Р Е Ш Е Н И Е
№…………………
гр.Плевен, 22.01.2021година.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско
отделение, І граждански състав, в публично заседание на четиринадесети януари,
през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : СТЕФАН ДАНЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ : ТАТЯНА БЕТОВА
СВЕТЛА Д.
при секретаря………ИВАЙЛО ЦВЕТКОВ…..……………и в присъствието на
прокурора………………………………………………………….като разгледа докладваното от
съдията………..ТАТЯНА БЕТОВА…………възз.гр.д.№ 863 по описа на съда за 2020година, и
за да се произнесе, съобрази:
Производство
по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 260196 от 21.09.2020г.,
постановено по гр.д. № 1484/2020г. Плевенски районен съд е развалил, на
основание чл. 28, ал. 1 от Закона за
арендата в ***то, Договор за аренда на земеделски земи от 09.03.2010г., вписан
с Акт № 205, том IV, вх. № 2778/12.03.2010г. на СВ при РС Плевен, продължен с Анекс от
20.10.2016г., вписан с Акт № 145, том
ХХ, вх. № 15377/21.10.2016г. на СВ при РС Плевен, сключен между З.И.Ц., П.Ц.П.
и М.Ц.Д., в качеството им на арендодатели и ***ЕООДс.***, в качеството му на
арендатор, с предмет на договора 1.НИВА
от 7.301 дка, в м “***“, трета категория, съставляваща имот с идентификатор ***,
номер по предходен план: 033007, при съседи: ***.33.10; ***.33.9; ***.33.8; ***.33.6
и ***.33.15; 2.НИВА от 9.000 дка, в м “***“, трета категория, съставляваща
поземлен имот с идентификатор ***.***.6, номер по предходен план: ***006, при
съседи: ***.***.14; ***.***.7; ***.***.27; ***.***.5; 3.НИВА от 12.002 дка, в
м. „***“, трета категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***.***.10,
номер по предходен план: ***010, при
съседи: ***.***.29; ***.***.14; ***.***.6; ***.***.5 и ***.***.11, поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с
повече от три месеца.Присъдил е разноски в полза на ищеца в размер на 399.09
лева.
Срещу така
постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника „***”ЕООД с.***,
Плевенска област. В жалбата се правят оплаквания, че постановеното решение е
неправилно и незаконосъобразно, противоречаща на материалните и процесуални
норми. Въззивникът счита, че поради въведената забрана за изменение на
арендния договор, в частта му относно срока на действие, анексът от 26.05.2016г. следва
да се счита за нов договор, а не за продължаване на договора от 24.02.2010 г.
Според въззивника, при развалянето на арендния договор са приложими общите
правила по ЗЗД за разваляне на двустранните договори и в частност чл.87, ал.4
от ЗЗД. Твърди, че на 18.12.2019 г. с РКО е платена част от рентата в размер на 200лв., а с
пощенски запис от 24.01.2020 г. са доплатени 1198.70лв. Жалбоподателят счита, че ако
се приеме наличие на неизпълнение на задължението за
плащане на рентата в срок, то съгласно чл.10, т.4 от договора тече предизвестие
от 1 стопанска година, който срок все още не е изтекъл. Съображенията са изложени подробно във въззивната
жалба.Моли да бъде отменено обжалваното решение и вместо него да бъде постановено
друго, с което да бъде отхвърлен предявения иск, като му се присъдят разноските за двете съдебни инстанции.
Въззиваемите З.И.Ц., П.Ц.П. и М.Ц.Д., чрез
пълномощника си адв.Й.Я., са взели становище, че жалбата е неоснователна и молят
тя да бъде оставена без уважение, а решението на Плевенски районен съд-потвърдено,
като им бъдат присъдени направените пред ПОС разноски.Съображенията са изложени
в писмената защита на пълномощника.
Въззивния съд, като обсъди оплакванията изложени в
жалбата, взе предвид направените от страните доводи, прецени събраните пред
първата съдебна инстанция доказателства, съобрази изискванията на закона,
намира за установено следното:
Жалбата е процесуално допустима, а разгледана по
същество се явява неоснователна.
Безспорно е между страните, че с договор за аренда на земеделска земя, сключен между З.И.Ц., П.Ц.П. и М.Ц.Д. като арендодатели и „***“ЕООД – с. *** като арендатор, е отдадена под аренда собствената им земеделска
земя – описаните в исковат молба три
броя ниви за срок от 7 стопански години, считано от 01.10.2010г. до 01.10.2017г., с възможно продължаване
на срока с още 7 г. Договорът е с нотариална
заверка на подписите, вписан е в СВ Плевен и е регистриран в ОС „***“-Плевен. Съгласно чл.5, арендното
плащане може да е в натура или в пари – по 15 лв./дка, които следва да бъдат платени в 14-дневен
срок от приключване на стопанската година. В чл.8 е предвидено, че за забавено
плащане на арендната вноска се дължи обезщетение по реда на ЗЗД. Страните са се
уговорили в чл.9, че текстовете на договора могат да бъдат променяни с
двустранно писмено съгласие. В чл.10,
т.4 е записано, че договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по
него по общия ред с писмено предизвестие от една стопанска година.В срока на действие на договора за аренда – на 26.10.2016. страните са се обвързали с анекс, в който
е обективирано споразумението им да продължат срока на действие на договора с
още 7 стопански години, считано от 01.10.2017г. до 01.10.2024 г., както и да
бъде увеличен размера на арендното плащане както следва: на 40 лв./дка от
01.10.2016 г. и на 50 лв./дка от 01.10.2017г. Анексът също е в писмена форма с
нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията – Плевен и регистриран в ОСЗ-Плевен.
Безспорно е, че за отдадената му за ползване земя
от 28.302дка общо, ответникът „***“ЕООД – с. *** е следвало да заплати на ищците за стопанската 2018/2019г. сумата 1414.10лв.
в срок до 15.10.2019 г. Не се спори, че на 18.12.2019 г. с РКО е платена част
от рентата в размер на 200лв., а с пощенски запис от 24.01.2020 г. са изпратени 1214.85лв., от която доплатени 1198.70лв. за рента и 16.15лв. за такси за
преводната услуга.Няма спор и относно това, че с писмено уведомление от
20.01.2020г., получено от ответника на 28.01.2020г. тримата ищци са уведомили
ответника, че развалят договора поради неплащане на арендната вноска за
2018/2019г. в срок-тримесчения срок след падежа.
Спорно е налице ли са препоставки за разваляне на
договора за аренда и бил ли е той валидно развален с волеизявлението на ищците,
получено от ответника на 28.01.2020г. или подлежи на разваляне по съдебен ред.
За да се произнесе по спора съдът взе предвид
следното: Правилно и законосъобразно районният съд е приел да разгледа иска
като допустим, тъй като след подписване на анекса, срокът на договора е удължен
с още 7 години и следователно е със срок над 10 години, поради което
развалянето му съгласно чл.28, ал.2 от ЗАЗ следва да се извърши по съдебен ред.
Въззивната инстанция намира за напълно несъстоятелен
аргумента, че изискванията в чл.18 от ЗАЗ относно продължаването на арендния
договор приравняват анекса на нов договор. Напротив – точно чл.18 от ЗАЗ дава
основание да се приеме, че изменение на срока на действие на арендния договор е
възможно по взаимно съгласие на
страните и не е в противоречие с
нормата на чл.16, ал.1 от ЗАЗ, когато предвиждат срока да се удължи, т.е.
договора да бъде продължен. Чл.16 ал.1 съдържа ограничението всяка от страните при трайна промяна на обстоятелствата, от които се е ръководила при уреждане на отношенията,
която е довела до очевидно несъответствие между поетите задължения, едностранно
да поиска изменение на уговорения в договора срок, вкл. и по съдебен ред/чл.16, ал.5 ЗАЗ/.
Ищците се позовават на нормата на чл.28, ал.1 ЗАЗ
даваща им право да искат разваляне на договора поради забава на плащането на
арендното плащане за повече от три месеца. В случая съгласно чл.7 от договора
плащането е дължимо в 14-дневен срок след приключване на стопанската година или
до 15 октомври на съответната година, от която дата тече и дадената от Закона
за аренда в ***то тримесечна отсрочка, в която арендаторът може да плати, без
това да дава основание за разваляне на договора.
За да уважи иска, първоинстанционният съд е приел,
че арендното плащане е извършено частично. Дължимата сума по договора е била в размер на 1415.15лв. от която частично
са платени 1398.70лв., като само 200лв. от тях са платени в тримесечния срок от
изискуемостта на вземането.Дължимият остатък е 16.15лв., представляващ разноски
във връзка с изпълнението на носимо задължение – пощенските разходи по
изпращането на рентата до местожителството на кредитора, което е и мястото на
изпълнението. Разноските е следвало да бъдат за сметка на арендатора, при
прилагане на чл.11 от договора вр. чл.68, б.“б“ ЗЗД, а са били приспаднати от
сумата на арендното пращане, поради което съдът е приел, че сумата от 16.15лв.
остава дължима.Съдът е приел, че развалянето на договора е подчинено на
императивните норми на специалната уредба на Закона за аренда в ***то, поради
което не може с договор да се урежда нещо различно и противоречащо на тези
норми.Тълкувайки вложената от законодателя воля, РС е приел,че с нормата на
чл.28, ал.1 от ЗАЗ законодателят цели да дисциплинира арендатора, под угрозата
от разваляне на договора, същият да извършва навреме уговорените арендни вноски
и плащания.
Въззивният съд изцяло споделя фактическите
констатации и правните доводи изложени в мотивите на Плевенски РС и препраща
към тях.
Преди всичко няма съмнение, че приложими за този род облигационни отношения
са нормите на специалния Закон за аренда в ***то и договорите сключени между
арендатори на земеделска земя и арендодатели следва да бъдат съобразени с
регламентацията в него.В жалбата се твърди, че не било изтекло предизвестието
по чл.10, т.4 от договора. Следва да се отбележи, че тази част на договора/първоначално
сключен за срок от 7 години/, уреждаща прекратяването му-чл.10, е изключително
непрецизно формулирана, при което само в т.1 и в т. 4 са посочени основанията
за прекратяване на договора, като в т.4 са смесени две основания-прекратяване /преди
изтичане на срока на договора/ с предизвестие от една стопанска година и прекратяване
поради неизпълнение на договора. В другите две точки са уредени други последици
– възможност за продължаване на договора и неустойки. В случая не е било
необходимо отправянето на предизвестие от една стопанска година по чл.10, т.4
от договора, вр. чл.29, ал.1 от ЗАЗ, тъй
като е било налице неизпълнение на задължението на арендатора за плати
дължимата за стопанската 2018/2019г. рента в срок, което е различно основание
за прекратяване.
Съгласно чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ договорът
за аренда се прекратява при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон
не е предвидено друго. За случая обаче е предвидено друго – чл. 28, ал.2 ЗАЗ, в
която норма забавата за плащане за повече от три месеца е въздигната от
специалния закон в особено основание за разваляне на договора. Нормата е
специална и поради това дерогира общата норма на чл.87, ал.1 ЗЗД, изискваща
даване на подходящ срок за изпълнение на длъжника, за да бъде развален договора
поради неизпълнение. Законодателят е преценил, че този подходящ срок е три
месечен и е позволил тази отсрочка след падежа на задължението за арендно
плащане, при добър баланс в интересите на двете страни и отчитайки спецификата
на земеделското производство, в голямата си част субсидирано от държавата.По
отношение на вложената в нормата законодателна воля и тълкуването ѝ съдът
споделя и аргументите подробно развити в писмените защити на пълномощника на
ищците адв.Я.. При положение, че последиците от забавата за повече от три
месеца са ясно разписани, няма място за разширително тълкуване като се наслагват
тримесчния срок по специалния закон и подходящия срок по чл.87, ал.1 ЗЗД за да
бъде развален договора, респ. да се иска развалянето му по съдебен ред.Наличието
на чл.28, ал.1 ЗАЗ от една страна освобождава кредитора от задължение да дава
срок за изпълнение по чл.87, ал.1 от ЗЗД и от друга го принуждава да чака
изтичането на този срок, за да упражни правото си да развали договора.
Безспорен е
факта, че не е изплатена дължимата рента в тримесечния срок по чл.28, ал.1 от
ЗАЗ, а само малка част от нея. Следователно налице е основание за разваляне на
договора и правилно исковата претенция е била уважена от районния съд.
Обстоятелството, че е платено почти изцяло няколко дни след изтичането на този
срок не може да доведе до различни от изложените изводи. Неприложим е аргумента,
че забавено плащане на арендната вноска ще бъде
санкционирано с плащането на обезщетение за забава, както и аргумента, че развалянето на договора не се допуска
когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
кредитора.Последната хипотеза би била обект на обсъждане ако арендаторът беше
заплатил в тримесечния срок по чл.28, ал.1, пр.1 от ЗАЗ по-голямата част от
арендното плащане.В тази връзка напълно обоснована е тезата на ищците, че
плащането след изтичането на тримесечния срок е дължимо плащане и приемането му
не означава, че забавата е заличена, нито че арендодателите нямат право да
поискат разваляне на договора за аренда.
Поради
изложеното, решението на Плевенски РС е правилно и обосновано и следва да бъде
потвърдено. При този изход на делото не следва да се присъждат разноски, тъй
като имащата право на разноски страна няма данни да е направила такива.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА,
на основание чл.271 ал.1 от ГПК
решение № 260196 на Плевенски районен съд, постановено на 21.09.2020г. по гр.д.
№ 1484/2020г. по описа на съда.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: