Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 3387 02.10.2017
година град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско
отделение, XVIII състав, в публично заседание на единадесети септември две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НИКОЛАЙ СТОЯНОВ
при участието на секретаря Радка Цекова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 12026 по описа на съда за 2016 г. и, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно
съединени искове с правна квалификация по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 1,
пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД.
Производството
по делото е образувано по искова молба на К.А.А.-Г., ЕГН **********,***, чрез п.
а. К. против „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, ул. "Колю Фичето" № 1А, представлявано от Б.
С. Т. за обявявяне за окончателен сключеният на 30.01.2014 г. между страните
предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот, с идентификатор
56784.507.350 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., община
П., област П., одобрени със заповед № ***** г. на и. д. на АГКК- гр. С.,
последно изменение със заповед № **** г. на н. на СГКК- гр. П., адрес на
поземления имот: гр. П., п.к. ****, *****, с площ от 102 квадратни метра,
трайно предназначение на територията: „урбанизирана“, начин на трайно ползване:
„за второстепенна улица“, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ***,
квартал *****, при съседи на имота: 56784.507.9515, 56784.507.291,
56784.507.290. Претендира разноски по делото.
В исковата молба
се твърди, че на 30.01.2014 г. страните сключили предварителен договор за
покупко- продажба на следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО с площ 105 кв.м.,
участващо извън УПИ в поземлен имот № ****
в кв. **** и придадено по регулация към УПИ VIII-290 в кв. **** по застроително- регулационен
план на С. от п. п. П., одобрен със Заповед ОА-19 от 12.01.2000 г., при граници
на дворно място: *****“, УПИ I-
д. у. и УПИ VII-355.
Така описания по-горе недвижим имот, е идентичен с поземлен имот с идентификатор
56784.507.350 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., община
П., област П., одобрени със заповед № **** г. на и. д. на АГКК- гр. С.,
последно изменение със заповед № **** г. на н. на СГКК- гр. П., адрес на
поземления имот: гр. П., п.к. ****, *****, с площ от 102 квадратни метра,
трайно предназначение на територията: „урбанизирана“, начин на трайно ползване:
„за второстепенна улица“, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: *****,
квартал *****, при съседи на имота: 56784.507.9515, 56784.507.291,
56784.507.290.
Твърди се, че
страните били уговорили, че окончателният договор следвало да сключи в срок до
три месеца, считано от датата на подписване на предварителния договор- 30.04.2014 г. Ищцата била заплатила на ответника част от
продажната цена на имота в размер на 3000 лева. Било уговорено плащането да се
извърши в брой при подписване на процесния
договор, поради което последният служи наместо разписка. Към настоящия момент,
продавачът не бил предприел каквито и да е било действия, за да изпълни поетите
си задължения. Ето защо се моли съдът да обяви за окончателен процесния
предварителен договор от 30.01.2014 г.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор
от ответника, с който претенцията се оспорва. Излага се, че ищцата била м. на А.
И. И., който от **** г. бил у. и е. с. на ответното дружество. Впоследствие
дружеството било продадено, като при направена справка в ТР, се установило, че
към дата 23.04.2014 г., като е. с. и у. на „ДИ-МД“ ЕООД бил Б. С. Т.. Сочи, че
с Решение №476/13.10.2014 г., постановено по т.д. № 114/2014 г. по опис на ПОС,
ответното дружество е в открито производство по несъстоятелност, с начална дата
на неплатежоспособност - 30.06.2012 г. Твърди се, че сключения предварителен
договор на 30.01.2014 г. е антидатиран и същият бил сключен и подписан реално
след 23.04.2014 г. от А. И. И., като към този момент същият не е имал
правомощията да се разпорежда с недвижимото имущество на дружеството. Сочи се, че ищцата не е
изпълнила задължението си по договора и същата не е заплатила сумата от 3000
лева. В договора липсвало изрично волеизявление на продавача, че е получил
сумата. Отделно от това процесната сума не била осчетоведена при ответното
дружество. Навеждат се твърдения,
че предварителния договор от 30.01.2014 г. е нищожен, поради противоречия с
добрите нрави и съдържащ неравноправни клаузи във вреда на дружеството.
Във връзка с
последното направено възражение от страна на ответника, в срока за отговор на
исковата молба е предявен от „ДИ-МД“ ЕООД, ЕИК *********, против К.А.А.-Г. насрещен установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД,
за признаване на процесния предварителен договор от 30.01.2014 г. за нищожен, поради
противоречия с добрите нрави и морала.
Твърди се, че
сделката между купувача и продавача била сключена във вреда на дружеството по
смисъла на чл. 40 от ЗЗД. Сочи, че е налице нееквивалетност на престациите по
договора, както с оглед договорената цена, така и по отношение на поетите от
представителя на дружеството задължения във връзка с предвидените неустойки за
неизпълнение и за незабавно безвъзмездно предаване на имота. Продажната цена на
имота била уговорена в размер на 8000 лева, която значително била по-ниска от
пазарната стойност на имота. В хипотеза на чл. 40 от ЗЗД освен увреждането,
следва да се установи и недобросъвестност на представителя и трето лице, с
което се
е договарял. Недобросъвестността се изразявала в това, че К. Г. и А. И.
към момента на сключване на предварителния договор са знаели, че дружеството е
в неплатежоспособност и че с действията си ще го увредят, като извлекат полза
за себе си. Ето защо се иска да бъде установено, че процесния предварителния договор от 30.01.2014 г. е нищожен, поради
накърняване на добрите нрави.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника
по насрещния иск.
С оглед направеното възражение за недопустимост на насрещния иск, съдът намира
същото за неоснователно, доколкото обстоятелството дали процесния предварителен
договор е подписан от управителя и представляващ по закон „ДМ-МД“ ЕООД е въпрос
по същество.
Твърди се, че са
напълно несъстоятелни доводите, застъпени от ответника по първоначалния иск,
свързани с твърдяната нищожност на предварителния договор, поради противоречие
с морала и добрите нрави и наличие на неравноправни клаузи във вреда на
дружеството. Не била налице хипотезата на чл. 40 от ЗЗД , т.к. същата не е
приложима към органното представителство. При този вид представителство,
единственото лице, което може да изразява воля от името на дружеството, това е
представляващият го и по тази причина при сключване на неизгодни сделки може да
се търси отговорност на представителя на дружеството по реда на ТЗ, но не и да
се приема, че същите са недействителни.
Посочва, че
продажната цена на процесния имот в размер на 8000 лева по предварителния
договор съответства напълно на пазарната
стойност на имота към 2014 г. Неверни били твърденията, че в процесния
предварителен договор се съдържали неравноправни неустоечни клаузи във вреда на
дружеството. Отговорността при неизпълнение на поетите задължения била
разпределена поравно между страните по договора, а именно съг. чл. 7 от
процесния договор продавачът дължи
неустойка в размер на 3000 лева, а купувачът, съг. чл. 9, губи задатъка в същият
размер.
ПЛОВДИВСКИ
РАЙОНЕН СЪД, след като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл. 235,
ал. 2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното:
Видно от договор за продажба на недвижим имот от
11,08,2008 г. ответникът Ди-Мд ЕООД е собственик на дворно място цялото
застроено и незастроено от 567 кв.м., намиращо се в гр. П., *****, съставляващо
поземлен имот пл. № **** в кв. **** по плана на гр. П., „С. от п. п.”, от които
същият поземлен имот участва в урегулиран поземлен имот УПИ VIII- 290 в кв. ***** по плана на
гр. П., „С. от п. п.” , с площ от 462 кв.м., като част от този имот извън УПИ е
105 кв.м., ведно с построена в същото дворно място жилищна сграда , с площ от
99 кв.м. , при граници на имота: улица, зелени площи , УПИ I –д. у. и УПИ VII- 355.
С
предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 30.01.2014
г., сключен между страните по делото, продавача
(ответник по делото) се е задължил да прехвърлят на купувача (ищеца по делото) следния недвижим имот: празно дворно място с площ от 105
кв.м. , участващо извън УПИ в поземлен имот № *** в кв. **** и придадено по
регулация към УПИ VIII- 290 в кв. **** по застроително –регулационния план на плана на С. от п. п. П.,
одобрен със заповед №ОА-19 от 12,01,2000 г. при граници на дворното място:
улица *****, УПИ I –д. у. и УПИ VII- 355 за сумата от
8000 лв. При подписването на предварителния
договор купувачът е заплатил сумата от 3 000
лева в брой, а съгласно вмененото му по договора задължение останалата част от цената – 5000 лв., купувачът ще
заплати при извършване на нотариалния акт. В чл. 1, ал. 3 от договора е
предвидено, че окончателен договор ще се сключи в срок до 3 месеца след
подписване на договора.
От заключенията на в. л. В.Р. и В.Г. по назначените съдебно-технически
експертизи, приети като обективни, компетентно дадени, се установява, че
пазарната стойност на процесния имот към датата на сключване на предварителния
договор – 30,01,2014 г. е в размер на 12 200 лв. Описания в предварителния
договор имот по скоро е придаваемо по регулация към улица дворно място ,
представляващо южната част от имот 209 . За това място не е приложена
регулацията.
От заключението на в. л. С.К. по
назначената съдебно- счетоводна експертиза, се установява, че в периода от
30,01,2014 г. до 28,02,2014 г. в счетоводството на Ди-Мд ЕООД не е осчетоводена
сумата от 3000 лв. на основание сключения предварителен договор от 30,,1,2014
г.
При така установената по делото фактическа обстановка,
съдът от правна страна намира следното:
По иска с правна квалификация по чл.
26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД, за признаване на процесния
предварителен договор от 30.01.2014 г.
за нищожен, поради противоречия с добрите нрави и морала.
Константната
съдебна практика, обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№
4277/2008 г., на ВКС, І г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№
485/2010 г., на ВКС, І г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК, приема, че че отговаряйки на материално правните въпроси
за нищожност на договора за продажба поради противоречие с „добрите нрави”
предвид неравностойността на насрещните престации, както и за характера на
правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно изражение, е
прието, че с чл.9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на
двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните
престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави”
и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса
се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена е по-ниска
от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един
недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните.
Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за
нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че тази неравностойност
би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В
случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по
данъчната оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията,
която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на
сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. От събраните по делото доказателства
се установява, че данъчната оценка на процесния имот е 5008,20 лв., а пазарната
стойност на процесния имот към датата на сключване на предварителния договор –
30,01,2014 г. е в размер на 12 200 лв. Уговорената насрещна престация на
купувача по предварителния договор е 8000 лв. Извършването на сделки по покупко
– продажба на недвижими имоти по цена близка или по-малка от средната пазарната
стойност не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в
обществото правни принципи и не би могло да накърни добрите нрави в обществото.
Въпросът с определянето на цената при гражданските сделки е предоставен на
свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства, следва
да се приеме, че отклонение на тази цена от пазарната цена по правило не би
могло да се счете за нарушение на добрите нрави. Настоящият съдебен състав
намира, че е налице ответна парична престация, която макар да се отклонява от пазарната
стойност на имота, не говори за такава недопустимост, която да прави самата
сделка нищожна. Фактът че органният представител на ответното дружество А. И. И.,
който е сключил предварителния договор е с. на и. К.А. –Г. не променя горния
извод. По делото липсват данни и
органният представител на ответното дружество – А. И. и лицето, с което той е договарял
– К.А.А. – Г. при сключване на предварителния договор за продажба на недвижим
имот от 30,01,2014 г., да са се
споразумели във вреда на дружеството Ди- Мд ЕООД. Поради това съдът намира, че
не е налице хипотезата предвидена в чл. 40 ЗЗД.
Ето защо
предявения иск с правно основание чл.26, ал. 2, предл. трето ЗЗД и чл. 40 ЗЗД
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По иска с правна квалификация
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Съгласно чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД предварителният
договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма и
да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Неизпълнението на обещанието от една от страните по него поражда право на
другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са: да е налице валидно сключен
предварителен договор, ищецът да е изправна страна по договора и в случай, че е
купувач по същия, да установи, че ответникът е собственик на имота.
По делото се установява, че страните са подписали предварителен договор
за продажба на недвижим имот, собствен на ответника, който е в изискуемата от
закона форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор – индивидуализиран е според документа за собственост имота, предмет на
продажбата, посочена е и продажна цена. Няма спор за това, че в срока за
сключване на окончателен договор – до 30.04,2014 г. процесния имот не е прехвърлен
нотариално.
Искът е основателен, с оглед
на това, че ищецът е изпълнил своето насрещно задължение по предварителния
договор – платил е част от продажната цена - сумата от 3000 лв. при
подписването на предварителния договор, като самия договор има характер на
разписка. Процесният договор е сключен от у. на ответното дружество- А. И. На
органния представител е признато правото неговата воля като физическо лице да
бъде счетена във външните отношения за воля на юридическото лице. Той е
изразител на волята на самото юридическо лице. Фактът че сумата от 3000 лв. не
е осчетоводена при ответното дружество е
ирелевантен, тъй като сумата е получена от органния представител на
юридическото лице, което представлява и формира вола на самото дружество. В
процеса на формиране и външно изявяване на волята на юридическото лице не могат
автоматично да се прилагат ограничения и разрешения, приложими към
представителството, възникнало от упълномощителна сделка по ЗЗД.
До този момент не е сключен окончателен
договор, което обуславя правния интерес на ищцовата страна да води настоящото
производство и активната и процесуална легитимация, а ответникът е пасивно
легитимиран като продавач по предварителния договор.
При доказателствена тежест на
ищеца- купувач за установяване плащането на цената не са представени доказателства,
поради което ищецът следва да се осъди да заплати сумата от 5000 лв.,
представляваща неизплатена продажна цена.
С оглед изискването на чл. 363 ГПК, след като обсъди представените по делото доказателства - договор за
продажба на недвижим имот от 11,2,2008 г., скица на имота № 15-470989, издадена
на 27.09.2016 г. от АГКК- служба по геодезия, картография и кадастър гр. П. и
удостоверение за данъчна оценка с изх. №
16П10924(1)/07,10,2016 г., съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърлянето,
тъй като прехвърлителя се легитимира като собственик на имота.
Предвид гореизложеното, съдът
счита, че е налице приложното поле на чл.
19, ал. 3 от ЗЗД, поради което предварителният договор за покупко-продажбата на
процесния недвижим имот следва да се обяви за окончателен. Видно от
представеното Удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот, изх.
№ 16П10924(1)/07,10,2016 г., данъчната му оценка е в размер на 5008,20 лв., като
продажната цена от 8000 се явява по-висока от данъчната. На основание чл. 364,
ал. 1 ГПК, ищецът следва да заплати
съответните данъци и такси по прехвърлянето на имота, а именно местен данък,
чийто размер са равнява на 2,5 % върху продажната цена, дължим на основание чл.
44, ал. 1 от ЗМДТ, определен по правилата на чл. 46, ал. 2, т. 1 и чл. 47, ал.
2 от същия закон и възлизащ на 200 лева,
нотариална такса, на основание чл. 85, ал. 2 и 3 ЗННД, която възлиза на 134,50
лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД , и такса по
вписването, съгласно т. 37 от Тарифа за държавните такси, които се събират от
съдилищата по Гражданския процесуален кодекс (ГПК), която следва да се плати в
размер - 15 лева.
До плащането на тези суми
върху процесният имот следва да се наложи възбрана, а на ищеца, съгласно чл.
115, ал. 2 от ЗС, да се даде шестмесечен срок от влизане на решението в сила да
извърши отбелязването му.
Относно
разноските:
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за
един а., ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част
от иска. Искът на ищеца е уважен изцяло, а искът на ответника отвхърлен.
Предвид това и разпоредбите на чл. 78, ал. 1 ГПК, в полза на ищеца следва да се
присъдят направените от него съдебни разноски в хода на настоящото
производството, а именно държавни такси
в размер на 94,60 лева, депозити за в. лица в размер на 224 лева и а.
възнаграждение в размер на 3000 лв.
Доколкото обаче в случая ответникът е направил възражение за
прекомерност на а. възнаграждение на ищеца, то и същото следва да се разгледа.
При намаляване на подлежащо на присъждане а. възнаграждение, поради
прекомерност по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото
в параграф 2 от ДР на Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на а.
възнаграждения и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата
разпоредба минимален размер / т. 3 от Тълкувателно решение № 6/2012 г. от
06.11.2013 г., постановено по тълкувателно дело № 6/2012 г. на ОСГТК/. От
представения договор за правна защита и съдействие се установява, че ищецът е
заплатил сумата от 3000 лева. Ответникът е направил възражение за прекомерност
на разноските в тази им част. Съдът намира направеното искане за неоснователно.
В конкретния случай делото е с
фактическа или правна сложност, в
хода на процеса са настъпили съществени усложнения- ответникът е предявил
инцидентен установителен иск, станал е причина за отлагане на делото поради
това, че е депозирал писмен отговор на искова молба и е предявил инцидентен
установителен иск, но подписът под тези документи не е бил изпълнен от лицето Б.
С. Т.- у. на Ди-МД ЕООД, което се е представило за техен автор и впоследствие
органният представител на ответника е потвърдил тези действия. Освен това
разпоредбата на чл. 2, ал. 5 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните
размери на а. възнаграждения предвижда, че за процесуално представителство,
защита и съдействие по граждански дела възнагражденията се определят съобразно
вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях поотделно. В
разглеждания казус за предявени два обективно кумулативно съединени иска.
По изложените съображения Пловдивският
районен съд, ХVІІI граждански състав:
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "Колю Фичето" № 1А,
представлявано от Б. С. Т. иск против К.А.А.-Г., ЕГН **********,***, с който се
иска да се провъзгласи за нищожен предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 30,01,2014 г., поради противоречия с добрите нрави и морала.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 30.01.2014 г.
между „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. "Колю Фичето" № 1А, представлявано от Б. С. Т., в
качеството му на продавач и К.А.А.-Г., ЕГН **********,***, в качеството му на
купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно:
поземлен имот, с идентификатор 56784.507.350 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. П., община П., област П., одобрени със заповед № ****
г. на и. д. на АГКК- гр. С., последно изменение със заповед № **** г. на н. на
СГКК- гр. П., адрес на поземления имот: гр. П., ****, с площ от 102 квадратни
метра, участващо извън УПИ в поземлен имот № **** в кв. **** и придадено по
регулация към УПИ VIII- 290
в кв. **** по застроително –регулационния план на С. от п. п. П., одобрен със
заповед №**** г. при граници на дворното място: *****, УПИ I –д. у. и УПИ VII- 355 за сумата от 8000 лв.
ОСЪЖДА К.А.А.-Г., ЕГН **********,***,
да заплати на „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, ул. "Колю Фичето" № 1А, представлявано от Б.
С. Т. сумата от 5000 лева,
представляваща не заплатен остатък от продажната цена на поземлен имот, с
идентификатор 56784.507.350 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. П., община П., област П., одобрени със заповед № **** г. на и. д. на АГКК-
гр. С., последно изменение със заповед № **** г. на н. на СГКК- гр. П., адрес
на поземления имот: гр. П., ****, с площ от 102 квадратни метра.
ОСЪЖДА „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "Колю
Фичето" № 1А, представлявано от Б. С. Т., да заплати на К.А.А.-Г., ЕГН **********,***
сумата от 3318,60 лева, представляваща
разноски по делото.
ОСЪЖДА К.А.А.-Г., ЕГН **********,*** да
заплати по сметка на Пловдивския районен
съд сумата от 134,50 лева нотариална
такса на основание чл.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД и сумата от 15
лева държавна такса по вписването, а по сметка на Община П. сумата от 200
лева представляваща местен данък за
възмездно придобиване на недвижим имот.
Налага възбрана върху описания по-горе
недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето.
Дава на К.А.А.-Г., ЕГН **********,***
шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение.
Препис от решението да се издаде след
представяне на доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси , съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК .
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Пловдивския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните с препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: п/ Н.Стоянов
Вярно с оригинала.
ТР