РЕШЕНИЕ
№ 1235
гр. Бургас, 28.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА
при участието на секретаря ЖАСМИНА Н. СЛАВОВА
като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело №
20252120100223 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по искова молба с правно основание чл. 40
ЗУЕС, подадена от Булсън Груп ЕООД с ЕИК ...................., с адрес: ..........................., чрез
адвокат К. Т., с която се иска отмяна на решение на Общото събрание на етажната
собственост на сграда с адрес ................................., представлявана от управителя К. Е.,
проведено на 12.12.2024 г., с което е взето решение за определяне на годишна такса
поддръжка за офисите в сградата в размер на 1000лв.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на самостоятелен в сградата в
режим на етажна собственост, с предназначение за офис. На проведеното общо събрание е
било прието решение по т.7, т.8 и т. 9, с което е определена такса за поддръжка в размер на
1000лв. за офисните помещения в сградата, което се оспорва като незаконосъобразно.
Твърди се, че офисната част на сградата ползва отделен вход и взетото решение противоречи
на чл. 51, ал. 6 ЗУЕС, поради което се иска неговата отмяна. Ангажирани са доказателства.
В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с
който се изразява становище за неоснователност на иска. Твърди се, че решението е взето
законосъобразно и не е било оспорено по отношение на неговото съдържание по реда на чл.
16, ал. 9 ЗУЕС и достоверно отразява волята на собствениците. Оспорват се твърденията в
исковата молба за противоречие на решението на чл. 51, ал. 6 ЗУЕС, като се посочва, че
събранието е избрало различен начин за определяне на дължимите такси за поддръжка и
същото е законосъобразно.
Предявеният иск е с правно основание чл. 40, ал. 3 вр. чл. 51 ЗУЕС.
1
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
По делото не се спори, че ищецът „БУЛСЪН ГРУП“ ЕООД е собственик на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ............................, с адрес на имота:
......................................., с предназначение на самостоятелен обект: за офис, съгласно
представения по делото Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №......., том
......., дело ..........., вх. рег. №.............. от ................ г. на СВ- Б..
Не се спори също така и се установява от представения протокол, че на 12.12.2024 г. е
било проведено общо събрание на етажната собственост, с което са взети решения по
обявения дневен ред: 1) отчет на Управителния съвет за поддръжката и управлението на
сградата от 15.12.2023 г. до 11.12.2024 г.; 2) обсъждане и решения за възлагане на дейностите
по поддръжка на обшите части и управлението на сградата на професионален
домоуправител; 3) обсъждане и решения за текущи ремонти и обновяване на сградата; 4)
приемане на бюджет за 2025 г., включващ такси поддръжка и управление, такса фонд Ремонт
и обновяване и др., 5) разни.
От представения протокол е видно, че етажните собственици са подложили на
обсъждане размера на годишните такси за поддръжка на самостоятелните обекти в сградата.
Запазен е размера от 750 лв. годишна такса за обитаем апартамента, докато за обектите,
които имат предназначение за офис и не е било прието предложението за запазване на
досегашния им размер /т. 8 от протокола/. Взето е решение в атакуваната т. 9 годишната
такса за поддръжка на обектите с предназначение за офис да бъде в размер на 1000 лв.
Посочено е че решението е взето с мнозинство от 52.82 % ид.ч. от присъстващите с право на
глас.
По делото са представени писмени доказателства удостоверяващи свикването и
провеждането на събранието, както и обявление за изготвения протокол, като между
страните не се спори относно валидното провеждане на събранието, съобразно разпоредбите
на чл. 13 и сл. ЗУЕС. Не може да бъде споделено възражението за липса на процесуална
възможност за атакуване на решението в случай, че протоколът не е бил оспорен по реда на
чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Цитираната правна норма касае достоверното отразяване на взетите
решения от общото събрание, за което в случая няма съмнение. Не се твърди по делото, че е
било прието решение в различен смисъл от отразения в протокола, което би било основание
за неговата поправка по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Ясно и вярно е отразено решението на
общото събрание, касаещо повишаване на таксите за офиси на 1000 лв. годишно, за разлика
от обитаемите апартаменти /750 лв. годишно/, което е атакувано от ищеца с оспорване на
неговата законосъобразност, в частност поради противоречието му с императивна правна
норма. Ето защо не е налице процесуална пречка за разглеждане на исковата молба, която е
депозирана своевременно в срока и на основанията посочени в чл. 40 ЗУЕС.
По отношение на законосъобразността на взетото решение, съдът приема следното:
На първо място, оспореното решение е в компетентността на общото събрание,
2
установена в чл. 11, ал.1, т.5 ЗУЕС.
Съгласно чл. 51, ал.1 ЗУЕС разходите за поддържането за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят порвано според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните семейства. Нормата на
чл. 51, ал. 5 ЗУЕС предвижда, че собственик, ползвател или обитател, който упражнява
професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с
достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в
размер от трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на общото
събрание. В следващата алинея 6 е предвидено, че собственик, ползвател или обитател по
ал.5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера
по ал.1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход. Цитираната правна
норма е императивна, поради което в случаите, в които обектът ползва отделен вход от този
на етажната собственост, то за същият се дължи такса равна на тази на собствениците по ал.
1 на чл. 51 ЗУЕС. Видно от представената документация свързана с архитектурата и
строителството на сградата, процесният обект се намира на първия етаж и има достъп с
отделен вход. В обяснителната записка на сградата /л.12/ е отразено, че офисите са достъпни
посредством самостоятелен вход и стълба. Същото изявление, за наличието на
самостоятелен вход на офисите, е направено и от ответната страна в съдебно заседание.
Следователно за тези обекти дължимата такса за поддръжка и управление на общите части
се определя по правилата на чл. 51, ал. 6 вр. ал. 1 ЗУЕС. Взетото решение не е съобразено с
цитираната разпоредба и й противоречи, като предвижда по-висок размер на таксата от тази
за останалите обекти. Действително, съгласно правилата на чл.51, ал.9 ЗУЕС, разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост може да се
разпределят по решение на общото събрание на собствениците по един от следните начини:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем
самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател; 2.
съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или 3.
поравно на самостоятелен обект. В случая обаче взетото решение на общото събрание не
попада в нито една от изброените три възможности. Доколкото същото е в противоречие с
императивните изисквания на закона, следва решението на общото събрание да бъде
отменено в тази част.
Така мотивиран съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде
уважен, като решение по т. 9 от проведено общо събрание на 12.12.2024 г. на етажната
собственост следва да бъде отменено като незаконосъобразно.
Съгласно правилото на чл. 78, ал. 1 ГПК, с оглед изхода от производството в тежест
на ответника следва да бъдат възложени направените от ищците разноски за заплатена
държавна такса и адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева - адвокатско
възнаграждение и държавна такса - 80 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
3
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение на Общото събрание на собствениците в ЕС на сграда с адрес
................................. представлявана от управителя К. Е., проведено на 12.12.2024 г., по т. 9, с
което е определена годишна такса за поддръжка за офисите в сградата в размер на 1000лв.,
като незаконосъобразно.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с адрес .................................
представлявана от управителя К. Е., да заплати на Булсън Груп ЕООД с ЕИК ...................., с
адрес: ..........................., представлявано от управителя С.Г.К., сумата от 1080 лева (хиляда и
осемдесет лева) - съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
4