№ 13059
гр. София, 25.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20221110161676 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба от В. М. Ж., ЕГН **********, против
ЕС с административен адрес: АДРЕС представлявана от управителя ВЖТ с която е
предявен конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решението,
прието на проведеното на 14.10.2022 г. общо събрание на ЕС „Да се извърши неотложен
ремонт на общия водопровод/ канализация в сутерена на сградата, съгласно обявения
предварително дневен ред. Задължават се собствениците, в чиито самостоятелни обекти са
разположени повредените части на водопроводната/ канализационната инсталация на
сградата да осигурят достъп до самостоятелните им обекти и до общите части на сградата“
Ищецът се легитимира като етажен собственик въз основа на Нотариален акт 111, том
X, дело № 1111 от 11111 г., с което ЕТ „ФИРМА.“ е придобил магазин, находящ се в
приземния и подземния етажи на сградата в АДРЕС, заедно с принадлежащите 7,77% ид.
части от общите части на сградата и 7,35 % ид. части от мястото, цялото с площ от 1066 кв.
м., съставляващо имот с идентификатор *********
Твърди се, че Общото събрание е свикано незаконосъобразно при нарушение на
правилата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, като поканата за свикване на ОС не е поставена не по-късно
от 7 дни преди датата на събранието, каквото е законовото изискване, а на 13.10.2022 г. -
денят преди провеждане на общото събрание.
Сочи се, че в протокола на проведеното ОС не са посочени присъствалите лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, както и техен подпис - нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.
Излагат се съображения, че решението „да се извърши неотложен ремонт на общия
водопровод/ канализация в сутерена на сградата“ е взето, без каквато и да е яснота относно
дейностите, които трябва да бъдат извършени, както и относно необходимите средства.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор. С доводи за недопустимост на
производството всъщност се оспорва материалната легитимация на ищеца като етажен
собственик.
Излагат се доводи, че исковата молба е депозирана след срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС,
като протоколът е закачен на таблото на 18.10.2022 г.
Твърди се, че събранието, касаещо вземане на решение за извършване на неотложен
1
ремонт е редовно свикано съгласно чл. 13 от ЗУЕС. Излагат се подробни съображения
относно наличието на неотложен ремонт.
Твърди се, че поканата за ОС е поставена в законовия срок от 24 часа преди неговото
провеждане- 11:00 ч. на 13.10.2022 г.
Оспорва се да са налице пороците на чл. 16, ал 5 ЗУЕС. Сочи се, че и към настоящия
момент има спор относно идеалните части, притежавани от всеки съсобственик, в т.ч. и
относно качеството на ищеца на етажен собственик. Сочи се, че всички етажни собственици
се познават и са присъствали на 100 %.
Поддържа се, че съгласно чл. 16, ал. 6 ЗУЕС протоколът е изготвен и подписан от
председателя и протоколчика в по-кратък от законовоустановения 7-дневен срок и е закачен
на таблото на 18.10.2022 г. и не е оспорен по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС.
Като прецени събраните по делото доказателства, съдът намери от фактическа и
правна страна следното:
Ищецът е етажен собственик, което обстоятелство се установява от приложени по
делото заверени преписи от Нотариален акт 111, том X, дело № 1111 от 11111 г. и Решение
№ 8 от 27.06.1996 г., вписано в регистъра на еднолични и колективни фирми, под № 210,
том 3, стр. 14 по ф. д. № 282/ 1989, Нотариален акт № 92, том III, per. № 3744, дело 445 от
2005 г. и Предварителен договор за спогодба и доброволна делба с нотариална заверка на
подписите от 30.09.2004 г. С оглед оспорването на материалната легитимация на ищеца, т.е.
качеството му на собственик на самостоятелни обекти, следва да се посочи, че Общото
събрание, както и управителят могат да съобразяват поведението си само с наличната
информация, отразена в документите за собственост, книгата по чл.7 ЗУЕС, респ.
кадастралната карта. Извън компетентността им е преценката дали обект, за който е налице
документ за собственост, независимо дали е отразен в кадастралната карта или не е, е
самостоятелен обект на вещни права. Извън компетентността на ОС е да откаже да зачете
документ за собственост, в който обекта е посочен като самостоятелен с принадлежащи към
него идеални части, а това означава, че до разрешаване на спора за собственост по общия
исков ред, общото събрание не може да вземе законосъобразно решение по въпросите по
чл.11 ЗУЕС. Следователно такава преценка не може да се извършва и от съда в
производството по чл.40 ЗУЕС.
Обжалва се решени от проведено общи събрания на ЕС на 14.10.2022 г. Срокът за
предявяване на иска по чл. 40 ЗУЕС е 30-дневен и е преклузивен. Началото на срока е в
зависимост от условията по чл.16, ал.7 вр. чл.13, ал.2 ЗУЕС, като в процесния случай
исковата молба е депозирана на 14.11.2022 г., съответно е в срок.
Не се спори, че на 13.10.2022 г. е поставена покана за свикване на общо събрание на
14.10.2022 г. от 13.30 ч. в двора на ЕС при дневен ред: „вземане на решение за извършване
на нетоложен ремонт на общия водопровод/канализация в сутерена на сградата, подмяна на
повредени/ запушени тръби от СВО откъм улицата, подмяна на хоризонталните и
вертикалните щрангове на сградата в участъците, в които това е необходимо и за
задължаване на етажните собственици, в чиито самостоятелни обекти са разположени
повредените части ма водопроводната/канализационната инсталация на сградата, да
осигурят достъп до самостоятелните им обекти и до общите части на сградата за
извършване на ремонт след възлагането на същия от етажната собственост.“
Видно от приложения протокол от общото събрание, то е проведено на 14.10.2022 г. от
13.45 ч., като на събранието са присъствали ВЖТ- управител на ЕС, РПП- пълномощник на
ЕАК/ползвател/, В. М. Ж./ чрез пълномощниците си С. М. А. и М. Н. А./. ХИБ, АМХ, ЕЕК
ПЕК/ чрез настойник ГИК/, МВА и КТТ. Посочено е, че присъстват лично или чрез
представител всички собственици на самостоятелни обекти от етажната собственост, с
изключение на наследниците на НЛР притежаващи самостоятелен обект, за който се
2
приспадат 11,95 % идеални части от общите части на сградата.
Взето е решение „Да се извърши неотложен ремонт на общия водопровод/ канализация
в сутерена на сградата, съгласно обявения предварително дневен ред. Задължават се
собствениците, в чиито самостоятелни обекти са разположени повредените части на
водопроводната / канализационната инсталация на сградата да осигурят достъп до
самостоятелните им обекти и до общите части на сградата.Да се потърсят спешно оферти за
фирма изпълнител, която да извърши ремонта, търсенето на оферти се възлага на
Управителя на ЕС - г-жа ВТ“ Отразено в протокола е, че В. Ж. (чрез представителите си)
гласува „против“, а всички останали присъстващи гласуват „за“.
От оповестяването на протокола за ищеца е възникнала възможността в срока по чл.16,
ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително достоверността на отразените
в него решения. Не се твърди, а и не се установи по делото ищецът да е направил такова
оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва с
обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в него
действия на ОС и взети решения са извършени съобразно отразеното в него, в който смисъл
Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на ВКС.
Следва да бъде посочено, че основание на иска по чл.40 ЗУЕС са само посочените в
исковата молба пороци /недопустимо е решение на общото събрание да бъде отменено въз
основа на пороци, които не са въведени в исковата молба или по-късно по реда за
отстраняване нередовностите на исковата молба, или чрез изменение на иска/ - решение №
58 от 25.03.2014 г.по гр.д. № 5704/2013 г., I г.о., решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. №
4432/2015 г., I гр.о. Следователно в това производство, независимо от характера на нормите,
съдът не може служебно да прилага императивна правна норма, която не е въведена като
основание на иска и съдът следва единствено да разглежда въведените от ищеца твърдения
за нарушения при провеждането на ОС.
В процесия случай спорните и релевантни за решаване на делото въпроси са:
- дали е спазена процедурата по редовно свикване на ОС по см. на чл. 13, ал. 1
ЗУЕС, респективно налице са били предпоставките за провеждане на общото събрание
на следващия ден поради наличие на неотложен случай И
-дали протоколът от общото събрание отговоря на изискванията на чл. 16, ал. 5
ЗУЕС.
В определение № 89 от 22.05.2017 година, постановено по частно гражданско дело №
№ 11/ 2017 година на ВКС, Първо отделение, е прието следното: „Решението на ОС е
незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на
реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от
чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.
В пар. 16 от ДР на ЗУЕС е дадена легална дефиниция какво е „Неотложен случай“, а
именно- „наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за
разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова
увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни
елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното
използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и
обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците,
обитателите и други лица.“
В процесния случай спорният въпрос за неотложността на свикването на общото
събрание е дали са били налице проблеми с водопроводната инсталация, възпрепятстващи
нормалното използване на сградата. За тази цел в проведеното съдебно дирена са допуснати,
изслушани и прието СТЕ и допълнителна СТЕ, които съдът кредитира като компетентно
3
изготвени и поставя в основите на доказателствените си изводи.
Вещото лице Б. Т. на 11.04.2023г.е извършил оглед на място, при който се установил,
че водната инсталация в частта, в която се вижда в сутерена на сградата, е в много лошо
състояние, като видимо тръбите от хоризонталните и вертикални разклонения са силно
корозирали. В частта на сутерена, собственост на ищеца, се установиха метални тръби и
връзки на водопроводната мрежа, които са много корозирали. Направен е оглед и в
апартамент на първи етаж, при който се установило, че действително налягането на водата е
много слабо и не може да се ползва нормално водопроводната мрежа за битови нужди.
Видимо вертикалните щрангове на водопроводната мрежа са подменени в тази част, като
по думите на собственика на жилището, подмяната е до нивото на офисните помещения на
партерното ниво. Към момента на огледа се установи, че е извършен външен ремонт на
водопроводната мрежа, като е направена нова водомерна шахта на тротоара на АДРЕС
срещу разделителната стена на двата офиса на партерното ниво. Новата шахта е връзката
между уличния водопровод и централното захранване на сградата. При така установената
ситуация може да се направи заключение, че проблем за ниското налягане на водата се
дължи на старата инсталация в сградата, тъй като частта от главното захранване на сградата
до вертикалните щрангове за етажите не е подменена през годините. Тръбите са силно
корозирали, при което се получава стесняване на диаметъра на тръбата и затруднение при
нормалното преминаване на водата. Необходима е подмяна на водопроводната мрежа, и
най-вече на вертикалните щрангове от ниво сутерен до нивото на първи жилищен етаж.
Допълнителната СТЕ, изготвена от вещото лице А. Л., също р извършила оглед на
място на 24.06.2023 г. и е дала заключение, че наскоро служители на Софийска вода са
извършили подмяна на СВО (от булеварда до водомерната шахта), монтиран е ТСК
(тротоарен спирателен кран), положена е нова полиетиленова захранваща тръба ф 32, която е
присъединена към съществуващата СВИ (сградна водопроводна инсталация). След така
извършеният ремонт от Софийска вода, сградата е с нормално водоподаване. По време на
огледа имало представители на ЕС, които заявили, че притежават СОС и потвърдили, че
след извършения ремонт от Софийска вода (направен в периода между двете експертизи) ЕС
вече няма проблеми с водоснабдяването. Съгласно приложените по делото документи,
установеното на място и съобразявайки се с практиката, както и с факта, че водопроводната
инсталация на места не е подменена през годините, допълнителната СТЕ, счита, че е
необходимо вертикалните водопроводни клонове от ниво сутерен до ниво първи жилищен
етаж да бъдат подменени с нови, т.е. да се извърши „текущ ремонт“, съгласно чл. 151, ал. 1,
т. 1 от ЗУТ
Свидетелят ГИК е майка на етажния собственик ЕЕК живее срещу сградата на ЕС и е
присъствала на процесното ОС. Тя разказва, че в сградата трайно няма вода, като дъщеря й
ежедневно се е налагало да я посещава, за да се къпе и хигиенизира. Проблемът бил от около
половин година/ от лятото на 2022 г./. Свидетелка разказва, че на проведеното ОС имало и
ВиК инженер, който дал заключение, че липсата на вода се дължи на стеснение на тръба
поради наслагвания и отлагания. В мазето имало и ръждясал кран, който намалявал
водопроводимостта.
КМВХ е етажен собственик. При разпита с като свидетел твърди, че водата няма
налягане и не се качва до нито един етаж. Тя сочи, че живее на третия етаж и до тези
апартаменти не стига вода. Тя разяснява, че проблем с водоснабдяването има от около 30 г.
Всички експерти казвали, че инсталацията е много стара и има един участък, който е в
мазето, затворен и не се знае къде е и всичката вода и когато трябва да мине през този
участък не може, но ищецът е този който има ключове за сутерена. Тя раказва, че от една-
две години проблемите с водата станали по-сериозни, като причината за свикване на общото
събрание била, че съпругът й който отсъствал за повече време бил в ЕС, като имало
възможност да се съберат и най-голям брой представители на самостоятелните обекти.
4
Свидетелят РПМ е работил в обект, находящ се в ЕС, собственост на ищеца от 1992 до
2012 г. Сочи, че тогава се говорело за проблеми с водоснабдяването, като за това се
оплаквали живущите в ЕС. В самия магазин към този момент не е имало проблеми.
Въз основа на заключенията на вещите лица и показанията на разпитаните свидетели
съдът заключва, че към датата на поставяне на показа за провеждане на ОС на ЕС на
13.10.2022 г. в сградата е имало проблем с водоснабдяването и по-точно липса на
достатъчна проводимост на ВиК инсталацията, съответно липса на налягане и недостатъчна
водоснабденост на самостоятелните обекти. Установява се, че този проблем не е
нововъзникнал, като е бил от 30 години/ по показанията на св. ВХ/, говорело се е за
проблеми с водата и през периода 1992-2012 г./по показанията на св. М/, но се е задълбочил
през 2022 г. Установява си и от извършения оглед на в.л. Т., че действително в етажната
собственост не е имало налягане във ВиК инсталацията, съответно в жилищата не е имало
течаща вода. За настоящия съдебен състав този факт към датата на поканата за свикване на
ОС е достатъчен за наличието на „неотложен случай“ по см. на пар. 16 от ДР на ЗУЕС.
Обстоятелството, че проблемът с ВиК инсталацията не е нововъзникнал не преклудира
възможността на етажните собственици да търсят бързо и ефикасно разрешение на същия,
възползвайки се от облекчения ред за свикване на ОС на ЕС при т.н. неотложност.
Обратното би означавало при проблеми, застрашаващи нормалното функциониране и
използване на сградата- ЕС, етажните собственици незабавно да са длъжни да свикат ОС за
разрешаване на проблема, а ако такова не бъде свикано незабавно, да не може да бъде
проведено по-късно, каквато не е законодателната идея.
Ето защо съдът намира, че процесното общо събрание е редовно свикано и не са
налице твърдените от ищеца нарушения на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС.
Съгласно Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14 г. І г.о. на ВКС, за провеждане
на общото събрание на етажната собственост се води протокол от избран от него
протоколчик – чл.16, ал.4 ЗУЕС. Изискуемото се съдържание на протокола е нормативно
установено в следващата ал. 5 на същия текст - дата, място на провеждане, дневен ред,
присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват, същността на
изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание протокола е
свидетелстващ документ, установяващ извършените от общото събрание действия и взетите
решения. Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този
протокол - съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те
удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го
подпише, това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици
чрез обявление на видно място в етажната собственост, за поставянето на което също се
изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един
етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и
мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и
копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж
съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно
обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък
срок - 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за
отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори
съдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на
специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на
съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването
му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола,
подобна на официалните свидетелстващи документи.
Редакцията на нормата на чл.16, ал.5 ЗУЕС до изм. и доп. с ДВ бр. 26 от 2016 г. сочи,
че верността на вписаните обстоятелства, в това число явилите се лица, се удостоверява с
5
подписването на протокола от председателя на събранието и протоколчика. Действащата
редакция на разпоредбата включва към изискуемото съдържание на протокола и подпис
на явилите се лица. С въвеждането на това изискване, за установяване верността на
вписаните обстоятелства относно явилите се лица, вече не е достатъчно подписването на
протокола от председателя и протоколчика, а е необходим подпис на явилото се лице. За
установяване верността на обстоятелствата относно явилите се на ОС лица е достатъчен
положен от тях подпис. Процесния протокол не съдържа списък на присъстващите лица,
както и съответстващите им идеални части.
Липсата на списък на присъствалите етажни собственици, подпис от тяхна страна и
съответно списък на представляваните от тях ид.части от етажната собственост е
неизпълнение на императивната норма на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Този порок не дава
възможност за преценка дали е бил налице кворум и дали взетите решения са приети с
нужното мнозинство, поради което това допуснато нарушение е самостоятелно
основание за отмяна на взетите от общото събрание решения. Извод за наличието на
кворум само от броя на присъствалите и на техните обекти в етажната собственост не може
да се направи, доколкото кворумът се определя въз основа на притежаваните ид.части в
етажната собственост от присъствалите на събранието, а не от броя на притежаваните от тях
обекти в нея.
Останалите представени по делото писмени доказателства съдът не обсъжда,
доколкото не са относими към правните изводи на съда. Обстоятелството, че е проведено
ново общо събрание на ЕС при съшия дневен ред не води до отпадане на правния интерес на
етажните собственици да установят недействителността на предходно проведено такова.
След като етажните собственици са обвързани от решението на съда по чл.40 ЗУЕС за
незаконосъобразност на взети на общо събрание решения, те дължат да съобразят
поведението си и съответно и последващите решения с даденото от съда тълкуване на
закона относно конкретните решения, т.е. касае се за релевантен факт, който следва да се
отчита и при последващи спорове, касаещи последващите решения на общото събрание по
същия въпрос, то и преценката за законосъобразност следва да се извършва с оглед
възможността общото събрание да съобрази определени факти.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на разноски в размер на 2584.90
лева, съгласно представения списък.
Мотивиран от горното Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от В. М. Ж., ЕГН **********, срещу ЕС с
административен адрес: АДРЕС, представлявана от управителя ВЖТ , иск с правно
основание чл. 40 ЗУЕС като незаконосъобразно решението, прието на проведеното на
14.10.2022 г. общо събрание на ЕС „Да се извърши неотложен ремонт на общия
водопровод/ канализация в сутерена на сградата, съгласно обявения предварително дневен
ред. Задължават се собствениците, в чиито самостоятелни обекти са разположени
повредените части на водопроводната/ канализационната инсталация на сградата да
осигурят достъп до самостоятелните им обекти и до общите части на сградата“.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ЕС с административен адрес: АДРЕС да
заплати на В. М. Ж., ЕГН **********, съдебно-деловодни разноски в размер на 2584.90
лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
6
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7