018г., арендодателя е заместен от ответника купувач Б.П..
Следователно, от датата на разпоредителната сделка на 20.07.2018г. качеството
арендодател по вписания договор за аренда и Анекса към него е придобил
ответника Б.П., с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в
това число правото да получи договореното арендно плащане. Заместването
настъпва с факта на прехвърлителната сделка и по силата на закона за целия
оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да
е друго действие или акт от страна на приобретателя. От тук следва много важния извод, който не
се споделя от ищеца, но е безспорен в правната доктрина /Голева П., цит. съч., с. 209/ и
практика, че тъй като договора за аренда е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява страна
арендодател и само той има вземане за арендната цена.
С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в
тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора
за настъпилото заместването. Неизпълнението
на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя
от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той
вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместване. Законът не обвързва липсата на уведомление за настъпилото
заместване с лишаването на приобретателя от правото да развали
договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното
плащане за повече от три месеца. Само при условие, че арендатора изпълни
задължението си към предишния собственик, липсата на уведомление за
заместването би рефлектирала върху правото на приобретателя да иска изпълнение
и да развали договора поради неизпълнение.
Настоящия
случай не е такъв, тъй като от една страна безспорно се установи, че ответника
приобретател не е изпратил уведомление до ищеца, че на основание чл. 17, ал. 2
от ЗАЗ той замества арендодателя по договора за аренда и Анекса към него.
Предвид на това съда приема, че ответника не е изпълнил задължението си
произтичащо от разпоредбата на чл. 17, ал.3 от ЗАЗ и следователно за него не е
възникнала възможността да иска от
арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към
предишния арендодател.
Доколкото
обаче по делото безспорно се доказа, че ищеца арендатор не е заплатил арендата
цена на страната по договора арендодател, а на трето лице макар и съсобственик,
според съда той не е извършил валидно арендно плащане. Съда не споделя довода
на ищеца за стореното плащане предвид отказ от наследство на арендодатея, тъй
като в облигационните отношения по повод договора за аренда, той няма право на преценка,
а следва единствено да изпълни точно задължението си – по отношение надлежната
страна, в уговорените размери и срокове. Допълнително, няма правна възможност
арендатора ищец да престира на отделните съсобственици съобразно дяловете им в
съсобствеността, тъй като те не са страни по договора.
Така
ищеца може да плати на първоначалния арендодател Мирослав Божинов Борисов,
евентуално на ответника /но след като последния го уведоми за встъпването в
правата по договора/ цената по договора в размер на 520.00 лева за стопанската
2017-2018г. в уговорения срок до 31.12.2018г., но не по-късно от 45 работни дни
от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г. Безспорно е, че ищеца не е заплатил на надлежна настрана по договора за
аренда, т.е. не е изпълнил задължението си по процесния договор за аренда и
Анекс към него в срок до 05.03.2019г. да заплати уговорена арендна цена от
520.00 лева.
Както
съда изложи по-горе, по делото се доказа, че ответника Б.П. е уведомил ищеца с
нотариална покана от 15.05.2019г., че разваля договор за аренда на земеделска
земя и Анекса към него, на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ - поради забава на
арендното плащане за стопанската 2017-2018 г., а на 21.06.2019г. ответника е вписал с вх. peг. № 378/21.06.2019
г., том 3, акт № 124 в СлВп — Козлодуй прекратяване на Договора за аренда на
земеделска земя и Анекса към него. Безспорно
е, на първо място, че ответника не е предоставил на ищеца срок за изпълнение на
задължението по договора макар, че към датата когато е прекратил договора
на 21.06.2019г. вече е бил настъпил падежа на плащането – в договора е уговорен
такъв до 31.1.2.2018г., но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен
срок, което е до 05.03.2019г. /още три месеца е до 5.06.2019г./ В този смисъл следва да се прецени дали е
възникнало валидно право на ответника да развали с едностранно предизвестие целия аренден договор.
Ответника се позовава на правото да развали едностранно договора за аренда на
основание чл. 28, ал.1 вр. чл. 27, ал.1 т.2 от ЗАЗ - поради неплащане за повече
от три месеца на дължимата рента, като твърди, че развалянето настъпва въз
основа на едностранно изявление до арендатора. Съдът не споделя това виждане по следните съображения: Видно от съдържанието на арендният договор – чл.ХІІ, в него
в т.4 на раздел 5 е уговорена възможност за предсрочно прекратяване на договора
при неизпълнение на задълженията с писмено предизвестие, като се даде подходящ
срок за изпълнение, с предупреждение, че след изтичане на срока, договора ще е
развален. Това изискване не е спазено, като ответника само е уведоми ищеца за
прекратяване на договора без да му даде срок наред с факта, че срока за
изпълнение не е бил изтекъл.
Възможността
за прекратяване на аренден договор с едностранно предизвестие е уредено в чл. 27, ал.1, т.4 ЗАЗ,
съгласно който договорът за аренда се
прекратява с едностранно предизвестие в предвидените в този закон случаи, като
в редица определения, постановени по реда
на чл. 274, ал. 3 от ГПК, съставляващи задължителна практика, ВКС е приел, че
разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и че противоречията при
прилагането на нейната четвърта алинея произтичат от неконкретността на обхвата
на израза „в предвидените в този закон случаи”, защото на практика в закона има
само един случай на прекратяване на договора след едностранно предизвестие –
този по диспозитивната норма на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, който касае
прекратяването на безсрочните договори. Въпреки непрецизната законодателна
техника, ВКС е приел, че чл. 29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към чл. 27,
ал. 1 т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, като не е допустимо по тълкувателен
път обсегът на закона да се разширява и че способът по чл. 27, ал. 1, т. 4 от
ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори (в този смисъл определение
№ 424 от 05.07.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 316/2012г., І т.о.; определение № 789
от 17.09.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 370/2012г., ІІ т.о; определение № 14 от 07.01.2013г. на ВКС по ч.т.д.№ 713/2012г.,
ІІ т.о. и др).
С
оглед изложеното, съдът приема, че процесният аренден договор и Анекс към него не е прекратен с едностранното
предизвестие, отправено от ответника от 15.05.2019г.
Що се
отнася до разпоредбата на чл. 27, ал.1 т.2 от ЗАЗ, това е различна хипотеза,
която предвижда, договорът за аренда да бъде прекратен и при неизпълнение - по
общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В случай на неизпълнение на
задължението за заплащане на арендна вноска, ЗАЗ предвижда в чл. 28, ал.1, че
арендодателят може да развали договора, ако забавянето е за повече от три
месеца. Развалянето обаче е
регламентирано в правната норма на чл.
87,ал.1 от ЗЗД,
съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Развалянето
се осъществява с едностранно изявление на изправната страна, отправено до
неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е
сключен в писмена форма (в този см. Решение № 257/24.03.2010 г. на
ВКС по гр. дело № 508/09 г. , I г. о. ; Решение № 63 от 21.06.2013 г. на ВКС по
т. д. № 1133/2011 г., I т. о., ТК).
В
настоящия случай ответника не е отправил такова предизвестие до ищеца, тъй като
в поканата до ищеца не се съдържа недвусмислено заявена воля за разваляне на
договора с предоставяне на срок за изпълнение и предупреждение, че след
изтичането му ще смята договор за развален, обстоятелство, обуславящо извод за
това, че процесният аренден договор и Анекса към него, не е развален по
предвидения в закона ред и продължава валидно
да обвързва страните, при което предявения установителен иск е основателен и
следва да се уважи, на основание чл.
124,ал.1 от ГПК.
С оглед на изложеното и доколкото обуславящия установителен
иск е основателен, като последица от
уважаването му, следва да се приеме за доказано, че в имотния регистър е
вписано едно несъществуващо обстоятелство – прекратяването на договора за
аренда. Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде
оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 от ГПК. Следва да се има предвид, че правомощията на съдията по
вписванията не се простират в никакъв случай до проверка и изследване на
материалноправни отношения между страните по договора, вписване прекратяването
на който се иска. Единственото негово задължение, регламентирано в Правилника за вписванията (ПВп), е
да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от външна
страна отговаря на изискванията за форма. Когато насрещната страна има някакви
материални възражения, този въпрос не може да се разгледа в охранително
производство. "Като се има предвид основната цел на вписването -
осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да възложи на
съдията по вписванията да провери материалноправните предпоставки на вписания
акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата
срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със
съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред
съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да
бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да
бъде решен със сила на присъдено нещо." (ТР № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС).
В
настоящия случай отменяването на
вписването на прекратяването на арендният договор и Анекса към него
следва да бъде постановено, защото по исков ред в
настоящото производство се установи, че не съществува вписаното обстоятелство,
а именно прекратяване на договора за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90,
ал. 1 от ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се
установи недопустимост или недействителност на вписването, както и
несъществуване на вписаното обстоятелство. В случая е налице третата от предвидените хипотези, поради което следва
да бъде постановена отмяна на извършеното вписване за всеки от
договорите, на основание чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр.
последно от ГПК.
С оглед изхода от делото, ответникът
следва да заплати на ищеца претендираните разноски в производството, в размер
на 250.00 лева на основание чл.78, ал.1 от ГПК, от които 50.00 лева платена
държавна такса и 200.00 лева юрисконсулско възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.124, ал.1 ГПК в отношенията между „Краси” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, р-н Красно село,
ж.к.”Лагера”, ул. „Балканджи Йово” №9, хотел Женева с управител Красимир
Младенов Милков и Б.Р.П., ЕГН ********** ***, съществуването на Договор за
аренда на земеделска земя вписан в службата по вписванията гр. Козлодуй с
дв.вх. № 727 от 23.03.2011г., том 2, акт 214 и Анекс към него от 25.09.2.2014г.,
вписан в службата по вписванията - гр.Козлодуй с вх. рег. № 3430/19.11.2014г.,
том 6, акт. 260.
ОТМЕНЯ на основание чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр.
последно от ГПК вписването на едностранно прекратяване на договора за аренда
въз основа на уведомление на Б.Р.П., ЕГН ********** *** извършено от Служба по вписванията, гр.Козлодуй по Договор
за аренда на земеделска земя вписан в службата по вписванията гр. Козлодуй с
дв.вх. № 727 от 23.03.2011г., том 2, акт 214 и Анекс към него от 25.09.2.2014г.,
вписан в службата по вписванията - гр.Козлодуй с вх. рег. № 3430/19.11.2014г.,
том 6, акт. 260, поради несъществуване на вписаното
обстоятелство.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.1 ГПК Б.Р.П., ЕГН ********** *** да заплати на „„Краси”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, р-н Красно село,
ж.к.”Лагера”, ул. „Балканджи Йово” №9, хотел Женева с управител Красимир
Младенов Милков, направените по делото разноски в размер 250.00 лева.
РEШЕНИЕТО подлежи
на обжалване с въззивна жалба, пред Врачански окръжен съд, в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: