№ 19854
гр. София, 01.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20221110167886 по описа за 2022 година
редявен е осъдителен иск с правно основание чл.231,ал.1 ЗЗД. „Планекс Инвест“
ООД твърди, че с ответника Г. Г. С. са страни по договор за наем, сключен 5.3.2021г.,
изменен с анекс, до 5.3.2022г., прекратен с едномесечно предизвестие от наемателя, от
31.7.2022г., считано от 31.8.2022г., на която дата се твърди, че е съставен приемо –
предавателен протокол, в който е описано състоянието на оборудването и обзавеждането на
апартамента към датата на предаване на държането от наемател на наемодател. Твърди се, че
са констатирани забележки по стена в кухня – в частта за готварска печка и котлони, стена
към климатик – били за пребоядисване, изгорен диван; зад скрина в спалнята – се нуждаело
от пребоядисване, счупена закачалка, спукана мивка в санитарно помещение, разлепена
лайсна в душкабина, като е вписано, че апартаментът е за основно почистване. Твърди се, че
ищецът е изготвил количествено – стойностна сметка на сторените разходи, и направен
разход 1450,02 лева от наемодателя, като ответникът бил поканен да ги заплати, и в отговор
от 8.9.2022г, ответникът се съгласил платеният депозит при сключване на договора, от 700
лева, да послужи за отстраняване на щетите. Предявява се осъдителен иск за сумата от
750,02 лева – разликата, след усвояване на депозита.
Ответникът С., чрез назначения му по реда на чл.47,ал.5 ГПК, особен представител
адвокат В., оспорва основателността на иска. Оспорва се твърдението на ищеца, че
договорът за наем, допълнителното споразумение от 7.3.2022г., е подписано от ответника,
приемо – предавателният протокол се оспорва и от към съдържание, с довод, че първа и
втора страница не са част от целия протокол, защото липсва подпис на наемател. Сочи се, че
от приемо – предавателния протокол не може да се направи извод, че щетите са причинени
от наемателя, защото не е представен приемо – предавателен протокол, съставен при
сключване на договора и който да установява състоянието на имота при предаване на
държането. Счита се, че от представените фактури и документи не се доказва, че закупените
стоки и материали са вложени в отстраняване щетите на апартамента, защото неясно е дали
са закупени за апартамента. Оспорва се количеството употребени материали, тъй като
1
неясно е каква площ, евентуално е увредена, и се нуждае от боядисване, за да се установи,
че същата площ е поправена от ищеца. Оспорва се претенцията и с довод, че наемателят не
отговаря за овехтяването на вещта. Оспорват се РКО и с довод, че са създадени за целите на
процеса, а не са осчетоводявани от ищеца. Оспорва се разходът за плафон, портманто,
лампи, като непосочени в приемо – предавателния протокол.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира от фактическа страна следното:
С определението по чл.140 ГПК прието за доклад по делото, без възражения от
страните, е указано на ищеца да посочи дали ще се ползва от оспорените в отговора
документи – договор за наем, допълнително споразумение и приемо – предавателен
протокол. След утвърдителен отговор и представянето им в писмена форма, с нотариална
заверка на съдържание, СРС с определение, откри производство по оспорване на подписа,
който изглежда да е положен от Г. С. под оспорените документи.
Приета бе, неоспорена от страните, съдебно – почеркова експертиза. Вещото лице е
извършило изследването, чрез снабдяване със сравнителни образци – заявления за издаване
на български документи за самоличност от 2015г., 2020, 2022г., като дава категорично
заключение, че подписите, за Г. С., не са положени от лицето, подписало се в заявленията за
издаване на български документи за самоличност.
По делото ищецът представи разписки за получени плащания по договора за наем.
Видно от разписките, по банковата сметка на ищеца, посочена в договора, на каса, или чрез
превод чрез „Револют”, на 5.3.2021г.,1.4.2021г.,7.5.2021г., 4.6.2021г. , 7.7.2021г. 1.9.2021г.,
1.10.2021г., 2.11.2021г., 3.12.2021г.,1.2.2022г., 5.4.2022г.,2.6.2022г.,1.7.2022г.,1.8.2022г., са
постъпили суми, с основание „наем” и наредител – Г. Г. С.. Разписките, от дати:
9.8.2021г.,5.1.2022г.,7.3.2022г.,9.5.2022г. са с основание „наем”, и наредител, съответно –
***.
*** фигурира като упълномощено лице, което да получи български документи за
самоличност за ответника, в представеното от вещото лице заявление за издаване на
паспорт на Г. С., подадено от С. на 7.3.2022г.
Пред СРС са изслушани показанията на свидетеля ***, който работи при ищцовото
дружество на длъжността „ръководител” на отдел „Експлоатация и поддръжка на имоти”,
който сочи, че личните данни по договора му били изпратени от наемателя, че наемателят
лично подписал пред него договора, допълнителното споразумение, както и приемо –
предавателния протокол, когато напускал жилището. Преди отдаването на имота под наем
на Г. С., същият бил чисто нов, в него имало наематели за кратък срок – два – три месеца.
Свидетелят *** сочи, че по искане на Г. в имота бил поставен чисто нов триместен диван.
При сключването на договора, е съставен приемо – предавателен протокол, от него, в който
не били посочени забележки, тъй като всичко в жилището било ново. При напускането на
наемателя, върху същия протокол, свидетелят ***, който отишъл да приеме имота, отбелязал
забележките по имота. Същите били – имотът бил занемарен, имало ожулени стени, имало
стени, наранени с някакъв твърд предмет, които имали нужда от боядисване, диванът бил
обгорен на няколко места, мивката в банята била счупена, в душ – кабината в банята имало
изкъртена лайсна.
По делото, в представения, оспорен приемо –предавателен протокол, са посочени:
петна на стени – в кухня, зад печка, зад хладилник, стена на климатик в спалнята – стена зад
гардероб – посочени за боядисване, също така, посочено е, че диванът има дупки на ляв
2
подлакътник и основна част, в коридор – 1 метална закачалка / от три/ е счупена, в баня-
посочено е, че мивката е спукана, в душкабина – посочено е, че лайсната е разлепена в
основата. Накрая на протокола на ръка е написано „целия апартамент е за основно
почистване!”
По делото е представено електронно съобщение до посочената в договора за наем
интернет поща, от ***, адресирано до Г. С., изпратено на 5.9.2022г., в който е посочено, че
стойността на ремонтните дейности възлиза на 1637,40 лева, като се приспадне внесеният
депозит, се получава разлика от 937,40 лева, която ответникът се кани да плати. Към
писмото е прикрепен файл „разходи за ап.41”, в който е посочено: сумата 450 лева за
цялостно претапициране на дивана, сумата 255 лева за цялостно почистване на апартамента,
сумата 409,50 лева за боядисване на стени в спалня и дневна, сумата 225 лева за доставка и
монтаж на мивка за баня, сумата 25 лева за доставка и монтаж на 3 закачалки. Изготвил
справката е свидетелят ***. На 8.9.2022г. на електронната поща е получен отговор от същия
електронен адрес, в който е вписано, че жилището е управлявано с грижата на добрия
стопанин / което може да се потвърди от проверките за изрядност, които ищецът е правил/,
че авторът твърди да е изпълнил всичките си задължения по договора, не се налага ремонт,
по поправка на жилището. Сочи се, че сумата е силно завишена и непосилна, че чл.231 ЗЗД
разграничава за наемателя „дребните” поправки на жилището, че няма клауза, която да
налага авторът да поеме повредите, като за обикновените повреди от използването на
жилището, авторът сочи „оставям на ваше разположение депозита от 700лева Електронното
писмо е подписано с „С уважение, Г. С.”. Адресът на електронна поща, до която е изпратено
електронното съобщение, и от което е върнат отговора, са същите, като посочените в
договора за наем, за контакт с Г. С..
Представени са: фактура оригинал от 19.9.2022г. за сумата 450 лева, при получател
ищецът, и доставчик – Ка Ем Ауто ЕООД, за „тапицерски услуги”, платени по сметка, както
и разходни ордери: от 28.9.2022г за сумата 230 лева, платена на *** за труд за ремонт в
ап.41, от 28.9.2022г. на *** – за сумата 230 лева- труд за ремонт в ап.41, от 16.9.2022г. – на
*** за 150 лева почистване на ап.41, както и фактури за закупени материали: от 12.9.2022г. –
сумата общо 55,16 лева в полза на „Вамак” за боя и оцветители, сумата 154,31 лева по
фактура , в полза „Гресия 2” ЕООД, за мебелна мивка на 15.9.2022г., сумата 8 лева –на
16.9.2022г. за грунд в полза на „ДЗП” ЕООД, сумата 11,25 лева за фазомер и силикон в
полза на същото дружество от 16.9.2022г., сумата 73,59 лева на 16.9.2022г. в полза на
„Доверие – Брико” АД, за : мебелна закачалка, лед лампа, торба, плафон, лед филамент 230
волта.
Свидетелят ***, който работи в ищцовото дружество като технически ръководител
поддръжка сгради и строителни ремонти към края на април 2021г., сочи, че получил задача
от прекия си ръководител да направи оглед на апартамента, като му бил предоставен
протокол. В апартамента имало увреждания по стени, баня, входно антре, на дивана.
Свидетелят установил на място, че описаните в предоставения му протокол щети са налице
в апартамента, наели майстори, които да ремонтират. Ремонтът протекъл под негов контрол,
като ходил на обекта сутрин, преди започване на работа, и вечер, при завършване на
работата. Свидетелят сочи, че само той купувал материалите за обекта, за целта получил
служебни пари, като 90 % от плащанията ги извършил в брой, мисли, че само тапицерията
на дивана била платена по банков път. Свидетелят сочи, че е осъществявал контрол дали
закупените от него материали са използвани за ремонт на апартамента, като не е купувал
вещи или материали, които да не са използвани, или необходими за този ремонт. Накрая,
след приключване на ремонта, получените служебни пари били отчетени от него, чрез
авансов отчет, пред дружеството – ищец.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
3
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 231 ЗЗД. В тежест на ищеца по
този иск е да докаже следните обстоятелства: 1) наличието на сключен наемен договор,
посочен в исковата молба; 2) твърдението си, че за исковия период ответникът е ползвал
имота; 3) твърдението, че при напускането са констатирани дребни повреди, дължащи се на
обикновената употреба на вещта /чл.231,ал.1 ЗЗД/ или повреди, които не са дребни, но са
причинени виновно от наемателя / чл.231,ал.2 ЗЗД/ 4) твърдението си, че е заплатил за
ремонта на повредите със собствени средства.
По делото се установи, че между страните е съществувало наемно правоотношение ,
прекратено с предизвестие от ответника, считано от 31.8.2022г. Този извод на съда следва
въпреки установеното от вещото лице, че договорът за наем, допълнителното споразумение
към него, с което срокът се продължава за още една година, и приемо – предавателния
протокол, не са подписани от лицето, подписало заявленията за издаване на български
документи за самоличност – за целите на производството, и на основание чл.194,ал. 3 ГПК,
след влизане в сила на настоящото решение, оспорените документи, заедно със заверен
препис от решението ще се изпратят на Прокуратурата. Дребните поправки на наетатата
вещ се дължат по силата на ползването, от страна на наемателя, на вещта, а не по силата на
писмен договор. Че ответникът е ползвал вещта, по наемно правоотношение, е видно от
платежните нареждания за плащан лично от С. месечен наем, включително по банков път,
при което нареждане, на платеца е изисквана лична карта, както и от отговора на
електронното съобщение, с което ответникът не оспорва, че в имота са констатирани щети –
оспорването му е в смисъл, че не счита, че той следва да заплати за ремонта, че стойността,
която се претендира от него, е завишена, и се прави заявление, че за покриването на дребни
поправки се оставя депозита. Следователно, първите два факта с правно значение –наличие
на наемно правоотношение и твърдението, че до 31.8.2022г., имотът е ползван от ответника,
е установен по делото. За твърдението си за третия факт – констатирани дребни повреди, и
повреди, по вина на наемателя, ищецът ангажира писмени и гласни доказателства. От
съвкупното обсъждане на оспорения протокол за приемане на обекта, ведно със
свидетелските показания на свидетеля ***, който установил на място, че вписаните повреди
в протокола, са налице в имота, се установява, че към напускането на обекта от ответника, в
имота имало петна на стени в кухня и спалня, които били за боядисване; диванът, нов към
датата на нанасяне на ответника, имал дупки на ляв подлакътник и основна част, в коридор
– 1 метална закачалка / от три/ е счупена, в баня- посочено е, че мивката е спукана, в
душкабина – посочено е, че лайсната е разлепена в основата. Накрая на протокола на ръка е
написано „целия/т/ апартамент е за основно почистване”. Същите увреди кореспондират с
представените фактури, както следва: фактура оригинал от 19.9.2022г. за сумата 450 лева,
при получател ищецът, и доставчик – Ка Ем Ауто ЕООД, за „тапицерски услуги”, платени
по сметка от 16.9.2022г. – на *** за 150 лева почистване на ап.41, както и фактури за
закупени материали: от 12.9.2022г. – сумата общо 55,16 лева в полза на „Вамак” за боя и
оцветители, сумата 154,31 лева по фактура , в полза „Гресия 2” ЕООД, за мебелна мивка на
15.9.2022г., сумата 8 лева –на 16.9.2022г. за грунд в полза на „ДЗП” ЕООД. Същите
отговарят да са за целите на ремонт на посочените увреждания в жилището, боядисването
съставлява дребна поправка. Относно спуканата мивка и диван на дупки, разпоредбата на
чл.231,ал.2 ЗЗД предвижда поправките, които не са дребни, да се покрият от наемодателя,
но само ако не са причинени виновно от наемателя. По аргумент за противното, поправките,
които не са дребни, се покриват от наемателя, ако увреждането е причинено виновно от
наемателя.
По делото, предвид защитата на ответника, който се представлява от особен
представител, това обстоятелство не е изследвано. Доколкото при договорната отговорност,
вината няма същото значение като вината при деликтната отговорност, то и се налага
изводът, че разпоредбата на чл.45,ал.2 ЗЗД е неприложима, като вината подлежи на
доказване от страната, която се позовава на нея – в случая, наемодателят- ищец.
4
Обстоятелството, че при напускането на наемателя е налице спукана мивка и пробит диван,
не сочи непременно на „вина” на наемателя. Именно тук е разликата с деликтната
отговорност – при отговорността на наемателя за всички повреди, които не са дребни, се
носи, когато се установи, че повредите са в следствие неговото виновно поведение, за
неизпълнение на задължението на наемателя да се грижи за отдадената под наем вещ, като
по делото не са ангажирани доказателства, че увредата на мивката се дължи на поведението
на ответника. Относно дивана, свидетелят *** сочи, че имал сигнали от съседи на
апартамента, че от него се носи миризма на марихуана, което е индиция, че диванът е
увреден вследствие на виновното поведение на ответника, който следва да понесе разходите
за ремонта му.
Относно разписките за: сумата 11,25 лева за фазомер и силикон в полза на същото
дружество от 16.9.2022г., сумата 73,59 лева на 16.9.2022г. в полза на „Доверие – Брико” АД,
за : мебелна закачалка / 3 броя/, лед лампа, торба, плафон, лед филамент 230 волта, както и
разходни ордери: от 28.9.2022г за сумата 230 лева, платена на *** за труд за ремонт в ап.41,
от 28.9.2022г. на *** – за сумата 230 лева- труд за ремонт в ап.41, невъзможно е тези
платежни документи да се свържат с отдадения под наем имот – това се отнася до
документите от 16.9, а относно платените суми на *** и ***, простото посочване „ремонт на
ап.41” не води до извод, че лицата са извършили именно необходимия по протокола ремонт
по боядисване, грундиране и др. Ето защо, за заплатената сума за мивка, както и горните,
посочени разходи, искът е неоснователен.
Тук е моментът да се посочи, по оспорването, направено от страна на процесуалния
представител на ответника, че разходите са недоказани, тъй като са били извършени от
търговско дружество, затова е необходимо осчетоводяване и фактури. Ответникът дължи
заплащане на сторените разходи, тъй като не ги е отстранил сам, и наемодателят ги е платил
вместо него, а не по силата на осчетоводяването им у ищеца. За доказването на сторени
разходи от страна на търговско дружество не е въведена особена форма, същата е
необходима за целите на счетоводната отчетност, която не е предмет на спора.
По горните мотиви, искът е основателен за: сумата 450 лева, заплатена от ищеца за
„тапицерски услуги”,сумата 150 лева, платени по сметка от 16.9.2022г. – на *** за
почистване на ап.41, както и фактури за закупени материали: от 12.9.2022г. – сумата общо
55,16 лева в полза на „Вамак” за боя и оцветители, сумата 8 лева –на 16.9.2022г. за грунд в
полза на „ДЗП” ЕООД, и от платените 73,59 лева – сумата от 3,3250 лева без ДДС –
стойност на една закачалка / колкото е увредена една, а не три, закупени от ищеца/, или 3,99
лева, по фактура от 16.9.2022г. в полза на „Доверие – Брико” АД, за – общо сумата 667,15
лева. С изявлението си от 8.9.2022г., ответникът е дал съгласие, за установените поправки
ищецът да прихване платената сума за депозит, който не се спори, че е в размер 700 лева,
като по делото е установено, че същият е внесен при сключване на договора. Ето защо,
искът е неоснователен – щетите, които доказано са ремонтирани и са във връзка с
поведението на ответника, са на по – ниска стойност от депозита.
На основание чл.78,ал.6 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати в полза на
бюджета сумата 540 лева – платено от бюджета възнаграждение за вещото лице.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА, на основание чл.194,ал.3 ГПК, оспорването на подписите, които
изглежда да са положени под договор за наем на недвижим имот № 10/5.3.2021г., анекс ,
сключен на 7.3.2022г., и приемо – предавателен протокол от 31.8.2022г., от Г. Г. С. ЕГН
**********, за ДОКАЗАНО.
5
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Планекс Инвест” ООД ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление град Варна, район Приморски, улица „Любен Каравелов” № 55, против
Г. Г. С. ЕГН ********** адрес град София, ж.к-Люлин, блок 515, вход Г, етаж 7, ап.90,чрез
особен представител адвокат В. В., САК, иск с правно основание чл.231 ЗЗД за заплащане
на сумата 750,02 лева – разходи за поправка на вреди и следи от употреба на отдаден под
наем имот – апартамент 41, в град София, ж.к.Манастирски ливади – Запад, улица
„Професор Велизар Велков” № 19,сграда Сънданс резиденс, етаж 3.
ОСЪЖДА, на основание чл.78,ал.6 ГПК, „Планекс Инвест” ООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление град Варна, район Приморски, улица „Любен Каравелов” №
55, да заплати в полза на бюджета на Софийски районен съд сумата 540 лева – платено
възнаграждение за вещо лице.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6