Решение по дело №2325/2009 на Районен съд - Варна

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№ 1677

 

гр. Варна, 15.05.2010 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ОБЛИГАЦИОННО ОТДЕЛЕНИЕ, ДВАДЕСЕТ И ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори март през две хиляди и десета година, в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: Ж. МАРКОВА

при участието на секретаря Т.И., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2325/2009 г., по описа на ВРС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от ***, със седалище и адрес на управление в ***, представлявано от ***срещу ***, със седалище и адрес на управление ****** представлявано от ***, с които ищецът моли да бъде постановено съдебно решение, с което да се обяви за окончателен, сключения на 09.09.2008 г. между страните, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в ***, представляващ: Поземлен имот № ***, в кв. 57, по плана на ***. Ищецът твърди, че с ответника сключили цитирания предварителен договор, по силата на който ищецът като продавач, се задължил да прехвърли на купувача – ответник, описания недвижим имот, с площ от 1200 кв.м., а по скица 725.00 кв.м., срещу задължението на последния да заплати продажна цена в размер на 250000 евро. Страните се уговорили, че прехвърлянето на собствеността ще се извърши в срок до 60 дни от подписване на предварителния договор, а именно: не по-късно от 05.11.2008 г. Ищецът твърди, че т.к. временно било преустановено издаването на скици, във връзка с процедурата по обжалване на плана на селищното образувание, след получаване на отказ и получаване на покана на сключване на окончателен договор, своевременно уведомили ответника и се явили на отправената им покана. При явяването си пред нотариус, избран от ответната страна, представили всички необходими документи за сключване на договор, с изключение на скица и бил съставен констативен протокол. Окончателният договор не бил сключен. Ищецът твърди, че към настоящия момент са се снабдили с необходимата скица, което и породило правният им интерес от воденето на предявения иск. В с.з. чрез процесуален представител поддържа предявения иск.

Ответникът ***, представляван от ***, в срока по чл. 131 ГПК, оспорва иска като неоснователен и моли за отхвърлянето му. Твърди, че към момента на предявяване на иска, между страните не е налице валидно облигационно правоотношение по силата на предварителния договор, т.к. той е бил развален с изявление на ответника, поради виновно поведение на ищеца. Твърди се още, че договорът е развален, т.к. ищецът не изпълнил задължението си да представи всички документи за сключване на окончателен договор до датата на уговорката, поради което ответникът уведомил ищецът, че разваля сключения договор с писмо, получено от него на 07.11.2008 г. Ответникът твърди още, че не е налице непредвидено или непреодолимо събитие, каквито са твърденията на ищеца, т.к. от доказателствата се установява, че молбата на ищеца за издаване на скица на имота, необходима за сключването на окончателен договор, е била депозирана след получаване на поканата за това. Твърди се, че ако ищецът се е позовавал на непреодолима сила или непредвидено събитие, съобразно изискванията на Търговския закон, е следвало да уведоми в подходящ срок ответника, което ищецът не е сторил. Ответната страна твърди, че уговорката между страните е била да бъде сключен договора точно в уговореното между страните време. Също така се твърди, че са се позовали на несъответствие на действителната квадратура на имота с тази, посочена в договора, като отделно основание за развалянето му, което се твърди, че е установено от геодезическо измерване, направено по поръчка на ответника. В с.з. чрез процесуален представител поддържа депозирания отговор по иска.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

Видно от съдържанието на представения предварителен договор за покупко-продажба от 05.09.2008 г. ***, представлявано от ***, в качеството на Купувач и ***, представлявано  ***, в качеството на Продавач, се задължили да сключат окончателен договор, с който Продавачът да прехвърли на Купувача правото на собственост върху следния недвижим имот: Празно място, с площ от 1200 кв.м., а по скица 725 кв.м., представляващо ПИ № ***, в кв. 57, по плана на ***** до 60 дни, считано от датата на подписване на договора, но не по-късно от 05.11.2008 г. Не се спори между страните, че ответникът – Купувач, заплатил уговорената в договора като задатък сума.

От представеното заверено копие от нот. Акт № 13, т. І, д. 13/2006 г., се установява, че на 30.06.2006 г. дружеството ищец е придобило, чрез покупко-продажба, собствеността върху Празно място, с площ от 1200 кв.м., а по скица 725 кв.м., представляващо ПИ № ***, в кв. 57 по КП на *****

Не се спори между страните, а и се установява от представеното заверено копие от покана изх. № 94/31.10.2008 г., че на същата дата ответникът поканил ищеца да се яви на 05.11.2008 г., 10.00 ч.,  в кантората на Нотариус Св. Стойчева за подписване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. Не се спори между страните, че поканата е получена от ищеца на 04.11.2008 г.

От представеното уведомление по чл. 30 от АПК от 04.11.2008 г., подписано от Ст. Специалист – геодезист – **** ****, отправено до ищеца, се установява, че същият е уведомен, че към 04.11.2008 г. в район „*******”, не е представен протокол от Областна администрация с номерата на обжалваните имоти по ПНИ „*********”, одобрен със Зап. № РД-08-7706/178/05.06.2008 г. От уведомлението е ведно, че същото е относно заявление с вх. № Д-392/04.11.2008 г.

От представения констативен протокол от 04.11.2008 г., рег. № 43 се установява, че на същата дата е отправено уведомление до ответника относно по-горе цитираните обстоятелства.

От представения констативен протокол от 05.11.2008 г., рег. № 3323, се установя, че на същата дата, съобразно отправената покана от Купувача до Продавача, страните по делото се явили в кантората на Нотариус *******. От протокола се установява още, че Продавачът, чрез представител, заявил, че представя необходимите документи за сключване на окончателен договор, с изключение на скица на имота. От своя страна Продавачът, чрез представител заявил, че е готов да сключи предварителен договор и да заплати уговорената продажна цена, която носи със себе си, въпреки измерената на место площ на имота, при представяне от Продавача на скица, установяваща твърдяната от него площ на имота. Представителят на Продавача изразил съгласие за наличието на уговорената продажна цена на имота, но заявил, че не може да сключи окончателен договор и отказал да приеме продажната цена на имота.

С писмо, получено от ищеца на 07.11.2008 г. ответникът го уведомил, че задължението за сключване на окончателен договор е следвало да бъде изпълнено в уговорения в договора срок, поради което и на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД заявил, че разваля сключения между тях предварителен договор и поискал връщане на платения задатък.

С писмо, получено от ищеца на 20.11.2008 г., ответникът навел още две основания за разваляне на сключения предварителен договор, като заявил, че към момента на писмото вече няма интерес от изпълнение на договора и се позовал на разпоредбата на чл. 210 ЗЗД, предвид установената по-малка площ на имота.

По делото е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза, чието заключение като компетентно и безпристрастно и неоспорено от страните, съдът кредитира изцяло. От заключението на експертизата се установява, че по предходния кадастрален план от 1987 г. имотът е бил с площ от 668 кв.м., по действащата кадастрална карта на р-н Приморски имотът е с площ от 658.36 кв.м., а измерен на место имотът е с площ от 656.45 кв.м. В с.з. вещото лице заявява, че не му е известно в някой от действалите планове имотът да е бил отразен с площ от 725 кв.м.

Предвид така установеното от фактическа страна, настоящият състав прави следните правни изводи:

Изложената в исковата молба фактическа обстановка и обусловените от нея твърдения по предявения иск, настоящата инстанция квалифицира с правно основание чл. 19, ал. З от ЗЗД, а именно за обявяване на сключен между страните предварителен договор за окончателен.

Предпоставките за уважаването на искова претенция от цитирания вид предполагат наличие на всички елементи от следния фактически състав: валидно писмено съглашение за сключване на окончателен договор; наличие на уговорки относно съществените условия на окончателния договор, съобразно критерия на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, както и необходимост ищецът да докаже качеството си на изправна страна. Тяхната кумулативна даденост и доказаност е от значение за преценката на основателността на иска. Необходимо е установяване и на обстоятелството, че Продавачът е собственик на имота към момента на сключване на договора и към момента на устните състезания по делото, както и че имотът съществува във вида, в който е уговорена продажбата му.

Съдът намира, че процесния предварителен договор от 05.09.2008 г., задоволява законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможност същото да бъде обявено за окончателно. Налице е писмена форма и страни, индивидуализация на имота, посочване на уговорената продажна цена, налице е и уговорен срок за сключване на окончателен договор.

На следващо место, съобразно вмененото му задължение и спецификата на искът за обявяване на предварителен договор за окончателен, съдът следва провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и собственическите права на отчуждителя. От представените доказателства се установи, че ищецът притежава титул за собственост на 1200 кв.м., а по скица 725 кв.м., към момента на приключване на устните състезания обаче не се установи, ищецът да притежава права върху имота, в обема, в който е поел задължение да прехвърли, като разликата в площта на имота описана в предварителния договор и установената със СТЕ, е значителна.

Мотивиран от изложеното настоящият състав намира, че са налице пречки, щото предварителния договор между страните, да бъде обявен за окончателен. Поради което и предявения иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

В съответствие с направеното искане, с правно основание чл. 78, ал. 3 ГПК и предвид изхода на спора, на ответника следва да бъдат присъдени направените в производството разноски, в размер на 454.00 лв.

Мотивиран от изложеното, съдът

Р  Е  Ш  И:

 

ОТХВЪРЛЯ искът предявен от ***, със седалище и адрес на управление в ***, представлявано от ***срещу ***, със седалище и адрес на управление ******** „*******”, представлявано от ***, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 05.09.2008 г., за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в ***, представляващ Поземлен имот № ***, в кв. 57, по плана на ***, с площ от 1200 кв.м., а по скица 725.00 кв.м.

ОСЪЖДА ***, със седалище и адрес на управление в ***, представлявано от ***да заплати на  ***, със седалище и адрес на управление ********”, представлявано от *** сумата 454.00 лв. (четиристотин петдесет и четири лева), направени по делото разноски, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК.

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в 2-седмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

 

                                                        РАЙОНЕН СЪДИЯ: