О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № ________
Софийският градски съд, Първо гражданско отделение, ЧЖ, І състав
в закрито заседание на дванадесети януари
две хиляди двадесет и първа година
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ХРИСТОВА
ЧЛЕНОВЕ:
МИЛЕНА БОГДАНОВА
ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря
и с участието
на прокурора
изслуша докладваното
от съдията Алексиева ч.гр. дело № 14362 по описа
за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.577,
ал.1 от ГПК във връзка с чл.32а от ПВ във връзка с чл.274-чл.279 от ГПК.
Образувано
е по жалба на Е.С.П. против определение от 17.11.2020 г. на Съдия по
вписванията при СВ-София, с което е постановен отказ за заличаване на вписан
договор за наем от 23.05.2006 г.
Жалбоподателят
счита, че постановеното определение е незаконосъобразно и правните изводи в
него са неправилни и необосновани. Счита, че в нарушение на чл.8, ал.1 от ПВ,
съдията по вписванията е приел, че молбата за заличаване на договора за наем
следва да е с нотариална заверка на подписа, без да съобрази, че искането е да
се впише факта на заличаване на отдавна изтекъл договор за наем, който не
произвежда никакви правни действия и се явява пречка за бъдещи добросъвестни
действия по разпореждане с имота, предмет на договора за наем, бидейки „тежест“
по смисъла на закона. Жалбоподателката твърди, че е депозирала едностранна
молба за заличаване, понеже след изтичането на срока на договора за наем на
23.05.2011 г., същият е прекратен и тя няма никакъв контакт с наемателя „БГ М.С.“
АД, което дружество е заличено.
Моли
съда да отмени постановения отказ и да разпореди вписването.
Съдът след като се запозна с материалите по
делото и обсъди доводите на жалбоподателя, намира следното от фактическа страна:
С
молба с вх.№ 67128 от 17.11.2020 г. Е.С.П. е поискала да бъде заличено вписване
на договор за наем от 23.05.2006 г., сключен между жалбоподателката от една
страна като наемодател и „БГ М.С.“ АД, от друга страна като наемодател.
С
молбата са представени договор за наем, вписан в АВ, платежен документ,
удостоверяващ внасянето на дължимата държавна такса.
С
обжалваното определение, постановено на 17.11.2020 г. съдията по вписванията е
отказал заличаване на договора за наем с мотива, че нито в ПВ, нито в друг
закон е предвидено служебно заличаване на договор за наем, поради което
депозираното едностранно изявление не може да бъде вписано, нито може да бъде
основание за извършване на заличаване на договора за наем. Съдията по
вписванията е приел също така, че депозираната молба е в обикновена писмена
форма, поради което изискването за форма също не е спазено, съгласно чл.3 от
ПВ.
При така установените факти, съдът приема
следното от правна страна:
Частната
жалба е подадена от надлежна страна и в срок, поради което се явява процесуално
допустима, а по съществото си е неоснователна, а определението е правилно и
законосъобразно и като такова ще следва да бъде потвърдено по следните мотиви:
Проверката,
която съдията по вписванията извършва съгласно чл.
32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за
вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има
ли предвиденото в Правилника
за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки
на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
Настоящият
съдебен състав намира, че постановеният от съдията по вписванията отказ е
законосъобразен. Съгласно чл. 2 от Правилника за вписвания, вписване,
отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени
изрично в законите. В чл. 4, б."е" изрично е посочено, че подлежат на
вписване договорите за наем на недвижим имот, в .т.ч. на земеделска земя, за срок
по-дълъг от една година. В Правилника за вписванията или в друг нормативен акт
не е предвидено вписване на прекратяване на наемен договор, нито извършване на
заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот. Такова вписване е
предвидено само за договорите за аренда-чл.27, ал.2 ЗАЗ, какъвто не е настоящия
договор.
За да бъде отбелязано
посоченото от молителя обстоятелство - прекратяването на договора за наем,
респективно да бъде заличен вписания договор за наем, съдията по вписванията
следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на
облигационното правоотношение, което е извън правомощията му, предвид
задължителната съдебна практика, обективирана в т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по
т.д. № 7/2012 г. ОСГТК на ВКС.
Съгласно нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в
нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и
тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. От тази норма и от нормите
на Правилника за вписванията (ПВ), издаден за прилагане глава ХІ на ЗС
„Вписвания”, следва че се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които
това изрично е предвидено (чл. 13, чл. 19 и чл. 32 ПВ, които се отнасят до
заличаване вписванията на искови молби и решенията по тях, постановени по
изчерпателно изброените видове искове, вписването на ипотеката и вписването на
възбраните). В ПВ не е предвидено да се извършва заличаване на вписването на
договор за наем на недвижим имот. Това действие би било безпредметно.
Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети
лица и осигурява защита на наемателя. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е
задължителен за приобретателя на недвижимия имот, ако е вписан. Договорът за
наем сключен с определен срок, се прекратява с изтичането на срока. С това се
прекратява и оповестителното действие на вписването му. Изцяло в този смисъл Определение
№230/02.05.2012 по дело №35/2012 на ВКС, ГК, I г.о. Ето защо абсолютно
неоснователно е твърдението на жалбоподателката, че вписаният договор за наем е
„тежест“ по смисъла на закона и ще се явява пречка за бъдещи добросъвестни
действия по разпореждане с имота, предмет на договора за наем.
В подкрепа на настоящото
становище е и Определение № 386 от 11.07.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 1494/2017
г., II т. о., ТК, постановено по чл. 274, ал. 3 ГПК, с което не е допуснато до
касационно обжалване определение № 471/18.04.2017 г. по ч. гр. д. № 251/17 на
ОС - Плевен, с което е потвърден отказ на съдията по вписванията /СВ/ при РС -
Плевен от 16.03.2017 г., да разпореди вписване на прекратяването на договор за
наем или за заличаване на вписването на договор за наем, регистриран в Службата
по вписванията - гр. П. с рег. № 5441/202.04.2011 г. с акт № 220, т. 7., Определение
№ 364 от 4.07.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 1150/2017 г., II т. о., ТК, Определение
№ 281 от 13.06.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 375/2017 г., I т. о., ТК.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
О П Р Е Д Е Л И:
ПОТВЪРЖДАВА
определение от 17.11.2020 г. на Съдия по вписванията при СВ-София, с което е
постановен отказ за заличаване на вписан договор за наем от 23.05.2006 г.,
което искане е заявено с молба с вх.№ 67128 от 17.11.2020 г.
Определението
подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението до жалбоподателката
пред Върховен касационен съд при условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.