№ 1127
гр. София, 03.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Диана Коледжикова
Членове:Камелия Първанова
Димитър Мирчев
при участието на секретаря Диана В. Аначкова
като разгледа докладваното от Диана Коледжикова Въззивно гражданско
дело № 20211000501850 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 261295 от 20.11.2020 г. по гр. д. № 16915/2017 г. по описа на
Софийски градски съд е прогласена нищожността на договор за продажба на недвижим
имот, сключен с нотариален акт № 176 от 23.12.2016 г. на нотариус рег.№ 40 по
регистъра на НК, като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия, по
предявения от В. К. И. срещу В. Х. Б. иск с правно основание чл. 33 от ЗЗД.
Така постановеното решение е обжалвано от ответника със следните доводи за
неправилност: процесуални нарушения при обсъждане показанията на свидетелите Й.
Е. и А. Ф., както и необсъждане на обстоятелствата, че ищецът е притежавал в
съсобственост други имоти, купувал подаръци и ползвал редовно такси. Нарушенията
довели до неправилния фактически извод, че ищецът е изпитвал материални и
финансови затруднения, които го принудили да сключи договора. Жалбоподателят
оспорва този извод като необоснован. Оспорва и извода, че договорът е сключен при
явно неизгодни за ищеца условия поради нееквивалентност на насрещните престации.
Твърди, че заплатената от него цена напълно съответства на състоянието на
апартамента при получаването му, като се имат предвид и допълнително направените
от купувача разходи за данъци, комисионни и консумативи, които допълвали цената до
35000 евро. Оспорва да е налице връзка между затрудненото материално положение на
ищеца и сключването на сделка при явно неизгодни условия, като такава връзка не се
1
установявала по делото. Искането е за отмяна на обжалваното решение и отхвърляне
на предявения иск. В подадена „допълнителна жалба“ е направено възражение за
задържане на имота до заплащане на платената от жалбоподателя цена от 33150 евро.
Възражението е направено след изтичане на срока по чл.131, ал.1 от ГПК, поради което
на основание чл.133 от ГПК не следва да се разглежда. Не се твърди пропускът
възражението да се направи в срок да се дължи на особени непредвидени
обстоятелства.
В депозирания отговор на въззивната жалба ответникът е изложил
съображенията си за нейната неоснователност. Моли атакуваното решение да бъде
потвърдено. Претендира разноски. В подаденото отделно становище, озаглавено
„Насрещна въззивна жалба“ се оспорва възражението за задържане на имота.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално
допустима.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства във връзка с доводите на
страните, прие следното:
Предявеният от В. К. И. срещу В. Х. Б. конститутивен иск с правно основание чл.
33, ал. 1 от ЗЗД е за унищожаване на договор за продажба на недвижим имот, сключен
между ищеца като продавач и ответника като купувач при крайно неизгодни условия,
поради изпадане на ищеца в крайна нужда. В условията на евентуалност е поддържано
и основанието по чл.31, ал.1 от ЗЗД за унищожаване на договора поради
неспособността на ищеца да разбира и ръководи действията си. Твърди се в исковата
молба и уточнението от 05.04.2018 г., че ищецът страда от психично заболяване, което
препятства способността му да взема самостоятелно решения. След смъртта на свой
близък през 2015 г. живее сам; безработен е, получава пенсия за инвалидност, която не
е достатъчна да се издържа. Електроснабдяването на жилището му е прекъснато
поради неплатени сметки. Изпадайки в крайна нужда, продал апартамента си на
двукратно занижена цена от 33150 евро. Искането му е унищожаването на сделката
като сключена поради крайна нужда и при явно неизгодни условия, евентуално като
сключена от лице, което не е могло да разбира и ръководи действията си.
Ответникът оспорва иска. В отговора на исковата молба сочи, че цената, за която
е придобил имота, съответства на състоянието, в което той е бил при продажбата.
Уговорената с предварителния договор цена е била 35000 евро, но след като купувачът
заплатил 2464,33 лева комисионна на агенцията, 80 лева данък за имота; превел по
сметка на продавача 1000 лева, 48 евро и 437,59 лева за плащане към „Топлофикация“,
е сключен анекс към предварителния договор, в който е уточнен размерът на
направените от купувача разходи. Ответникът оспорва твърдението, че ищецът е бил в
затруднено материално положение, тъй като имал и други имоти.
Съдът при извършената служебна проверка за валидност и допустимост на
2
атакуваното решение и при преценка основателността на предявения иск с оглед
посоченото в жалбата съобразно чл. 269 ГПК прие следното.
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Налице са процесуалните
предпоставки за съществуването и надлежното упражняване на правото на иск.
Предявеният иск с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД е основателен. При
условията на чл. 272 ГПК съдът препраща към мотивите на първоинстанционния съд в
атакуваното решение. С оглед въззивните доводи, въззивната инстанция изтъква
следното:
Искът е за унищожаване на сделката, сключена от страна на продавача при
крайна нужда. Фактическият състав на нормата на чл.33, ал.1 от ЗЗД се състои от три
елемента: състояние на крайна нужда, представляващо такова състояние на субекта,
което го принуждава да сключи сделката; наличието на причинна връзка между
условието да се сключи сделката и самата сделка; сделката да е сключена при явно
неизгодни условия.
По делото е установено, че единственият доход на ищеца в периода 2015-2016 г.
е пенсията за инвалидност от 102 лева. До 2015 г. ищецът е живеел с дядо си, който се
е грижел аз него. След смъртта на дядото ищецът останал да живее сам, влошило се
здравословното му състояние. Няма данни за други доходи.
Впечатлението на свидетелката Ф., брокер по сделката, че ищецът не е бил
притиснат финансово, се основава на факта, че той я почерпил кафе. Други конкретни
факти относно финансовото му състояние преди сделката не са установени чрез
нейните показания. Свидетелката познава ищеца от месец ноември 2016 г., когато
имотът е бил предложен за продажба в агенция за недвижими имоти. Като мотив за
продажбата ищецът споделил, че живее сам и двустайният апартамент му е голям,
искал да купи гарсониера.
Показанията на свидетеля Б. А., който твърди, че от края на 2014 г. - началото на
2015 г. ищецът редовно използвал таксиметрови услуги, за които заплащал щедро;
поръчвал храна, алкохол и цигари; посещавал казина; обсъждал започването на бизнес,
съдът не кредитира, тъй като тези показания не се подкрепят от останалите
доказателства по делото – гласни и писмени, а им противоречат. Така например
свидетелят твърди, че ищецът веднъж го изпратил в съседния вход да получи наем,
който жената, при която живеел бащата на ищеца, му дължала. Видно от справка –
списък на роднините на ищеца, неговият баща К. И. е починал през 1991 г. При тази
проверка на свидетелските показания същите не следва да бъдат кредитирани относно
получаването на наем в полза на ищеца, още повече, че няма данни същият да е
притежавал имот, от който да получава доход.
В обобщение, при липса на данни ищецът да е имал други доходи освен
пенсията за инвалидност, съдът приема, че след смъртта на дядото си през 2015 г.
3
ищецът е изпаднал в сериозни финансови затруднения. Видно от официална
публикация на електронната страница на НСИ, прагът на бедност за 2016 г. в страната
е бил 308 лева средно месечно на лице от домакинство
(https://www.nsi.bg/sites/default/files/files/pressreleases/SILC2016_VTLG9JX.pdf).
Доходът на ищеца е бил три пъти по-нисък от прага на бедност, поради което може да
се заключи, че той е бил в състояние на крайна нужда по смисъла на чл.33, ал.1 от ЗЗД.
Крайната нужда се дефинира като състояние на липса или недостатъчност на
материални средства за задоволяване на основни потребности, което влияе върху
формирането на вътрешната воля на лицето да сключи договора. За да се направи извод
за наличие на причинна връзка между състоянието крайна нужда и процесната сделка,
е необходимо да се установи, че това състояние е възникнало в сравнително кратък
период преди нея и е мотивирало ищеца да я сключи. В случая съдът приема, че
ищецът е изпаднал в състоянието на крайна нужда през 2015 г. след смъртта на дядо си,
който е живеел при него и му е помагал (показания на свидетеля Й. Е.). От края на
месец февруари 2016 г. ищецът е бил настанен на принудително лечение в ДПБ
„Св.Иван Рилски“, гр.Нови Искър. На 28.11.2016 г. ищецът е възложил на агенция за
недвижими имоти да посредничи при продажбата на процесния имот за цена 42000
евро, а на следващия ден ответникът е сключил с друга агенция договор за
посредничество при покупка на апартамента на ищеца при възнаграждение от 3%. На
01.12.2016 г. между ищеца и ответника е сключен предварителен договор за продажба
на имота при крайна продажна цена 35000 евро. С анекс от 22.12.2016 г. крайната
продажна цена на имота е определена на 33150 евро. Не се спори, че това е платената
цена при сключване на договора в нотариална форма на 23.12.2016 г. При тези данни
съдът приема, че именно изпадането в състояние на крайна нужда е мотивирало ищеца
да предприеме процесната продажба. Имотът е бил неговото единствено жилище в
София, а видно от показанията на свидетелката Ф., ищецът е искал да има имот в
града. От изпадането в състояние на крайна нужда до продажбата е изминал период от
около една година, като през част от него ищецът е бил на принудително лечение.
Следва да се приеме, във времево отношение също се установява причинната връзка
между продажбата и оставането на ищеца без достатъчно доходи за съществуване.
По отношение оплакването за неправилност и необоснованост на извода, че
договорът е сключен при явно неизгодни условия. Заплатената от купувача цена е
33150 евро. Не се установява ответникът да е заплащал в полза на ищеца други суми,
които да допълват продажната цена до 35000 евро, както се твърди във въззивната
жалба. Платената сума на агенцията за комисионна се е дължала от ответника по
сключения договор за посредничество от 29.11.2016 г.
Видно от заключението на вещото лице по техническата експертиза, неоспорено
от страните, което съдът възприема като пълно и компетентно, пазарната цена на
4
продадения имот в състоянието, в което се е намирал, съгласно протокол за оглед от
29.11.2016 г. и показанията на свидетелката Ф., е била 101000 лева. Неоснователно е
оплакването във въззивната жалба, че при формирането на цената от 101000 лева не
било взето състоянието на имота в момента на продажбата. Приетата от съда цена е по
вариант втори от експертизата, отразяващ подробно описаното в протокол за оглед
състояние на имота. Сравнението на продажната цена (равностойност в лева 64835,76
лева) с действителната пазарна цена 101000 лева сочи, че имотът е продаден на цена с
около 36% по-ниска от пазарната. Тази разлика не може да се приеме като обикновена
отстъпка заради състоянието на имота. Както вече се посочи, действителната пазарна
цена на имота именно с оглед конкретното му състояние е била 101000 лева. Така
установената разлика сочи на явно неизгодни условия за ищеца при сключване на
процесната сделка. Налице са всички елементи от фактическия състав на нормата на
чл.33, ал.1 от ЗЗД за унищожаване на договора, сключен между ищеца и ответника на
23.12.2016 г. Постановеното в този смисъл решение е правилно и законосъобразно.
За пълнота следва да се отбележи, че дори да се приеме неоснователност на
предпочитания иск с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД, договорът е унищожаем и на
основание чл.31, ал.1 от ЗЗД по евентуално предявения иск, предвид установеното чрез
неоспореното заключение по съдебно-психиатричната експертиза обстоятелство, че
към момента на сключването му продавачът е страдал от дългогодишно заболяване
параноидна шизофрения, отнело му способността да действа разумно. Той не е
разбирал свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си
поради болестно деформирани психични функции – липсвали са му критични
способности и не е могъл да се грижи за своите интереси.
При пълното съвпадане на изводите на въззивния съд с тези на
първоинстанционния в обжалваното решение, последното трябва да бъде потвърдено.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261295 от 20.11.2020 г. по гр. д. № 16915/2017 г. по
описа на Софийски градски съд.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба при условията на чл. 280,
ал. 1 от ГПК пред Върховния касационен съд на Република България в едномесечен
срок от връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
5
1._______________________
2._______________________
6