РЕШЕНИЕ

 

№ ….

гр. София, .............2020 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 5 състав, в публичното съдебно заседание на десети април през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

 

                                                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА ЯНЕВА

                                                                       

при участието на секретаря К.Георгиева, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 15675 по описа за 2013 год. на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявен е от Е.А. Б.-Н.против „А.П.Б.2.“ ЕООД, „ М.“ООД и „Ф.“ ООД иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.                          Ищцата твърди, че на 18.11.2008г. сключила с ответниците предварителен договор за продажба на недвижим имот, който те следвало да построят и да й продадат – апартамент № 1-3, находящ се на втори етаж, кота + 6.40 м., във фрагмент А 1. вход 1, в сграда, построена в урегулиран поземлен имот IV - 1388,1207,1242,1215, 1243,1393, 1444, 1306,1307,1554. от квартал 1 по плана на град София, местността „Южна тангента”, район „Люлин”, Столична община, при граници на УПИ: от две страни улици, УПИ X, У ПИ IX, УПИ VIII, улица и УПИ III, и при съседи за апартамента: стълбище, предверие, ателие 1 – 4 А и апартамент 2-4, със застроена площ 94.66 кв.м., заедно с 1.756 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 16.32 кв.м., заедно с мазе № 1-3, находящо се на първи сутерен, кота -2.90 м„ във фрагмент А -1, вход 1 на сградата, при съседи: коридор, мазе 1 - 2В, мазе 1-4А, склад на магазин 1, със застроена площ 3.36 кв.м., заедно с 0.019 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.17 кв.м, срещу договорена цена в размер на 90 193 евро, равняваща се на 176 402 лева. Съгласно този договор ответниците се задължили в срок до м.05.2009 год. да извършат строителството и да въведат сградата в експлоатация с разрешение за ползване. Страните се споразумели да сключат окончателен договор в срок до един месец от издаването на разрешението за ползване. Сградата била въведена в експлоатация с разрешение за ползване № ДК- 07 - ЮЗР - 83/15.11.2011 год. Ищцата изпълнила всички свои задължения по договора, вкл. заплатила договорената цена, но ответниците не предприели действия за сключане на окончателен договор, макар да били поканени с нотариална покана.  С оглед на изложените доводи, Недкова моли съда да обяви за окончателен предварителния договор от 18.11.2008г. за апартамент № 1-3, находящ се на втори етаж, кота + 6.40 м., във фрагмент А 1, вход 1, в сградата, построена в урегулиран поземлен имот IV-1388,1207,1242,1215, 1243,1393, 1444, 1306,1307,1554 от квартал 1 по плана на град София, местността „Южна тангента”, район „Люлин”, Столична община, при граници на УПИ: от две страни улици, УПИ X, УПИ IX, УПИ VIII, улица и УПИ III, и при съседи за апартамента: стълбище, предверие, ателие 1 - 4А и апартамент 2-4, със застроена площ 94.66 кв.м., състоящ се от коридор, дневна - трапезария, кухня, тоалетна, баня-тоалетна, две спални и две тераси, заедно с 1.756 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 16.32 кв.м., заедно е мазе 1-3, находящо се на първи сутерен, кота - 2.90 м., във фрагмент А -1, вход 1 на сградата, при съседи: коридор, мазе 1- 2В, мазе 1-4А, склад на магазин 1, със застроена площ 3.36 кв.м., заедно с 0.019 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.17 кв.м. Претендира разноски.

            Ответниците в срока по чл.131 от ГПК не са подали отговор и не изразяват становище в съдебно заседание.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД:

За да бъде уважен този иск трябва да е установен следният ФС: 1/между страните да е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в писмена форма, който да съдържа съществените условия на окончателен договор(описание на имота и неговата цена); 2/да е настъпила изискуемост на задължението на ответника за сключване на окончателен договор; 3/правото на собственост върху имота да принадлежи на продавача към датата на приключване на устните състезания по делото.                                         Видно от предварителен договор от 18.11.2008 г. ответникът „А.П.Б.2.“ ЕООД, чрез своя законен представител – управителят И.З.П., и ответниците „М.“ ООД и „Ф.“ ООД, чрез своя пълномощник И.З.П., упълномощен  с пълномощни с нотариална заверка на подписа рег. № 6638/06.06.2007г. и 6643/06.06.2007г. на нотариус И. Н., са поели задължение да построят и продадат на ищцата апартамент № 1-3, находящ се на втори етаж, кота +6.40 м във фрагмент А 1, вход 1, в сграда, построена в урегулиран поземлен имот IV-1388,1207,1242,1215, 1243, 1263, 1393, 1444, 1306,1307,1554 от квартал 1 по плана на град София, местността „Южна тангента”, район „Люлин”, Столична община, при граници на УПИ: от две страни улици, УПИ X, УПИ IX, УПИ VIII. улица и УПИ III, и при съседи за апартамента: стълбище, предверие, ателие 1 – 4 А и апартамент 2-4, със застроена площ 94.66 кв.м., състоящ се от коридор, дневна- трапезария, кухня, тоалетна, баня-тоатетна, две спални и две тераси, заедно с 1.756 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 16.32 кв.м., заедно е мазе 1-3, находящо се на първи сутерен, кота -2.90 м. във фрагмент А -1, вход 1 на сградата, при съседи: коридор, мазе 1- 2В, мазе 1-4А, склад на магазин 1, със застроена площ 3.36 кв.м., заедно с 0.019 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.17 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на собственост върху земята. Договорената продажна цена за апартамента е 88 780 евро, а за мазето 1 413 евро. – общо 90 193 евро.

Съгласно чл.2 от  договора, продажната цена е следвало да бъде заплатена по следния начин: първа вноска/задатък/ в размер на 18 038.60 евро, равни по стойност на 35 280.44 лв., от които 2000 лв. – „стоп капаро“, платимо в брой в деня на подписване на договора, а остатъкът по банков път в срок до 7 работни дни от подписването на договора. Втората вноска в размер на 27 057. 90 евро, които по стойност са 52 920.65 лв., платими по банков път в срок до 7 работни дни от подписването на договора. Третата вноска в размер на 27 057.90 евро, платима до 7 работни дни от деня на уведомяването от продавача на купувача за удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ за достигнат етап „груб строеж“, четвърта вноска в размер на 9019.30 евро, платима в срок до 7 работни дни от деня на уведомяването за предоставяне на удостоверение акт образец 15 и пета вноска в размер на 9 019.30 евро, платима в срок до 7 работни дни от деня на уведомяването за предоставяне на протокол за установяване годността за ползване на строежа и разрешение за ползване, както и подписан протокол за приемане на СМР от купувача, вкл. с отстранените констатирани дефекти и недостатъци, отразени в приемо-предавателния протокол.

 Съгласно чл.2, ал.3 от договора, плащанията се извършват в брой или по банков път по банкова сметка *** „А.П.Б.2.“ ЕООД, посочена в договора.

Съгласно чл.5 продавачът прехвърля на купувача имота по нотариален ред при условие, че купувачът е изплатил всички дължими суми по договора и е изпълнил всички свои други задължения. Сключването на окончателен договор се извършва след получаване на последната вноска в срок до 30 дни от издаването на разрешение за ползване на сградата.

Съгласно чл 6 от договора, продавачът следва да извърши строителството на сградата и да я въведе в експлоатация с разрешение за ползване в срок до м. 05.2009г.

По делото са представени доказателства, че пълномощните, с които е упълномощено „А.П.Б.2.“ ЕООД да представлява „М.“ ООД и „Ф.“ ООД съществуват и са вписани в  общия регистър на нотариус И.  Н. с  район на действие – районът на СРС под рег. № 6638 и 6643, двете от 06.06.2007г. Видно от извлечението от общия регистър на нотариус Н. с цитираните пълномощни „Ф.“ ООД и „М.“ ООД са упълномощили „А.П.Б.2.“ ЕООД да ги представлява с право да купува, продава, заменя, дарява движими и недвижими имоти или идеална част от тях /право на строеж в незавършен и в завършен вид/, да сключва предварителни договори, да учредява и да приема право на строеж от и на лица и фирми, както намери за добре/вкл. и като договаря сам със себе си/ и при условия, при каквито успее да се  споразумее./т.12 от пълномощните/. В пълномощните е посочено, че всички права и задължения по тях се отнасят единствено и само за бизнес – проекта, който дружествата развиват и осъществяват съвместно в гр.София, ж.к.“Люлин“, м.“Южна тангента“ за изграждането на сграда със смесечно предназначение и подземни гаражи. Указано е, че всички права в пълномощните следва да се тълкуват изцяло в полза на упълномощения./л.141-147/.

От нот.акт № 172/30.08.2007г., том осми, рег.№ 10212, дело № 1474 от 2007г. на нотариус И. Н. с рег.№ 040 на НК с район на действие - районът на СРС, се установява, че ответниците са собственици на УПИ III – 1207, 1242, 1444, 1552, 1553, 1306, 1307, 1393, 1388, 1554 и УПИ IV – 1306, 1307, 1207, 1388, 1554, 1215, 1242, 1243, 1393, 1263, 1444 при следните квоти: 15 949/27 746 ид.част за „А.П.Б.2.“ ЕООД, 4698.5/27 746 ид.части за „Ф.„ООД и 7 098.5/27746  за „М.“ООД.

С оглед на представения предварителен договор и извлечението от общия регистър на нотариус Н. съдът приема, че страните са сключили валиден предварителен договор за продажба на процесния имот и са обвързани от неговите клаузи.

Представено е разрешение за ползване № ДК -07-ЮЗР -83 от 15.03.2011г. за завършен първи етап на  сграда, в която се намира процесният апартамент, а именно – сграда със смесено презнадназначение и гаражи, включваща блок В1, блок А1, блок А2, блок А3, блок А4, подземни гаражи, паркоместа на терена, помещения за абонатни станции, инженерна инфраструктура и сградни ВИК отклонения, находяща се в УПИ IV -  1306,1307, 1207,1388, 1554, 1215, 1242, 1243, 1393 от квартал 1 по плана на град София, местността „Южна тангента” с административен адрес: гр.София, район „Люлин“ – СО, бул.“Петър Дертлиев“.                                                                                                                                             Представени са писмени доказателства за заплатените от ответницата по предварителния договор суми. Видно от документ, озаглавен „стоп капаро“, издаден от „А.П.Б.2.“ ЕООД, към който  е приложена и квитанция, от преводно нареждане и авизо от 21.11.2008 год., две преводни нареждания от 15.12.2008 г., вносна бележка от 26.08.2010 год. и вносна бележка от 21.04.2011 год.  ответницата е заплатила на „А.П.Б.2.“ ЕООД на основание предварителния договор от 18.11.2008г. сумата от общо 170 101.35 лв./л.115 - 122/, от които 2000 лв. на 21.10.2008г., 86201.09 лв. на 21.11.2008г., общо 52 920 лв. на 15.12.2008г., 17 646.26 лв. на 26.08.2010г. и 11334 лв. на 21.04.2011г.                                                                                                                                                            С нот. покана от 25.10.2013г. ищцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус на 15.11.2013г. за сключване на окончателен договор. Ответниците не са открити на посочените от ищцата адреси, на които е запелено уведомление.

            По делото е представено удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от 16.11.2015г., от което се установява, че върху имота е имало имало вписани възбрани с вх.№ 7241/25.02.2013г., том четвърти, 233/2013г. и № 12915/03.04.2012г., том седми, 214/2012г. /л.123-124/.

            Ищцата ангажира и справки от Агенция по вписванията от  24.02.2016г. и от 01.04.2009г. Видно от справката от 24.02.2016г. върху имота е вписана една възбрана с вх.№ 7241/25.02.2013г., том четвърти, акт № 233/2013г./л.150/, а според справка за процесния имот за периода 01.01.1998г. - 01.04.2019г. е заличена частично възбрана с рег. № 7241/25.02.2013г., двойно входящ номер 7165, /25.02.2013г., том четвърти, номер 233.               За уважаването на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД е без значение дали върху имота има вписани възбрани. От представения нот.акт № 172/30.08.2007г., том осми, рег.№ 10212, дело № 1474 от 2007г. на нотариус И. Н.  с рег.№ 040 на НК с район на действие - районът на СРС и разрешение за ползване на сграда № ДК -07-ЮЗР -83 от 15.03.2011г. се установява, че ответниците са собственици на процесния имот към датата на приключване на устните състезания.                                                                                                Събраните по делото доказателства установяват, че е осъществен ФС на чл.19, ал.3 от ЗЗД – между страните е сключен валиден предвартилен договор за продажба на процесния имот, който съдържа информация за съществените условия на окончателния договор. В изпълнение на предварителния договор ищцата  е внесла значителна част от цената на имота в размер на 170 101.35 лв., от които 2000 лв на 21.10.2008г./част от първата вноска, представляваща „стоп капаро“/, 86 201.09лв. на 21.11.2008г. /остатък от първата и цялата втора вноска в срок от 7 дни, считано от 18.11.2008г./, 52 920 лв. на 15.12.2008г./левовата равностойност на трета вноска/, 17 646.26 лв. на 26.08.2010г./левовата равностойност на четвърта вноска/  и на 21.04.2011г. са внесени 11 334 лв., които са част от стойността на петатата вноска, която е 17 640.21 лв./9 019.30 евро/.                                                                                                                                                        Съгласно чл. 2 от договора, петата вноска се дължи до 7 дни от уведомяването за представяне на протокол за установяване годността да ползване на строежа /приложение № 16/ и разрешение за ползване, както и подписан протокол за приемане на СМР от купувача. В конкретния  случай липсват доказателства продавачът да е уведомил купувача за въвежането на сградата в експлоатация. Ищцата е научила за издаденото разрешение за ползване, което представя с ИМ, но липсват доказателства да е съставен протокол за приемане на СМР от купувача, поради което задължението за ищцата да заплати пълния размер на договорената цена все още не е настъпило. Същата следва да бъде осъдена при обявяване на договора за окончателен да заплати остатъка от продажната цена в размер на 6 300.78 лв. /176 402.13 лв. - 170 101.35лв./.                                               Настъпила е изискуемост на задължението на ответника за сключване на окончателен договор, тъй като на 15.03.2011г. е издадено разрешение за ползване на сградата и са изминали 30 дни, съгласно чл.5, ал.2 от договора.                                                                        При индивидуализирането на имота в диспозитива на решението същият следва да бъде описан по представената по делото схема № 15-169-855/26.02.2019г. на СГКК-София. Видно от схемата процесният апартамент представлява имот с идентификатор 68134.4362.1152.1.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД № 18-14/06.03.2009г. на Изп.директор на АГКК, последно изменени със заповед № КД -14-22-97/08.10.2009г. на Началника на СГКК –София, адрес на имота: гр.София, район „Люлин“, жк. „*********ап.1-3, находящ се в сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4362.1152, предназначение на обекта: жилище, апартамент с площ от 94.66 кв.м., прилежащи части 1.756 % ид.ч. от общите части, мазе 1-3 с площ от 3.36 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.4362.1152.1.5, 68134.4362.1152.1.23, под обекта – 68134.4362.1152.1.3 и над обекта: 68134.4362.1152.1.9 /л.225/.

По разноските:

Съгласно чл. 364, ал.1 ГПК с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.

Дължимата нотариална такса се определя по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и уговорената продажна цена. В случая продажната цена/90 193 евро, които са равни на 176 402.13 лв./ е по - висока от данъчната оценка /64 040.12 лв. - л.219/, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в размер на 883.30 лв.

Съгласно ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на Столична община по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя от общинския съвет и съгласно Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с решение на Столичен общински съвет на 28.02.2008 г., е 2,5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество и възлиза на 4 410.05 лв.

Ответниците следва да заплатят на ищцата, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, направените по делото разноски за ДТ в размер на 738.10 лв./1% от данъчната оценка на имота, представена при предявяване на ИМ – л.36/ и разноски за адвокат в размер на 2000лв.                                                                   .

Мотивиран така, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

                        ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 18.11.2008 г. предварителен договор, с който „А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *********, адрес: ***, „М.“ ООД,*********, адрес: ***  и „Ф.“ ООД, ЕИК: ********, адрес: *** продават на  Е.А. Б.Н.ЕГН: **********, адрес: *** , an. 1, съдебен адрес:*** – за  адв. Б.П., следния недвижим имот: апартамент № 1-3, находящ се на втори етаж, кота +6.40 м във фрагмент А 1, вход 1, в сграда, построена в урегулиран поземлен имот IV-1388,1207,1242,1215, 1243, 1263, 1393, 1444, 1306,1307,1554 от квартал 1 по плана на град София, местност „Южна тангента”, район „Люлин”, Столична община, при граници на УПИ: от две страни улици, УПИ X, УПИ IX, УПИ VIII, улица и УПИ III -1207, 1242, 1444,1552, 1553, 1306, 1307, 1393, 1388, 1554, и при съседи за апартамента: стълбище, предверие, ателие 1 – 4 А и апартамент 2-4, със застроена площ 94.66 кв.м., състоящ се от коридор, дневна - трапезария, кухня, тоалетна, баня-тоатетна, две спални и две тераси, заедно с 1.756 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 16.32 кв.м., заедно с мазе 1-3, находящо се на първи сутерен, кота -2.90 м. във фрагмент А 1, вход 1 на сградата, при съседи: коридор, мазе 1- 2В, мазе 1-4А, склад на магазин 1, със застроена площ на мазето 3.36 кв.м., заедно с 0.019 идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.17 кв.м, който апартамент  представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4362.1152.1.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД № 18-14/06.03.2009г. на Изп.директор на АГКК, последно изменени със заповед № КД -14-22-97/08.10.2009г. на Началника на СГКК –София, адрес на имота: гр.София, район „Люлин“, жк. „*********ап.1-3 , находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4362.1152 с предназначение на обекта: жилище, апартамент, с площ от 94.66 кв.м., прилежащи части 1.756 % ид.ч от общите части, мазе 1-3 с площ от 3.36 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.4362.1152.1.5, 68134.4362.1152.1.23, под обекта – 68134.4362.1152.1.3 и над обекта: 68134.4362.1152.1.9, ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху земята, при продажна цена от 90 193 евро, чиято левова равностойност е 176 402.13 лв., при  условие, че купувачът Е.А. Б.Н.заплати на продавачите „А.П.Б.2.“ ЕООД, „М.“ ООД и „Ф.“ ООД остатъка от продажната цена в размер на 6 300.78 лв. в двуседмичен срок от влизане в сила на решението.

ОСЪЖДА Е.А. Б.-Н.да заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата от 883.30 лв. – такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

ОСЪЖДА Е.А. Б.-Н.да заплати в полза на Столична община, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата 4 410.05 лв. – местен данък за възмездно прехвърляне на имущество.

ОСЪЖДА „А.П.Б.2.“ ЕООД, „М.“ ООД и „Ф.“ ООД да заплатят на Е.А. Бакалова Недкова, на основание чл. 78, ал.1 ГПК, направените по делото разноски в размер на 2 738.10 лв

ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописания апартамент до заплащане на разноските по прехвърлянето на имота,  определени в решението.

Решението следва да се впише в шестмесечен срок от влизането му в сила, като след изтичане на шестмесечния срок вписването на исковата молба губи действието си.

Препис от решението се издаде на Е.А. Б.Н.след представяне доказателства за внасяне на определените местен данък и държавна такса, както и на удостоверение, че „А.П.Б.2.“ ЕООД, „М.“ ООД и „Ф.“ ООД не дължат публични и държавни общински вземания.

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на страните.

 

 

 

СЪДИЯ: