№ 142
гр. Враца, 22.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Пенка Т. Петрова
Ана Б. Ангелова-Методиева
при участието на секретаря Мария К. Ценова
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20211400500465 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, чрез
пълномощника адв.В.Ч., против Решение № 260143/21.06.2021 г. по гр.д.№ 64/2021 г.
на Районен съд-Бяла Слатина в частта, в която са уважени предявени искове от
"Агросем-2002" ООД, ЕИК ***, и на основание чл.16, ал.5 ЗАЗ са изменени Договор за
аренда на земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г. и
Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549, том 2, № 84, партида №
56009/13.02.2015 г. относно размера на уговореното арендно плащане за конкретно
посочени земеделски имоти.
Въззивникът поддържа, че решението е неправилно и незаконосъобразно в
обжалваната част. Навежда доводи, че съгласно разпоредбата на чл.16, ал.1 ЗАЗ
изменение на договор за аренда може да бъде поискано ако е налице трайно изменение
на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си, както и че според съдебната практика изменение на обстоятелствата по смисъла на
посочената разпоредба е налице, ако е настъпило за повече от три стопански години.
Счита, че в случая по делото не е проведено пълно и главно доказване относно
наличието на трайно изменение на обстоятелствата, тъй като от заключението на
изслушаната експертиза се установява, че за 2020 г. увеличението от 31.60 лв./дка е
1
малко над договорения минимален размер на арендното плащане от 30,00 лв., а цената
на средното рентно плащане за стопанската 2020/2021 г. е 37 лв./дка. Счита, че по
делото не са ангажирани доказателства за това какво е средното пазарно рентно
плащане за последните три стопански години, както и че районният съд неправилно е
приел за служебно известен факта, че средният размер на арендното плащане в
землищата на Община Бяла Слатина е 50 лв. за дка, без в тази насока да са били
събрани доказателства.
В жалбата се прави оплакване, че имотите, отдадени за ползване с Договор за
аренда рег.№ 1940, том.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г., са различни от тези,
които съдът е описал в диспозитивната част на обжалвания съдебен акт. Посочва се, че
е било направено възражение от ответника, че третото лице Г. К. не е страна по
сключения договор за аренда, но първоинстанционният съд не се е произнесъл по
същото.
Въззивникът счита, че доколкото посочената в договорите цена е определяема,
а не определена, то същата не следва да се изменя при условията на чл.16 ЗАЗ, а с
обжалваното решение районният съд е променил самия начин на определяне на
престацията. Намира, че ако се приеме, че са налице предпоставките за изменение на
арендните договори, то същото следва да бъде съгласно размера на средното годишно
рентно плащане за съответното землище за предходната година, определено от
комисия, назначена със заповед на директора на Областна дирекция "Земеделие" въз
основа на данни, предоставени от съответната Общинска служба "Земеделие" за
средната стойност на рентните вноски, изчислена на база повече от половината
договори, вписани в Службата по вписванията и регистрирани в ОСЗ, която стойност
за землището на с.*** за стопанската 2020/2021 г. е в размер на 37 лв./дка.
В жалбата се иска решението на РС-Бяла Слатина да бъде отменено в
обжалваната част и да бъдат отхвърлени предявените искове в тази част. Претендира се
присъждане на разноски за двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е подаден отговор от "Агросем-2002" ООД, ЕИК
***, чрез пълномощника му адв.М.И., в който въззиваемият оспорва основателността
на въззивната жалба. Навежда доводи, че е собственик на описаните в исковата молба
недвижими имоти, предмет на спорните договори за аренда, сключени през 2015 г. за
срок от 10 години. Сочи, че районният съд е изследвал собствеността и правилно е
приел, че дружеството-ищец притежава активна легитимация да води иск за изменение
на дължимото арендно плащане по тези договори
Въззиваемият изразява несъгласие с наведените в жалбата доводи, че не е
налице трайно изменение на обстоятелствата, при които са сключени арендните
договори. Навежда доводи, че съгласно чл.8, ал.2 ЗАЗ арендаторът дължи арендно
плащане в съответствие с действителната пазарна поземлена рента, поради което и с
оглед продължителния, траен и обвързващ характер на правоотношението
2
законодателят е предвидил възможност за изменение размера на престацията по
съдебен ред. В този смисъл намира, че правно значение има установяването на
трайното изменение на пазарната рента за конкретното землище, което изменение в
случая е установено от изслушаната експертиза и от заявеното вътрешно убеждение на
съда за ноторност на факта относно действителния размер на арендното плащане.
Въззиваемият счита за неоснователно искането на въззивника за определяне
размера на средното годишно рентно плащане по посочения в жалбата начин, тъй като
същият не би отразил размера на пазарната рента, дължим съобразно чл.8, ал.2 ЗАЗ.
В жалбата се излагат съображения за неоснователност на възражението на
въззивника, касаещо разминаване между арендуваните имоти с Договор за аренда рег.
№ 1940, том.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г. и имотите, описани в диспозитива
на обжалваното решение. Твърди се, че от събраните доказателства е видно, че
арендодателят П. Б. К. е наследодател на Г. К., както и че от скиците е видно, че
имотите имат номера по предходен план и съседи, които съвпадат с имотите, описани в
нотариалния акт за собственост.
Въззиваемият моли за потвърждаване на обжалваното решение като правилно
и законосъобразно и за присъждане на направените разноски пред въззивната
инстанция. Прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна
в процеса, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и срещу
обжалваем съдебен акт.
При извършената служебна проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд
констатира, че първоинстанционното решение е валидно, а в обжалваната част и
допустимо.
За да се произнесе по правилността на атакувания съдебен акт, настоящият
съдебен състав взе предвид следното:
Районен съд-Бяла Слатина е сезиран с искова молба на „Агросем-2002” ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.***, п.к. ***, общ.Бяла Слатина,
обл.Враца, ***, представлявано от управителите М. Ч. и Н. Н., с която против "Н. Т."
ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.***, п.к. ***, общ.Бяла
Слатина, обл.Враца, ***, представлявано от управителя В. Б. М., са предявени искове с
правно основание чл.16, ал.5 ЗАЗ за допускане изменение на дължимо от ответника
арендно плащане за декар земеделска земя по три договора за аренда на земеделска
земя, като същото бъде актуализирано за всяка стопанска година до изтичане срока на
арендните договори и определяно в размер на пазарната поземлена рента за
съответната стопанска година за землището на с.***, обл.Враца.
Ищецът твърди, че е собственик на земеделски имоти, описани в 19 пункта на
исковата молба, находящи се в землището на с.***, които е придобил по силата на
договори за покупко-продажба, сключени както следва: 1/ На 07.04.2017 г. с
3
нотариален акт № 184, т.2, рег.№ 1264, дело № 379/2017 г. от К. Й. Й.; 2/ На 07.04.2017
г. с нотариален акт № 183, том 2, рег.№ 1263, дело № 378/2017 г. от Б. Й. Д.; 3/ На
24.07.2017 г. с нотариален акт № 90, том 5, рег.№ 2629, дело № 884/2017 г. от Г. В. К.;
4/ На 03.11.2017 г. с нотариален акт № 77, том 8, рег.№ 3728, дело № 1488/2017 г. от В.
К. Г.; 5/ На 15.02.2018 г. с нотариален акт № 178, том.1, рег.№ 418, дело № 175/2018 г.
от Р. П. К. и С. П. К.; 6/ На 23.02.2018 г. с нотариален акт № 29, том 2, рег.№ 555, дело
№ 225/2018 г. от П. Б. Ш. и Ц. Б. Н..
Посочва се, че земеделските имоти са отдадени под аренда на ответната ЗК
„Надежда”, с.*** за срок от 10 години, т.е. до м.09.2025 г. със следните договори: 1/
Договор за аренда на земеделска земя № 23, том 5, рег.№ 1940/30.04.2015 г.; 2/ Договор
за аренда на земеделска земя № 2018, том 2, рег.№ 771/04.03.2015 г.; 3/ Договор за
аренда на земеделска земя № 84, том 2, рег.№ 549/2015 г. Твърди се, че управителят на
кооперацията-арендатор е сключвал договорите сам със себе си, в качеството на
пълномощник на действителните собственици.
Ищецът счита, че са налице предпоставките за изменение на арендните
договори в частта относно договорените арендни плащания за стопанските години от
2020 г. до 2025 г. вкл., тъй като е налице трайна промяна на пазарната поземлена рента
в района на землището на с.***, изразяваща се в повишаване на същата до 40 лв./дка за
стопанската 2017 г. и на 50 лв./дка за стопанските 2018 и 2019 г. Твърди, че
договореното арендно плащане от 30 лв/дка не съответства на реалната пазарна
поземлена рента, както и че същото е договорено като минимум, но от сключването на
договорите за аренда до момента на предявяване на иска изплащането на дължимата
аренда никога не е било на база 50% от печалбата, каквато е била волята на
арендодателите към момента на сключване на договорите.
В исковата молба се посочва, че е било отправено предложение за актуализация
на дължимия размер на арендното плащане до края на срока на договорите, но
арендаторът е върнал предложение за увеличаване на арендното плащане на 39 лв./дка,
което не удовлетворява справедливо интересите на ищеца и не съответства на
промененото в годините действително положение. Излагат се доводи, че отправеното
предложение се равнява на минимума на арендно плащане за т.нар. „бели петна” и е
несправедливо и неприемливо, поради което за ищеца възниква правен интерес от
предявяване на настоящите искове за изменение на арендните договори по съдебен
ред.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Н. Т.” ЕООД,
в който се оспорва допустимостта на предявените искове. Навеждат се доводи, че
ответникът не е страна по Договор за аренда на земеделска земя №38, том.5, вх.рег.№
1968/2015 г., поради което липсва пасивна процесуална легитимиция по отношение на
един от описаните в исковата молба недвижими имоти. По отношение на останалите
имоти се посочва, че ищецът е придобил идеални части от същите след сключване на
4
договорите за аренда и не е страна по същите, поради което липсва активна
процесуална легитимация за предявяване на исковете по чл.16, ал.5 ЗАЗ. В условията
на евентуалност се изразява становище и за неоснователност на исковете претенции.
Разиват се съображения, че арнендното плащане по всички договори е определяемо, а
не определено, тъй като е уговорено в размер на 50% от печалбата, но не по-малко от
30 лв/дка годишно, поради което разпоредбата на чл.16 ЗАЗ не е приложима.
Ответникът се позовава на практика на ВКС, според която актуализация на
размера на арендната вноска е допустима, когато страните по арендния договор са
предвидили такава клауза при подписването му и тя не представлява изменение на
арендния договор по смисъла на чл.16 ЗАЗ в частта за арендната вноска. Сочи, че в
процесните договори такива клаузи липсват, поради което актуализация на размера на
арендната вноска може да се направи единствено с допълнително споразумение между
тях. Изтъква, че в случая арендаторът се е съгласил да актуализира размера на
дължимата рента, като е предложил по-висок размер, съобразен със СГРП за
стопанската 2020/2021 г. за землището на с.***, определено от МЗХ, но ищецът не се е
съгласил и поддържа искането си за арндна цена в размер на 50 лв./дка, която е
прекалено завишена и не отговаря на действителната средна годишна рента.
Допълнително се развиват съображения, че не е налице фактическият състав на
стопанската непоносимост по смисъла на ЗАЗ, поради което не следва да бъде
допускано исканото изменение на договорите за аренда.
С постановеното по реда на чл.140 ГПК Определение № 260196/19.03.3021 г.
районният съд е прекратил производството по делото в частта, в която се иска
изменение на размера на дължимото арендно плащане за имот, представляващ нива с
площ от 25,804 дка в м.”Бреста”, трета категория, по плана за земеразделяне на
землището на с.***, обл.Враца, поради недопустимост на иска като предявен срещу
ненадлежна страна. Това определение не е обжалвано и е влязло в законна сила.
С Решение № 260143/21.06.2021 г. по гр.д.№ 64/2021 г. РС-Бяла Слатина е
уважил частично предявените искове, като на основание чл.16, ал.5 ЗАЗ е изменил
Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23, партида №
57107/30.04.2015 г. и Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549, том 2, № 84,
партида № 56009/13.02.2015 г. в частта за определени имоти и относно размера на
уговореното арендно плащане, като е увеличил размера на същото, считано от
стопанската 2020/2021 г. до изтичане срока на договорите през 2025 г. от 30,00 лева на
50,00 лева. Районният съд е отхвърлил исковите претенции относно част от
поземлените имоти, описани в 4 пункта на решението. В отхвърлителната част
решението не е обжалвано и е влязло в законна сила.
При това положение спорът пред въззивната инстанция се свежда до това дали
са налице предпоставките на чл.16, ал.5 ЗАЗ за изменение на Договор за аренда на
земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г. и Договор за
5
аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549, том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г. в
частта относно договореното арендно плащане за следните земеделски имоти:
1/ Нива с площ 7.501 дка, представляваща имот № 052425 по плана за
земеразделяне на с.***, обл.Враца;
2/ Нива с площ 3.130 дка, представляваща имот № 020060 по плана за
земеразделяне на с.***, обл.Враца;
3/ ¼ ид. ч. или 3.627 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
4/ ¼ ид.ч. или 3.627 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
5/ 1/8 ид.ч. или 1.813 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
6/ 1/8 ид.ч. или 1.813 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
7/ ¼ или 2.732 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
8/ ¼ или 2.732 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
9/ 1/8 или 1.366 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
10/ 1/8 или 1.366 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот №
034050 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
11/ ¼ или 1.465 дка от нива с площ 5.858 дка, представляваща имот № 084100
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
12/ ¼ или 1.465 дка от нива с площ 5.858 дка, представляваща имот № 084100
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
13/ 1/8 или 0.732 дка от нива с площ 5.858, представляваща имот № 084100 по
плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
14/ 1/8 или 0.732 дка от нива с площ 5.858, представляваща имот № 084100 по
плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца.
Пред първоинстанционния съд са събрани писмени доказателства и е
изслушано заключението на специализирана съдебно-оценителна експертиза, които
обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност дават основание на съда да приеме за
установена следната фактическа обстановка:
В подкрепа на твърденията си, че е собственик на земеделска земя ищецът
„Агросем-2002” ООД е представил заверени копия от нотариални актове, от които се
установява, че е придобил право на собственост върху следните имоти:
С нотариален акт № 9, том 2, рег.№ 1676, дело № 198/07.04.2017 г. по описа на
нотариус А. К., рег.№ 010 в регистъра на НК, с район на действие РС-Бяла Слатина,
6
ищецът е придобил чрез дарение от Б. Й. Д. 1/8 ид.ч. от съсобствените му имоти,
останали в наследство от В. Р. Й., а именно: 1/ Нива с площ 5.858 дка, трета категория,
в м.”Крушака”, представляваща имот № 084100 по плана за земеразделяне на
землището на с.***, обл.Враца; 2/ Нива с площ 10.927 дка, трета категория, в
м.”Бреста”, представляваща имот № 034050 по плана за земеразделяне на землището
на с.***, обл.Враца; 3/ Нива с площ 10.804 дка, трета категория, в м.”Пасището”,
представляваща имот № 030018 по плана за земеразделяне на землището на с.***,
обл.Враца; 4/ Нива с площ 14.507 дка, пета категория, в м.”Равнището”,
представляваща имот № 006015 по плана за земеразделяне на землището на с.***,
обл.Враца.
С нотариален акт № 10, том 2, рег.№ 1679, дело № 199/07.04.2017 г. по описа на
нотариус А. К., рег.№ 010 в регистъра на НК, с район на действие РС-Бяла Слатина,
ищецът „Агросем-2002” ООД е закупил от К. Й. Й. съсобствената й 1/8 ид.ч. от същите
земеделски имоти, останали в наследство от В. Р. Й..
С нотариален акт № 5, том 5, рег.№ 6302, дело № 742/03.11.2017 г. по описа на
нотариус А. К., рег.№ 010 в регистъра на НК, с район на действие РС-Бяла Слатина,
ищецът „Агросем-2002” ООД е закупил от В. К. Г. съсобствената му 1/4 ид.ч. от
същите земеделски имоти, останали в наследство от В. Р. Й..
С нотариален акт № 86, том 1, рег.№ 741, дело № 83/15.02.2018 г. по описа на
нотариус А. К. ищецът „Агросем-2002” ООД е закупил от Р. П. К. и С. П. К. по 1/8
ид.ч., т.е. общо ¼ ид.ч., от съсобствените им части от същите земеделски имоти,
останали в наследство от В. Р. Й..
С нотариален акт № 65, том 3, рег.№ 4024, дело № 432/24.07.2017 г. по описа на
нотариус А. К., ищецът „Агросем-2002” ООД е закупил от Г. В. К. правото на
собственост върху: 1/ Нива с площ 7.501 дка, ІІІ категория, в м.”Стублата”,
представляваща имот № 052425 по плана за земеразделяне на землището на с.***,
обл.Враца и 2/ Нива с площ 3.130 дка, ІІІ категория, в м.”Пасището”, представляваща
имот № 020060 по плана за земеразделяне на землището на с.***, обл.Враца.
С Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Бяла Слатина във вх.рег.
№ 549, том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г., Р. П. К., в качеството си на
наследник на И. Й. К., е предоставил на "ЗК Н. Т." ЕООД за временно и възмездно
ползване следните земеделски имоти: 1/ Поземлен имот – нива, с площ 14.507 дка, V
кат., м."Равнището", представляваща имот № 006015 по плана за земеразделяне на
с.***; 2/ Поземлен имот – нива, с площ 10.927 дка, ІІІ кат., м."Бреста", представляващ
имот № 034050 по плана за земеразделяне на с.***; 3/ Поземлен имот – нива, с площ от
5.858 дка, ІІІ кат., м."Крушака", представляващ имот № 084100 по плана за
земеразделяне на с.***. Договорът е сключен за срок от 10 стопански години, като
периодът на арендуване е от 01.10.2015 г. до 01.10.2025 г. Страните са постигнали
споразумение годишното арендно плащане да бъде за един дка в размер на 50% от
7
печалбата, но не по-малко от 30 лв. за дка годишно.
По делото не е представен като доказателство договор за арендуване на
четвъртия имот, който е придобит в съсобственост от ищеца, а именно - Нива с площ
10.804 дка, трета категория, в м.”Пасището”, представляваща имот № 030018 по плана
за земеразделяне на землището на с.***, обл.Враца, което е довело и до отхвърляне на
исковата претенция за изменение на арендната цена по отношение на този имот.
С Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Бяла Слатина във вх.рег.
№ 1940, том 5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г., П. Б. К. е предоставил на "ЗК Н.
Т." ЕООД за временно и възмездно ползване следните земеделски имоти: 1/ Поземлен
имот – нива, с площ 15.001 дка, ІІІ кат., м."Стублата", представляваща имот № 052267
по плана за земеразделяне на с.***; 2/ Поземлен имот – нива, с площ 6.260 дка, ІІІ кат.,
м."Пасището", представляващ имот № 020012 по плана за земеразделяне на с.***.
Договорът е сключен за срок от 10 стопански години, като периодът на арендуване е от
01.10.2015 г. до 01.10.2025 г. Страните са постигнали споразумение годишното
арендно плащане да бъде за един дка в размер на 50% от печалбата, но не по-малко от
30 лв. за дка годишно. Във въззивната жалба се прави възражение, че имотите, които са
описани в този договор за аренда са различни от имотите, които са продадени на ищеца
и са описани в диспозитивната част на първоинстанционния съдебен акт. Въззивният
съд намира това възражение за неоснователно, тъй като видно от отбелязванията върху
приложените по делото скици, закупените от ищеца с нотариален акт № 90/2017 г.
нива с площ 7.501 дка, ІІІ категория, в м.”Стублата”, с номер по предходен план
052425, и нива с площ 3.130 дка, ІІІ категория, в м.”Пасището”, представляваща имот
№ 020060 с площ 6.260 дка, ІІІ кат., м."Пасището", с номер по предходен план №
020012, са предмет на договор за аренда на земеделска земя № 23, т.5, рег.№ 1940 от
30.04.2015 г.
