Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 14.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито съдебно заседание на двадесети май през
две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 3843 по описа на съда за
2021 г., взе предвид следното:
Делото е образувано искова молба на Я.И.З. срещу „И.1.“
ООД за обявяване за окончателен на предварителен договор, съгласно т. ІІІ.4 от
протокол от заседание на извънредно общо събрание на съдружниците
на „И.1.“ ООД от 13.03.2020 г., за прехвърляне правото на собственост върху
подробно описания в протокола недвижим имот, представляващ жилище в приземен
етаж на запад от триетажна сграда, находяща се в гр. София, район „Лозенец“,
ул. „*****, с площ от 55 кв.м., заедно с 14.10% ид.ч. от общите части на
сградата и от мястото, в което същата е построена – УПИ ХХІІ-233-а от кв. 103
по плана на гр. София, м. „Лозенец“ – ІІ-ра част, за
сумата от 234 966 лева.
Ищецът твърди, че е съдружник в „И.1.“ ООД и на
13.03.2020 г. се провело извънредно общо събрание на съдружниците
– И.Г.З. и Я.И.З.. Взело се решение печалбата да бъде разпределена, като вместо
изплащането й, на Я.З. да бъде прехвърлено правото на собственост върху жилище
в гр. София, ул. „*****.
Протоколът от общото събрание в тази част имал
характер на предварителен договор, съдържащ всички съществени елементи –
подробно описание на всяка от престациите: недвижимия
имот, продажната цена и овластяването на управителя да сключи окончателен
договор. Протоколът бил и в предвидената от закона форма – нотариална заверка
на подписите и на съдържанието.
След вземане на решението за прехвърляне на правото на
собственост върху недвижимия имот и до момента окончателен договор не бил
сключен. Въпреки че в протокола не бил определен срок, в който да се сключи
окончателният договор, правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се пораждало от момента
на сключване на предварителния договор.
Моли предварителният договор по т. ІІІ.4 по протокол
от 13.03.2020 г. да бъде обявен за окончателен.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „И.1.“ ООД, чрез
управителя И.Г.З., е подал отговор, в който не оспорва, че на 13.03.2020 г. е
проведено извънредно общо събрание на съдружниците на
„И.1.“ ООД, като изготвеният протокол е с нотариална заверка на подписите и
съдържанието. Оспорва, че протоколът от 13.03.2020 г. материализира
предварителен договор и задължаване на дружеството да прехвърли процесния имот на Я.З., а последният – да поеме задължение
да сключи окончателен договор.
Излага подробни съображения за липса на предпоставките
за уважаване на предявения от ищеца иск: валидно правоотношение по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, преждевременно предявяване на
иска, нищожност на решението за разпределение и изплащане на дивидент.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
вр. чл. 362 и сл. от ГПК.
В тежест на ищеца по предявения конститутивен
иск е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение, съдържащо
съществените условия на предварителен договор, че ответникът е собственик на
имота, за който се иска обявяване на предварителния договор за окончателен и че
е изпълнил задълженията си по договора.
Ищецът извежда правото си да иска обявяване за
окончателен на предварителен договор, материализиран в протокол от заседание на
извънредно общо събрание на съдружниците на „И.1.“
ООД от 13.03.2020 г.
На проведеното общо събрание с участието на И.Г.З. и Я.И.З.
са взети решения за разпределяне на печалбата на дружеството за минали години:
на И.Г.З. – дивидент в размер на 969 140.86 лева, а на Я.И.З. – дивидент в
размер на 393 306.84 лева. Взето е решение вместо заплащането на
дивидентите, на И.Г.З. или на посочено от него с изрична декларация трето лице
да се прехвърли правото на собственост върху описаните недвижими имоти на обща
стойност 969 140.86 лева, а на Я.И.З. – подробно описани в протокола от
общото събрание недвижими имоти, сред които гореописаното жилище в гр. София,
ул. „*****, на стойност 234 966 лева.
Протоколът е с нотариални заверки на подписите на Я.И.З.
и И.Г.З. и на съдържанието, извършени едновременно – рег. № 459/13.03.2020 г. и
рег. № 460/13.03.2020 г. на нотариус рег. № 785 на НК.
Първият спорен по делото въпрос е относно наличието на
валидно правоотношение, материализиращо предварителен договор. В тази връзка
съдът дължи да обсъди направените от ответника възражения, че липсва
идентичност между страните по делото и лицата, подписали протокола от
13.03.2020 г. Страните по делото са лицето, което твърди, че има право да
получи правото на собственост върху процесния имот – Я.И.З.,
и продавачът „И.1.“ ООД. Относно представителството на ответника обвързваща
съда сила има вписването в търговския регистър. Считано от 15.05.2020 г.,
единствен управител, представляващ „И.1.“ ООД, е И.Г.З.. Именно в това свое
качество той е упълномощил „Г. и А.“ Адвокатско дружество и адв. К.Т.Г. да
представляват и защитават интересите на „И.1.“ ООД по гр.д. № 3843/2021 г. по
описа на СГС, І-17 състав (л. 45 от делото).
Относно лицата, подписали протокола: В случая съдът е
длъжен да съобрази указанията на ВКС и тълкуването, дадено в мотивите по т. 1
от ТР № 3/15.11.2013 г. по тълк.д. № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Според него, общото
събрание на дружество с ограничена отговорност е волеобразуващ
орган - с взетите решения по въпросите за управление, посочени неизчерпателно в
чл. 137, ал. 1 ТЗ, се изразява общата воля на съдружниците,
а компетенциите на управителя включват управленска дейност - организиране и
ръководство дейността на дружеството, както и дейност като волеизявяващ
орган. Тълкувателното решение е концентрирано около въпросите относно
волеизявленията на управителя като представляващ дружеството в отношенията му с
трети лица. Липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не опорочава
предварителния договор и не е пречка за обявяването му за окончателен, а решението
на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е условие, без което договорът да не може
да бъде обявен за окончателен. Изложеното касае отношенията между дружеството,
представлявано от управителя, и трети лица. Настоящият случай не е такъв, но от
даденото от ВКС тълкуване произтичат изводи, относими към направеното от
ответника възражение в настоящото производство. Не е необходимо дружеството да
влиза в правоотношения задължително чрез управителя. Като волеизявяващ
орган на дружеството, той е обвързан в управленската си дейност от решенията на
общото събрание, по силата на чл. 141, ал. 1 от ТЗ. В ТР № 3/2013 г. е
направено ясно разграничение между волеобразуващ и волеизявяващ орган. В първия случай това е общото събрание,
а във втория – управителят. При липса на доказателства за отмяна на решенията
по протокола от 13.03.2020 г., те валидно обвързват дружеството и лицата, до
които решенията се отнасят (в случая съдружниците)
със съответните права и задължения. Самият волеобразуващ
орган е изразил съгласие за обвързване на дружеството с взетите на 13.03.2020
г. решения.
В частта по т. ІІІ от протокола от заседанието на 13.03.2020
г. съдружниците в „И.1.“ ООД са взели решение за
задължаване на дружеството да прехвърли правото на собственост върху посочените
недвижими имоти на Я.И.З. вместо заплащане на дивидент. Без значение е дали към
тази дата И.Г.З. е бил съдружник или не. Това е така, защото в първия случай
той е участвал в извънредното общо събрание именно като съдружник, а изразеното
от него съгласие с решенията е с нотариална заверка на подписа му и на
съдържанието на протокола. В случай, че той не е бил съдружник, персоналният
състав на „И.1.“ ООД е включвал само съдружникът Я.И.З., чийто подпис под
протокола също е нотариално заверен. Към тази дата – 13.03.2020 г. данни за
приети съдружници, различни от тези две лица,
липсват. Следователно, волеобразуващият орган – било общото събрание на съдружниците, включващо Я.И.З. и И.Г.З., или едноличният
собственик Я.З. (по силата на чл. 147, ал. 2 от ТЗ) е взел решение,
представляващо по съдържание задължаване на „И.1.“ ООД да прехвърли правото на
собственост върху подробно описаните в протокола недвижими имоти на Я.И.З..
Изложеното се отнася и до решението за разпределяне на печалбата на дружеството
за минали години чрез изплащане на дивиденти. Възражението в тази насока от
ответника за нищожност на решението на общото събрание в тази част не може да
бъде обсъждано. В цитираното в писмените бележки от ответника ТР № 1/2002 г. на
ОСГК на ВКС, т. 1 е прието, че нищожност на общо събрание на съдружниците може да се релевира
само с иск пред компетентния окръжен съд.
