Р Е Ш Е
Н И Е
№ ............../ 09.07.2019г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А
Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I – ви състав, в открито съдебно заседание проведено на осми юли през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ:
СВЕТЛА ПЕНЕВА
НЕВИН ШАКИРОВА
при секретар ПЕТЯ ПЕТРОВА,
като разгледа докладваното от съдия Невин
Шакирова
въззивно гражданско
дело № 1145
по описа за 2019г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на Глава ХХ от ГПК.
Образувано е
по повод въззивна жалба на ДП „Национална компания
Железопътна инфраструктура“, гр. София, чрез РП ЖП Секция - Шумен срещу Решение
№ 1800 от 25.04.2019г. по гр.д. № 15420/2018г. по описа на ВРС, XXXV-ти състав,
с коeто на
основание чл. 232, ал. 2, чл. 92, ал. 1 и чл. 233, ал. 1, пр. I от ЗЗД са отхвърлени предявените от въззивника
срещу Г.В.К. с ЕГН ********** и с адрес: *** искове за заплащане на сумата от 300.43 /триста лв. и четиридесет и три ст./
лева, представляваща сбор от дължима наемна цена по договор за наем,
сключен между страните на 18.06.2014г., по силата на който ищецът, като
наемодател предоставил за временно възмездно ползване на ответника, наемател
жилище с идентификатор 69763.501.399.1.2, находящо се
в с. Страшимирово, общ. Белослав срещу задължението на последния да плаща месечена наемна цена в размер на 28.13 лв., формиран за
периода м. ноември 2017г. – м. септември 2018г., както и сумата от 48.98 /четиридесет и осем лв. и деветдесет
и осем ст./ лева, представляваща неустойка за забава дължима за периода м.
ноември 2017г. – м. септември 2018г., ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 11.10.2018г.
до окончателното плащане на задължението, както и за осъждане на ответника да
предаде на наемодателя държането на имота.
Въззивната жалба е основана на оплаквания за неправилност и
незаконосъобразност на обжалваното решение. Изложените доводи са, че съдът не е
съобразил факта, че предаването на имота на ответника въз основа на сключения
между страните договор за наем не се оспорва от ответника. В отговора на
исковата молба се оспорва размера на претендираната
наемна цена, както и държането на имота от ответника към настоящия момент.
Ответникът не е оспорил факта, че имотът е предаден на ответника в изпълнение
на наемния договор. След като този факт не е оспорен, той е безспорен по
делото, като съдът е следвало да обяви безспорния факт в доклада по делото. Приемо-предавателен протокол се съставя единствено с оглед
установяване състоянието на имота към момента на предаването му на наемателя,
като несъставянето му няма отношение към въпроса за предаване ползването на
наетия имот. Предаването се установява от клаузата на чл. 1 от договора, както
и от последвалото плащане на наемната цена. Съдът не е съобразил
обстоятелството, че до м. октомври 2017г. ответникът е плащал наемна цена по
договора, след което спрял плащането, трудовото му правоотношение прекратено,
както и наемното такова. Независимо от последното, държането на имота не му е
предадено, ключовете от него са в ответника и въззивникът
няма достъп до имота понастоящем. В тази връзка без значение е дали ответникът сега
ползва физически наетия имот или не, доколкото след като е приел ползването на
имота, след прекратяване на договора той е длъжен да върне същия на
наемодателя. Моли поради всичко изложено, обжалваното решение да се отмени и
вместо него се постанови друго, с което предявените искове бъдат уважени с
извод за основателността им.
В отговор на
жалбата, Г.В.К., чрез особен представител адв. Д. К. оспорва
доводите в нея. Отправя искане решението като правилно да се потвърди.
В хода на
проведеното по делото съдебно заседание, страните поддържат изразените позиции
по спора, като въззивникът претендира присъждане на
разноски.
При проверка
валидността и допустимостта на обжалваното решение, съобразно нормата на чл.
269, пр. I от
ГПК, съдът не открива пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост.
Производството пред ВРС е образувано по повод предявени
от ДП „Национална компания железопътна инфраструктура“, гр. София, чрез РП
Железопътна секция Шумен, ЕИК 1308232430548 срещу Г.В.К. съединени в условията
на първоначално обективно кумулативно съединяване на осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1,
пр. I
вр. чл. 232, ал. 2, чл. 92, ал. 1 и чл. 233 от ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати сумата от 300.43 лв., представляваща сбор от
наемна цена, дължима на основание договор за наем от 18.06.2014г. за периода от
01.11.2017г. до 30.09.2018г.; сумата от 48.98 лв., представляваща неустойка,
дължима на основание чл. 7 от договора за наем от 18.06.2014г., считано от
датата на падежа на всяко месечно плащане до датата на предявяване на исковата
молба в съда – 11.10.2018г., ведно със законната лихва върху всяка сума от
подаване на исковата молба до окончателното плащане на задължението, както и за
осъждане на ответника да предаде държането на наетия имот – жилище, обект с ид. 69763.501.399.1.2 по КККР на с. Страшимирово, находящ се в с. Страшимирово, Община Белослав, обл. Варна, ул. „Крайезерна“, ет.
2, ап. 2.
Фактическите твърдения, въведени в обстоятелствената
част на исковата молба са в следния смисъл: на 18.06.2014г. на основание
настанителна заповед № 897/20.05.2014г. на Ген. Директор е сключен договор за
наем между ДП „НКЖПИ“, гр. София и Г.В.К., по силата на който на ответника е
предоставен под наем недвижим имот, представляващ жилище, в с. Страшимирово, на
ул. „Крайезерна“, ет. 2, ап. 2. Наемният договор е
сключен за срок от 5 години, срещу задължението на наемателя да плаща месечна
наемна цена от 28.13 лв. Въпреки изправността на ищеца, ответникът не е
изпълнил задълженията си за плащане на наемна цена за месеците ноември 2017г. –
септември 2018г. На основание чл. 7 от договора ответникът дължи неустойка за
забава на плащането на наемната цена, считано от падежа на всяко месечно плащане
до датата на предявяване исковата молба, подробно описана по размер за всеки
месец и сбор от 48.98 лв. На основание чл. 16, ал. 1 от договора, наемателят е
длъжен да върне имота на наемодателя след изтичане срока на договора или
прекратяването му на друго основание. Договорът за наем е прекратен на
основание чл. 21, ал. 4, т. 7 от същия, поради прекратяване на трудовия договор
между страните с Акт № III-6
от 01.02.2018г. и отправено писмено изявление на наемодателя. Въпреки това, до настоящия момент наетият
имот не е върнат на наемодателя. Моли поради всичко изложено за постановяване
на положително решение по делото.
В отговор на исковата молба, ответникът чрез особен
представител по реда на чл. 47, ал. 6 от ГПК оспорил исковете по основание и
размер. Навел възражения, че размерът на иска за наемна цена не е
конкретизиран, с оглед предпоставките за прихващане със сумата по чл. 9, ал. 1
от договора. Основанието за прекратяване на наемния договор не е посочено
еднозначно и не е доказано. Доколкото не се твърди наетият имот да се ползва от
ответника към настоящия момент, то неоснователен се явява иска за връщане на
вещта. В съдебно заседание заявил, че не оспорва обстоятелството, че жилището
му е било предоставено за ползване. По същество отправил искане за отхвърляне
на исковете.
СЪДЪТ, след преценка на становищата на страните,
събраните по делото доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на
приложимия закон, приема за установено следното от фактическа страна:
Не е
спорно по делото и от писмен договор за наем на жилищен имот се установява, че
на 18.06.2014г., на основание настанителна заповед № 897/20.05.2014г. на Ген.
Директор на „НК ЖИ“ е сключен договор между ДП – ищец, като наемодател и Г.В.К.,
като наемател, по силата на който наемодателят предоставил на наемателя за
временно възмездно ползване с цел задоволяване на жилищни нужди, недвижим имот
- жилище, находящо се в с. Страшимирово, стара ж.п.
спирка, ет. 2, ап. 2, с площ от 37.50 кв.м. Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора,
наемодателят предава имота на наемателя с приемо-предавателен
протокол, подписан от страните, съставляващ неразделна част от договора. Срещу
предоставеното ползване, наемателят се задължил да плаща месечна наемна цена в
размер на 28.13 лв. до 25-то число на текущия месец по ведомост. При забава в
плащането съгласно чл. 7, наемателят се задължил да плаща неустойка в размер на
0.1% от дължимата сума за всеки просрочен ден до окончателното плащане. Срокът
на договора е уговорен 5 години, считано от датата на подписването му. При
сключване на договора, наемателят се задължил да заплати гаранционен депозит в
размер на три месечни наема или сумата от 84.39 лв., който депозит до края на
срока на договора остава у наемодателя.
СЪДЪТ, въз основа
на така установеното от фактическа страна,
прави следните правни изводи:
Според
легалната дефиниция на чл. 8, ал. 1 от ЗЗД, договорът е съглашение между правни
субекти, насочено към създаване, уреждане или унищожаване на правна връзка
между тях. В чл. 9 от ЗЗД е закрепен основният принцип на договорното право –
принципът за свобода на договарянето, който признава на договарящите свободата
сами да определят съдържанието на договорите помежду си и същевременно обявява
повелителните норми на закона и добрите нрави като граница, до която е допустимо
разпростирането на автономията на волите. Сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД, като изисква всяка от страните да изпълнява поетите задължения по начина,
указан в чл. 63, ал. 1 от ЗЗД – точно и добросъвестно, без да пречи на другата
страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин, а виновното
неизпълнение на произтичащите от договора задължения съставлява основание за
носене на договорна отговорност по чл. 79 и сл. от ЗЗД от неизправната страна.
Съгласно
разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД договорът за наем е неформален, двустранен консенсуален договор, по силата на който едно лице –
наемодател предоставя ползване на недвижим имот или непотребима
движима вещ на друго лице – наемател, за определен период от време срещу поето
задължение от страна на наемателя да заплаща определена по размер цена.
По
делото няма спор, а и от писмените доказателства, представени от ищеца се
установява, че страните са били обвързани от валидно наемно правоотношение,
възникнало по силата на сключения между тях на 18.06.2014г. договор за наем на
недвижим имот. Самостоятелният обект, предмет на договора за наем с ид. 69763.501.399.1.2 е жилище, частна държавна
собственост, заведено понастоящем в счетоводния баланс на „Железопътна секция
Шумен“ към ДП „НКЖПИ“, гр. София. Няма спор и че наемното правоотношение е
функция на съществуващото между страните трудово правоотношение и е възникнало и
на основание настанителна заповед № 897/20.05.2014г., издадена от Ген. Директор
на „НК ЖИ“. Обявен за безспорен е и факта, че трудовото правоотношение между
страните е прекратено с Акт за прекратяване на трудов договор № III-6 от 01.02.2018г. Изрично в първото по
делото съдебно заседание проведено пред ВРС, както и пред настоящата инстанция представителят
на ответника признава факта, че по силата на сключения между страните договор
за наем, наемодателят предоставил на наемателя ползването на наетия имот. Не е оспорен
на следващо място факта, че от момента на сключване на договора на 18.06.2014г.
до м. октомври 2017г., наемателят Г.К. е ползвал наетия имот и е бил изправен
по задължението си за плащане на уговорената наемна цена. Фактическото ползване
на имота от наемателя и плащането на наемна цена за осъществено ползване на
вещта за част от срока на договора, са факти, които при липса на изрично
заявени възражения от ответника, с оглед диспозитивното
начало, равнопоставеността на страните и защитата на
ищеца, установяват изправността на наемодателя по задължението му да предостави
на наемателя наетата вещ. Необоснован в тази връзка е правния извод в
обжалваното решение за недоказана изправност на наемодателя по задължението му
за предоставяне ползването на имота на ответника поради липса на представен приемо-предавателен протокол по чл. 2 от договора.
При
наличие на валидно наемно правоотношение и изправност на наемодателя по
задължението му да предостави ползването на наетия имот, на основание чл. 232,
ал. 2 от ЗЗД за наемателя е възникнало задължението да плаща уговорената наемна
цена. Доказателства за точно изпълнение и плащане относими
към исковия период 11.2017г.-09.2018г. не са представени по делото, поради
което съдът приема, че наемателят е неизправна страна по така поетото
задължение. Размерът на задължението е установен в писмения договор /28.13 х 11
= 309.43
лв./. Неизпълнението на задължението за плащане на наемна цена за исковия
период е основание за ангажиране на гражданската отговорност на неизправния
наемател. Доколкото ищецът не е оспорил изрично, а пред настоящата инстанция е
обявено за безспорно в отношенията между страните плащането на гаранционния
депозит по чл. 9, ал. 1 от договора от наемателя към момента на сключване на
договора и безспорно настъпилата забава в плащането на наемната цена повече от
30 календарни дни, то съгласно чл. 9, ал. 5 съдът приема, че са настъпили
предпоставките за усвояване на депозита от наемодателя. Релевираното
в този смисъл възражение в отговора е основателно, като исковете за реално
изпълнение на задължението за плащане на наемна цена следва да се уважат в
рамките на заявеното искане от 300.43 лв. и след приспадане на извършеното от
наемодателя прихващане на сумата от 84.39 лв. или до размера от 216.04 лв. За
разликата до пълния предявен размер от 300.43 лв. исковете следва да се
отхвърлят като погасени поради прихващане. Решението на ВРС в тази част следва
да се ревизира съобразно формираните правни изводи.
На
основание клаузата на чл. 7 от договора и забавата в плащането на наемната
цена, искът за неустойка за забава също е основателен. Същият следва да се
уважи в предявените размери за всеки месец при отчитане обема на заабавата. Исковете за парични вземания следва да се
присъдят ведно със законната лихва от предявяването им.
Съгласно
чл. 233, пр. I
от ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. Съгласно чл. 21, ал.
4, т. 7 от договора, същият може да бъде прекратен едностранно от наемодателя
без спазване срока на предизвестието, с писмено изявление отправено до
наемателя в случай на прекратяване на трудовия договор с работника или
служителя, настанен в имота. Безспорно, трудовото правоотношение между страните
е прекратено на 01.02.2018г. Отправеното до ответника писмено изявление от
наемодателя на л. 25 от делото, не е достигнало до знанието му, доколкото видно
от известие за доставяне от 18.04.2018г., не е надлежно връчено на адресата. Последователна обаче е съдебната
практика в разбирането си, че исковата молба по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД
има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 от ЗЗД, а по аргумент
за по-силното основание, следва да се приеме, че получаването на преписа от
исковата молба от ответника в случая има правно значение на писмено изявление
за прекратяване на договора по смисъла на чл. 21, ал. 4, т. 7 от договора. Ето
защо съдът приема, че с получаване на писменото изявление на наемодателя на
09.01.2019г. от ответника, действието на договора за наем е преустановено. След
прекратяване на наемните правоотношения, същите не могат да бъдат продължени
или подновени едностранно от бившия наемател, при което положение съгласно
разпоредбата на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която
задържа без правно основание.
Неоснователни
в тази връзка са доводите на въззиваемия, че не е
доказано държание на имота към настоящия момент. По иска с правно основание чл.
233, ал. 1, пр. I от ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи при условията
на пълно и главно доказване валидно възникналото наемно правоотношение между
страните, собствената си изправност, а в тежест на ответника – да установи, че
е изпълнил задължението си да върне наетата вещ след прекратяване на договора.
Както съдът вече прие, на основание наемното правоотношение, въззивникът е предоставил на въззиваемия
ползването и фактическата власт върху имота. В тежест на последния е било да установи, че
е изпълнил задължението си да върне държането на имота на наемодателя. В тази
насока обаче по делото не са ангажирани никакви доказателства. При липса на
конкретно доказване, съдът приема, че ползването продължава. Предявеният иск
поради това се явява основателен и следва да се уважи.
С
оглед формираните правни изводи, решението на ВРС като неправилно следва да се
отмени и вместо него предявените искове се уважат – първият частично, като в отхвърлителната му част решението като правилно се
потвърди.
На
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК въззивникът има право
на поискани разноски съразмерно
с уважената част на исковете. Доказаният размер на действително реализираните
от страната разноски под формата на такси и юрисконсултско
възнаграждение съгласно представен списък възлиза на сумата от 1 170 лв.
Съразмерно с уважената част на исковете, страната има право на 887.42 лв.
/265.02 х 1170 / 349.41 =
887.42/. В този смисъл разноските следва да се възложат в тежест на въззиваемия.
Мотивиран от така изложените
съображения и на основание
чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненски окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ Решение
№ 1800 от 25.04.2019г. по гр.д. № 15420/2018г. по описа на ВРС, XXXV-ти състав,
В ЧАСТИТЕ, с които на основание чл. 232, ал. 2, чл. 92, ал. 1
и чл. 233, ал. 1, пр. I
от ЗЗД са отхвърлени
предявените от въззивника срещу Г.В.К. с ЕГН **********
и с адрес: *** искове за заплащане на сумата от 216.04 лева, представляваща сбор от дължима наемна цена по договор
за наем, сключен между страните на 18.06.2014г., по силата на който ищецът,
като наемодател предоставил за временно възмездно ползване на ответника,
наемател жилище с идентификатор 69763.501.399.1.2, находящо
се в с. Страшимирово, общ. Белослав срещу задължението на последния да плаща месечена наемна цена в размер на 28.13 лв., формиран за
периода м. ноември 2017г. – м. септември 2018г., както и сумата от 48.98 /четиридесет и осем лв. и деветдесет
и осем ст./ лева, представляваща неустойка за забава дължима за периода м.
ноември 2017г. – м. септември 2018г., ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 11.10.2018г.
до окончателното плащане на задължението, както и за осъждане на ответника да
предаде на наемодателя държането на имота И
ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1, пр. I вр. чл.
232, ал. 2 и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД Г.В.К. с ЕГН ********** и с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на ДП „Национална компания
Железопътна инфраструктура“, гр. София, чрез РП ЖП Секция – Шумен сумата от 216.04 /двеста и шестнадесет лв. и четири
ст./ лева, представляваща сбор от дължима наемна цена по договор за наем,
сключен между страните на 18.06.2014г., по силата на който ищецът, като
наемодател предоставил за временно възмездно ползване на ответника, наемател
жилище с идентификатор 69763.501.399.1.2, находящо се
в с. Страшимирово, общ. Белослав срещу задължението на последния да плаща месечена наемна цена в размер на 28.13 лв., формиран за
периода м. ноември 2017г. – м. септември 2018г., след приспадане на извършеното
от наемодателя прихващане на сумата от 84.39 лв. под формата на гаранционен
депозит по чл. 9 от договора, както и сумата от 48.98 /четиридесет и осем лв. и деветдесет и осем ст./ лева,
представляваща сбор от неустойка за забава в плащането на наемна цена, дължима от
падежа на всяко месечно вземане до 10.10.2018г.,
включено в периода м. ноември 2017г. – м. септември 2018г., ведно със законната
лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда –
11.10.2018г. до окончателното плащане на задължението.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1800 от 25.04.2019г. по
гр.д. № 15420/2018г. по описа на ВРС, XXXV-ти състав, В ЧАСТТА, с която на
основание чл. 79, ал. 1, пр. I вр.
чл. 232, ал. 2 от ЗЗД
са отхвърлени предявените от ДП „Национална компания Железопътна
инфраструктура“, гр. София, чрез РП ЖП Секция – Шумен срещу Г.В.К. с ЕГН **********
и с адрес: *** искове за заплащане на сумата над 216.04 лева до пълния
предявен размер на исковете от 300.43 лева, представляваща сбор от дължима
наемна цена по договор за наем, сключен между страните на 18.06.2014г., по
силата на който ищецът, като наемодател предоставил за временно възмездно
ползване на ответника, наемател жилище с идентификатор 69763.501.399.1.2, находящо се в с. Страшимирово, общ. Белослав срещу
задължението на последния да плаща месечена наемна
цена в размер на 28.13 лв., формиран за периода м. ноември 2017г. – м.
септември 2018г., като погасени чрез прихващане на сумата от 84.39 лв. под
формата на гаранционен депозит по чл. 9 от договора.
ОСЪЖДА
на основание чл. 233, пр. I
от ЗЗД Г.В.К. с ЕГН **********
и с адрес: *** ДА ПРЕДАДЕ на ДП
„Национална компания Железопътна инфраструктура“, гр. София, чрез РП ЖП Секция
– Шумен държането на нает имот с договор за наем, сключен между страните на
18.06.2014г., съставляващ жилище с идентификатор 69763.501.399.1.2, находящо се в с. Страшимирово, общ. Белослав, обл. Варна, стара ж.п. спирка, ет. 2, ап. 2, с площ от
37.50 кв.м.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Г.В.К. с ЕГН **********
и с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на ДП
„Национална компания Железопътна инфраструктура“, гр. София, чрез РП ЖП Секция
– Шумен сумата от 887.42 /осемстотин
осемдесет и седем лв. и четиридесет и две ст./ лева, представляваща
реализирани съдебно деловодни разноски съразмерно с уважената част на исковете.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване по аргумент
от чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.