№ 567
гр. София, 17.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на
тринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Цветанка Бенина
при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова
като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело №
20241100900407 по описа за 2024 година
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.12.2023 г., с който ответното
„ТБ Енерджи“ЕООД се е задължило да продаде на ищеца „МТ Роуз
Дивелопмънт“ЕООД следния свой собствен недвижим имот, а именно – Поземлен
имот с идентификатор № 68134.4090.1373 по КККР на гр. София, одобрени със
Заповед № РА-18-15/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
имота – гр. София, ж.к. Младост, с площ от 3013 кв.м. с трайно предназначение на
територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – за друг вид застрояване,
който имот съгласно документ за собственост представлява нива с обща площ от 2997
кв.м., пета категория, находяща се в землището на Горубляне в м. Банска река.
Ищецът твърди, че окончателният договор за продажбата на имота във формата на
нотариален акт е следвало да бъде сключен на 15.12.2023 г. в 11:00 ч. в кантората на
нотариус С.К., рег. № 526 на НК, с адрес в гр. София, кв. Лозенец, ул. ******* Сочи,
че съгласно договора продажната цена за имота е 800 000 евро, платими в левовата им
равностойност по фиксинга на БНБ по начин и срокове, описани в нотариалния акт за
покупко-продажба. На 08.12.2023 г. купувачът по сделката – ищцовото „МТ Роуз
Дивелопмънт“ЕООД отправило предложение за разсрочено плащане на цената, с
искане до 11.12.2023 г. да получи отговор, като е посочило, че при липса на такъв, ще
счита предложението за прието на основание чл. 229, ал. 1 ТЗ. Сочи, че ответникът
чрез законния си представител не се е явил пред нотариуса за сключването на
окончателен договор, като въпреки неколкократно проведените разговори, той отказал
да прехвърли на ищеца имота обект на предварителния договор.
Претендира да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за
окончателен сключеният между страните на 04.12.2023 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, описан по-горе.
По делото не е постъпил писмен отговор на исковата молба в установения за
това срок.
1
Предявен е от „МТ РОУЗ ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД срещу „ТБ Енерджи“ООД
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съдът, като разгледа материалите по делото и събраните доказателства,
намира от фактическа и правна страна следното:
Видно от представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 04.12.2023 г., същият е бил сключен между „ТБ енерджи“ООД –
в качеството на продавач и „МТ РОУЗ ДЕВЕЛОПМЪНТ“ЕООД – в качеството на
купувач, с предмет на договора – задължаване на продавача да продаде на купувача
следния недвижим имот - Поземлен имот с идентификатор 68134.4090.1373 с площ
3 013 кв.м., находящ се в гр. София, район Младост, ж.к. Младост 4, срещу цена за
имота в размер на 800 000 евро, платими в левовата им равностойност по фиксинга на
БНБ. В чл. 3.1 от договора е предвидено сключването на окончателен договор за
покупко-продажба в нотариална форма на 15.12.2023 г. от 11.00 ч. в кантората на
нотариус С.К., рег. № 526 на НК, с район на действие СРС.
За удостоверяване правото на собственост на посочения като продавач в
договора - „ТБ енерджи“ООД, по делото е представен Нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 103, т. ІІІ, рег. № 9895, д. № 462/2023 г. от 04.12.2023г., с който
посочените като дарители – Г. П.Т., А.И.И., Р.И. и И.А.И., даряват на „ТБ
енерджи“ООД следния свой собствен недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор № 68134.4090.1373 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед №
РД-18-15/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота- гр.
София, ж.к. „Младост“, с площ от 3013 кв.м.
По делото е представена Покана от „ТБ енерджи“ООД до „МТ РОУЗ
ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД, адресирана чрез ЧСИ С.П., рег. № 921, с изх. №
17557/31.05.2024 г. на КЧСИ, в която сочи за обективната му невъзможност да
предостави своевременно необходимите документи за изповядване на сделката в
кантората на нотариус С.К. в уговорения за това 7-дневен срок преди датата,
определена за подписване на окончателния договор, като е отправено искане за
продължаване на срока за сключването на договора и покана до насрещната страна да
се яви в срок от 7 работни дни, считано от получаване на поканата в кантората на
нотариуса, за определяне на удобна дата и час за сключване на договора, като в
поканата е посочено, че в противен случай ще счита, че намеренията на купувача за
финализиране на сделката са отпаднали и поканата да се счита за едностранно
прекратяване на предварителния договор от страна на продавача, поради неизпълнение
на задълженията на купувача.
По делото е представена адресирана Нотариална покана от „МТ РОУЗ
ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД до „ТБ енерджи“ООД, чрез нотариус Св. К., в която се сочи,
че е в отговор на поканата, връчена чрез ЧСИ, като е констатирано, че на определената
за изповядване на сделката по предварителния договор дата – 15.12.2023 г., не се е
явил представител на дружеството продавач. Отправена е покана за явяване на
страните в нотариалната кантора на 19.09. 2024 г. в 12.00 ч. за подписване на
окончателен договор в нотариална форма, с което потвърждава готовността си за това.
Видно от представеното Удостоверение от 22.12.2023 г., издадено от Отдел
„Управление на общинската собственост и жилищния фонд“ на Столична община,
район Младост, в същото се съдържат данни, че за Поземлен имот с идентификатор №
68134.4090.1373, с площ от 3013 кв.м., има съставен Акт за общинска собственост №
71/11.11.1996 г.
Представен е Констативен протокол – Акт № 116, т. ІІІ, рег. № 7999/19.09.2024
г., съставен от нотариус К. по молба на управителя на „МТ РОУЗ
2
ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД, като е обективирано изразено от последния волеизявление с
намерение за закупуването на имота, в случай че са представени всички необходими
документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача, както и
удостоверения за липса на реституционни претеции и че имотът не е актуван като
общински, като е обективирано и последващо волеизявление на управителя на
дружеството купувач, че се отказва да закупи имота, за който е удостоверено, че е
общинска собственост. Протоколът е подписан от представляващите двете дружества –
страни по предварителния договор, явили се при нотариуса.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предмет на разглеждане в производството е конститутивен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Посочената материално правна разпоредба дава
възможност на всяка от страните да поиска обявяването на предварителния договор за
окончателен в образуваното производство по предявения иск.
По делото е безспорно, а и от събраните доказателства в тяхната съвкупност се
установи сключен в писмена форма Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 04.12.2023 г., като е спазена формата за действителност, съгласно
чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Договорът съдържа и необходимите реквизити, съгласно чл. 19, ал. 2
ЗЗД, а именно съществените условия на окончателния договор, които предвид
предмета на последния, са прехвърляне правото на собственост чрез продажба на
имота, надлежно индивидуализиране на имота – обект на бъдещата продажба, цената
дължима от купувача.
Безспорно е между страните, а и от събраните писмени доказателства
категорично се установи, че процесният предварителен договор е сключен между „ТБ
енерджи“ЕООД – в качеството на продавач и „МТ РОУЗ ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД – в
качеството на купувач, с предмет на договора – задължаване на продавача да продаде
на купувача следния недвижим имот - Поземлен имот с идентификатор
68134.4090.1373 с площ 3 013 кв.м., находящ се в гр. София, район Младост, ж.к.
Младост 4, срещу цена за имота в размер на 800 000 евро, платими в левовата им
равностойност по фиксинга на БНБ.
Наред с така посочените предпоставки, за сключването на окончателен договор,
необходимо е бъдещият продавач да се легитимира като собственик на правото обект
на прехвърлителната сделка, както и да е настъпила изискуемост на задължението му
да изпълни, която се свързва с настъпване на датата, уговорена от страните за
сключването на окончателния договор.
В чл. 3.1 от предварителния договор страните по него са постигнали съгласие за
датата и мястото на сключване на окончателния договор, а именно на 15.12.2023 г. в
11.00 ч. в кантората на нотариус С.К., рег. № 526 на НК.
От разменената между страните кореспонденция във връзка със сключването на
окончателния договор се установява /еднопосочно изложени твърдения/, а и безспорно
е между тях, че на посочената в предварителния договор дата – 15.12.2023 г. не се е
явил представител на продавача, поради обективната му невъзможност за
своевременно снабдяване с необходимите документи за изповядване на нотариалната
сделка, както и удостоверяващи правото му на собственост и снабдяване с
удостоверение, че имотът не е частна общинска собственост. Намерението си да
изпълни задължението си по договора, а именно за сключването на окончателен
договор при договорените условия, ответното „ТБ енерджи“ООД – в качеството на
продавач, е изразило в отправената от него покана чрез ЧСИ за определяне на дата, на
която страните да се явят при нотариус за оформяне на окончателния договор в
3
надлежната за това нотариална форма. В отговор по поканата ищцовото „МТ РОУЗ
ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД е посочило дата за изповядване на сделката, а именно на
19.09.2024 г., за което насрещната страна е оказала пълното съдействие в изпълнение
на задълженията си за това, като се е явила на посочената дата и час при нотариуса и
след снабдяване с необходимите за това документи, след запознаването с които и
конкретно удостоверената в част тях общинска собственост върху имота, ищецът като
купувач е изразил несъгласието си за сключване на окончателен договор - Констативен
протокол – Акт № 116, т. ІІІ, рег. № 7999/19.09.2024 г., съставен от нотариус К.. При
това положение, може да бъде направен обоснован извод, че към момента на
предявяване на иска е настъпила изискуемост на задължението на продавача да
прехвърли правото си на собственост.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне
правото на собственост върху имот, съдът проверява и да са налице предпоставките за
прехвърляне на имота по нотариален ред, включително и относно правото на
собственост на прехвърлителя.
За удостоверяване правото си на собственост върху имота, който се е задължил
да продаде при сключването на процесния предварителен договор, ответното „ТБ
енерджи“ООД е представило Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 103, т.
ІІІ, рег. № 9895, д. № 462/2023 г. от 04.12.2023г., от който се установява придобиването
на имота въз основа на извършено в негова полза дарение. Установява се, че след
договорената от страните дата за сключване на окончателния договор – 15.12.2023 г.
ответникът се е снабдил, като част от необходимите документи за нотариалната
сделка, с Удостоверение от 22.12.2023 г., издадено от Отдел „Управление на
общинската собственост и жилищния фонд“ на Столична община, район Младост, в
което е посочено, че за процесния имот има съставен Акт за общинска собственост №
71/11.11.1996 г. При това положение, може да бъде направен извод, че към момента на
дарението, прехвърлителите не са притежавали вещното право предмет на договора за
дарение, поради което и по отношение на дарения не е възникнал транслантивният
ефект по сделката. Представеното удостоверение от Столична община по своя
характер представлява официален свидетелстващ документ и се ползва материална
доказателствена сила относно удостовереното в него, включително и относно
идентичността на имота, описан в предварителния договор и за който е било поискано
издаването на удостоверението и този, описан в акта за частна общинска собственост
/АОС № 71/11.11.1996 г./.
Освен това, от представения по делото Констативен протокол от 19.09.2024 г. се
установи изразеното от купувача волеизявление, че не желае сключването на
окончателен договор, което се явява в противоречие с изразеното от него такова при
предявяване на иска. В този смисъл, може да бъде направен извод, че с предявяване на
иска страната цели да постигне прехвърлителното действие, предвидено в
предварителния договор чрез постановяване по предявения от нея иск съдебно
решение при вече констатирано съмнение за притежаваното право от продавача,
каквото поведение съдебният състав намира, че не следва да бъде толерирано,
доколкото не цели защита на нарушено материално право, а заобикаляне на закона.
Предвид всичко гореизложено предявеният иск с правно основание чл. 19, ал.
ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
Съдебни разноски: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
ищецът следва да бъде осъден да заплати сторените от ответника разноски за
производството, а именно в размер на 6000 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение. В тази връзка неоснователно намира възражението на ищеца, заявено
по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, доколкото претендираните от ответника разноски за
4
адвокатско възнаграждение са дори под установения минимум в чл. 7, ал. 6, във вр.
ал. 2 от Наредба № 1/2004 г. за възнагражденията за адвокатската работа.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „МТ РОУЗ ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление – гр. София, ул. Бяло поле № 8 Б,
против „ТБ енерджи“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. Копенхаген № 23, ап. М 2, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за
обявяване за окончателен на сключения между страните Предварителен договор от
04.12.2023 г. за покупко-продажба на следния недвижим имот - Поземлен имот с
идентификатор 68134.4090.1373, с площ 3 013 кв.м., находящ се в гр. София, район
Младост, ж.к. Младост 4, срещу цена за имота в размер на 800 000 евро, платими в
левовата им равностойност по фиксинга на БНБ.
ОСЪЖДА „МТ РОУЗ ДИВЕЛОПМЪНТ“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление – гр. София, ул. Бяло поле № 8 Б, да заплати на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК на „ТБ енерджи“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
– гр. София, ул. Копенхаген № 23, ап. М 2, сумата от 6000 лв. – съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен
срок от връчване на съобщение за изготвянето му страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5