Изводът, че протоколът от общото
събрание на съдружниците може да има характер на
предварителен договор се подкрепя и от възприетото в решение № 359/25.10.2011 г. по гр.д. № 1220/2010 г.
на ВКС, І г.о. То се отнася до разделителния протокол, който съдружниците в ООД подписват при напускането му от единия
съдружник и според който напускащият съдружник ще получи недвижим имот вместо
паричната стойност на дружествения си дял. Това решение се отнася до различна
хипотеза, но общото с настоящия случай е парично задължение на дружеството към
съдружник, което е заместено от прехвърляне на право на собственост върху вещ.
Разделителният протокол, според горецитираното решение, е предварителен
договор, който може да бъде поискано да бъде обявен за окончателен от
заинтересованата страна по сделката. Такъв характер в случая има протоколът от
извънредното общо събрание на съдружниците на „И.1.“
ООД от 13.03.2020 г., с който вместо дивидент, дружеството се задължава да
прехвърли имот на съдружник.
По така изложените съображения възражението на ответника за
липса на идентичност в страните по делото и по спорното правоотношение, както и
за липсата на съгласие, са неоснователни.
В случая, за да се цени процесният протокол като предварителен
договор, той следва да отговаря на специалните изисквания на чл. 137, ал. 4 от ТЗ. За взети от общото събрание определена категория решения е предвидена
утежнена форма – нотариална заверка на подписите и на съдържанието, извършени
едновременно. Сред тях е и решение по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ – за
отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях. В случая тази форма е
спазена. На датата на взимане на решенията – 13.03.2020 г., едновременно са
заверени подписите и съдържанието на протокола.
В заключение, протоколът материализира валиден
предварителен договор между „И.1.“ ООД, като продавач и Я.И.З., като купувач.
Сключването на предварителен договор в надлежна писмена форма не предполага
подписване на нарочен такъв. От значение за валидността на съглашението е
постигане на съгласие за същественото съдържание, което в случая се изразява в
съвпадане на волеизявленията на страните за бъдещо сключване на окончателен
договор за конкретен обект и конкретна цена. Не наименованието на сделката я
характеризира като такава от определен вид, а нейният предмет – правата и
задълженията, които всяка от страните поема спрямо другата страна, и обекта на
сделката.
Установява се, че всеки от недвижимите имоти, сред които
и процесният, са надлежно индивидуализирани по местонахождение, площ и граници.
По този начин обектът на сделката е ясно определен.
Що се отнася до цената, тя също е изрично посочена, като
заплащането й от приобретателя не се дължи. Вместо изплащане на дивидент (което
решение е взето в съответствие с разпоредбата на чл. 137, ал. 1, т. 3 от ТЗ,
респ. чл. 147, ал. 2 от ТЗ), „И.1.“ ООД се е задължило да прехвърли
собствеността върху недвижими имоти. Изпълнението на паричното задължение е
заместено от прехвърляне на право на собственост (datio in solutum). Изрично съглашение в този
смисъл се съдържа във финалната част на протокола от 13.03.2020 г.:
прехвърлянето на правото на собственост върху описаните недвижими имоти от
името и за сметка на дружеството, вместо задължението на същото за
изплащане на разпределени дивиденти на съдружника Я.И.З.. Длъжникът, праводател
се е съгласил да прехвърли в полза на приобретателя нещо различно от
първоначално дължимото. Вместо изплащане на дивидент, се прехвърля право на
собственост, с което съществуващият паричен дълг на „И.1.“ ООД към Я.И.З. се
погасява.
В съдебното заседание на 25.02.2022 г. между страните е
отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване, че дивидентът на Я.И.З. е
в размера, посочен в протокола от 13.03.2020 г. и че плащане не е извършено
нито в брой, нито по банков път.
Безспорно се установява и че ответникът в настоящото
производство „И.1.“ ООД е собственик на процесното жилище, придобито по договор
за покупко-продажба от 10.04.2008 г., за което е съставен нотариален акт № 43,
том І, рег. № 2043, дело № 39/2008 г. на нотариус рег. № 437 на НК, с район на
действие РС – гр. София.
Страните не са постигнали съгласие относно срока за
изпълнение на поетото от „И.1.“ ООД задължение. Исковата молба представлява
покана до ответника за изпълнение, но до приключване на съдебното дирене в
настоящото производство не се доказа дружеството да е прехвърлило валидно
правото на собственост на Я.И.З..
Договорът следва да бъде обявен за окончателен, като се
съобрази актуалното му положение, данни за което се съдържат в копие от
кадастралната карта към 06.04.2021 г.
В чл.
364, ал. 1 от ГПК е предвидено, че ищецът дължи заплащане на следващите се
разноски по прехвърлянето на имота които следва да се определят въз основа
уговорената цена от 234 966 лева, която е по-висока от данъчната оценка – 27 038.50
лева.
Съгласно
указанията в т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г., тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК, за
извършването на нотариални действия съгласно чл. 85, ал.1 от ЗННД се събират
нотариални такси, чийто размер се определя съгласно т. ІІ.8. от Тарифа за
нотариалните такси. Според чл. 87 от ЗННД нотариални такси дължи лицето, чието
искане е разгледано от нотариус или от друг орган, който изпълнява нотариални
функции. В случая съдът действа именно като орган с нотариални функции, поради
което ищецът дължи по сметка на СГС разноските по придобиването на имота – 1
000.43 лева.
Определеният
по реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. чл. 1, ал. 1, т. 4, чл. 1,
ал. 2 вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на местните
данъци на Столична община данък при възмездно придобиване на имущество, възлиза
на 7 048.98 лева.
На основание чл. 2 и
чл. 5 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписвания ищцата
дължи сумата от 249.97 лева – 234.97 лева такса за вписване прехвърлянето на
имота и 15 лева такса за вписване на възбрана.
С оглед изхода на спора, разноски
се дължат на ищеца, които по представения списък възлизат на сумата от 2 800
лева. Ответната страна е възразила за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, което съдът намира за неоснователно. Предвид характера и цената
на иска, фактическата и правна сложност, както и извършените по делото процесуални
действия, възнаграждението от 2 800 лева не е прекомерно и следва да се
присъди в посочения размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА
за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения на 13.03.2020 г.
предварителен договор, съгласно т. ІІІ.4 по протокол от заседание на извънредно
общо събрание на съдружниците на „И.1.“ ООД, ЕИК *****за
прехвърляне от „И.1.“ ООД, ЕИК *****на Я.И.З., ЕГН ********** правото на
собственост върху жилище, представляващо самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор 68134.901.746.2.2, находящо се в гр. София, община Столична,
област София, район „Лозенец“, на ул. „*****, ет. 1 с площ от 55 кв.м.,
състоящо се от една стая, кухня и антре и още една стая, необитаема откъм
северозападната част на приземието, с барака в дъното на двора, при съседи: на
същия етаж – имот с идентификатор 68134.901.746.2.1, под обекта – няма, над
обекта – имот с идентификатор 68134.901.746.2.4, заедно с 14.10% ид.ч. от
общите части на сградата, с идентификатор 68134.901.746.2 и от мястото, в което
е построена, представляващо съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК поземлен имот с идентификатор 68134.901.746, за сумата от 234 966 лева, равностойна
на част от дължимия на Я.И.З., ЕГН ********** от „И.1.“ ООД, ЕИК *****дивидент от 396 306.84 лева.
ОСЪЖДА, на основание чл. 87 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 от ЗННД вр. т. ІІ.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, Я.И.З., ЕГН **********, с адрес ***3 да
заплати по сметка на СГС сумата от 1 000.43 лева нотариална такса.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне
на размера на местните данъци на Столична община, Я.И.З., ЕГН **********, с адрес ***3 да заплати по сметка на Столична
община, район „Лозенец“ сумата от 7 048.98 лева местен данък за
придобиване на имота.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията
по вписванията, Я.И.З., ЕГН **********,
с адрес ***3 да заплати по сметка на Агенция по вписванията сумата от 234.97
лева такса за вписване прехвърлянето на имота и 15 лева такса за вписване на
възбрана.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на
разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Да се
издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащането на
разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по прехвърлянето, както и
всички дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на съдебното
решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК.
Указва на
ищеца, че настоящото решение подлежи на вписване в шестмесечен срок от
влизането му в сила.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „И.1.“ ООД,
ЕИК *****, със седалище и адрес на управление *** да заплати на Я.И.З., ЕГН **********, с адрес *** 800
лева разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
СЪДИЯ: