№ 15657
гр. София, 15.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело
№ 20221110120310 по описа за 2022 година
Ищецът Д. Н. К., с ЕГН **********, с постоянен адрес в гр. София, /адрес/, чрез
пълномощника си адв. Т. К. - САК, със съдебен адрес: гр. София, /адрес/ е предявила срещу
„Д.П.“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр. София, /адрес/,
представлявано от управителя О.Г. следните искове:
Да се осъди ответника да заплати на ищцата сума в размер на 20 000 лв., представляваща
сума, с която се намалява цената на сключен между страните договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № 38, том втори, рег. № 1860, дело № 138/2021г. на нотариус
Х.В., която сума е платена от ищцата в качеството й на купувач на ответника в качеството
му на продавач, ведно със законната лихва, считано от предявяването на иска – 14.04.2022г.
до деня на окончателното плащане на сумата;
Да се осъди ответника да заплати на ищцата обезщетение за вреди от неизпълнението на
този договор в размер на 10 000 лв., ведно със законната лихва, считано от предявяването на
иска – 14.04.2022г. до деня на окончателното плащане на сумата. Претендират се разноски.
Ответникът е получил препис от исковата молба, ведно с приложените към нея документи
и не е депозирал отговор.
Ищцата твърди, че 14.04.2021г. с ответното дружество са сключили договор за покупко -
продажба на недвижим имот с идентификатор: 68134.903.32****** в многофамилна
жилищна сграда с идентификатор 68134.903.******* съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017г. на
изпълнителния директор на АГКК. Договорът за покупко- продажба е обективиран в
нотариален акт № 38, том втори, peг. № 1860, дело № 13 8/2021г. на нотариус Х.В..
Процесният имот представлява ателие № 501, в новопостроена сграда с административен
1
адрес гр. София, /адрес/, разположено на шести (пети надпартерен) етаж във вход „В“ на
същата сграда, със застроена площ от 43,56 кв.м. и състоящ се от дневен тракт с кухненски
бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и балкон - тип лоджия, който балкон е със значителна
площ и е разположен пространствено по цялото протежение на ателието. Ателието е част от
жилищен комплекс от затворен тип, наречен „П.и.“ за управлението на който ищцата е
подписала договор с дружеството — продавач /ответника/ в момента на нотариалната сделка
за прехвърляне на собствеността. Ищцата твърди, че по време на огледите, направени
непосредствено преди да се сключи окончателния договор за покупко-продажба, забелязала
влажни петна по тавана на помещението, представляващо дневен тракт с кухненски бокс.
Продавачите я уведомили, че това не е теч, а се дължи на късно положената мазилка върху
плочата и я уверили, че този проблем ще бъде отстранен за тяхна сметка до деня на
предаване на владението върху имота. В деня на предаване на владението ищцата подписала
приемо - предавателен протокол, но без да получи ключове за имота, тъй като на място
констатирала още дефекти, които записала в протокола. Продавачът се ангажирал да
установи и отстрани за своя сметка констатираните недостатъци. Въпреки това, през
месеците юни и юли на 2021г., в процеса на подготовка и набавяне на материали за
вътрешните довършителни работи на ателието, ищцата констатирала излив на вода от тавана
на балкона - тип лоджия. Източникът на излива се проявявал няколко часа след всеки по-
интензивен валеж на дъжд, но не можел да бъде установен пряко, тъй като видимо бил
разположен не вътре в помещенията, а на тавана на лоджията, пред вратата, свързваща
лоджията с дневния тракт с кухненски бокс. Освен това, изливът се е проявил неочаквано,
интензивно, наводнил отвътре и повредил ЛЕД осветителното тяло, монтирано в тази част
на лоджията, както и повредил значителна част от поставените под него ремонтни
материали за довършване на имота. Ищцата уведомила за това представител на продавача -
ответник по иска и била насочена за съдействие към управителя на комплекса и работници
по поддръжката. Тя осигурила достъп на техническия ръководител на обекта, който с
няколко работници отстранили две големи изолационни плоскости, разположени на тавана,
както и топлоизолационното покритие, за да достигнат до бетонната плоча и да констатират
пред нея, че на бетонната плоча на тавана се намира отвор, който те нарекли „технологичен
отвор“ и който видимо бил действителният източник на теча. В продължение на следващите
месеци, от юли 2021г. до момента на подаване на исковата молба, от името на ищцата били
проведени множество преговори и били отправени множество устни покани за отстраняване
на теча към управителя и поддръжката на затворен комплекс „П.и.“, които изразявали
готовност да предоставят всякакво необходимо съдействие в тази насока. Били получени
множество устни обещания, че проблемът ще бъде решен. Въпреки това, течът продължавал
да се проявява силно при всеки дъжд и/или снеготопене, а изолационните плоскости,
отстранени за констатиране на скрития дефект, разположен под тях продължавали да стоят
демонтирани и положени на пода на лоджията.
През зимния период на 2022г. ищцата установила още един скрит дефект в купеното от нея
ателие. Недобро уплътняване на неподвижната част на прозорците от дневния тракт с
кухненски бокс, което позволявало пряк контакт на вътрешните помещения с атмосферния
2
въздух навън, което създавало течение и понижавало температурата във вътрешното
помещение. За отстраняване на дефекта отново била устно насочена към работниците по
поддръжка на затворения комплекс „П.и.“, тъй като те били компетентни да направят
необходимите действия, каквито, обаче, не били предприети.
Опитите на ищцата за отстраняване на описаните недостатъци останали неуспешни. Тя
счита, че описаните в исковата молба скрити недостатъци на закупения от нея имот са
осуетили напълно възможността да го ползва лично по предназначение и/или да го отдава
под наем, въпреки че довършителните работи в помещенията отдавна са завършени и не
съществуват други формални и фактически пречки да бъде ползван, освен тези дефекти.
Ищцата счита, че скритите недостатъци са толкова съществени, че практически намаляват
уговорената цена на имота, поради което е предявила и процесните искове.
Ответникът не е депозирал отговор на исковата молба, но в съдебно заседание се
представлява от пълномощник, който оспорва исковете по основание и размер. По делото от
името на ответника е депозирана писмена защита, с която не се оспорва валидно
възникналата облигационна връзка между страните по делото, по силата на описания от
ищцата договор за покупко-продажба на недвижим имот. Ответникът се позовава на
подписан между купувача и продава приемо-предавателен протокол от 26.04.2021г. за
приемане на владението от ищцата без забележки. Оспорва се причинно-следствената
връзка между строително-монтажните работи и „излива“ на вода от тавана на балкона, за
който се сочи, че не е водоплътно, а отворено пространство. По отношение на недоброто
уплътняване на неподвижната част на прозорците на дневния тракт с кухненски бокс сочи,
че това не е скрит недостатък, както и че същият не може да намали цената на имота или
годността на апартамента. В писмената защита се твърди, че представители на продавача и
служители на главния изпълнител на сградата „Б.“ ЕООД, след сигнали от ищцата са
извършили оглед на закупеното от нея ателие и три пъти са предприемали дейности по
отстраняване на твърдяната теч, а през месец януари 2023г. изцяло са извършени
необходимите корекции, с което са отстранени и двата проблема.
Предявен е иск по чл. 195, ал.1, във вр. с чл. 193, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл. 86, ал.1 от ЗЗД за
сума в размер на 20 000 лв. и иск по чл. 195, ал.2, във вр. с чл. 193, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.
86, ал.1 от ЗЗД за сума в размер на 10 000 лв.
На ищцата е указано да проведе пълно и главно доказване на следните обстоятелства:
сключването на договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт № 38, том
втори, peг. № 1860, дело № 13 8/2021г. на нотариус Х.В. и неизпълнението му от страна на
продавача в обема, описан в исковата молба; наличието на описаните в исковата молба
скрити недостатъци на продадения имот; стойността, с която е намалена цената на имота;
размера на претърпените вреди, във връзка с неизпълнението на договора.
От събраните писмени и гласни доказателства съдът установи следното във фактическо
отношение:
С нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 38, том втори, peг. № 1860,
3
дело № 138/2021г. на нотариус Х.В. на 14.04.2021г. „Д.П.“ ООД с ЕИК *********** е продал
на Д. Н. К. недвижим имот, находящ се в гр. София, /адрес/ в многофамилна жилищна
сграда, намираща се в жилищен комплекс от затворен тип, наречен „П.Е.“, а именно: ателие
№ 501, разположено на шести надземен (пети надпартерен) етаж във вход „В“ на сградата,
на кота + 15,00 м. със застроена площ от 43,56 кв.м., състоящо се от: дневен тракт с
кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и лоджия, при граници по одобрен
архитектурен проект: стълбищна клетка, асансьорна шахта, етажен коридор, апартамент №
502 от вход „В“ и улица, което ателие е нанесено в кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017г. на изпълнителния
директор на АГКК като самостоятелен обект в сграда с идентификатор: 68134.903.32******
находящ се в многофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.903.*******
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.903.3248. Ответникът не оспорва
сключената между страните сделка.
В първото съдебно заседание е представено и е прието като доказателство сверено копие
на договор за наем на недвижим имот, сключен на 15.10.2021г. между ищцата и Я. Ц.С. за
едногодишен наем на процесното ателие, от текста на забележка върху който договор се
установява, че той е развален по вина на наемодателката, поради теч на балкона, без
плащане на цена.
В съдебно заседание по реда на чл. 176 от ГПК обяснения е дал управителят на ответното
дружество – О.К.Г., от чиито отговори се установява, че той е бил уведомен за теча в
процесния апартамент от представител на фирмата подизпълнител - И. Т.. Това станало в
края на 2021г. и били предприети мерки по отстраняване на проблема. Управителят твърди,
че считано от месец януари 2022г. служители на фирмата подизпълнител отстранили
проблема с теча като оттогава не са постъпвали оплаквания. Този ремонт бил възложен от
управителят устно.
Като свидетел за ответника е разпитано лицето И. С.Б. –технически ръководител на
фирмата, на която са възложени гаранции във връзка със строителството, от показанията на
който се установява, че той е извършвал оглед на процесното ателие № 501 Б. Той дава
показания, че теча е отстранен, след което няма проблем. Преди това е имало влага, но не и
теч. Свидетелят твърди, че проблемът от техническа гледна точка бил отстранен със слагане
върху терасата на нова течна хидроизолация. Тръбите за отводняване били сменени. През
месец януари бил направен допълнителен улук, който да отвежда водата, която тече на
терасата отстрани. Според свидетелят по проект, на ателието не съществува изграждане на
улук, улуци има на покрива на сграда, а водата се счита по фасадата, която е окачен типаж.
Свидетелят описва извършените действия по отстраняване на теча: уплътняване на парапета
/бунда/ на фасадата, проверка на воронки, сифони, хидроизолация, направа на типаж улук,
който да отвежда водата, която се стича по самия бунд, за да не влиза навътре в ателието.
Свидетелят е виждал отвор, накаква дупка, която не требва да я има.
Като свидетел за ищцата е разпитан И. В.В., от показанията на който се установява, че той
е управител и собственик на строителна фирма, която е извършила всички довършителни
4
работи, включително и монтаж на ключове и контакти в процесната сграда. При издаване на
обекта през 2022г. е тествана електроинсталацията, при което е забелязано, че плафонът на
балкона е пълен с вода. Тогава собственичката е предупредена от него. Седмица преди
разпита му в съдебно заседание през месец февруари 2024г., свидетелят бил поканен на
оглед на процесния апартамент. Тогава забелязал, че има следи от теч в кухнята в горния
десен ъгъл на стената, която граничи с балкона. Таванът на балкона бил изпълнен с окачена
фасада, на която също имало следи от теч. Свидетелят погледнал през процепа между
отделните елементи и забелязал, че е правена някаква интервенция - нещо като
отводнителен улук и е демонтирана топлоизолацията. Като разгледал конструкцията
забелязал, че за закачването на тази фасада е необходимо да се монтират носещи профили,
както и да се монтират плоскости от каменна вата посредством пробиване с дюбел. Когато
свидетелят огледал обстойно забелязал, че следите от течове отново са около лампата.
Свидетелят дава показания, че за да се отстрани проблем като констатирания, първо трябва
да се установи откъде идва течът. Той предполага, че течът идва от фасадата, където са
направени повече от 20 отвора за захващане. Счита, че най – вероятно някой от тези отвори е
перфорирал хидроизолацията, която е от горната страна на терасата. Свидетелят, който е с
техническо образование счита, че процесния теч се дължи на пробиване на сифон или на
хидроизолацията, която се намира на терасата над ателието.
По делото са изпълнени съдебно-техническа и оценителна експертиза и повторна
оценителна експертиза.
От първоначалната експертиза, изпълнена от в.л. инж. Л. Й., по отношение наличието на
отвор в лоджията в процесното ателие се установява, че в средата на лоджията пред дневния
тракт на площ от около 1 кв.м. има монтирана ламаринена кутия, която започва на около 50
см. от стената на лоджията и е с ширина 40 см. и дебелина 5 см., която стига до вертикалната
част на вентилируемата фасада. Тя е поставена на мястото на демонтирана хидроизолация и
топлоизолация. По сведение на ответника на това място е бил пробит технологичен отвор от
10 мм, за да не се събира вода по време на строителството на лоджиите, която да изтича на
по-долните лоджии, на които също е бил пробит отвор. Върху лоджията има използваема
тераса, която по данни на ответника е била ремонтирана като е сменен и отводнителния
сифон. Тъй като според вещото лице ламаринената кутия вероятно е монтирана на мястото
на отвора, по време на експертния оглед той е бил закрит и вещото лице не може да посочи
размерът и точното му местоположение.
По отношение на следите от теч, въпреки че първоначалната експертизата е изготвена през
м.август 2023г. в сухо време, по плоскостта от текстолит на тавана били открити следи от
теч. Следи от теч били открити и по откапващият профил, монтиран над прозореца на
дневния тракт, тъй като стената над прозореца /от страната на лоджията/ е изпълнена от
същите плоскости. Вещото лице дава заключение, че зад плоскостите са били създадени
условия за проникване на вода. Следи от стар теч са констатирани и по останалия стъклен
воал, който не е демонтиран от страната на стената на лоджията. Следи от теч /подкожушена
шпакловка/ били открити по вътрешната стена в зоната до прозореца с площ от 0, 25 кв.м.
5
Вещото лице е дало заключение, че течът се дължи на неправилно изпълнена окачена фасада
на сградата, което създава условия за проникване на вода в хоризонталната част на тавана на
лоджията, в осветителното тяло, като по този начин е навлажнена и стената към дневния
тракт. При огледа не е констатирано да е монтиран откапващ долен профил по ръба на
тавана на лоджията, която да отвежда проникналата вода по фасадата и същата да няма
условия да навлиза по тавана на лоджията. Експертизата дава заключение за това какво е
направено на място за предотвратяване на теча, а именно: констатиран е ламаринен улей,
кутия за отвеждане на евентуално проникнала вода от тавана /от терасата над лоджията/.
Вещото лице е счело, че вода от терасата над лоджията няма условия да прониква и няма
индикации от течове по тавана на лоджията от такава вода, както и че монтажа на това т.н.
„приспособление“ е било безпредметно при условие, че се извърши ремонт на
хидроизолацията на терасата над ложията. Вещото лице счита, че коректният ремонт за
отстраняване на теча включва ремонтиране на окачената вентилируема фасада, изпълнение
на детайл с откапващ профил по външния ръб на лоджията, като по този начин се ликвидира
възможността при дъжд, проникналата вода зад окачената фасада да проникне на тавана на
лоджията.
По отношение на състоянието на прозорците и дограмата в помещението, обозначено като
дневен тракт с кухненски бокс, вещото лице е отговорило, че към датата на експертизата
няма проблем с уплътнението на прозорците и дограмата. Минималната вертикална фуга
между прозореца и вратата на дневния тракт е обработена със силикон отвън, а вратата е
регулирана и се затваря нормално. Вещото лице не счита, че неправилна експлоатация може
да доведе до сочените дефекти на дограмата.
Вещото лице инж. Л. Й. е дало заключение, че разгледаните недостатъци на процесното
ателие намаляват стойността на жилището с 2% или с 3450 лв. Сумата за отстраняване на
твърдяните недостатъци изчислява на 1 249, 69 лв.
Поради непредставяне на доказателства, че към датата на изпълнение на оценителната
част на експертизата, изпълнена от вещото лице инж. Л. Й., същият е лицензиран оценител
на недвижими имоти /а и по-късно/ е назначена повторна оценителна експертиза, изпълнена
от вещото лице инж. Я. Т.. При повторната оценителна експертиза като са взети предвид
характеристиките на процесното жилище, местонахождението му, материалите, с които е
изградено и течовете, констатирани от първоначалната СТЕ е даден отговор, че за
определяне на намалената стойност на имота е прието, че тя представлява същата
пропорция/съотношение от пазарната стойност на имота, каквато е пропорцията на
проблемната/неизползваема част от лоджията спрямо общата застроена площ на ателието.
Застроената площ по документ за собственост е 43, 56 кв.м. Неизползваемата част от
лоджията е изчислена на 4, 32 кв.м. Затова делът на неизползваемата част от лоджията от
общата застроена площ на имота е 9, 92%. Изхождайки от вида на оценявания имот и целите
на оценката – определяне на намалената стойност на имота на базата на средната пазарна
оценка на имотите в този район, за определяне на пазарната стойност на имота са
използвани следните методи и комбинацията между тях – метод на сравнителната стойност
6
и метод на приходната стойност. По този начин вещото лице е изчислило пазарната стойност
на ателие 501 на 225 700 лв. или 115 399 евро, или 2 277 евро на кв.м. При такива стойности,
при неизползвана площ от лоджията от 4, 32 кв.м., която съставлява 9, 92% от общата
застроена площ на имота, намалената стойност на имота е 103 951 евро; стойността на
намалението е 11 448 евро или 22 389 лв.
Вещото лице е отговорило и на въпроса: Каква би била намалената пазарна стойност на
средния месечен пазарен наем на процесния имот, при наличие на констатираните от вещото
лице Й. недостатъци, за периода от предявяването на иска до момента на изготвяне на
експертизата, а именно: констатираните недостатъци по имота влияят негативно при
отдаване на имота под наем, като значително намаляват неговата функционалност и
използването му по предназначение. В конкретния случаи проблемите по лоджията създават
дисконфорт и затруднения при ползването и на останалите помещение, а не само на
проблемната част от лоджията. Тези недостатъци са причина за неотдаване на имота за дълъг
период от време - повече от 12 месеца. Вещото лице е взело предвид и приложения като
доказателство по делото договор за наем на имота от 15.10.2021г., развален, без плащане,
поради наличните течове. Поради това експертът е счел, че констатираните проблеми
намаляват наполовина определения среден пазарен наем за имота за района, т.е. вместо 780
лв. той би бил 390 лв. на месец. За периода от предявяването на иска до момента на
изготвяне на експертизата намалената пазарна стойностна на средния месечен пазарен наем
е 8 970 лв., изчислени като 390 лв. х 23 месеца. Съгласно изготвената експертиза,
ориентировъчната парична равностойност за извършване на строително-ремонтни дейности
по отстраняването на недостатъците и констатираното в техническата експертиза от вещото
лице Л. Й. е около 2 000,00 лв. без ДДС.
При установеното във фактическо отношение, съдът направи следните правни изводи:
Иска по чл. 195, ал.1, във вр. с чл. 193, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл. 86, ал.1 от ЗЗД е
основателен, поради следното:
Съгласно чл. 195, ал.1 от ЗЗД, в случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл. 193,
купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата,
да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка
на продавача.
По силата на чл. 193 от ЗЗД, продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци,
които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление. Продавачът не отговаря за недостатъците, които са
били известни на купувача при продажбата. Продавачът отговаря и когато не е знаел
недостатъка. Съглашението за освобождаване от отговорност е недействително.
В разглежданият казус се претендира втората хипотеза на чл. 195, ал.1 от ЗЗД, а именно:
задържане на вещта и намаляване на цената й с 20 000 лв. Този иск е основателен, защото
ищцата доказа, че продавачът на процесния недвижим имот е продал същият с недостатъци,
които съществено са намалили цената му, както и годността му за обикновено употребление
7
- за жилище. Недостатъците на продаденото от ответника на ищцата ателие № 501,
разположено на шести надземен (пети надпартерен) етаж във вход „В“ на сградата, на кота +
15,00 м. със застроена площ от 43,56 кв.м., състоящо се от: дневен тракт с кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна, коридор и лоджия се доказаха по безспорен начин от изпълнената
по делото съдебно-техническа експертиза, съгласно която: в средата на лоджията пред
дневния тракт на площ от около 1 кв.м. има монтирана ламаринена кутия, която започва на
около 50 см. от стената на лоджията и е с ширина 40 см. и дебелина 5 см., която стига до
вертикалната част на вентилируемата фасада. Тя е поставена на мястото на демонтирана
хидроизолация и топлоизолация, където преди това е имало отвор, който да служи за целите
на строителството на лоджиите в сградата. В процесното жилище, в помещението, което
представлява лоджия с дневен тракт са установени течове от предходен период. Следи от
теч са открити по плоскостта от текстолит на тавана, по откапващият профил, монтиран над
прозореца на дневния тракт. Зад плоскостите са били създадени условия за проникване на
вода. Следи от стар теч са констатирани и по останалия стъклен воал, който не е демонтиран
от страната на стената на лоджията. Следи от теч /подкожушена шпакловка/ били открити
по вътрешната стена в зоната до прозореца с площ от 0, 25 кв.м. Извода за наличието на
недостатъци на продадената вещ се затвърждава и от заключението на вещото лице, че течът
се дължи на неправилно изпълнена окачена фасада на сградата, което създава условия за
проникване на вода в хоризонталната част на тавана на лоджията, в осветителното тяло
/което поради това се повредило/, като по този начин е навлажнена и стената към дневния
тракт. Въпреки поставената ламаринена кутия на мястото на отвора, откъдето е текла вода
/при дъжд/, не е констатирано да е монтиран откапващ долен профил по ръба на тавана на
лоджията, която според вещото лице може да отвежда проникналата вода по фасадата, за да
няма условия да навлиза по тавана на лоджията. За това, че ателие № 501 е продадено с
недостатъци се установи и от тази част на съдебно-техническата експертиза, в която се дава
заключение какво е направено на място за предотвратяване на теча, а именно: поставен е
ламаринен улей, кутия за отвеждане на евентуално проникнала вода от тавана /от терасата
над лоджията/.
По делото може да се направи категоричен извод, че констатираните недостатъци
съществено намаляват цената на продадения имот, както и неговата годност за обикновено
употребление. Това е така, защото никой не би купил жилище на установената по делото
цена от 126 151 лв. с вкл. ДДС /според нотариалния акт/, ако знае, че една от стените му не е
водно изолирана, поради наличие на дупка и при дъжд от същата в жилището ще тече вода.
Наличието на теч по описания начин след закупуването на имота се установи не само от
съдебно-техническата експертиза, но и от разпита на двамата свидетели, доведени по един
от двете спорещи страни. Възраженията на ответната страна за това, че недостатъците са
отстранени не могат да бъдат споделени, защото поставянето на ламаринена кутия на място,
където трябва да има изградена стена и поставена хидро и топлоизолация не може да се
определи като изпълнение на това помещение от ателието по проект. Не може да се сподели
и възражението на ответника за това, че купувачът е знаел за проблема с теча, защото не
спори по делото, че ищцата е уведомила продавачът за наличие на влага, но при купуването
8
и предаването на имота причината за това е била неясна. Наличието на дупка под хидро и
топло изолацията се е установила на по – късен етап – от вещото лице след демонтиране на
НРL /текстолитовите/ плоскости, а от лицата, които се опитали да отстранят проблема – след
демонтиране на хидроизолацията /стъклен воал от нетъкан текстил/ и топлоизолацията
/каменна вата/ на площ не по-малка от 1 кв.м.
Цената, с която е намалена стойността на имота е посочената в повторната оценителна
експертиза, а именно 22 389 лв. Съдът счита това заключение за вярно с оглед на
констатациите и изводите, направени в нея, съществена част от които са изложените по-горе
в решението, поради което не следва да се повтарят. Тъй като предявения иск е в размер на
20 000 лв., същият следва да се уважи в цялост.
Иска по чл. 195, ал.2 от ЗЗД, във вр. с чл. 193, ал.1 и чл. 86, ал.1 от ЗЗД е основателен,
поради следното:
Съгласно чл. 195, ал.2 от ЗЗД, в случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл. 193,
купувачът може да иска и обезщетение за вредите съгласно общите правила относно
неизпълнението на задълженията.
Видно от изложените по – горе мотиви, продавачът „Д.П.“ ООД отговаря пред купувачът
Д. К. по чл. 193 от ЗЗД със стойността, с която съществено е намалена цената на продадения
имот, като е намалена и годността за обикновеното му употребление. За да се уважи иска по
чл. 195, ал. 2 от ЗЗД е нужно да са доказани вреди, настъпили в следствие на установените
недостатъци. В разглежданият казус искът е основателен, защото от събраните по делото
доказателства се установи, че макар да са предприети действия за недопускане на нови
течове, вредите от вече състояли се такива /петна от теч, подкожушена шпакловка/ не са
отстранени. Установените по делото недостатъци са станали причина и за невъзможността
имота да бъде отдаден под наем. Доказателство за това е разваления договор за наем на
недвижим имот от 15.10.2021г. Вещото лице е изчислило, че констатираните проблеми
намаляват наполовина средния пазарен наем на процесното жилище, който от 780 лв. на
месец спада на 390 лв. на месец, а за 23 месеца, считано от предявяване на иска до датата на
експертизата е в размер общо на 8 970 лв. Стойността за извършване на строително-
ремонтни дейности по отстраняването на недостатъците, констатирани с първоначалната
експертиза е 2000 лв. В тази стойност не е включен ремонт на дограмата, тъй като видно от
заключението на вещото лице Я. Т. /л.4 и 5/, той не е включил този елемент в изчисленията
си. Отделно от това, по нея се установиха ремонтни дейности по отстраняване на
недостатъците. Затова предявения иск, който е в размер на 10 000 лв. следва да се уважи в
цялост.
На осн. чл. 78, ал.1 от ГПК, с оглед уважаването на предявените искове, искането на
ищцата за присъждане на разноски е основателно. Същите са в размер на минималното
адвокатско възнаграждение, което за иска по чл. 195, ал.1 от ЗЗД, съгласно чл. 7, ал.2, т.4 от
Наредба № 1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения в относимата
редакция ДВ бр. 68/2020г. е в размер на 1130 лв., а за иска по чл. 195, ал.2 от ЗЗД, съгласно
9
чл. 7, ал.2, т.3 от същата наредба и редакция е в размер на 830 лв.
На осн. чл. 78, ал.6 от ГПК, тъй като делото е решено в полза на лице освободено от
заплащане на държавна такса и разноски, същите следва да се платят от ответника. Те са в
общ размер на 2200 лв., от които: държавна такса по предявените искове в общ размер на
1200 лв. и по 500 лв. възнаграждения за двете вещи лица.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Д.П.“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, /адрес/, представлявано от управителя О.Г. да заплати на Д. Н. К., с ЕГН **********,
с постоянен адрес в гр. София, /адрес/, чрез пълномощника си адв. Т. К. - САК, със съдебен
адрес: гр. София, /адрес/ по иска по чл. 195, ал.1, във вр. с чл. 193, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.
86, ал.1 от ЗЗД сума в размер на 20 000 лв., представляваща сума, с която се намалява цената
на сключен между страните договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №
38, том втори, рег. № 1860, дело № 138/2021г. на нотариус Х.В., която сума е платена от Д. Н.
К. в качеството й на купувач на „Д.П.“ ООД с ЕИК *********** в качеството му на
продавач, ведно със законната лихва, считано от предявяването на иска – 14.04.2022г. до деня
на окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „Д.П.“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, /адрес/, представлявано от управителя О.Г. да заплати на Д. Н. К., с ЕГН **********,
с постоянен адрес в гр. София, /адрес/, чрез пълномощника си адв. Т. К. - САК, със съдебен
адрес: гр. София, /адрес/ по иска по чл. 195, ал.2, във вр. с чл. 193, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.
86, ал.1 от ЗЗД сума в размер на 10 000 лв., представляваща вреди във връзка с неизпълнение
на задължения на продавач към купувач по договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 38, том втори, рег. № 1860, дело № 138/2021г. на нотариус Х.В., ведно със
законната лихва, считано от предявяването на иска – 14.04.2022г. до деня на окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА „Д.П.“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, /адрес/, представлявано от управителя О.Г. да заплати на Д. Н. К., с ЕГН **********,
с постоянен адрес в гр. София, /адрес/, чрез пълномощника си адв. Т. К. - САК, със съдебен
адрес: гр. София, /адрес/ сторените по делото разноски, представляващи адвокатско
възнаграждение в размер на 1960 лв., на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА „Д.П.“ ООД с ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, /адрес/, представлявано от управителя О.Г. да заплати на Софийски районен съд
сторените по делото разноски в общ размер на 2200 лв., на осн. чл. 78, ал.6 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в 2-седмичен срок от съобщаването му.
10
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11