Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София, 15.12.2020 г.
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти
с-в, в публичното заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди и двадесета
година, в състав:
Председател: Росен Димитров
при секретаря Алина
Тодорова като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 4594 по
описа за 2018 год., за да се произнесе,
взе пред вид:
Предявени са четири
обективно съединени иска при условията на евентуалност - главен с правно
основание чл.33,ал.1 ЗЗД–за унищожаемост на договор за продажба на недвижим
имот поради това,че е сключен при крайна нужда при явно неизгодни условия и евентуални
такива за унищожаване на договора с основание чл.31 ЗЗД-поради това,че при сключването на договора продавача
не е могъл да разбира и да
ръководи действията си, за неговата нищожност поради накърняване на добрите
нрави-чл.26,ал.1,предл. трето ЗЗД и поради липса на
съгласие-чл.26,ал.2,предл. второ ЗЗД .
Ищецът В.Е.Л., ЕГН **********
твърди, че на
25.01.2018 г. е продал на ответницата собствения му апартамент, находящ се в
гр.София, ж.к.“Люлин“ бл.*****срещу заплащане на пожизнена
рента от 150 лв. на месец и с уговорката,че ще живее в апартамента до края на
живота си.
Твърди,че се е разпоредил с имота си поради крайна
нужда,тъй като през 2017 год. бил останал без всякакви доходи и нямал дори пари
да си купи храна. Бил готов на всичко , за да си набави средства за храна и
живот и затова приел предложението на ответницата, макар и без да осъзнава, че
размера на рентата е прекалено нисък, а също, че уговорката не включва заплащането
на консумативите на апартамента,т.е. те си остават за негова сметка.
Подведен от ответницата,че освен всичко ще се грижи за
него ,тъй като имал психическо заболяване още от 1994 год. и често изпадал в
депресивни състояния и имал нужда от помощ от близък човек. Именно затова се
съгласил да сключи въпросния договор,без да знае,че тя няма намерение да живее
с него в апартамента,а също,че има деца.
Моли съдът да
уважи предявения главен иск,евентуално останалите такива в поредността,
в която са заявени. Претендира разноски.
Ответникът М.П.Н.оспорва
исковете.
Твърди, че претенциите са недействителност
на договора са неоснователни , става въпрос за абсолютно законна сделка, по
която продавачът е бил наясно с условията, като доброволно се е подписал.
Към момента на
подписване на договора същият не е бил в крайна нужда по смисъла на чл.33 ЗЗД, тъй
като е живеел също така бедно и с ограничения от години преди да подпишат
договора. От друга страна размера на месечната рента като глобална сума
надхвърля размера на данъчната оценка на апартамента предвид очакваната средна
продължителност на живота на ищеца и факта,че последния ще ползва имота в това
време самостоятелно.
Няма нито
накърняване на морални норми,нито липса на съгласие за сключването на договора
от страна на продавача.
Моли съдът да
отхвърли предявените искове. Претендира разноските по делото.
Доказателствата са
гласни и писмени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е представен
предварителен договор от 08.11.2017 год., с който В.Е.Л. е обещал да прехвърли на М.П.Н.Апартамент №
101 находящ се в гр.София, Столична община-район "Люлин", ж.к."*****, в жилищна сграда блок № ***, вход "Д", етаж 8 заедно с избеното помещение и идеалните части срещу заплащане на пожизнена
рента от 150 лв. месечно и при
условие,че ще запази правото да ползва апартамента пожизнено.
От представения по делото Нотариален
акт №26, том I, рег.№733, дело №23/2018г. на Нотариус С.Т., рег.№065 в Нот.Камара,
вписан в Службата по вписвания акт
№28, том VII, дело
№2084/2018г. е видно, че на 25.01.2018 г. е сключен окончателен договор , по силата на който В.Е.Л. ***, с
ЕГН-********** лично е продал на М.П.Н.с ЕГН: ********** АПАРТАМЕНТ № 101 находящ
се в гр.София, Столична община-район "Люлин", ж.к."*****,
в жилищна сграда блок № ***, вход "Д", етаж 8 ,
състоящ се от две стаи,
дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ
от 84 квадратни метра, заедно с прилежащото избено помещение №16 заедно с 0,756
% идеални части от общите
части на сградата, както и идеални части от
правото на строеж върху мястото,
който недвижим имот съгласно скица
от АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.4361.36.5.16 разположена в поземлен
имот с идентификатор
68134.4361.36 предназначение
на самостоятелният обект: Жилище, апартамент.
Срещу прехвърлената му собственост на описания апартамент
купувачът се е задължил
да плаща на продавача пожизнена издръжка /рента/, в размер на 150 лева
ежемесечно, в срок от месец февруари
2018 г. Уговорено е също,че размера на рентата не подлежи на промяна
при евентуална промяна в нуждите на продавача, а също, че В.Е.Л. си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на
ползване на апартамента, но също,че всички консумативни разходи по ползването на
имота като ток, вода, отопление,
ТЕЦ, такси към етажната собственост и други са за сметка на ползувателя.
От заключението на приетата комбинирана
психологическа-психиатрична експертиза,която не е оспорена от страните и се
възприема от съда като обективна и професионална,се установява че ищецът В.Е.Л. действително страда от параноидно личностово разстройство,но това
не е същинско психично заболяване ,тъй като
не протича с качествени нарушения в съзнанието и лицето притежава базисните психични годносги да разбира
смисъла и значението на постъпките си
и да ги ръководи,както и не е лишен от годността
да взима правилни решения относно имуществото си. Според експертите в житейската ситуация,в която се е намирал ищеца
той е бил по-податлив към манипулиране, но категорично по силата
на характеровите си особености той
е могъл сам да преценява ситуацията
и това, което е изгодно за него.
От заключението на СИЕ
се установява, че средната пазарна цена на
Апартамент 101, ж.к. *****,
блок ***Д, етаж 8, в размер на около
117 600 лева ,а на вещното
право на ползването му 26 610 лева. Освен това според експерта с оглед крайно недоброто състояние на имота, разходите
за привеждането му в относително нормално такова са в размер на 15
053 лева. В съдебно
заседание вещото лице подчертава отново изключително лошото състояние на
апартамента и ,че горната сума е минимума за привеждането му в годно за
ползване.
При определяне цената му са използвани методите на
пазарните аналози,на приходите и на разходите .
От представеното Удостоверение изх. № ********** от 10.01.2018
г. на СО Дирекция Общински приходи - отдел ОП Люлин е в размер на 36 413,80 лв.
От показанията на св.Л.К.се
установява, че с ищеца са по-близки от 2012 год. насам,виждат се по 2-3 пъти на
месец.Винаги е живеел бедно,нямал е никакви пари,случвало се е за му спират
тока и водата в апартамента,затова че не ги е плащал.Самия апартамент бил в
много лошо състояние, имало големи
дългове за парно трупани с години.Не е споделял много за намерението си да
продаде апартамента,но като го направил свидетеля го укорил,че сделката не е
изгодна,защото става въпрос за единственото му жилище.
Св.Р.П.установява,че с
В. се вижда по няколко пъти месечно,не е споделял ,че ще продава жилището си.От
него знае,че го е дал срещу издръжка от М.,макар самия свидетел да го е предупреждавал
да не го прави.Според свидетеля ищеца е бил наясно с условията на логовора, но след известно време сумата му се е сторила
малка и е искал да се увеличи,но не бил решителен.Не се е оплаквал,че не му се
плаща по договора.Ответницата освен ,че плащала,се грижила на добра воля за В.,пазарувала
му понякога.
В обясненията си по
чл.176 ГПК ищецът заявява,че причината да продаде апартамента е била невярната
информация от ответника и адвоката й,че неговата сестра се домогва да го
постави под запрещение и да вземе имота.След срещата с адв.Тотева е разбрал,че
това не е така,че е измамен.
При така
установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:
По главния иск- унищожаването по чл. 33 от ЗЗД е допустимо само при кумулативната наличност и на двете условия - сключване на договора
при крайна нужда и явно неизгодни
условия.
Крайната нужда е състояние на
субекта, което го принуждава да сключи сделката, която отделно е явно неизгодна
и между тези две обстоятелства е налице причинна връзка,т.е. нуждата те кара да
продадеш крайно евтино или да купиш невероятно скъпо.Според съда в случая не са
налице доказателства за наличието на тези два елемента при сключването на процесния договор.
Установено е,че от години
ищецът живее бедно,с ограничени финанси и страда от психическо състояние параноидно личностово
разстройство. Няма доказателства в месеците преди сключването на предварителния
договор за В. да настъпила чувствителна промяна,която да е задълбочила сериозно
състоянието му и да го е поставила в такава на крайна нужда от
средства,качествено различна от перманентната , в която се е намирал от години.
Никой от двамата свидетели не установява ищецът да е споделял или показвал с
поведение или състояние,че има нужда да сключи такава сделка /разбрали са пост фактум/. Ето защо съдът приема,че макар в тежко финансово
състояние ищецът не е взел решение да се разпореди с имота си в състоянието на
крайна нужда от юридическа гледна точка.
Цената на договора по начина
,по който е уговорена не може да се прецени еднозначно. Факт е,че сума от 150
лв. месечно,без възможност за индексация във времето е ниска и неизгодна за
продавача. От друга страна не следва да се подминава и факта,че апартаментът е
бил в много лошо състояние и рано или късно на собственикът ще се наложи да го
ремонтира и то основно /подмяна на ел. инсталация,ВиК
инсталация и много други/, а от друга страна продавача си е запазил и
ползването му пожизнено.След приспадане на правото на ползване и минималната
сума за наложителния ремонт пазарната цена на апартамента варира около 75000
лв.
Факт е също,че ако се възприеме
даденото от вещото лице примерно време, в което ще се плаща рентата /малко над
20 години/, то сбора е в размера на данъчната оценка на апартамента от
36 000 лв.
Горното дава основание на съда
да приеме,че сделката е сключена при относително неизгодни за продавача условие
/основно според съда поради липса на клауза за индексация на месечното
плащане/, но не става въпрос за явно неизгодни такива,каквото е
изискването на втория елемент от кумулативните две предпоставките за
унищожаемост по чл.33 ЗЗД. Явно неизгодно условие е , когато е налице явна,очевадна
нееквивалентност на престациите, но в случая това не
е така.
Ето защо съдът намира,че искът за унищожаване на продажбата
на процесния апартамент като сключен при крайна нужда и явно неизгодни
условия е неоснователен , поради което следва да го отхвърли изцяло.
След като намира главният
иск за неоснователен съдът дължи произнасяне по евентуалните такива.
Евентуалния иск с правно основание чл.31 ЗЗД-поради
това,че при сключването на договора продавача не е могъл да
разбира и да ръководи действията си също не е основателен. По делото са приети две
експертизи-еднолична,назначена от съда с оглед установяване вменяемостта на
ищеца при завеждане на делото и отказа от иска и втора,комплексна за
психическото и здравословното му състояние към датата на сключване на процесния договор-25.01.2018 год. И двете експертизи са категорични,че въпреки определен психически и
интелектуален дефицит, ищецът разбира смисъла на действията си и може да ги
ръководи. Факт е,че с оглед състоянието си е възможно В. да бъде манипулиран
по-лесно в една или друга насока,но не и в степен,в която да застраши сериозно личността и интересите си.
Макар и спорни като вид доказателствено средство по ГПК
съдът взема предвид и обясненията на ищеца дадени в последното заседание,от
които се разкрива и друг мотив за продажбата на имота,различен от заявените в
исковата молба. Без значение дали е така или не , този мотив /страх да не го
поставят под запрещение и да му вземат имота/ говори,че ищецът е предприел
логични действия да предотврати отнемането на апартамента от страна на сестра
му, т.е. разумни действия спрямо създадената ситуация.
Поради гореизложеното съдът намира и този иск за
неоснователен и като такъв следва да го отхвърли.
Следва да се отбележи,че обратното разбиране при
решаването на главния и на евентуалния иск според съда би могло да навреди на
установения правов ред и сигурност, т.е. всяко лице, което се чувства подведено
или впоследствие прецени,че не е взело правилното решение при сключването на една
сделка с недвижим имот , изповядана пред нотариус с нотариален акт, да оспорва
нейната действителност с оплаквания,че не е бил достатъчно информиран за
условията,че не ги е разбрал правилно и т.н.
Евентуалната претенция на ищеца за нищожност на
договора поради липса на съгласие също е неоснователна. Съгласно чл. 26,
ал.2,предл. второ ЗЗД нищожни
са догорите, при които липсва съгласие. Обуславящо нищожността на сделка в тази
хипотеза е налице, когато носителят на вещното право не е формирал воля за
неговото прехвърляне и не е направил волеизявление в тази насока. Липса на
съгласие е налице в следните хипотези: при липса на подпис, когато лицето не е
могло да има правно валидна воля, защото е малолетно или постановено под пълно
запрещение, при мислена уговорка, учебен приеме, шега или физическо насилие.
В процесния случай не са налице доказателства за
липса на волеизявление или съгласие в някоя от възможните му форми. Напротив на
два пъти прехвърлителят е демонстрирал воля за
сключването на сделката-при подписването на предварителния и впоследствие и на
окончателния договор пред нотариус.
Последния
евентуален иск за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави
съдът също намира за неоснователен.По делото не се събраха доказателства за
наличието на обстоятелства при договарянето и осъществяването на процесния
договор,който да са в категоричен разрез с общоприетите правила за морал и
коректни отношения при осъществяването на подобни граждански сделки.Не е налице
нееквавалентност на престациите по договора ,която да е толкова голяма,че
практически да сочи на липса на престация.
С
оглед гореизложеното всички искове предявени от ищеца като неоснователни следва
да бъдат отхвърлени.
Съобразно този изход на делото ищцата следва да заплати на ответникът сумата от 1450 лв.- разноски за експертиза и за
адвокатско възнаграждение.
Водим от горното,
съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Е.Л., ЕГН ********** против М. П.Н.,
ЕГН ********** главен иск с правно основание чл.33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на Договор за прехвърляне на имот
срещу заплащане на пожизнена рента относно АПАРТАМЕНТ № 101 находящ се в
гр.София, Столична община-район "Люлин", ж.к."*****, в жилищна
сграда блок № ***, вход "Д", етаж 8 , състоящ се от две стаи, дневна,
кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 84 квадратни метра, заедно с
прилежащото избено помещение №16 заедно с 0,756 % идеални части от общите части на сградата,
както и идеални части от правото на строеж върху мястото, който недвижим имот
съгласно скица от АГКК представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.4361.36.5.16 разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.4361.36 обективиран
в Нотариален акт №26, том I, рег.№733, дело №23/2018г. на Нотариус С.Т.,
рег.№065 в Нот.Камара, вписан в Службата по вписвания акт №28, том VII, дело
№2084/2018г. , поради това, че е сключен
при крайна нужда и явно неизгодни за продавача условия,а също отхвърля изцяло и
евентуалните искове за унищожаемост с правно основание чл.31 ЗЗД, поради това,че при сключването на договора ищеца не е
могъл да разбира и да ръководи действията си и искове за прогласяване нищожност
с основание чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД,
поради накърняване на добрите нрави и с основание чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД при липса на съгласие , като
неоснователни.
ОСЪЖДА В.Е.Л., ЕГН ********** да заплати
на М. П.Н., ЕГН ********** на основание чл.78 ал.3 от ГПК, направените по
делото разноски в размер на сумата от 1450 лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението на
страните, с въззивна жалба, пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: