№ 36
гр. Бургас, 13.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Кристиян Ант. Попов Въззивно гражданско
дело № 20212100501969 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба
„Фючър Дивелопментс“ ЕООД – в несъстоятелност – ответник по иска, чрез
временен синдик Милен Велушев, срещу Решение №74/06.08.21г. по гр.д.
№459/21г., постановено от Районен съд Несебър, с което е обявен за
окончателен сключеният на 04.09.2008г. между С.А.Б. гражданка на
********* родена на ********** г. , с адрес: гр.*** ул.*** № **, със съдебен
адрес: гр. Бургас, ж.к. „Славейков” бл. 76, вх. 2, ет. 4, ап. 34, и „Фючър
Дивелопментс“ ЕООД с ЕИК ********* – в несъстоятелност, представлявано
от управителя Илия Николов Златанов, предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот: Апартамент № А3-1 /А три - едно/,
находящ се в сграда „С” на втори жилищен етаж, на площ от 54.83 кв.м.
/петдесет и четири цяло и осемдесет и три стотни квадратни метра/, като
площта на апартамента, ведно с припадащите му се общи части, възлиза общо
на 59.36 кв.м. /петдесет и девет цяло и тридесет и шест стотни квадратни
метра/, състоящ се от дневна, спалня, кухненски бокс, баня-тоалетна и тераса,
който по одобрените КККР на с. Кошарица, общ. Несебър, обл. Бургас
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С
ИДЕНТИФИКАТОР 39164.15.185.3.13, с адрес на имота: с. Кошарица, общ.
Несебър, м. „Сулуджана”, ет.2, ап. А 3-1, като самостоятелният обект се
намира на етаж 2 в сграда с идентификатор 39164.15.185.3, предназначение:
жилищна сграда със смесено предназначение, като сградата е разположена в
поземлен имот с идентификатор 39164.15.185, предназначение на
1
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1 (едно),
посочена в документа площ: 54.83 кв.м., прилежащи части: 4.53кв.м. ид.части
от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: 39164.15.185.3.14, под обекта: 39164.15.185.3.20,
39164.15.185.3.19, над обекта: няма, стар идентификатор: няма, за сумата от
41 340 евро /четиридесет и една хиляди триста и четиридесет евро/, изплатена
окончателно от купувача на продавача на 23.06.2021г. Ищецът С.А.Б. е
осъдена да заплати по сметка на Районен съд - гр.Несебър, сумата от 634,77
лева, представляваща нотариална такса; по сметка на Община Несебър сумата
от 2425,62 лева, представляваща местен данък за възмездно придобиване на
имущество, както и по 5 лв. държавна такса в случай на служебно издаване на
изпълнителен лист: въззивното дружество е осъдено да заплати на С.А.Б.,
сумата в размер на 65,40 лева.
Жалбподателят изразява недоволство от така постановеното съдебно
решение, като на първо място посочва, че искът по чл..19,ал.3 ЗЗД бил
предявен след обявяване въззивното дружество в несъстоятелност
(Решение№543 от 11.06.2020г., постановено по т.д. №602/2019г. по описа на
БОС). Излага аргументи, че по силата на чл.711,ал.1,т.3 ТЗ, след откриване на
производство по несъстоятелност, се прекратявали правомощията на органите
на длъжиника, поради което не бил редовно призован ответника и не следвало
да се взема предвид депозирания от него отговор. Посочва, че в
първоинстанционното производство следвало да бъде назначен особен
представител по реда на чл.29 ГПК. Твърди, че с подадения писмен отговор
управителя на дружеството е направил признание на иска, с което е увредил
дружеството, съответно масата на несъстоятелността не по предвидения за
това ред. В резултат е постановено незаконосъобразно решение по признание
на иска, извършено от управителя на търговското дружество, който поради
обявяването му в несъстоятелност няма правомощия за това. Твърди, че
първостепенния съд е следвало да извърши проверка дали предварителния
договор не е антидатиран, дали не прикрива фиктивно съглашение с цел
разпореждане с вещи от масата на несъстоятелността. Твърди се, че не е
установено, дали купувача по предварителния договор и ищеца по делото са
едно и също лице. На следващо място синдикът посочва в жалбата, че не
разполага с първични счетоводни документи, в това число и банкови
извлечения на дружеството, от които да установи постъпили плащания по
процесния предварителен договор. Излага допълнителни съждения за
твърдението си, че с процесния договор се цели заобикаляне на закона и
увреждане масата на несъстоятелността, касаещи степента на завършеност на
сградата, намира несъстоятелни посочените причини за това, че не е бил
сключен окончателен договор. Допълва, че в обжалваното решение не са
изложени други мотиви освен, че искът е признат от управителя на ответното
дружество, не са изяснени обстоятелствата относно редовността и
действителността на предварителния договор, не са безспорно
идентифицирани страните по нея, не е установено ищецът да е изпълнил
задълженията си по предварителния договор. На последно место посочва, че
решението е незаконосъобразно, тъй като ответното дружество не е било
2
надлежно представлявано в първоинстанционното производство.
Жалбоподателят намира решението на първоинстанционния съд за нищожно
и недопустимо, и се иска неговото обезсилване. При условията на
евентуалност, се моли неговата отмяна като неправилно.
Постъпил е отговор на въззвината жалба от С.А.Б., в който жалбата се
оспорва като неоснователна. Твърди се, че обжалваното решение е валидно,
допустимо и правилно. Аргументира се, че управителят на дружеството
действително е бил ограничен да се разпорежда с имуществото на обявения в
несъстоятелност търговец, но това не лишава управителя от право да го
представлява. Решението по чл. 632 ТЗ било различно от решението по чл.
711 ТЗ и при неговото постановяване не се прекратявали правомощията на
органите да дружеството, тъй като не се назначавал синдик.
Пъровинстанционното дело било образувано преди назначаването на синдик,
както подаването на отговор от страна на управителя и призоваването на
дружеството, чрез него били валидни. В отговора на исковата молба се
съдържало признание на факти, а не признание на иска. Моли се за оставяне
без уважение на въззивната жалба, както и за присъждане на сторените в
настоящото производство разноски.
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи
на изискванията на чл. 260-261 ГПК.
При служебната проверка по чл. 269 ГПК, въззивният съд констатира,
че обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което жалбата
следва да бъде разгледана по същество.
Съдът като прецени материалите по делото, прие следното:
Производството по делото образувано по искова молба на С.А.Б. против
„Фючър Дивелопментс“ ЕООД – в несъстоятелност. Предявеният иск е с
правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В исковата молба се сочи, че на 04.09.2008г. между Б. и „Вижън
Девелопментс“ ООД, представлявано от управителя Греъм Кларк, бил
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
съгласно който „Вижън Девелопментс“ ООД, в качеството си на продавач, се
било задължило да построи и да продаде на ищцата, в качеството й на
купувач, собствен на дружеството недвижим имот, находящ се в масивна
жилищна сграда, която следвало да бъде изградена съгласно одобрени
архитектурни книжа на туристически комплекс „Алмонд Гардън”, в имот с
кадастрален идентификатор 39164.15.185 по кадастралната карта на село
Кошарица, община Несебър, Бургаска област, одобрена със Заповед № РД-18-
29/25.07.2005г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра. Това
следвало да бъде Апартамент № А3-1 /А три - едно/, находящ се в сграда „С”
на втори жилищен етаж на площ от 49.07 (четиридесет и девет цяло и седем
стотни) кв.м., като ведно с припадащите му се общи части възлизал на 53.22
(петдесет и три цяло и двадесет и две стотни) кв.м., ведно със съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, състоящ се от
дневна - спалня, кухненски бокс, баня- тоалетна и тераса, а Б. се била
задължила да заплати цена в размер на 46 833.00 евро (четиридесет и шест
3
хиляди осемстотин тридесет и три евро) по начина и в сроковете, определени
в същия договор. Уговореният между страните срок бил до 15.06.2009г., в
който следвало дружеството и Б. да изпълнят един към друг поетите
задължения. На 15.09.2008г., Б. и „Вижън Девелопментс“ ООД, били
сключили Анекс от 15.09.2008г. към Предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 04.09.2008г., с който страните постигнали
договорка да се промени недвижимият имот предмет на продажбата. Б.
следвало да получи в собственост Апартамент № А3-1 (А три – едно),
находящ се в сграда „С”, на втори жилищен етаж, на площ от 54.83 кв.м.
(петдесет и четири цяло и осемдесет и три стотни квадратни метра), като
площта на апартамента ведно с припадащите му се общи части възлизала на
59.36 кв.м. (петдесет и девет цяло и тридесет и шест стотни квадратни метра),
състоящ се от дневна-спалня, кухненски бокс, банятоалетна и тераса.
Променена била и продажната цена, която станала 47488 евро. Уговорен бил
и срок за плащането й, а страните се били съгласили, че вноските, заплатени
към ответника до подписването на Анекса от 15.09.2008г. са за закупуването
на Апартамент № А 3-1 (А три – едно). Сочи се също, че на 31.05.2020г., Б. и
ответното търговско дружество „Фючър Дивелопментс“ ЕООД – в
несъстоятелност, са сключили Допълнително споразумение от 31.05.2020г.,
неразделна част Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 04.09.2008г. и Анекса от 15.09.2008г. към него, с което „Фючър
Дивелопментс“ ЕООД е поело всички задължения на продавача „Вижън
Девелопментс“ ООД. Съответно за него било възникнало задължението да
прехвърли правото на собственост върху Апартамент А3- 1, който по
одобрените КККР на с. Кошарица, общ. Несебър, обл. Бургас представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 39164.15.185.3.13. По силата
на това Допълнителното споразумение от 31.05.2020г., предвид забавата и
непълното изпълнение на строителните работи от страна на ответника,
продажната цена на имота била намалена на 41 340 евро, от която цена, Б.
вече била заплатила 37 340 евро, а остатъкът в размер на 4 000 евро щяла да
заплати по уговорен начин и в срок със споразумението. Крайният срок за
прехвърляне на собствеността бил изтекъл, като ответникът не бил
прехвърлил правото на собственост върху посочения недвижим имот и
съответно не бил изпълнил поетото задължение.
В срока по чл.131, ал. 1 ГПК, управителят на ответното дружество е
подал писмен отговор на исковата молба. Сочи се, че в действителност има
сключен предварителен договор от 04.09.2008г. за покупко – продажба на
недвижимия имот. Ответникът бил придобил цялата собственост на „Вижън
Девелопментс“ ООД и е поел задълженията по сключените до момента
предварителни договори. Не се спори и по валидността на останалите
допълнителни анекси и споразумения между страните. Също се твърди, че Б.
има да заплати останалата сума от 4000 евро за цената на жилището, като до
момента това не било сторено. Сочи се, че дружеството било изпаднало в
тежко финансово състояние и по обективни причини сградата, в която се
намирал апартамента не била въведена в експлоатация.
За да се произнесе по основателността на въззивната жалбата,
4
настоящият съдебен състав обсъди доказателствата по делото, във връзка
с доводите на страните, при което приема от фактическа и правна страна
следното:
Първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти и
обстоятелства, относно сключен между страните на 04.09.2008 г.
предварителен договор, по силата на който ответникът, след поемане на
задълженията на „Вижън Девелопментс“ ООД е придобил качеството на
продавач и се е задължил да продаде на ищеца, в качеството му на купувач
процесния имот. Поради това и на основание чл. 272 ГПК, въззивната
инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното решение.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното
решение, извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на
основания за нищожност на същото. Нищожността е най-тежкият порок на
съдебното решение, който не е дефиниран в закона, но в правната теория и
съдебната практика се приема, че такава е налице при липса на надлежно
волеизявление на съдебния състав - когато решението е постановено извън
правораздавателната власт на съда, в незаконен състав, при неподписване на
решението от мнозинството от съдийския състав, при неспазване на
писмената форма или неразбираемост на волята на съда, която не може да
бъде разкрита и по пътя на тълкуването. В настоящия случай нито един от
посочените пороци не е налице по отношение на обжалваното решение,
следователно то е валидно. Оплакването на въззивника в тази насока е
неоснователно.
При извършената проверка, въззивната инстанция не констатира
наличието на отрицателна или липсата на положителна процесуална
предпоставка за упражняване правото на иск, които да водят до
недопустимост на съдебното решение. Поради което намира, че същото е
допустимо. Оплакването на въззивника и в тази насока е неоснователно.
По направените във въззивната жалба възражения, въззивната
инстанция извърши служебна справка в търговския регистър, по отношение
на дружеството – ответник. От нея се установи, че по отношение на „Фючър
Дивелопментс“ – ЕООД е открито производство и е обявено в
несъстоятелност с Решение №17/11.06.2020г. по т.д.№602 по описа на БОС за
2019г. С това решение производството по несъстоятелност е спряно. Не е
назначен синдик. Поради това и до назначаване на такъв, което е станало с
Решение № 260176/14.06.2021 г., вписано в ТР на 15.06.2021г., дружеството
се представлява от управителя – Илия Златанов.
Исковата молба по настоящото дело е вписана на 29.03.21г.; съобщение
по чл. 131 ГПК е връчено на ответника, чрез управителя на 07.04.21г., а
отговор на исковата молба е подаден от последния на 09.04.21г. До
назначаване на временния синдик на 14.06.21г., всички действия, извършени
от управителя са запазили действието си и обвързват дружеството,
включително направените в отговора признания на факти. Поради това
срокът за отговор е започнал и изтекъл до назначаване на временния синдик,
респ. изложените в отговора твърдения и/или възражения са направени в
5
срок, а възраженията, изложени във въззивната жалба от временния синдик са
преклудирани. Въпреки, че с решението за откриване на производството по
несъстоятелност по чл. 632, ал. 2 ТЗ е отнето правото на управителя да се
разпорежда с имуществото на дружеството, това не означава, че е ограничена
пасивната представителна власт на органния представител, без която срещу
дружеството не биха могли да се извършват никакви правни действия.
Бургаският окръжен съд, след като взе пред вид събраните поделото
доказателства, становищата на страните, и като съобрази Закона намира, че
първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно.
На основание чл.363 ГПК, при обсъждане основателността на иск по
чл.19, ал.3 ЗЗД, съдът проверява и дали са налице предпоставките за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота. В тази връзка съдът прави проверката,
която би направил и нотариуса, при извършване на нотариален акт за
прехвърляне на право на собственост. Съдът следва да провери и дали са
изпълнени изискванията от формална страна за действителност и на
предварителния договор – чл.19, ал.1 ЗЗД, относно формата за действителност
на предварителен договор; индивидуализацията на имота – дали имотът,
описан в предварителния договор съответства на този, по отношение на който
се иска обявяване на окончателния договор; дали цената, посочена в
предварителния договор е определена и дали съответства на тази, за която се
иска обявяване на окончателния; изпълнени ли са особените изисквания, респ.
ограничения, които специални закони поставят за валидност на някои
договори.
В този смисъл, въззивната инстанция не споделя аргументите на
въззивника, че съдът е следвало служебно да проверява материалните
предпоставки за валидност на договора и да установява:
Налице ли е еквивалентност на престациите? В тази връзка следва да се
каже, че в производството по чл.19, ал. 3 ЗЗД, тези възражения са
ирелевантни. Същите могат да се разглеждат в производството по искове по
чл.646 и чл.647 ТЗ, ако такива са били предявени в производството по
несъстоятелност.
Изпълнени ли са всички условия по договора? От нормата на чл.363,
ал.1 ГПК следва, че предварителният договор може да бъде обявен за
окончателен дори когато ищецът трябва да изпълни свое насрещно
задължение – в този случай съдът постановява решението под условие.
Поради това е възможно договорът да бъде обявен за окончателен, дори
ищецът – купувач да не е заплатил пълната цена. В настоящия случай ищецът
твърди и в срока за отговор ответникът признава, че плащането на цената е
осъществено към датата на сключване на предварителния договор, както е
отбелязано в чл.2 от същия. Поради това и доколкото за купувача не
съществува друго задължение по договора, освен да заплати цената, то всички
условия на договора са изпълнени.
Съгласието страда ли от пороци – грешки, фалшиви декларации,
заплашване и измама? Тук следва да се каже, съдът следи за наличието на
6
такива пороци по възражение на насрещната страна. В настоящия случай с
отговора на исковата молба и чрез самостоятелен насрещен иск не са
въведени такива възражения, поради което и при липса на спор съдът не е
следвало служебно да ги въвежда и изследва.
Дадено ли е нещо ценно във вид на залог от страна на купувача? В тази
насока по делото няма нито данни, нито доказателства а и това е ирелевантно
по спор с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Ищецът и купувач по договора едно и също лице ли е, идентифицирано
по безспорен начин ? В тази насока има данни, че купувачът по договора е с
руско гражданство. Въпреки това лицето е в достатъчна степен
индивидуализирано, а пред първоинстанционния съд не са наведени
оспорвания в тази насока.
Липсват ли счетоводни документи, удостоверяващи плащания по
предварителния договор по сметки на дружеството, така щото задълженията
на купувача да са изпълнени съобразно Закона за счетоводството, ДОПК,
ЗМИП, ЗОПБ и други закони? Както е посочено и в Решение №133/15.03.21г.
по гр.д.№3595/19г. на ВКС, III г.о., нарушенията на разпоредбите на Закон за
ограничаване на плащанията в брой (чл.3, ал.1, т.2), обуславят ангажирането
на административно-наказателната отговорност на съответния извършител,
но не рефлектират върху доказаността на извършеното плащане. Както вече
бе казано по-горе, в договора страните са заявили, че плащането е извършено
към датата на сключването му, а и поделото този факт не е спорен, поради
което съдът приема, че такова е извършено, без да изисква доказателства за
това.
Видно от представените доказателства и безспорно дори и във
въззивното производство, ответникът е собственик на имота, по отношение на
който се иска обявяване на окончателен договор. Не се касае до вещ с особен
статут, за продажбата на която законите да поставят особени изисквания. Не
се касае за вещ извън гражданския оборот, а продавачът, видно от
съдържанието на договора и от признанието на страните е заплатил
продажната цена. Следователно налице са предпоставките от формална
страна за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поради
изложените съображения настоящата инстанция намира, че искът по чл.19,
ал.3 ЗЗД е основателен. Решението на Несебърския районен съд, с което е
уважен е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
В полза на въззиваемия не следва да бъдат присъдени съдебно –
деловодни разноски във въззивното производство, предвид липсата на
доказателство такива да са направени.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪЖДАВА Решение №74/06.08.21г. по гр.д.№459/21г.,
постановено от Районен съд Несебър.
7
Настоящото решение подлежи на касационно обжалване пред Върховен
касационен съд, в едномесечен срок от връчване на препис от него на всяка
от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8