Между страните не се спори, а и от приложеното по делото предложение по
чл.16 вр. чл.8, ал.1 ЗАЗ е видно, че "Агросем-2002" ООД е отправил до арендатора "Н.
Т." ЕООД искане за изменение и актуализация на размера на заплащаната поземлена
рента за стопанските от 2019 г. до 2025 г. Същото е аргументирано с настъпила трайна
промяна на пазарната поземлена рента в района на землището на с.***, която за 2017 г.
е в размер на 40,00 лв./дка, а за стопанските 2018 г. и 2019 г. е в размер на 50 лв./дка.
Посочва се, че договореното като минимум арендно плащане от 30 лв./дка е
несправедливо и несъответстващо на реалната пазарна поземлена рента, както и че от
началото на срока на сключване на договора до 2020 г. изплащането на рентата никога
не е било на база 50% от печалбата, каквато е била волята на арендодателите към
момента на сключване на договорите през 2015 г. Това предложение е получено от
управителя на дружеството-арендатор на 20.11.2020 г. В отговор на същото ответникът
от своя страна е отправил предложение да бъде сключено споразумение към
договорите за аренда, с което арендното плащане да бъде увеличено от 30 лв./дка на 39
8
лв./дка, считано от стопанската 2020/2021 г. В писмото се посочва, че така
предлаганата цена е повече от средното годишно рентно плащане за тази стопанска
година в размер на 37 лв./дка за землището на с.***, определено от ОСЗ и
публикувано на сайта на ОД "Земеделие".
Пред първоинстанционния съд е изслушана съдебно-оценителна експертиза,
чието заключение е прието от съда като обективно, компетентно и неоспорено от
страните. В заключението е отразено, че при уговаряне на арендното плащане в
договорите за аренда не е уточнено коя печалба се взема предвид за определяне
размера на дължимото арендно плащане, поради което вещото лице е дало три
варианта на дължимото плащане за периода 2017 г. - 2020 г. на база "чиста /нетна/
печалба", на база "счетоводна печалба" и на база "печалба от обичайна дейност". И в
трите варианта дължимото арендно плащане по договорите в размер на 50% от
печалбата за посочения период е под договорения минимум от 30 лв./дка, с изключение
на 2020 г. , когато дължимото плащане във вариантите на "счетоводна печалба" и
"печалба от обичайна дейност" е в размер на 31,06 лв./дка. В заключението е отразено,
че по информация от Областна дирекция "Земеделие"-Враца към МЗХГ средното
годишно рентно плащане за 1 дка ниви за землището на с.***, общ.Бяла Слатина е
както следва: за 2015/2016 г., за 2016/2017 г. и за 2018/2019 г. - по 32 лв., за 2019/2020 г.
– 40,00 лв. и за 2020/2021 г. – 37 лв. При изслушването му в съдебно заседание вещото
лице пояснява, че плащане в размер на 50.00 лв., респ. 55.00 лв., за един дка земя за
Община Бяла Слатина се извършва при сключени сделки по пазарни цени, но когато
субект е държавата или община, а не стопански субект. Дава обяснения, че пазарната
цена е въпрос на договаряне, като конкретно за землището на с.*** плащането е в
диапазон от 3.00 лв. до 70.00 лв., като тази горна граница е характерна само за
едногодишни договори за наем, а арендните договори са в по-малък диапазон с
осреднена цена от 50.00 лв.
При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав
прави следните правни изводи:
Съдът е сезиран с конститутивни искове с правно основание чл. 16, ал.5 вр.
ал.1 от Закона за арендата в земеделието. Посочените законови разпоредби
предвиждат, че ако след сключване на договор за аренда обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това
доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от
страните може да поиска изменение на договора, а когато страните не могат да
постигнат споразумение, този спор може да бъде отнесен за разрешаване от съда.
Следователно, за да бъдат уважени предявените искове, следва да се установи в
условията на пълно и главно доказване, че между страните са сключени договори за
аренда; че е налице обективна и трайна промяна в обстоятелствата, при които са били
сключени договорите; че запазването на договорните правоотношения в
9
първоначалния им вид би довело до очевидно несъответствие между поетите от
страните задължения; че е отправено предложение за изменение на договорите, но не е
постигнато съгласие. Тежестта за доказване на тези обстоятелства се носи от ищеца.
В конкретния случай се установи, че през 2015 г. са сключени договори с
предмет описаните по-горе в мотивите на съдебния акт имоти, имащи
характеристиките на земеделска земя по смисъла на чл.1, ал.3 ЗАЗ. Договорите са със
срок над 5 стопански години, съобразно изискванията на чл.4, ал.1 ЗАЗ, и отговарят на
формалните изисквания на чл.3, ал.1 и ал.2 ЗАЗ /в приложимата редакция на тези
разпоредби към момента на сключването на договорите/ - имат нотариална заверка на
подписите на страните и са вписани в Служба по вписванията – Бяла Слатина.
При това положение съдът приема, че е доказано сключването на договори за
аренда, както и че за уреждане отношенията на страните по тези договори е
приложима специалната законова регламентация на ЗАЗ.
От доказателствата по делото се установи, че след сключването на договорите
е настъпила промяна в страните по същите, тъй като част от съсобствениците на
имотите по Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Бяла Слатина във
вх.рег.№ 549, том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г., са продали на ищеца
"Агросем-2002" ООД наследствените си идеални части от земеделските имоти,
предмет на този договор, а имотите, предмет на Договор за аренда на земеделска земя,
вписан в СВ-Бяла Слатина във вх.рег.№ 1940, том 5, № 23, партида № 57107/30.04.2015
г., са разделени на равни части и два от новообразуваните имоти са продадени на
ищеца "Агросем-2002" ООД. Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда,
ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Предвид
обстоятелството, че процесните договори са надлежно вписани в съответната Служба
по вписванията, ищецът по силата на настъпилото частно правоприемство, е заместил
арендодателите по договорите, като е станал надлежна страна по същите.
Съгласно разпоредбата на чл.20а, ал.2 ЗЗД договорите могат да бъдат
изменяни, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните
или на основания, предвидени в закона. В конкретния случай в договорите за аренда не
е включена клауза за промяна на договорения начин и размер на арендното плащане.
Съгласие за изменение на договорите в тази част не е постигната и по-късно чрез
допълнително споразумение, сключено по реда на чл.16, ал.1 ЗАЗ. Ето защо ищецът, в
качеството му на арендодател, може да упражни правото си за изменение на договора
по съдебен ред – чл.16, ал.5 ЗАЗ, но само при наличието на предпоставките за това,
предвидени в ал.1 на същата разпоредба, а именно - ако след сключване на договорите
за аренда, обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на
отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между
поетите от тях задължения.
10
Тълкувайки волята на страните по двата договора за аренда, съдът приема, че
при сключването им същите са договорили определяем размер на дължимата годишна
арендна вноска, а именно – 50% от печалбата за един дка. В точно определен размер е
договорена единствено минималната дължима от арендатора арендна вноска за една
година за един дка – 30.00 лв., под който размер арендната вноска не може да спада.
При така договорения начин на арендно плащане, в тежест на ищеца е да
докаже, че са налице условия за изменение в договорения определяем начин, по който
се формира дължимата арендна вноска, или че са налице условия за изменение в
определения при сключването на договорите минимален размер на дължимата арендна
вноска.
От една страна ищецът твърди, че договорената арендна цена никога не е била
формирана по предвидения в договорите определяем начин, а е била заплащана само
рента в минималния договорен размер от 30,00 лв., поради което следва да се договори
определен по-висок размер на същата. Въззивният съд намира, че по своята същност
тези твърдения не касаят настъпването на нови и различни обстоятелства от тези, при
които първоначално са били сключени договорите за аренда, а са свързани единствено
с неизпълнение на поетите с договорите задължения от страна на арендатора да
изплаща годишна рента в размер на 50% от печалбата. За да се приеме, че е налице
промяна в обстоятелствата, при които са сключени договорите, обуславяща
необходимост от изменението им, е необходимо да се установи, че в обективната
действителност са настъпили факти, които не са причинени от съконтрахентите и с
настъпването на които е нарушена съществено еквивалентността по договора.
Евентуалното наличие на твърдяното от ищеца неизпълнение е свързано с поведение
на една от страните по договора, поради което не може да бъде разглеждано като
обективна промяна в обстоятелствата по смисъла на чл.16, ал.1 ЗАЗ и не представлява
основание за предявяване на претенция за изменение на договорите. Ето защо не може
да се приеме, че са налице визираните в закона предпоставки за изменение в
договорения определяем начин, по който се формира дължимата арендна вноска.
От друга страна ищецът твърди, че договореният минимум от 30,00 лв. не е
съобразен с настъпилите след сключване на договорите промени в пазарната цена за
арендата на декар земеделска земя в землището на с.***, общ.Бяла Слатина, която към
момента на предявяване на иска е достигнала до 50.00 лв./дка. Настоящият съдебен
състав намира, че ищецът не е провел пълно и главно доказване на тези свои
твърдения. От заключението на вещото лице се установява, че след сключването на
арендните договори действително е настъпила промяна в средното годишно рентно
плащане за 1 дка ниви в землището на с.***, общ.Бяла Слатина, което обаче не
надвишава значително уговорения между страните минимален размер на арендното
плащане – през първите три стопански години надвишаването е с 2.00 лв./дка, а за
стопанската 2020/2021 г. е със 7.00 лв./дка, т.е. 37 лв./дка. В съдебно заседание е
11
пояснено, че пазарната цена е въпрос на договаряне и за конкретното землище варира в
диапазон от 30,00 лв. до 70,00 лв., но максимумът от 70,00 лв. е за едногодишни
договори за наем, а при арендните договори цени от 50,00 лв. се постига, когато страна
по договора е държавата или общината. Не могат да бъдат възприети наведените
доводи от ищеца, че цена от 37,00 лв./дка се дължи за т.нар. "бели петна" и не
съответства на действителната пазарна стойност на средното рентно плащане за
региона. Съгласно разпоредбата на §2е от ДР на ЗСПЗЗ, размерът на средното годишно
рентно плащане за съответното землище на общината за предходната година се
определя в левове за декар въз основа на данни, предоставени от съответната общинска
служба по земеделие, за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база
повече от половината договори, вписани в службата по вписванията и регистрирани в
общинската служба по земеделие, като определеният размер на средното годишно
рентно плащане се публикува на интернет страницата на съответната областна
дирекция "Земеделие". Вещото лице е работило именно въз основа на тези официални
данни, предоставени от Областна дирекция "Земеделие"-Враца, поради което
настоящият съдебен състав възприема заключението му като обективно и компетентно.
За да уважи предявените искове, районният съд е приел, че е налице
съществено изменение с оглед ноторен факт, че средният размер на арендното
плащане в землищата на Община Бяла Слатина е в размер на 50.00 лв./дка., поради
което е увеличил размера на договореното арендно плащане до този размер.
Въззивният съд намира, че първоинстанционния съд е допуснал съществено
процесуално нарушение при обявяване на този служебно известен му факт. Принципът
на доказването в гражданският процес, залегнал в чл.154 ал.1 ГПК е, че всяка от
страните е длъжна да докаже фактите, които са благоприятни за нея и на които
основава своите искания и възражения. За процесуална икономия, ГПК освобождава
страните от задължението за доказване на определени факти. Това са фактите, които
страните признават изрично или по които не спорят, както и общоизвестните и
служебно известните факти – чл.155 ГПК. Съдът посочва фактите, които не се нуждаят
от доказване в доклада по чл.146, т.3 и 4 ГПК или в нарочно определение, ако въпросът
за доказване на такива факти е поставен в хода на разглеждане на делото пред
инстанциите по същество. Служебно известни по смисъла на чл.155 ГПК са фактите,
които съдът е научил във връзка с упражняване на професията си. Те биха могли да са
му известни от пряката правораздавателна дейност или от съпътстващата му служебна
работа. Независимо от това по какъв начин е узнал за определен факт, който е от
значение за разглеждане на конкретен правен спор, съдът по силата на чл. 155 ГПК е
длъжен да уведоми страните, че ще приеме за доказан определен факт, за който не са
събрани доказателства по делото. Ако някоя от страните оспори съобщения от съда по
реда на чл.155 ГПК факт, той става спорен по делото и съдът следва да разпредели
тежестта на доказване между страните по общото правило на чл. 154 ал.1 ГПК. В този
12
смисъл е и практиката на ВКС – напр. Решение № 40 от 17.06.2021 г. по гр.д.№
2041/2020 г., І г.о. и др.
Възможно е средният размер на арендното плащане в землището на с.***,
общ.Бяла Слатина да бъде служебно известен на съда факт, но за да го приеме за
доказан по конкретно дело, съдът е трябвало да съобщи този факт в хода на
разглеждане на делото и източника, от който черпи информацията си. Неспазването на
процедурата по чл.155 ГПК и приемането на този факт за доказан в решението по
делото, е процесуално нарушение, защото лишава страните от правото на защита. Още
по-съществено е това нарушение с оглед на факта, че по делото е изслушана
експертиза, чието заключение е базирано на официални данни и се разминава с
обявения в решението известен на съда размер на средното арендно плащане.
Районният съд е обосновал, че не приема заключението, тъй като е възможно
вписаните договора за аренда за землището да не са актуализирани и реално да се
изплащат по-високи суми, т.е. обосноваването по чл.202 ГПК не е извършено с
обективни факти, почерпени от останалите събрани по делото доказателства, а с
житейски предположения.
В обобщение на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че към
настоящия момент установеният по делото размер на средното годишно рентно
плащане за землището на с.***, общ.Бяла Слатина за стопанската 2020/2021 г. е 37.00
лв./дка. При тези данни може да бъде направен извод, че действително е налице
увеличение в сравнение с размера на средното годишно арендно плащане към
момента на сключване на договора – за стопанската 2015/2016 г. същото е било в
размер на 32.00 лв./дка. Този факт обаче сам по себе си не е достатъчен, за да се
приеме, че са налице предпоставките на чл.16, ал.1 ЗАЗ и да бъде допуснато исканото
изменение на арендните договори в частта относно договореното арендно плащане.
Както бе посочено, за да бъдат уважени предявените искове, следва да бъде установена
не само промяна в обстоятелствата, при които е сключен договора, но и тези
променени обстоятелства трябва да водят до очевидно несъответствие между поетите
от страните задължения по договорите. В случая договореният размер на арендното
плащане е определям и е обвързан с печалбата на арендатора, а не е определен в точен
размер, който може да бъде обвързан със средното годишно арендно плащане като
абсолютна величина. Това обстоятелство е съществено, тъй като преценката относно
нееквивалентността на престациите следва да бъде извършена на първо място от
гледна точка на възприетия при сключването на договорите начин, по който се
формира дължимото арендно плащане. От заключението на приетата съдебно-
оценителна експертиза се установява, че дължимото арендно плащане, определено на
база 50% от печалбата, надвишава договорения минимален размер от 30,00 лв./дка
единствено за 2020 г. и то незначително – 31,06 лв./дка., поради което не може да са
приеме, че е налице трайно изменение на обстоятелствата, водещо до несъответствие
13
на престациите от гледна точка на договорения начин на формиране на арендното
плащане. Дори и увеличението на средното годишно арендно плащане през последните
години да бъде преценено само от гледна точка на договорения минимален размер на
арендното плащане, настоящият съдебен състав намира, че отново не са налице
предпоставките на чл.16, ал.1 ЗАЗ за допускане изменение на арендните договори в
тази част. От една страна това увеличение не е дотолкова съществено, че да обуслови
изменение, тъй като договореният минимален размер от 30 лв./дка продължава да е в
рамките на посочения от вещото лице ценови диапазон, в който се договарят рентните
плащания за земеделските имоти в землището на с.***, общ.Бяла Слатина. От друга
страна изменението не може да бъде определено и като трайно, тъй като видно от
заключението на СОЕ се наблюдава динамика в размера на средното рентно плащане и
през стопанската 2020/2021 г. същото е намаляло в сравнение с предходната 2019/2020
г.
При изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че
предявените искове с правно основание чл.16, ал.5 ЗАЗ са неоснователни и недоказани.
Като е достигнал до друг извод и е уважил частично исковите претенции, районният
съд е постановил незаконосъобразен съдебен акт, който следва да бъде отменен в
обжалваната част и да бъде постановено решение, с което същите да бъдат отхвърлени
изцяло.
С оглед изхода на спора пред въззивната инстанция, първоинстанционното
решение следва да бъде отменено и в частта, в която ответникът е осъден на основание
чл.78, ал.1 ГПК да заплати на ищеца деловодни разноски в размер на 993,84 лв.
С обжалваното решение "Агросем-2002"ООД е осъден на основание чл.78, ал.3
ГПК да заплати на "Н. Т." ЕООД деловодни разноски за първата инстанция в размер на
457,42 лв., съобразно отхвърлената част от исковите претенции. При постановеното от
въззивния съд цялостно отхвърляне на исковите претенции, на ответника следва да
бъдат присъдени още 742,58 лв. деловодни разноски за първата инстанция,
представляващи разликата между пълния размер на направените разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 1200,00 лв. и присъдения от районния съд
размер от 457,42 лв., както и направените пред въззивната инстанция разноски за
внесена държавна такса в размер на 170,50 лв.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260143/21.06.2021 г. по гр.д.№ 64/2021 г. на Районен
съд-Бяла Слатина в обжалваната част, в която са уважени предявените искове от
"Агросем-2002" ООД, ЕИК ***, против "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, и на основание чл.16,
ал.5 ЗАЗ са изменени Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23,
14
партида № 57107/30.04.2015 г. и Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549,
том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г. относно размера на уговореното арендно
плащане за конкретно посочени земеделски имоти, като вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани предявените от "Агросем-2002"
ООД, ЕИК ***, против "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, искове с правно основание чл.16, ал.5
ЗАЗ за изменение на Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23,
партида № 57107/30.04.2015 г. и Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549,
том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г. в частта относно уговореното арендно
плащане за следните земеделски имоти:
1/ Нива с площ 7.501 дка, представляваща имот № 052425 по плана за
земеразделяне на с.***, обл.Враца;
2/ Нива с площ 3.130 дка, представляваща имот № 020060 по плана за
земеразделяне на с.***, обл.Враца;
3/ ¼ ид. ч. или 3.627 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
4/ ¼ ид.ч. или 3.627 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
5/ 1/8 ид.ч. или 1.813 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
6/ 1/8 ид.ч. или 1.813 дка от нива с площ 14.507 дка, представляваща имот №
006015 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
7/ ¼ или 2.732 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
8/ ¼ или 2.732 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
9/ 1/8 или 1.366 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот № 034050
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
10/ 1/8 или 1.366 дка от нива с площ 10.927 дка, представляваща имот №
034050 по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
11/ ¼ или 1.465 дка от нива с площ 5.858 дка, представляваща имот № 084100
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
12/ ¼ или 1.465 дка от нива с площ 5.858 дка, представляваща имот № 084100
по плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
13/ 1/8 или 0.732 дка от нива с площ 5.858, представляваща имот № 084100 по
плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца;
14/ 1/8 или 0.732 дка от нива с площ 5.858, представляваща имот № 084100 по
плана за земеразделяне на с.***, обл.Враца.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК „Агросем-2002” ООД, ЕИК ***, със
15
седалище и адрес на управление: с.***, п.к. ***, общ.Бяла Слатина, обл.Враца, ***, ДА
ЗАПЛАТИ на "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.***, п.к.
***, общ.Бяла Слатина, обл.Враца, ***, сумата от още 742,58 лв., представляваща
направени пред първата инстанция деловодни разноски за адвокатско възнаграждение,
както и сумата 170,50 лв., представляваща направени пред въззивната инстанция
разноски за държавна такса.
Решението не подлежи на касационно обжалване и е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16