Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 20.05.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на шести март през две
хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 4602 по описа на съда за
2019 г., взе предвид следното:
Производството е образувано по подадена от „С.С.“
ООД искова молба, с която срещу Д.Б.Н. и М.Б.Н. е предявен иск за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 09.11.2018 г. за покупко-продажба на
½ ид.ч. от поземлен имот с пл. № 806, к.л. 621 от кв. 14 по плана на гр.
София, район „Лозенец“, м. „Витоша - ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица от
1 229 кв.м., а по доказателствен нотариален акт – 1 286 кв.м.,
съставляващо парцел V-14 от кв. 14, заедно с жилище, разположено в западната страна
на сградата, построена в имота, находящ се на адрес гр. София, ул. „*****,
състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от
37.90 кв.м., заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището и гаража под
терасата, заедно с 42.32/1000 ид.ч. от общите части на сградата, ведно с
второстепенна постройка, изградена на около 10.89 кв.м., заедно с всички подобрения
и приращения в имота.
Ищецът твърди, че част от приращенията представлявали ½ ид.ч. от
втори и подпокривен (трети) етаж на жилищна сграда с
идентификатор 68134.905.806.1, находяща се в гореописания поземлен имот с
идентификатор 68134.905.806, със застроена площ от 116 кв.м.
Срещу прехвърлянето на имота, ведно с приращението, купувачът се задължил
да заплати сумата от 130 000 евро. До датата на подаването на исковата
молба ищецът заплатил задатък на обща стойност 13 000 евро – по 6 500
евро на всеки от ответниците. Остатъкът се дължал в деня на сключването на
окончателния договор, като страните уговорили изповядването на сделката да се
извърши на 21.03.2019 г. На тази дата страните не постигнали съгласие за
окончателно сключване на договора.
Ищецът излага, че продавачите се легитимирали като собственици на ½
ид.ч. от поземления имот и на жилището с площ от 37.90 кв.м. с нотариален акт
за дарение № 38, том І, рег. № 2645, н.д. № 33/2017 г. на нотариус Е.Б., а на
втория и подпокривния етаж на жилищната сграда с
идентификатор 68134.905.806.1 – по приращение и наследство. Счита, че от
24.09.1984 г. Е.Н.е собственик на основание договор за дарение на ½
ид.ч. от дворното място, а останалата ½ ид.ч. принадлежала на Б.Н.–
наследодател на Д.Н. и М.Н.. Между Б.Н.и Е.Н.никога не било учредявано право на
строеж и по тази причина по отношение на втори и трети етаж възникнала
обикновена съсобственост. Фактът на придобиването на идеалните части бил
установен с решение от 21.05.2010 г. по гр.д. № 3165/2003 г. по описа на СГС,
ІV-Б състав. По тази причина въз основа на наследствено правоприемство,
придобито по приращение от страна на Б.Н., ответниците станали собственици и на
тези идеални части.
В случая липсвала уговорка за изключване на приращенията от предмета на
предварителния договор.
В срока по чл. 131 от ГПК М.Б.Н. е подала отговор, в който сочи, че със
сестра си са собственици на ½ ид.ч. от поземлен имот № 806 с
идентификатор 68134.905.806, заедно с жилище с идентификатор 68134.905.806.2,
състоящо се от стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37.90
кв.м. и гараж под терасата, с идентификатор 68134.905.806.3, заедно с 42.32/100
ид.ч. от общите части на сградата и второстепенна постройка на около 10.89
кв.м. Имотите били придобити по дарение от техния баща Б.Д.Н..
М.Н. излага, че през 1984 г. Б.Н.и Н.Н.поделили
жилищните сгради в поземления имот, като Б.Н.станал изключителен собственик на
западното едноетажно жилище и гараж, а Н.Н.– на
източното жилище и гараж. След 1984 г. източното жилище било преустроено и
надстроено с втори и тавански етаж.
М.Н. не оспорва сключения на 09.11.2018 г. предварителен договор. На
28.02.2019 г. страните се явили при нотариус К., но управителят на „С.С.“ ООД заявил, че няма да купи имота, ако не му бъдат
продадени и идеалните части от източната сграда с идентификатор
68134.905.806.1, твърдейки, че ищците са техни собственици. Тогава страните
определили нова дата за сключване на окончателния договор – 21.03.2019 г. На
тази дата ответниците се явили при нотариус К., където се съставил протокол,
удостоверяващ представените документи. Купувачът настоявал да се подпише анекс
към предварителния договор, по силата на който М.Н. и Д.Н. се задължавали да му
продадат идеалните части от имота с идентификатор 68134.905.806.1.
М.Н. оспорва процесната сграда да представлява
приращение, както и волята си да продаде идеални части от нея.
Отговор е подала и Д.Н., която също оспорва иска. Заявява, че процесната
сграда представлява самостоятелен обект на собственост, а не приращение по
смисъла на чл. 92 от ЗС.
Всяка от ответниците счита предварителния договор от 09.11.2018 г. за
развален по вина ищеца, което допълнително препятства обявяването му за
окончателен.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Не се спори между страните и от представеното по делото
заверено копие на предварителен договор от 09.11.2018 г. се установява, че М.Б.Н.
и Д.Б.Н. са се задължили да продадат на купувача „С.С.“
ООД описания в предварителния договор имот за сумата от 130 000 евро.
Релевантен за изхода по делото е въпросът представляват
ли приращения към съсобственото дворно място УПИ V-14
от кв. 14 втори и подпокривен (трети) етаж от източната
жилищна сграда с идентификатор 68134.905.806.1.
Самият ищец твърди в исковата молба, че по отношение на
½ ид.ч. от УПИ V-14 от кв. 14 по плана на гр. София, м. „Витоша - ВЕЦ
Симеоново“, както и на построените в него жилище, разположено в западната
страна на сградата със застроена площ от 37.90 кв.м. и на гараж под терасата продавачите
М.Б.Н. и Д.Б.Н. са собственици по силата на договор за дарение, сключен с Б.Д.Н.,
за което е съставен нотариален акт № 38, том І, рег. № 2645, дело № 33 от
21.07.2017 г. на нотариус рег. № 547 на НК. Обектът на договора за дарение в
нотариалния акт е описан по идентичен начин в предварителния договор от
09.11.2018 г. И в двата договора е посочено, че имотът се продава с всички
подобрения и приращения. Това води до извода, че
волята на М.Н. и Д.Н. е била да се разпоредят с онези свои собственически
права, които са придобили по силата на договора за дарение от 2017 г.
Като приложения по нотариалното дело, в нотариален акт №
38/21.07.2017 г. е описан протокол за съдебна делба от 13.09.1984 г. по гр.д. №
17073/1984 г. на СРС. Според неговото съдържание в дял на Б.Д.Н. се поставя и
той получава изцяло собствеността върху дял ІІ по заключението на вещото лице,
а именно: жилището, разположено от западната страна на сградата, находяща се в
гр. София, ул. „*****, състоящо се от една стая, кухня, баня-клозет и антре,
със застроена площ от 37.90 кв.м. с тераса от запад, с двете мазета под
жилището и гаража под терасата, заедно с 42.32/100 ид.ч. от общите части на
сградата и ½ ид.ч. от дворното място, цялото от 1 286 кв.м.,
съставляващо парцел V-14 от кв. 14 по плана на гр. София, м. „Витоша – ВЕЦ
Симеоново“. Другият съделител е бил Недьо Николов. От
съдържанието на решението по в.гр.д. № 3165/2003 г. по описа на СГС става ясно,
че в резултат на делбата в дял на Н.Н.е поставено жилище,
разположено в източната част на сградата-близнак, със застроена площ към датата
на делбата 54.66 кв.м., заедно с 57.68/100 ид.ч. от общите части на сградата и
½ ид.ч. от дворното място, съставляващо УПИ V-14 от кв. 14 по плана на гр.
София, м. „Витоша – ВЕЦ Симеоново“. Тази сграда е станала изключителна
собственост на Н.Н..
Настоящият съдебен състав не е обвързан от мотивите на
горепосоченото решение, според което е било необходимо извършеното след
съдебната делба от 1984 г. пристрояване и надстрояване на жилищната сграда –
източен близнак съсобствениците да си учредяват взаимно право на строеж. Този
съдебен акт не се ползва със сила на пресъдено нещо относно правата на праводателя на М.Н. и Д.Н. по отношение на надстроените
етажи в сградата, поставена в дял на Н.Н. с протокола
от 13.09.1984 г.
По време на извършване на строителството в сила е бил
ЗТСУ (отм.) и според чл. 58, ал. 1 от закона строежи в съсобствен парцел,
предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно
или за вилно застрояване, могат да се разрешават по искане на един или повече
от съсобствениците, без съгласие на останалите въз основа на архитектурен
проект за цялостно застрояване на парцела, по който всеки от съсобствениците да
може да получи отделна жилищна сграда, отделно жилище в една сграда, съответно
отделна вилна сграда или отделно вилно жилище. Безспорно е, че след делбата на
двете сгради през 1984 г. всеки от съсобствениците на дворното място е получил
в индивидуална собственост сграда, представляваща самостоятелен обект. По аргумент
от горепосочената норма и при съобразяване на указанията в т. 1, б. „г“, изр.
посл. в ППВС № 2/82 г. (съсобственикът, който не притежава сграда съобразно с
предвижданията за застрояване на парцела, може съгласно чл. 58, ал. 1 ЗТСУ да
получи разрешение и да построи такава в съгласие с кварталнозастроителния
план), след като и Б.Н., и Н.Н.са притежавали жилищна
сгради в дворното място, всеки от тях и могъл да пристроява и надстроява своя
имот без да е необходимо съгласие на другия съсобственик на терена. От
решението по в.гр.д. № 3165/2003 г. по описа на СГС се установява, че на името
на съсобствениците на парцел V от кв. 14 са били издавани разрешения за строеж,
акт за узаконяване на отклонение от одобрен архитектурен план, архитектурни и
строителни книжа.
На следващо място, дори и да се приеме, че е било
необходимо учредяване на право на строеж от Б.Н.в полза на другия съсобственик
на УПИ V-14 от кв. 14 и такова е липсвало, следва да се съобрази, по аргумент
на по-силното основание, дадения в решение № 137/17.08.2010 г. по гр.д. №
3954/2008 г. на ВКС, ІІ г.о. отговор на въпроса възниква ли във всички случаи,
на основание чл. 92 от ЗС, съсобственост върху построеното в съсобствен имот
извън обема на учредената суперфиция. Когато е
надхвърлен обемът на правото на строеж, вещноправният
режим на допълнително построеното е различен и се определя от неговата
юридическа характеристика. Чл. 92 от ЗС ще намери приложение когато постройката
представлява самостоятелен обект, а чл. 97 от ЗС - когато извършеното
строителство не представлява такъв обект. При липса на учредено право на
строеж, съответно неспазване на обема, в който то е учредено, и в резултат на
това е увеличена застроената площ на съществуваща сграда, за пристроеното/надстроеното
ще важат правилата на чл. 97 от ЗС. Несамостоятелният обект следва режима на
главната вещ; присъединява се към нея поради това, че не би могла да се отдели
без съществено повреждане на последната. В този смисъл е и решение №
245/04.11.2013 г. по гр.д. № 1273/2013 г. на ВКС, І г.о.
Към 21.07.2017 г., когато ответниците са придобили по
договор за дарение сградата, ведно с ½ ид.ч. от правото на собственост
върху дворното място и с всички подобрения и приращения
в имота, не е имало одобрен кадастър (съгласно удостоверение изх. № 25-54706/10.07.2017
г. на СГКК – София). Затова УПИ V-14 от кв. 14 и постройките в него не са имали
определени идентификатори. Към момента на сключването на предварителния договор
– 09.11.2018 г. обаче е имало одобрена кадастрална карта със заповед №
РД-18-739/21.11.2017 г. и в поземлен имот с идентификатор 68134.905.806 са били
изградени самостоятелни обекти, от които тези с идентификатори 68134.905.806.2
и 68134.905.806.3, съответно жилище с площ от 37.90 кв.м. и гараж представляват
обект на предварителния договор. Със същата заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. е
одобрена кадастралната карта и кадастралния регистър за еднофамилна жилищна
сграда на два етажа, със застроена площ от 116 кв.м. и с определен
идентификатор 68134.905.806.1. Данните от приетата по делото скица №
15-363959-22.04.2019 г. дават основание за потвърждаване на извода, че
посоченият от ищеца като подобрение подпокривен (трети)
етаж не е самостоятелен обект, а обща част на сградата с идентификатор 68134.905.806.1.
В този смисъл и ТР № 34/1983 г. на ОСГК на ВС. В случай, че втори и трети етаж
представляваха самостоятелни обекти, то съгласно чл. 27, ал. 1, т. 3 и чл. 29,
ал. 1, т. 6 от ЗКИР, биха имали свои идентификатори.
По така изложените съображения съдът приема, че втори и подпокривен (трети) на жилищната сграда – източен близнак не
представлява приращение към дворното място по смисъла на чл. 92 от ЗС и по
отношение на него не е възникнала съсобственост при квоти, съответни на тези от
правото на собственост върху УПИ V – 14 от кв. 14 по плана на гр. София, м.
„Витоша – ВЕЦ Симеоново“. Тези обекти принадлежат на собственика на сградата с
идентификатор 68134.905.806.1.
Към 09.11.2018 г. купувачът е могъл да се осведоми в
какъв обем са подобренията и приращенията в имота, който желае да закупи, след
като със заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. е имало одобрена кадастрална карта и
кадастрални регистри.
Неоснователна е претенцията на ищеца да му бъде продадена
и идеална част от втори и подпокривен (трети) етаж от
жилищната сграда – източен близнак.
Представените с отговора на исковата молба и неоспорени
от ищеца протокол за констатиране на обстоятелство от 07.03.2019 г., протокол
от 21.03.2019 г. и протокол за констатиране на обстоятелство от 21.03.2019 г.
на нотариус рег. № 200 на НК са в подкрепа твърденията на ответниците, че са
изправна страна по предварителния договор от 09.11.2018 г. Той обаче е развален
по вина на ищеца. Продавачите са представили всички необходими документи за
продажба на жилище с идентификатор 68134.905.806.2 и гараж с идентификатор
68134.905.806.3 на 21.03.2019 г. На тази дата управителят на „С.С.“ ООД С.Д.е настоявал да се представят документи за
прехвърляне на ½ ид.ч. от втори и подпокривен
(трети) етаж на жилищната сграда с идентификатор 68134.905.806.1 и е поканил М.Б.Н.
и Д.Б.Н. да подпишат анекс за продажбата на тази идеална част.
Не се спори, че такъв анекс не е подписан. Не е сключен и
окончателен договор. В приложение на нормата на чл. 20 от ЗЗД, съдът преценява
направените от страните изявления както в предварителния договор, така и пред
нотариус рег. № 200 от НК, а също и изявлението управителя на „С.С.“ ООД С.Д.за подписване на анекс относно продажба на
спорните идеални части. Ответниците М.Н. и Д.Н. не са
се считали за собственици и не се оказа да са такива, за да се задължават да
продават чужд обект.
Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Предвид изхода на спора, право на разноски имат
ответниците. Установява се, че такива са сторени от М.Б.Н., съгласно представен
списък по чл. 80 от ГПК и договор за правна помощ и съдействие от 09.10.2019 г.
(л. 114 от делото). Адвокатският хонорар от 4 073 лева е заплатен брой на
процесуалния представител адв. Д.. Ищцовата страна е възразила за прекомерност на
възнаграждението, което е неоснователно. Същото е съобразено с предмета на
делото, фактическата и правна сложност на спора и цената на иска, поради което
не подлежи на намаляване.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „С.С.“ ООД, ЕИК *****срещу Д.Б.Н., ЕГН **********
и М.Б.Н., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 09.11.2018 г., с който
ответниците са се задължили да продадат на ищеца ½
ид.ч. от поземлен имот с пл. № 806, к.л. 621 от кв. 14 по плана на гр. София,
район „Лозенец“, м. „Витоша - ВЕЦ Симеоново“ с площ по скица от 1 229
кв.м., а по доказателствен нотариален акт – 1 286 кв.м., при граници: ул.
„Проф. Васил Стоин“, бул. „Симеоновско
шосе“, ПИ 814, ПИ 811, който имот е идентичен с описаното в доказателствения
акт за собственост урегулирано дворно място, цялото с площ от 1 286 кв.м.,
съставляващо парцел V-14 от кв. 14 по плана на гр. София, м. „Витоша – ВЕЦ
Симеоново“, при граници съгласно доказателствен нотариален акт: шосето София –
Симеоново, Й.Й., П.М.и С.С.,
заедно с жилище, разположено в западната страна на сградата, построена в имота,
находящ се на адрес гр. София, Столична община, ул. „Симеоновско
шосе“ (бивша „Волколамско шосе“) № 82, състоящо се от
една стая, кухня, баня-клозет и антре, със застроена площ от 37.90 кв.м.,
заедно с тераса от запад, с две мазета под жилището и гаража под терасата,
заедно с 42.32/1000 ид.ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна
постройка, изградена на около 10.89 кв.м., заедно с всички подобрения и приращения в имота.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, „С.С.“
ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, офис № 5 да заплати
на М.Б.Н., ЕГН **********, съдебен адрес *** – адв.
К. Д. – Р. сумата от 4 073 лева разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
СЪДИЯ: