РЕШЕНИЕ
№ 16277
гр. София, 10.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско
дело № 20231110104528 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на /фирма/ срещу Л. В. Ш..
Ищецът твърди, че на 01.07.2020г. сключили с ответника договор за наем на ап.
№ 13, находящ се в /населено място/, при месечна наемна цена от 920лв., от които
900лв. наем, 15лв. такса битови отпадъци и 5лв. такса за блока. В деня на сключване на
договора ищецът предал на ответника депозит в размер от 900лв. Посочва, че в периода
23.06.2022г.-07.08.2022г. поради ремонти дейности, които ответникът предприел в
имота, последният не можело да бъде използван, което наложило за този период
наемането на друг имот. Въпреки това, за посочения период ищецът заплатил наемна
цена на ответника, която възлизала на 1380лв. Поддържа, че договорът за наем бил
прекратен по взаимно съгласие на 30.09.2022г., в който ден ищецът освободил
жилището, но ответникът не пожелал да му предаде владението, което наложило на
02.10.2022г. в присъствието на свидетел да състави протокол за отказ от предаване на
жилището. Ищецът поискал връщане на дадения депозит от 900лв., но ответникът
отказал с довод, че в имота имало повреди, които ищецът отрича да е причинявал и
счита, че ответникът няма насрещно вземане, с което да прави прихващане. Твърди, че
в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г. е заплащал на ответника и по 15лв. месечно за
такса битови отпадъци, която не била дължима от него, а била за сметка на
собственика на имота, поради което и тези суми следвало да му бъдат върнати, които
възлизали общо на 390лв. На 04.11.2022г. с нотариална покана ищецът поканил
ответника да му възстанови горните суми, но ответникът отказвал да го стори.
Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което ответникът
да бъде осъден да му заплати сумата от 1380лв., представляваща наемната цена за
имота за периода 23.06.2022г.-07.08.2022г., през който период не е ползвал имота
поради поведението на ответника, сумата от 900лв., представляваща подлежащ на
връщане платен депозит по договора за наем и 390лв., представляваща платени в полза
1
на ответника суми за такса битови отпадъци в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г., ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
плащане.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с
който оспорва исковете. Твърди, че не е вярно, че в периода 23.06.2022г.-07.08.2022г.
ищецът не е ползвал имота, както и че същият е бил негоден за ползване. Оспорва
договорът за наем да е прекратен по взаимно съгласие, като посочва, че ищецът му
заявил два дни преди да напусне имота, че оставя ключовете в пощенската кутия.
Въпреки това, на 30.09.2022г. между страните бил съставен двустранен протокол, в
който било описано действителното състояние на вещите. Твърди, че ищецът не е
заплатил наемните вноски в цялост. Прави възражение за изтекла погасителна давност.
Оспорва представения от ищеца протокол, като го счита за антидатиран и съставен
само за целите на процеса. Признава, че депозитът не е възстановен на ищеца, тъй като
имало вреди и липси в имота на обща стойност от 1195лв., като прави възражение за
прихващане с тази сума. Подробно описва какви повреди и липси установил. Счита, че
ищецът се съгласил да плаща такса битови отпадъци за имота, което било в рамките на
свободата на договаряне.
Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
Предявени са за разглеждане обективно кумулативно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 55, ал. 1 и чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, както и възражение за
прихващане с вземания за причинени вреди и липси в имота с основание чл. 233 ЗЗД.
По делото не е спорно, а и се установява от събраните писмени доказателства, че
на 08.05.2019г. между Л. Ш., в качеството на наемодател, и А. Г., в качеството на
наемател, е сключен договор за наем на имот, находящ се в /населено място/, ап. № 13,
като имотът е предаден за ползване на наемателя с приемо-предавателен протокол /л.
39-48/. На 01.07.2020г. между Л. Ш., в качеството на наемодател, и /фирма/, чийто
едноличен собственик на капитала и управител е А. Г., в качеството на наемател, е
сключен договор за наем на същия недвижим имот, като няма данни за съставяне на
нов приемо-предавателен протокол. Между страните не е спорно, че наемателят дължи
по договора на наемодателя месечна сума в общ размер от 920лв., включваща 900лв.
наемна цена, 15лв. такса битови отпадъци и 5лв. такса за входа.
Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати
определена цена. Основното задължение на наемодателя по договора се изразява в
осигуряване безпрепятствено ползване на вещта от страна на наемателя през
времетраенето на договора.
Първата претенция на ищеца е свързана с искане за възстановяване на част от
платените суми по договора за наем, тъй като за периода 23.06.2022г-07.08.2022г. не е
имал възможността да ползва имота поради извършване на ремонтни дейности в него
от страна на ответника. Посочва, че макар да не е разполагал с възможността да ползва
имота, същият е заплатил сума за този период, възлизаща общо на 1380лв.
С доклада по чл. 146 ГПК съдът е указал, че в тежест на ответника е да докаже,
че в периода 23.06.2022г.-07.08.2022г. ищецът е ползвал или е разполагал с
възможността да ползва процесния имот, а в тежест на ищеца е да докаже, че в този
период са извършвани ремонтни дейности в него от страна на наемодателя. Съдът
намира, че при съвкупната преценка на доказателствените източници, може да се
изгради обоснован извод, че в имота е извършван ремонт по инициатива на
2
наемодателя в продължение на около един месец, като в този период същият не е бил
годен за обитаване. В тази насока, съдът цени най-вече показанията на свидетеля И. Я.,
който живее в същата сградата в съседен имот и няма връзка или някаква обвързаност с
никоя от страните. Същият пресъздава свои непосредствени възприятия, като разказва,
че в процесния ап. № 13 през лятото на 2022г. е извършван ремонт. Посочва, че
постоянно се качвал по стълбите до своята таванска стая и установил, че вратата на
апартамента е отворена, пред нея били струпани чували, плочки и материали, а вътре
се извършвали ремонтни работи и имало опънати найлони. Тези показания
съответстват на представената по делото снимка на л. 74, от която се установява, че
действително в имота е имало ремонт и една от стаите е била обвита в найлони.
Свидетелят посочва, че видял двама майстори в апартамента, както и че се слагали
плочки в него. Заявява, че през този период само в този имот се извършвал ремонт,
като се вдигали шум и прах. В началото шумът бил монотонен – през първата седмица,
като се чувало някакво рязане. Тогава била поставена изолацията на апартамента и
била боядисана жълта. В част от сутрините също се чувал шум като къртене. Посочва,
че в апартамента били поставяни плочки и била правена изолация и боядисвана в жълт
цвят. Заявява, че ремонтът продължил около месец. Тъй като семейството му имало
къща в гр. Несебър, когато заминал в началото на м. юли 2022г. за пръв път се
извършвали ремонтни дейности в имота, които продължили и след като се върнал на
15.07.2022г. Но след като се върнал втория път от гр. Несебър на 28-29.08.2022г., вече
нямало ремонт.
Показанията на горния свидетел кореспондират с показанията на свидетеля К.
П., която посочва, че бившият й съпруг А. Г. поискал да вземе общите им деца в гр.
Разлог през лятото на 2022г., тъй като в имота, който обитавал, се извършвал ремонт.
Посочва, че този ремонт бил на терасите и изолация на частта, която е откъм терасите.
Заявява, че ремонтът продължил около месец и половина, като съпругът й бил в гр.
Разлог от средата на м. юли до средата на м. август.
Съдът намира, че по делото несъмнено е установено, че в имота е извършван
ремонт, като е спорно в какво точно се е изразявал този ремонт и каква е била неговата
продължителност. Свидетелят Ю. Ц. посочва, че е майстор и се занимава с лепене на
плочки, като именно той извършвал ремонта в апартамента по лепенето на плочки на
терасите в него. Посочва, че ремонтът започнал в края на юни - началото на юли и
продължил 1 седмица. Свидетелят поставил найлоните в апартамента съобразно
снимката на л. 74, като ремонтът бил извършен по възложение на ответника и именно
той му осигурил достъп.
Съдът намира, че показанията на свидетеля Ц. следва да бъдат кредитирани
частично. Самият свидетелят посочва, че той е извършвал ремонт, изразяващ се само в
поставяне на хидроизолация на терасите и лепене на гранитогрес на тях, като тази
дейност продължила 1 седмица. Това обаче не означава, че ремонтът се е изчерпал
само с тези работи и не са извършвани допълнителни строителни дейности от други
лица. Свидетелят посочва с категоричност, че балконите на сградата били жълти, а за
останалата част не бил сигурен, можело да е сива. По делото е представена и приета
разпечатка от google.maps /л. 95/, от която се установява, че към м. август 2022г.
балконите на апартамента са боядисани в ярко жълт цвят и само те са в такъв цвят. При
извършена справка в google.maps, съдът установи, че балконите са в този ярко жълт
цвят именно към август 2022г., докато преди това към м. август 2019г. са били в бял
цвят. Както се посочи, А. Г. е във фактическа власт на имота от 08.05.2019г., когато е
първият договор за наем. По делото няма нито твърдения, нито доказателства в периода
08.05.2019г.-23.06.2022г. да са извършвани някакви други строително-ремонтни
дейности в имота, включително на балконите. Тоест, може да се приеме, че
3
боядисването на балконите в ярко жълт цвят се е случило при ремонтните дейности
през лятото на 2022г. От това следва, че показанията на свидетелите Я. и П., че през
лятото на 2022г. е правен ремонт и по изолацията, включително боядисването й в жълт
цвят, са достоверни, а свидетелят Ц. разказва за извършените само от самия него
строителни дейности, които не изчерпват целия ремонт.
Представените от ответника писмени доказателства за уговаряне санирането на
цялата сграда по проект /л. 96-97/ не могат да доведат до различен извод, предвид че
ремонтът на балконите и фасадата около тях може да се приеме за неотложен и
необходим, доколкото са налице гласни доказателства и снимков материал за наличие
на течове. Освен това, няма доказателства именно към момента на извършването му
процедурата по цялостно саниране на сградата да е била инициирана и да е било
отправено предложение за участие по проект. Представената фактура е от дата
09.01.2023г., която следва с месеци извършването на ремонта.
По изложените съображения и след съвкупната преценка на събраните гласни и
писмени доказателства, както и с оглед правилото на чл. 162 ГПК и житейската
преценка на съдията относно времетраенето на един такъв ремонт и съпътстващите го
дейности, следва да се приеме, че същият е продължил един месец или 30 дни. Извод за
по-голяма продължителност на ремонта не могат да обосноват представените фактури
на л. 15-16, предвид че датите не съвпадат напълно с датите на твърдения ремонт от
страна на ищеца, а и не може да се приеме, че престоят на ищеца в гр. Разлог е
пропорционален на продължителността на ремонта. Неоснователни пък се явяват
възраженията на ответника, че след като били платени таксите за входа и имало
потребление на комунални услуги, то имотът бил ползван от ищеца. Представените
доказателства за плащането на таксите за входа не подкрепят тезата на ответника, тъй
като съгласно договора за наем ищецът заплаща таксите директно в полза на
ответника, а вече той се разплаща с етажната собственост. По отношение на фактурите
за комунални услуги, една част от тях въобще не могат да бъдат свързани с процесния
имот, друга част не обхващат конкретния период, а трета част не могат да послужат за
провеждане на доказване възражението на ответника, доколкото при извършването на
ремонт също се ползват вода и електроенергия, а топлоенергията в значителна част от
случаите се определя прогнозно, което е служебно известно на съда.
Предвид че ответникът е предприел ремонтни дейности в имота в продължение
на 30 дни, които са свързани с вдигане на шум и прах и завиване с найлони на
мебелите, тези обстоятелства правят имота негоден за обитаване в този период и
съответно наемодателят не е осигурил възможност за ползването му от страна на
наемателя в този период. Ето защо, наемателят има правото да получи връщане на
платената цена за този срок. Същият претендира сумата от 1380лв. за периода 23.06.-
07.08.2022г., който период е равен на месец и половина, тоест 920лв. за един месец и
още 460лв. за половин месец. За да има право ищецът да получи връщане на сумата
обаче, първо следва да докаже, че я е платил. По делото е представена разписка от
04.06.2022г. /л. 12/, удостоверяваща плащането за м.06.2022г. на сумата от 837,20лв.
Представени са и платежни нареждания за платени суми за м. 07 и м. 08 в полза на
ответника отново от по 837,20лв. Уговорената в договора сума е 920лв., тоест
извършените плащания са в по-нисък размер. Ответникът обаче не е навел възражение
за прихващане с вземане за цената до пълния размер от 920лв., а възраженията му за
прихващане са свързани само със стойности на повреди и липсващи вещи в имота. С
оглед на това, възражението му, че ищецът не е платил изцяло наемните вноски, следва
да се съобрази от съда именно по начина, по който го прави. При тези обстоятелства,
ищецът би имал право на вземане само за платената от него сума за един месец или на
сумата от 837,20лв. До този размер първият иск се явява основателен, а за разликата до
4
пълния предявен размер от 1380лв. подлежи на отхвърляне.
По отношение на претенцията за връщане на платени суми за такса битови
отпадъци:
Ищецът е отправил претенция за сумата от 390лв., представляваща платени в
полза на ответника суми за такса битови отпадъци в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г.
Твърди, че сумата не е дължима от него, а е за сметка на собственика на имота, както и
че клаузата за включването й в дължимата от наемателя месечната сума е нищожна,
доколкото задължено лице според ЗМДТ е собственикът на имота.
Съдът не споделя възражението на ищеца, че включването на сумата от 15лв. в
дължимата месечна сума е нищожно поради противоречие със закона. Съгласно чл. 9
от ЗЗД страните свободно определят съдържанието на договора, като то не следва да
противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. В гражданското
право е налице договорна свобода и страните определят свободно правата и
задълженията си, стига да не накърняват императивни норми или да излизат извън
общочовешките разбирания за морал и справедливост (добри нрави). В настоящия
случай съдът счита, че няма нарушение на нито едно от двете изисквания. Възможно е
с договорна клауза по договор за наем страните да постигнат съгласие наемателят да
дължи не само заплащането на наемната цена и консумативите за наетия имот, но и
дължимите от собственика суми по правоотношения с други субекти във връзка с
наетия имот, каквото е задължението за заплащане на такса "битови отпадъци". Това
не означава, че наемателят поема задължение по друго правоотношение. В
отношенията между публичния орган и собственика (вещния ползвател), задължено
лице продължава да бъде последният и именно към него могат да бъдат насочени
претенциите на държавата/общината за дължимост при неплащане. В отношенията
обаче между собственика и ползвателя на имота на договорно основание, тази тежест
може да бъде прехвърлена на ползвателя. Така постигна уговорка е проява на
договорна автономия между самите страни по облигацинното правоотношение и не
противоречи на повелителни разпоредби на закона. Предвид това, съдът намира, че
клаузата между страните е действителна и за ответника е налице основание за
получаване на тези суми, което прави иска неоснователен. Но следва да се посочи, че
по делото не е доказано и плащането им в този период, въпреки указаната тежест с
определението от 05.05.2023г. Както бе посочено, ищецът представя по делото само
разписки и платежни нареждания за месечни плащания от по 837,20лв., които не са
достатъчни дори за покриването на цялата наемна цена от 900лв.
По изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск за сумата от
390лв. подлежи на отхвърляне.
По отношение на иска за връщане на платения депозит:
Ищецът отправя претенция и за връщане на сумата от 900лв., представляваща
платен от него депозит по договора за наем.
По делото е отделено за безспорно между страните, че при сключване на
договора ищецът е заплатил в полза на ответника депозит от 900лв., който не му е
възстановен след прекратяване действието на същия.
Според чл. 18 от договора, платеният депозит от 900лв. служи за обезпечение, в
случай на извършване на посочените по-долу нарушения от страна на наемателя. В чл.
19 е предвидено, че наемодателят има право да се удовлетвори от депозита, при
положение че наемателят наруши следните задължения по договора: а) откаже да
върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в съответното за
това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети; б) при наличие на неуредени
сметки за консумативни разходи за имота (неплащане на консумативите до месец след
5
тяхното излизане); в) в случай че не плати в срок до 7 дни уговорения в този договор
наем; г) във всички случаи, когато наемателят прекрати договора преди изтичане на 12
месеца от сключването му. Съгласно чл. 20, при извършване на някое от нарушенията
по чл. 19, наемодателят има право да задържи депозита или част от него, която
покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота и/или
наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера на депозита,
наемодателят има право да задържи пълния размер на депозита и да търси обезщетение
за горницата по общия ред.
С отговора на исковата молба, ответникът е направил възражение за прихващане
с насрещни вземания в общ размер от 1195лв., възникнали в резултат на увреждания и
липсващи вещи в имота. Същите са в следните размери: подмяна и ремонт на закалено
стъкло на камина – 130лв; първи ремонт на стъклокерамичен плот на 05.04.2022г. –
100лв.; смяна на батерии в банята на 10.06.2022г. – 150лв.; ремонт на телевизор 40
инча – 160лв.; счупен шкаф в малката спалня в долен десен ъгъл – 100лв.; ремонт на
външна врата, брава, патрон, звънец – 100лв.; ремонт на домофонна слушалка и звънец
– 50лв.; ремонт на сушилня и готварски плот на 04.10.2022г. – 280лв.; липсващи
покривка (30лв.), дъска за гладене и калъф (40лв.), 2бр. възглавници (40лв.) и кърпи,
кухненски ръкохватки, дозатор за сапун (15лв.)
На първо място, следва да се посочи, че имотът е освободен без да бъде съставен
двустранно подписан приемо-предавателен протокол по чл. 17 от договора. От страна
на ищеца е приложен протокол за отказ от съставяне на приемо-предавателен
протокол, съставен на 02.10.2022г. от А. Г.-представител на наемателя /фирма/. В
протокола е посочено, че наемодателят отказва съставяне на приемо-предавателен
протокол в деня на освобождаване на имота, с което да се установи, че имотът се
предава в състоянието, в което е бил нает. Протоколът за отказ е подписан от А. Г.-
представител на ищеца и свидетел и е посочено, че ключовете ще бъдат пуснати в
пощенската кутия.
От своя страна ответникът твърди, че между страните на 30.09.2022г., в деня на
освобождаване на имота, е подписан приемо-предавателен протокол, в който са
описани констатирани вреди. Протоколът е приложен по делото, но на същия няма
положени подписи на нита една от страните. В долния ляв ъгъл на протокола е
посочена датата и изписано А. Г., а в долния десен ъгъл – Л. Ш.. Подписи и на едното и
на другото лице обаче липсват. С изпратената нотариална покана /л. 20-23/ ищецът
изрично оспорва този протокол да е съставен в негово присъствие и съответно няма как
и да носи негово изявление. Предвид това, съдът намира за недоказано твърдението на
ответника, че между страните в деня на освобождаване на имота е подписан този
протокол. Въпреки това обаче, между страните не се спори, че имотът е освободен от
ищеца в края на м.09.2022г.
По делото е представен приемо-предавателен протокол /л. 39-48/, с който имотът
е първоначално предаден от наемодателя. Същият е придружен със снимков материал.
В него е удостоверено, че всички уреди работят, а и съгласно разпоредбата на чл. 233,
ал. 1, т. изр. 4 /последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е
била приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима
презумпция по отношение доказване състоянието на вещта при предаването й от
наемодателя на наемателя по договора за наем.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. второ ЗЗД, наемателят дължи
обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването на вещта, освен ако
докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Посочената правна норма
урежда оборима презумпция за виновно причиняване на вредите от наемателя през
време на ползването на вещта. Следователно, ако наемателят твърди, че вредите се
6
дължат на причина, за която той не отговаря, доказателствената тежест е негова.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4 (последно) ЗЗД пък до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Ако наемателят
твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което
не отговаря на ползването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние,
доказателствената тежест за установяване на съответното състояние е негова.
Въпреки липсата на приемо-предавателен протокол, от страна на ответника са
ангажирани доказателства, установяващи увреждания по вещите в наетия имот,
налагащи извършването на ремонт. От приложените по делото касова бележка № 361
от 10.06.2022г., както и касова бележка № 251 от 05.04.2022г. се установява направата
на разходи от ответника за смяна на батерия (150лв.), монтаж и демонтаж на счупено
стъкло на камина (130лв.), ремонт на телевизор 40 инча (160лв.), на входна врата
(100лв.), на домофонна слушалка (50лв.) и на котлон (100лв.). Макар тези касови
бележки да са оспорени и да не се ползват с обвързваща съда доказателствена сила,
съдът намира отразените в тях факти за извършен ремонт на тези вещи и заплащането
на сумите за това от ответника, за достоверни. В изпратената от ищеца нотариална
покана до ответника, същият не отрича увреждането на вещите и техния ремонт, а
единствено оспорва същото да е резултат на негово виновно поведение. По отношение
на посочените увреждания и заплащането на техния ремонт, съдът намира, че ищецът
не следва да отговаря за смяната на батериите, ремонтите на телевизора и котлона. В
молбата от 04.05.2023г. ответникът признава, че ремонтът на батериите се наложил,
тъй като не можели да се ползват и при пускане водата пръскала във всички посоки.
Съдът намира, че това е резултат на обичайно овехтяване на вещта и не е резултат от
виновно поведение на наемателя или на членове на неговото домакинство. По
отношение ремонта на телевизора, по делото е представена електронна
кореспонденция между страните, датираща от 22.05.2019г. /л. 66/, от която се
установява, че още оттогава е имало проблем с телевизора. В кореспонденция от м.04 и
м.06.2020г. отново се споменава за проблем с телевизора. Съдът намира, че е оборена
презумпцията за приемането на този електроуред в добро състояние, както и че
повредите по него се дължат на виновно поведение на наемателя. Самият ответник в
молбата от 04.05.2023г. признава, че телевизорът нямал картина, а само звук, като са
налице данни за повреда от такъв тип още от м. юни 2020г. – л. 64, а и ремонтът се е
изразил в смяна на платка за картина и подмяна на просветка, на които части съдът
намира, че наемателят не може да влияе. Изложеното се отнася и за котлона в кухнята.
Видно е, че още на 07.04.2020г. наемателят е уведомил наемодателя, „че днеска
котлоните съвсем не могат да тръгнат“. От показанията на свидетеля К., който е
извършвал ремонт на котлона на 04.10.2022г., се установява, че не може да се установи
причината за повредата му - прекомерно ползване, токов удар или друга. Свидетелят
А. пък посочва, че когато видял имота в края на септември 2022г., котлоните били
видимо в добро състояние. При тези обстоятелства, съдът счита, че разходите за
ремонт на котлоните не следва да бъдат отговорност на наемателя, доколкото
повредата не се дължи на негово виновно поведение. Ето защо, от горните разходи в
общ размер от 690лв., ищецът следва да отговаря само за такива на обща стойност
280лв., но не и за тези на обща стойност 410лв.
По делото е представена и фактура заедно с касов бон за ремонт на сушилня и
готварски плот на 04.10.2022г. (след прекратяване действието на договора). Вредите по
тях се установяват и от показанията на свидетеля Д. К.. По изложените вече
съображения, съдът намира, че ищецът не следва да отговаря за стойността на ремонта
на готварския плот. Същият обаче следва да отговаря за ремонта на сушилнята. Според
свидетеля К., същата не работила поради задръстен филтър в резултат от
непочистването му. Почистването на един уред е част от неговата поддръжка, която е
7
дължима от ползващия го, в случая наемателя, поради което този разход се дължи на
неговото виновно поведение. Във фактурата и касовия бон обаче не са посочени
отделните стойности на двата ремонта, а е посочена общо платена цена. В тази
хипотеза приложение следва да намери нормата на чл. 162 ГПК и съдът да определи
стойностите им. При справка в общодостъпни сайтове в интернет, съдът намира, че
ремонтът на котлона чрез смяна на платката възлиза на 200лв., а ремонтът на
сушилнята, изразяващ се в посещение, почистване и профилактика, на 80лв. С оглед на
това, ищецът следва да отговаря за сумата от 80лв., но не и за сумата от 200лв.
Ответникът прави възражение и с вземане от 100лв. – стойност на счупен
правоъгълен шкаф в малката спалня в долен десен ъгъл. Свиделетят А. посочва, че при
посещението си в имота през 2022г. в присъствието на А. и Л., А. казал за някаква
вратичка на шкафче, която трябвало да се оправи. От това може да се приеме, че
действително е имало повреда върху шкаф в имота. По делото е представена фактура
за закупуване на спално обзавеждане през 2019г. на обща стойност 291лв. /л. 110/. При
тези обстоятелства и на основание чл. 162 ГПК съдът намира, че стойността на едно
такова увредено шкафче следва да бъде определена на 40лв. и именно до тази стойност
отговорност носи ищецът.
Ответникът твърди, че има право на вземания и за вещи, които не са били в
имота след прекратяване действието на договора, тоест липсващи вещи. Видно от
приемо-предавателния протокол за първоначалното предаване държането на имота,
описаните от ответника вещи действително са били част от него – ясно се виждат на
снимките покривка, възглавници, ръкохватки и т. н. С доклада по чл. 146 ГПК е
указано, че е в тежест на ищеца да проведе пълно и главно доказване, че е върнал
имота с всички движими вещи в него, с които е бил предаден. В случая, ищецът не е
провел доказване за връщане на имота с описаните от ответника вещи, които счита за
липсващи. Ето защо, следва да отговаря за тяхната стойност, като съдът приема, че
претендираната от ответника стойност на тези вещи отговаря на пазарната такава,
определена съгласно чл. 162 ГПК. Ето защо, ответникът има право на вземане за
липсващи вещи на обща стойност 125лв.
От изложеното се налага извод, че ответникът има съществуващи вземания
спрямо ищеца за увредени и липсващи вещи в имота на обща стойност 525лв., с които
може да се направи прихващане с подлежащия на връщане депозит на ищеца от 900лв.
Преди обаче да се пристъпи към това, следва да бъде обсъдено възражението на
ответника за изтекла погасителна давност за вземанията на ищеца. Същото е
неоснователно, тъй като за вземанията на ищеца не би могла да изтече нито 3-годишна,
нито 5-годишна давност, поради което е ирелевантно коя давност ще бъде приложена,
предвид че с подаването на исковата молба давността е прекъсната – чл. 116, б. „б“ от
ЗЗД.
С оглед всичко гореизложено, предявеният от ищеца иск за връщане на платена
наемна сума за периода 23.06.2022г.-07.08.2022г. следва да бъде уважен до размер на
сумата от 837,20лв. и отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 1380лв.,
искът за връщане на платения депозит следва да бъде уважен до размер на сумата от
375лв. и отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 900лв., възлизаща на
525лв., поради извършено прихващане с насрещни вземания на ответника на обща
стойност 525лв., а искът за сумата от 390лв., представляваща недължимо платена такса
битови отпадъци, следва да бъде отхвърлен изцяло. Съгласно задължителните
разяснения, дадени в т. 2 от ТР № 2/18.03.2022г. по тълк. дело № 2/2020г., ОСГТК на
ВКС, съдът не се произнася по неоснователното възражение за прихващане в
диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно средство
срещу предявения иск.
8
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски имат и двете страни съразмерно на
уважената и отхвърлената част от исковете.
Ищецът е сторил разноски в размер на 155,20лв. за държавна такса и 700лв. за
платено адвокатско възнаграждение. Насрещната страна е направила възражение за
прекомерност на адв. хонорар, което съдът намира за неоснователно, като съобрази, че
са предявени обективно кумулативно съединени искове с различен предмет на
доказване, събрани са гласни и писмени доказателства, проведени са две открити
съдебни заседания с обща продължителност над два часа, извършени са редица
процесуални действия и като цяло делото може да се определи като такова със средна
правна и фактическа сложност. Съразмерно на уважената част от исковете, следва да
му се присъдят държавни такси от 33,48лв. за първия иск и 20,83лв. за втория или общо
54,31лв. и адвокатско възнаграждение от 317,80лв. Общият размер на дължимите
разноски възлиза на 372,11лв.
Ответникът е доказал разноски в размер на 480лв. за платено адвокатско
възнаграждение, от които следва да му се присъдят 262,07лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Л. В. Ш., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, да заплати на
/фирма/, ЕИК: *************, седалище и адрес на управление: /населено място/,
сумата от 837,20лв., представляваща платена и подлежаща на връщане наемна сума по
договор за наем от 01.07.2020г. за ап. № 13, находящ се в /населено място/, поради
извършен ремонт от страна на наемодателя в имота в рамките на един месец през
лятото на 2022г., през който период ищецът не е разполагал с възможността да го
ползва, ведно със законната лихва от подаването на исковата молба - 27.01.2023г. до
окончателното плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над уважения размер
от 837,20лв. до пълния предявен от 1380,00лв.
ОСЪЖДА Л. В. Ш., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, да заплати на
/фирма/, ЕИК: *************, седалище и адрес на управление: /населено място/,
сумата от 375,00лв., представляваща подлежащ на възстановяване депозит по договор
за наем от 01.07.2020г. за ап. № 13, находящ се в /населено място/, ведно със законната
лихва от подаването на исковата молба - 27.01.2023г. до окончателното плащане, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над уважения размер от 375,00лв. до пълния
предявен от 900,00лв. поради извършено ПРИХВАЩАНЕ с насрещни вземания на
ответника за увреждания и липсващи вещи в имота в общ размер от 525,00лв., от
които: 130,00лв. – стойност на ремонт на счупено закалено стъкло на камина; 100,00лв.
– стойност на ремонт на външна врата, брава, патрон и звънец; 50,00лв. – стойност на
ремонт на домофонна слушалка и звънец; 40,00лв. – стойност на счупен правоъгълен
шкаф в долен десен ъгъл; 80,00лв. – стойност на ремонт на сушилня; 30,00лв. –
стойност на липсваща покривка за маса от памук с размери 120/120см.; 40,00лв. –
стойност на липсващи дъска за гладене и калъф; 40,00лв. – стойност на липсващи 2бр.
възглавници; 15,00лв. – стойност на липсващи 2бр. кухненски кърпи с размери
40/60см., памучни кухненски ръкохватки и стъклен дозатор за сапун.
ОТХВЪРЛЯ предявения от /фирма/, ЕИК: *************, седалище и адрес на
управление: /населено място/, срещу Л. В. Ш., ЕГН: **********, с адрес: /населено
място/, иск за заплащане на сумата от 390,00лв., представляваща платени в полза на
9
ответника суми по договор за наем от 01.07.2020г. за ап. № 13, находящ се в /населено
място/, за такса битови отпадъци в периода 01.07.2020г.-30.09.2022г.
ОСЪЖДА Л. В. Ш., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/, да заплати на
/фирма/, ЕИК: *************, седалище и адрес на управление: /населено място/,
сумата от 372,11лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА /фирма/, ЕИК: *************, седалище и адрес на управление:
/населено място/, да заплати на Л. В. Ш., ЕГН: **********, с адрес: /населено място/,
сумата от 262,07лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10