№ 153
гр. гр.Н., 11.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Н.Р.М.Б.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Р.М.Б. Гражданско дело № 20222...100648
по описа за 2022 година
Производството е образувано по повод исковата молба на И. С., гражданин на
Австралия, с адрес: гр. Н., к.к. Слънчев бряг- запад, 13-.... ет. ...., против Н. С. Е., с
постоянен адрес: гр. С., ж.к. „.....“, бл. ..., вх. 2, ет. ..... Твърди се, че ищецът ползвал жилище,
находящо се в гр. Н., к.к. Слънчев бряг, запад 13-.... ет. ...., придобито с Нотариален акт № ...,
том IX, рег. № ....., дело № .... от 2016 г., представляващо апартамент, състоящ се от антре,
дневна с кухненски бокс, две спални, санитарен възел и една тераса. В края на лятото на
2016 г. С. пристигнал в България и влязъл в апартамента. Установил, че по стените и тавана
на спалните се виждали огромни петна от мухъл, влажни стени, отлепени плоскости и
подпухнала мазилка. Наел ремонтна бригада, която да отстрани щетите и да извърши
необходимия ремонт. Работниците измазали и отремонтирали всички повреди в
апартамента. Казали, че щетите са в следствие на компрометирана изолация на терасата на
апартамента над този на ищеца и ако не се извърши необходимия ремонт на тази терасата,
то апартамента на ищеца ще пострада пак при следващите валежи. Ищецът опитал да се
срещне със собственика на апартамента над него, но не успял, тъй като от управителя на
етажната собственост- Таня Е., узнал, че ответницата живеела в С.. След летния сезон С. се
прибрал в Австралия, където живеел. Сочи се, че следващите години не успял да посети
България поради ангажименти в работата. Пристигнал на почивка в България едва през
лятото на 2019 г., когато отново целият апартамент бил в мухъл, подпухнала мазилка на
таваните и стените, подовата настилка- ламинат била подпухнала, в апартамента нямало ток,
поради късо съединение в електропроводите от влагата. Спешно наел ремонтна бригада да
извърши ремонт на целия апартамент. Бил принуден да подмени и почти цялата
мебелировка с нова, тъй като старата не можела да се използва по предназначение- спалните
1
матраци били мокри и мухлясали, столовата маса се била буквално разложила на съставните
си части. Работниците, които извършили ремонта, пак потвърдили, че теча бил от терасата
на апартамента над жилището на ищеца. С. потърсил от управителя на етажната
собственост контакт със собственика на апартамента над неговия, но така и не успял да се
свърже. Помолил управителя Е. при възможност да уведоми ответницата за наличието на теч
от терасата на апартамента й и да предприеме мерки за саниране на компрометираната
настилка на терасата. Твърди се, че при идването си през 2020 г. ищецът заварил
апартамента си в същото състояние- течът се бил увеличил, тъй като вече и външната стена
на апартамента била цялата мокра, а мазилката на фасадата подпухнала. Това състояние на
външната стена създавало реална опасност от инциденти с преминаващи почиващи покрай
стената на блока. Успял да намери телефонният номер на ответницата Е. и се свързал с нея,
като й обяснил състоянието на апартамента и от къде идва проблема с теча. При идването на
ответницата в к.к. Слънчев бряг, огледали терасата и пораженията по апартамента. Ищецът
предложил на ответницата да направят ремонт на изолацията на терасата, като разделят
разходите за това поравно. Е. се прибрала в С., като казала, че ще го уведоми за решението
си. Тъй като не последвала комуникации с нея по проблема, С. бил принуден да й изпрати
покана за отстраняване на теча, като отговор от нея не получил. Уведомил и председателя на
общото събрание на собствениците на „......“- Слънчев бряг за наличието на проблем с теч от
тераса на апартамент F1, както и на основание чл. 49 ал. 3 от ЗУЕС Кмета на община Н. за
необходимост от неотложен ремонт, поради наличие на реална опасност от разрушаване на
конструктивни елементи на сградата, водещи до опасност за живота и здравето на
ползвателите и обитателите на сградата. Поради ограниченото време на ищеца на престой в
България, не чакал писмения отговор от Общината, а проверил за такъв в Дирекция
„Общинска собственост“, от където му отговорили, че Кмета на Община Н. не е в
правомощията си да издаде заповед на основание чл. 49, ал. 4, ЗУЕС, с която етажните
собственици на сградата да бъдат задължени да извършат ремонт на терасата на апартамент
F1 на сграда с идентификатор 5...0.507.25.1.40. Твърди се, че ищецът бил в изключително
затруднено положение и бил принуден да наеме жилище в гр. Б., кв. С., ул. „.......“, № 9, ет.
3, ап. 8, за месец с наем за периода 31.10.2020 г. до 03.12.2020 г. в размер на 495 лв. През
това време потърсил фирма, която да извърши ремонт на жилището. Представителите на
фирма „Б.М.Г.“, след оглед на жилището, констатирали, че течовете в апартамента са в
резултат от компрометирано покритие и нарушена хидроизолация на терасата, явяваща се
функционално приобщена към апартамент F1, собственост на ответницата. Най-изгодна
оферта била дадена от посочената фирма в размер на 2731.48 лева. Ищецът неколкократно
молил ответницата да предприемат съвместни мерки за отстраняване на теча и разходите за
това да бъдат поделени помежду им, но срещнал неразбиране и отказ. Предвид
гореизложеното се моли от съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да
заплати сумата от 4226 лева, от които: 2731 лева- ремонтновъзстановителни работи,
необходими за отстраняване на щетите от наводнението; 495 лева- наем на жилище в гр. Б.,
кв. С.; 1000 лева- обезщетение за неимуществени вреди, изразяващи се в претърпени
здравословни и психични вреди, ведно със законната лихва за забава върху главниците,
2
считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното им изплащане.
Моли се да бъде осъдена ответницата и да осъществи действия по ремонт на покривна
тераса с площ от 76.14 кв.м., прилежаща към недвижим имот, представляващ апартамент F1,
собственост на ответницата.
В срокът по чл. 131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответната страна, с който се
оспорват предявените искове като недопустими, неоснователни и недоказани, поради което
се молят да бъдат отхвърлени. Сочи се, че ответницата е собственик на апартамент с
идентификатор 5...0.507.25.... с площ от 115,20 кв.м., състоящ се от антре, дневна с
кухненски бокс и трапезария, спалня, санитарен възел и две тераси, ведно с 4,684 % идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж, като площта на апартамента,
заедно с общите части възлиза на 136,38 кв.м., находящ се на етаж пети жилищен, в
жилищна сграда с идентификатор 5...0.507.25.1, подробно описан в Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № ..., том XVI, peг. № ...., дело № .... от 30...... г. на нотариус
............ Обръща се внимание, че в противоречие с описанието в нотариалния акт е
архитектурния проект на сградата, одобрен на 31.08.2005 г. на Главния архитект на Община
Н., от който се установявало, че към апартамента на ответницата няма тераси, както и че
апартаментът й граничил с покрива на сградата, а не с тераси. Твърди се, че проблемите,
свързани с течове от покрива на сградата, в която се намират недвижимите имоти на
страните, датирали от 2012 г., когато собственик на жилището на ищеца е била неговата
майка О.У.. В периода от 2007 г. до края на 2018 г. собствениците на самостоятелните
обекти в сградата, в която се намират апартаментите на страните, имали сключен договор за
поддръжка и ремонт на общите части на сградата със „..” ООД. Всички собственици на
самостоятелните обекти в сградата заплащали по посочения договор такси за поддръжка на
сградата, в размер около 1000 лв.- ...0 лв. годишно. Сочи се, че до 2018 г. задължението за
поддръжка и извършване на ремонт на общите части на сградата имало дружеството „..”
ООД, което също е и строител на сградата. В този период майката на ищеца многократно
изпращала съобщения по електронната поща до „..” ООД, с които го е уведомявала, че в
жилището й има течове от покрива на сградата, поради което е наложително да бъде
извършен ремонт на покрива. Въпреки многократните молби за предприемане на ремонтни
дейности на покрива, такива не са били извършени до края на договора с „..” ООД. Твърди
се, че при проведени разговори между майката на ищеца и ответницата, Е. била уведомена,
че от покрива на сградата има течове в жилището на ищеца. През 2014 г. ответницата
установила, че площите, описани в нотариалния акт като две тераси- част от нейния
апартамент, не представляват част от нейното жилище съгласно архитектурния проект на
сградата, одобрен на 31.08.2005 г. от Главния архитект на Община Н., а представляват по
своето естество и предназначение покрив на сградата и общи части на сградата. Поради това
и на основание ЗУЕС, ремонтът на посочените общи части на сградата трябвало да бъде
извършен от всички собственици на самостоятелните обекти в сградата. С Уведомително
писмо от 17.09.2014 г., изпратено до „..” ООД, чрез нотариус ......................, с район на
действие Районен съд- Б., Н. Е. информирала дружеството, което осъществявало
поддръжката и управлението на сградата, за необходимостта от извършването на ремонт на
3
терасата, към апартамент FI. С писмото уведомила дружеството, че въпросната тераса
представлява обща част на сградата, доколкото същата се явява покрив на апартаментите
под нея. Навежда се, че дружеството било уведомено, че има задължението да извърши
необходимия ремонт на терасата по начин, по който таваните на апартаментите под нея да
не бъдат наводнявани, но въпреки поканата дружеството не предприело действия за
извършване на ремонт на покрива на сградата. Ответницата уведомила и тогавашната
собственичка на апартамента на ищеца- неговата майка, за това, че въпросната тераса
представлява покрив на сградата и обща част на сградата, поради което „..” ООД има
задължението да извърши необходимия ремонт. Твърди се, че през 2016 г. О.У. дарила на
ищеца собствения си недвижим имот, представляващ Апартамент № Е1. Ищецът бил
уведомен за проблемите, свързани с течовете от покрива, но не потърсил контакт с
обслужващата фирма „..“ ООД за извършване на ремонт на покрива. Сочи се, че в
многократните разговори между ищеца и ответницата, тя го е уведомявала всеки път, че
въпросната тераса представлява покрив на сградата и обща част на сградата, поради което
ремонтът следва да бъде извършен след решение на етажната собственост, от всички
собственици на самостоятелни обекти в сградата. Ответницата уведомила ищеца, че тя няма
нито право, нито задължение да извърши ремонт на покрива, без съгласието на етажната
собственост, тъй като въпросната тераса е покрив на апартаментите под нея и за
извършването на ремонт следва да бъде взето решение на етажната собственост и да бъдат
събрани средства от всички собственици на самостоятелните обекти в сградата. Сочи се, че
през лятото на 2021 г. Н. Е. провела среща с Главния архитект на Община Н. във връзка с
изясняване на правния статут на двете тераси, описани в нотариалния акт, като част от
нейния апартамент, който потвърдил, че и двете тераси, описани в документа й за
собственост, представляват по своето естество и предназначение плосък покрив на сградата,
и същите са общи части на сградата, поради което строителната фирма, от която тя е
закупила апартамента, не е имала правото да й ги продаде. На следващо място се излага, че
в случай, че ищецът е наел друго жилище, причината за това била, че в сградата, в която се
намирали апартаментите на страните, в периода от месец ноември 2019 г. до месец април
2022 г. не е имало вода, като преди около два месеца на собствениците на самостоятелните
обекти в сградата били открити партиди за вода. Изтъква се, че за периода от месец април
2022 г. до средата на месец октомври 2022 г. ищецът имал сключен договор за наем, по
силата на който бил отдал за временно и възмездно ползване собствения си апартамент на
наематели от Украйна. Наред с това се акцентира, че ищецът сам признава в исковата молба,
че е бил уведомен от общинските органи за това, че в случая течовете в жилището му били
причинени от покрива, който е обща част на сградата, поради което за извършване на
ремонт следва да бъде взето решение на общото събрание на етажната собственост. С оглед
гореизложеното се моли съда да отхвърли предявените искове.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
4
По делото няма спор, а това се потвърждава от представените нотариални актове, че
ищеца е собственик на апартамент Е1, находящ се на ет.4 в процесната сграда, а ответника е
собственик на апартамента, находящ се над този на ищеца. Безспорно е по делото, като това
се установява и от заключението по съдебно-техническата експертиза, че апартамента на
ищеца попада изцяло под наречената от вещото лице „покривна тераса“, която е на нивото
на жилището на ответника, като излаз до нея има единствено от апартамента на ответника.
Основният спорен по делото въпрос е дали тази покривна тераса е изключителна
собственост на ответника или съставлява обща част.
Видно от приложения по делото нотариален акт за продажба на недвижим имот №
..., том XVI, peг. № ...., дело № .... от 30...... г. на нотариус ..........., ответникът придобил
собствеността върху апартамент с идентификатор 5...0.507.25.... с площ от 115,20 кв.м.,
състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, санитарен възел и две
тераси, ведно с 4,684 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж,
като площта на апартамента, заедно с общите части възлиза на 136,38 кв.м., находящ се на
етаж пети жилищен, в жилищна сграда с идентификатор 5...0.507.25.1. Видно от
приложените по делото два броя архитектурни проекти на таванския етаж на сградата, и
двете тераси са посочени като покрив на сградата. От заключението на вещото лице се
установява, че именно тези пространства, обозначени в проектите, като покрив, се явяват
терасите, описани в сочения нотариален акт.
Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС, при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат
на различни собственици, за което спор няма в случая, общи на всички собственици са
земята, върху която е построена сградата, основи, стени, колони, трегери, плочи, стълби,
площадки, покриви, комините, външни входни врати на сградата и вратите към общи
тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните
им уредби, асансьори, жилището на портиера, и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване.
Съгласно §5, т.59 от ДР на ЗУТ, терасата е открита използваема площ, разположена
върху помещения, върху колони или върху терена, поради което по самото си архитектурно
естество винаги се явява покрив за обектите, над които се намира. В чл.38, ал.1 ЗС са
изброени примерно отделни елементи от сградата, които представляват общи части и е
обобщено, че такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване”. В практиката си Върховната инстанция е приела,
че общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без които същата не може да
съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти.
Предмет на собственост, обща на всички етажни собственици /притежатели на отделни
жилищни или магазинни обекти/, е и покривът на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС
го причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика дали
покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява
като покрив, не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива
определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като
5
тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив,
която е главната функция на този вид тераси. Балконните тераси, които не изпълняват
ролята на покрив, са съставни части на отделните апартаменти и принадлежат на отделните
етажни собственици, но в случая не сме изправени през балкон по смисъла на т.57 от §5. Ето
защо щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част,
независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика. В
този смисъл е Решение №37 от 11.3.2010 по гр. дело №528/528 на 2-ро гр. отделение,
Гражданска колегия на ВКС, постановено по чл.290 ГПК, Решение № 63 от 31.03.2011 г. по
гр.д. № 1283/2010 г. на ВКС, ІІ г. о. и Решение № 103 от 20.01.2021 г. по гр. д. № 4703/2019
г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 103 от 20.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г., I г. о., ГК.
В случая, видно от заключението на вещото лице по съдебно- техническата
експертиза и представените 2 броя архитектурни проекти на последния етаж, процесната
тераса представлява покрив на апартамента на ищеца, намиращ се изцяло под нея. С оглед
на това, процесната тераса има преди всичко функциите на покрив, т.е. на обща по
естеството си част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС, и като неотделима принадлежност към
сградата, задължително я следва и не може да бъде обект на самостоятелно придобиване. В
същият смисъл е и Решение № 63 от 31.03.2011 г. на ВКС по гр.д. № 1283/2010 г., II г.о., ГК,
което сочи, че покривната тераса е обща част на сградата в режим на етажна собственост и
като такава, съгласно разпоредбата на чл. 38 от ЗС не може да бъде индивидуална
собственост на етажен собственик и служи за покрив на сградата, съгласно своето
предназначение, независимо от факта, че се използва като тераса. Правото на собственост
върху покривната тераса принадлежи общо на етажните собственици, като обща част,
независимо, че служи за покрив само на един от апартаментите в сградата или достъпът до
нея е само от едно от жилищата. Тя е обща на всички собственици на самостоятелни обекти,
а не само на тези, които пряко обслужва. В този смисъл отговорни за състоянието на
покрива, съответно задължени да го ремонтират, са всички собственици на обекти в
сградата или ЕС. Ето защо само на това основание предявените претенции не следва да
бъдат уважавани. Задължение не на ответника, а на ЕС е да репарира причинените на ищеца
имуществени и неимуществени вреди вследствие нанесените на жилището му поражения, за
които не се спори, че изхождат именно от въпросната покривна тераса, Обстоятелството, че
същата е включена в нотариалния акт, като площ към апартамента му, не променя факта, че
се касае за обща част, нито факта, че достъп до нея има само ответника.
Що се касае до претенцията за заплащане на сумата от 2731 лв., то освен изложеното
по- горе, следва да се има предвид и обстоятелството, че по делото не се ангажираха
доказателства, че сумата е заплатена от страна на ищеца, за да се претендира, че съставлява
нанесена му вреда, която да подлежи на възстановяване съобразно чл.45 ЗЗД. Само реално
нанесените вреди подлежат не възстановяване по реда на деликтната отговорност. Сочената
сума не е заплащана от ищеца, а е била само офертна. Предвид на това облигационната
претенция следва да бъде отхвърлена.
Обстоятелството, че процесната покривна тераса е обща част, е основание да не се
6
уважи и предявената негаторна претенция. Съгласно нормата на чл.109 от ЗС, всеки
собственик може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да
упражнява своето право. Законът не е поставил ограничение спрямо лицето, което следва да
отговаря, и в този смисъл всяко лице, което пречи на собственик да упражнява пълноценно
и в цялост правото си на собственост, може да бъде пасивно легитимиран да отговаря по
такъв иск. Материално- правната легитимация на ответникът по предявен иск с правно
основание чл.109 от ЗС предполага установяване на фактическо действие от негова страна,
надхвърлящо ограниченията на собствеността и противоречащо на установения правен
режим на ползване на имота, водещо до накърняване правата на собственик. В случая,
обаче, не се установи от страна на ответника да не са извършвани дължими от него
действия, каквито същия да е задължен да стори. Не се доказа по делото ответницата да
извършва и действия, с които да пречи на ищеца да осъществява правата си върху
апартамента му в пълен обем. За да бъде уважена претенция по чл.109 от ЗС следва да бъдат
установени и доказани всички елементи от фактическия състав на нормата, включително и,
че неоснователните действия или бездействия на ответника препятстват упражняването на
правото на собственост на ищците, което не сторено в случая.
Ето защо предявените претенции не следва да бъдат уважавани, като с оглед изхода
на спора искането на ответника за присъждане на сторените разноски се явява основателно.
Видно от представеният в тази връзка списък, както и приложените писмени доказателства,
на ответницата следва да бъде присъдена сумата от общо 3205 лв., представляваща
направени разноски по делото.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ претенцията на И. С., гражданин на Австралия, с адрес: гр. Н., к.к.
Слънчев бряг- запад, 13-.... ет. ...., за осъждане на Н. С. Е., с постоянен адрес: гр. С., ж.к.
„.....“, бл. ..., вх. 2, ет. ...., да заплати на ищеца сумата от общо 4226 лева, съставляващи
нанесени вреди по собственото на С. жилище, находящо се в гр. Н., к.к. Слънчев бряг,
запад 13-.... ет. ...., от които 2731 лева, съставляващи стойността на ремонтно-
възстановителни работи, необходими за отстраняване на щети, вследствие на наводнение от
тераса, представляваща покрив на жилището; 495 лева- наем на жилище в гр. Б., кв. С., за
периода от 31.10.2020 г. до 03.12.2020 г.; 1000 лева- нанесени неимуществени вреди,
изразяващи се в претърпени здравословни и психични вреди вследствие на наводнението,
ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ претенцията по чл.109 ЗС на И. С., гражданин на Австралия, с адрес:
гр. Н., к.к. Слънчев бряг- запад, 13-.... ет. ...., за осъждане на Н. С. Е., с постоянен адрес: гр.
С., ж.к. „.....“, бл. ..., вх. 2, ет. ...., да извърши действия по осъществяване на ремонт на
покривна тераса с площ от 76.14 кв.м., посочена от ищеца като прилежаща към недвижим
7
имот, представляващ апартамент F1, собственост на Е., находящ се в гр. Н., к.к. Слънчев
бряг, запад 13-4001.
ОСЪЖДА И. С., гражданин на Австралия, с адрес: гр. Н., к.к. Слънчев бряг- запад,
13-.... ет. ...., да заплати на Н. С. Е., с постоянен адрес: гр. С., ж.к. „.....“, бл. ..., вх. 2, ет. ....,
сумата от 3205 лв., представляващи сторени разноски.
Решението подлежи на обжалване пред ОС- Б. в двуседмичен срок от съобщаването
на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
8