Р Е Ш
Е Н И
Е
№
гр.Ловеч,…………………г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ЛОВЕШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ПЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публичното
заседание на двадесети юни през две хиляди
двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ИРЕНА
РАБАДЖИЕВА
при секретаря ПРЕСЛАВА ДИЧКОВА като разгледа докладваното от съдията гр.дело
№ 2168 по описа за 2020 год, за
да се произнесе съобрази:
Иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД.
Цена на иска: 5 590,07 лева, частичен иск от обща претенция в размер на 49 791,01 лева
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от „София Тех
Парк“АД, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул.“Цариградско шосе“№
11 Ж, ет.2, представлявано от изпълнителния директор Тодор И. Младенов,
съд.адрес: *** против „Уолтопия“АД, със седалище и адрес на управление: гр.
Летница, бул.“България“№ 1В, представлявано от изпълнителните директори Ивайло
Пенков Пенчев и Метин Сабриев Мусов.
Ищецът излага в ИМ, че между „София Тех Парк“АД и „Уолтопия“АД са сключени следните нотариални актове:
1./ Нот.акт за учредяване право на строеж №5, том I, рег.№ 1854, дело №5/2014 г. от 28.03.2014 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписванията – София с дв.вх. рег.№ 13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том XXXII, дело № 10406/2014 г, съгласно който „София Тех Парк“АД учредява в полза на „Уолтопия“АД право на строеж за изграждането на административна сграда с обществени функции върху терен, представляващ реална част от имот с идентификатор 68 134.4081.9520
Впоследствие в полза на „Уолтопия“АД е учредено допълнително право на строеж посредством:
2. Нот.акт за учредяване право на строеж № 33, том I, рег.№ 7965, дело №31/2014 г. от 19.12.2014 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписвания – София с дв. Вх.рег.№ 68277 от 19.12.2014 г., акт № 94, том CLXVIII,дело 52209/2014 г и
3. Нот.акт за учредяване право на строеж № 22, том I рег.№ 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписванията – София с дв. Вх.рег.№ 46176 от 28.07.2016 г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016 г.
Посочва се, че съгласно т. 4 от Нот.акт № 5/2014 г., т.4 от Нот.акт № 33/2014 г. и т.3 от Нот.акт № 22/2016 г., „Уолтопия“АД се е задължило да изгради и въведе в експлоатация: административна сграда с обществени функции върху поземлен имот с идентификатор 68134.4081.9612, находящ се в гр. София, община „Младост“, местност „Къро“, собственост на „София Тех Парк“АД, в срок до 31.12.2016 г. В случай, че „Уолтопия“АД не спази този срок е предвидена неустойка в размер на законната лихва върху цената на строежа за периода от 01.01.2017 г. до деня преди датата на въвеждане на сградата в експлоатация включително.
Твърди се, че съгласно издаденото Разрешение за ползване № СТ-05-1908/29.12.2016 г. и наличната проектна документация към 31.12.2016 г. сградата не е въведена в експлоатация на 100% към 31.12.2016 г. не са завършени и предстои да бъдат въведени в експлоатация площи от 3 229,35 кв.м. С Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г. допълнително са въведени в експлоатация площи от 2 650.92 кв.м., като незавършени и невъведени в експлоатация остават площи от 578.43 кв.м.
Твърди се, че административната сграда е изцяло завършена и въведена в експлоатация една с Разрешение за ползване № СТ-05-409/06.04.2017 г.
Ищецът твърди, че значителното забавяне в изграждането и въвеждането в експлоатация на сградата представлява нарушение от страна на „Уолтопия“АД на задължението, поето с нотариалните актове за учредяване на право на строеж. Счита, че въз основа на гореизложеното за „София Тех Парк“АД се поражда правото да претендира на основание чл.92 от ЗЗД уговорената неустойка за периода на забавата.
Посочва, че съгласно Доклад за определяне на пазарната стойност на право на строеж от 28.06.2016 г., изготвен от сертифициран оценител – „БинКом“ООД, за целите на сключването на Нот.акт № 22/2016 г., разходите за реализация на правото на строеж на 1 кв.м. възлизат на 1 282.25 лв.
Наведени са твърдения, че неустойката за периода на забавата от 01.01.2017 г. до 01.02.2017 г., денят предхождащ издаването на Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г., за невъведените в експлоатация 3 229.35 кв.м. при цена на строежа от 1 282.25 лв./кв.м., възлиза на 36 810.36 лв.
Твърди се, че неустойката за периода на забавата от 02.02.2017 г. до 05.04.2017 г., денят предхождащ издаването на Разрешение за ползване № СТ-05-409/06.04.2017 г., за невъведените в експлоатация 578.43 кв.м. при цена на строежа от 1 282.25 лв. /кв.м, възлиза на 12 980.65 лв. или общият размер на дължимата неустойка е 49 791.01 лв.
Ищецът излага, че преди депозиране на исковата молба до „Уолтопия“АД са отправени покани за доброволно изпълнение (плащане) на сумата от 49 791.01 лв, представляваща неустойка за забавено изпълнение съобразно описаните по-горе нотариални актове, както следва:
На 10.11.2020 г. на адреса на управление, вписан в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ (гр. Летница, бул.“България“№1В), чрез ЧСИ Велислав Петров е връчена покана за доброволно изпълнение;
На 10.11.2020 г. на адреса, на който се намира сградата на „Уолтопия“ ( гр. София, район Младост, бул. „Цариградско шосе“№ 111 В), чрез нотариус Валентина Благоева е връчена нотариална покана за доброволно изпълнение.
С поканите е предоставен срок от 10 работни дни, считано от получаването им за плащане в пълен размер, като срокът за доброволно изпълнение е изтекъл на 24.11.2020 г.
Ищецът заявява, че с настоящата искова молба претендира сумата от 5 590,07 лв., представляваща частично вземане от 49 791,01 лв.
В петитумната част е отправено искане, на
основание чл.92, ал.1 от ЗЗД във връзка с чл. 124 от ГПК, съдът да постанови
решение, с което да осъди «Уолтопия»АД, да заплати на «София Тех Парк»АД,
сумата от 5 590.07 лв., представляваща частично вземане за неустойка за
забава в общ размер от 49 791.01 лв., за това че административната сграда,
за чието изграждане в полза на «Уолтопия»АД е учредено право на строеж, не е
въведена в експлоатация в срок до 31.12.2016 г. съгласно нотариалните актове,
сключени между посочените по-горе две дружества.
Претендирани са и
всички разноски във връзка с воденето на делото в настоящата инстанция,
включително адвокатско възнаграждение.
В законоустановения едномесечен срок от връчване на исковата молба и приложенията към нея ответникът е депозирал писмен отговор, в който е изразил становище по предявения иск. Не оспорва фактът, че между страните са подписани описаните в ИМ и приложени към нея три нотариални акта, с които ищцовото дружество е учредило на ответното право на строеж върху описаните в актовете реални части от собствен на ищеца имот. Намира за безспорно, че съгласно клаузите на приложените нот.актове е уговорено задължение на ответника да построи и въведе в експлоатация административната сграда, респ.допълнителните площи в нея и допълнителните обекти, за които му е учредено право на строеж, в срок до 31.12.2016 г. В клаузите се съдържа и идентична уговорка, че ако приемателят просрочи срока за построяване и въвеждане в експлоатация на обектите ще дължи неустойка в размер на законната лихва за забава върху цената на строежа за периода от 01.01.2017 г. до деня преди датата на въвеждане в експлоатация на сградата, респ. на допълнителните площи в нея и обекти, за които е учредено право на строеж. Намира за безспорен и фактът, който се установява от приложените с ИМ три разрешения за ползване, че сградата с допълнителните площи и обекти към нея, за които е учредено правото на строеж, е построена към 31.12.2016 г, а въвеждането в експлоатация на обектите в нея е станало поетапно.
Оспорва наведените от ищеца на с.3 твърдения относно площта на обектите, които са въведени в експлоатация след 31.12.2016 г. Оспорва и всички останали твърдения на ищеца, касаещи начина на формиране на твърдяното от него вземане за неустойка и размера му.
Прави възражение за изтекла погасителна давност, съгласно чл.111, б.“б“ от ЗЗД. Счита, че предявеният иск е изцяло неоснователен, тъй като по отношение на цялото твърдяно вземане за неустойка и респ. по отношение на частта от него, за която е предявен частичен иск, е изтекъл срокът на погасителна давност, месеци преди датата на предявяване на иска.
Наред с и независимо от горното, счита, че клаузите, в които се съдържа неустойка за приемателя на правото на строеж при въвеждане в експлоатация на обекти, за които му е учредено правото на строеж след уговорената дата 31.12.2016 г. са недействителни. Твърди, че клаузите за неустойка в трите нотариални акта са нищожни поради противоречие със закона – чл.92 вр. с чл.79, ал.1 от ЗЗД, както и поради накърняване на добрите нрави съобразно възприетото по т.3 на ТР № 1 от 15.06.2010 г. по тълк.д.№1/2009 г. на ОСТК на ВКС. Развити са подробни правни съображения.
Оспорва се също и размера на претендираното вземане, респ. на частта от него, която се претендира с частичния иск. В пункт 5 на отговора са изложени подробни аргументи.
В заключение, ответникът моли да се има предвид и фактът, че реализирането на правото на строеж от ответника с построяването на сградата, вкл. изпълнението на уговорените елементи от околосградното пространство, е осъществено в рамките на уговорения срок. Твърди, че в рамките на същия срок са въведени в експлоатация, както тези елементи на околосградното пространство, така и голямата част от обектите в нея. Основното обаче, според ответника е, че това кога ги е въвел в експлоатация не засяга по никакъв начин имуществото на ищеца, нито му причинява каквито и да е неудобства.
Предвид изложените в отговора възражения, моли съдът да отхвърли предявения частичен иск като неоснователен и погасен по давност и да присъди на ответника направените по делото разноски.
В хода
на процеса ищецът „София Тех Парк“ АД- гр. София се представлява от Адвокатско
дружество „Токушев и съдружници“. В заседанието по същество, чрез адв. С.Н., поддържа
заявената искова претенция, като подробни фактически и правни доводи са
изложени в писмена защита.
Ответникът „Уолтопия“АД – гр. Летница се представлява от адв. Маргарита К. и адв. Х.Х., двамата от адвокатско дружество „Калайджиев и Георгиев“. По същество оспорват предявения иск и пледират за отхвърлянето му като неоснователен. Поддържат изцяло възражението за погасяване на иска по давност, като смятат, че от представените доказателства се установява, че прекъсване на давността не е имало, а дори и да се приеме, че е имало от процесните две писма, представени от адвокат, то между всяко от тези писма и датата на завеждане на иска са изтекли 3 години. Поддържат и останалите възражения, които са изложени в отговора. Подробни съображения са изложени в писмена защита.
Съдът като съобрази становището на страните по делото, приложените
писмени доказателства, преценени поотделно и в съвкупност,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото не е спорно, че между „София Тех Парк“АД, от една страна като Учредител, и „Уолтопия“ООД, като Приемател, са сключени представените с исковата молба три нотариални акта за учредяване право на строеж, а именно: 1.)Нот.акт за учредяване право на строеж №5, том I, рег.№ 1854, дело №5/2014 г. от 28.03.2014 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписванията – София с дв.вх. рег.№ 13938 от 28.03.2014 г., акт № 104, том XXXII, дело № 10406/2014 г, съгласно който „София Тех Парк“АД учредява в полза на „Уолтопия“АД право на строеж за изграждането на административна сграда с обществени функции върху терен, представляващ реална част от имот с идентификатор 68 134.4081.9520; 2.) Нот.акт за учредяване право на строеж № 33, том I, рег.№ 7965, дело №31/2014 г. от 19.12.2014 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписвания – София с дв. Вх.рег.№ 68277 от 19.12.2014 г., акт № 94, том CLXVIII,дело 52209/2014 г и 3.) Нот.акт за учредяване право на строеж № 22, том I рег.№ 3143, дело № 21/2016 г. от 28.07.2016 г. по описа на нотариус Лилия Бояджиева, вписан в Служба по вписванията – София с дв. Вх.рег.№ 46176 от 28.07.2016 г., акт № 101, том CVIII, дело 33793/2016 г. Съгласно посочените нотариални актове ищецът „София Тех Парк“АД е учредил в полза на „Уолтопия“АД описаните реални части от собствен недвижим имот за изграждане на административна сграда с РЗП до 10 000 кв.м. и подземен паркинг със ЗП до 4 100 кв.м., както и за допълнително РЗП на офисни площи, общи части и покривни тераси в същата сграда, както и за допълнителни обекти към нея като рампа, паркинг и др., подробно описани във всеки от нотариалните актове. Видно от съдържанието на нотариалните актове, правото на строеж е учредено срещу заплащане от приемателя на уговорената от страните цена на учреденото право на строеж, като изпълнението на това задължение не предмет на настоящия спор.
Страните не спорят, че в посочените по-горе договори за учредяване право на строеж се съдържат идентични клаузи – т.4 от Нот.акт №5, том I, рег.№ 1854, дело №5 /2014 г, т.4 от Нот.акт № 33, том I, рег.№ 7965, дело №31/2014 г. и т.3 от Нот.акт № 22, том I, рег.№ 3143, дело № 21/2016, в които е уговорено задължение на „Уолтопия“АД да изгради и въведе в експлоатация административната сграда, допълнителните площи в нея и допълнителните обекти, за които му е учредено правото на строеж, в срок до 31.12.2016 г. В случай, че Приемателят „Уолтопия“АД просрочи срока за въвеждане на сградата в експлоатация, същият се задължава да заплати на Учредителя неустойка в размер на законната лихва върху цената на строежа за периода от 01.01.2017 г. до деня преди датата на въвеждане на обектите в експлоатация.
Не е спорен и фактът, че към 31.12.2016 г.
сградата с допълнителните площи и обекти, за които е учредено правото на строеж
е била построена, но не е въведена в експлоатация на 100%.
С Разрешение за ползване № СТ-05-1908/29.12.2016
г. са въведени в експлоатация етапи 1,3 и 7, включващи описаните в разрешението
обекти на съответните етажи, които са въведени в експлоатация на тази дата.
С Разрешение за
ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г. са въведени в експлоатация етапи 2,4 и 6,
включващи описаните в разрешението допълнителни обекти, които са въведени в
експлоатация на тази дата.
С Разрешение за
ползване №СТ-05-409/06.04.2017 г. са въведени в експлоатация и последните
обекти в сградата, описани в разрешението.
От ангажираните от
ищеца доказателства се установява, че на 10.11.2020 г., чрез ЧСИ Велислав
Петров с рег. № 879 в КЧСИ, на на адреса на управление ответника „Уолтопия“АД е връчена покана за
доброволно изпълнение. Отбелязано е, че съгласно Разрешение за ползване №
СТ-05-1908/29.12.2016 г. и наличната проектна документация към 31.12.2016 г.
сградата не е въведена в експлоатация на 100%. Към 31.12.2016 г. не са
завършени и предстои да бъдат въведени в експлоатация площи от 3 229.35
кв.м. С Разрешение за ползване № СТ-05-09/02.02.2017 г. допълнително са
въведени в експлоатация площи от 2 650.92 кв.м. Незавършени и невъведени в
експлоатация остават площи от 578.43 кв.м. Посочено е, че административната
сграда е изцяло завършена и въведена в експлоатация едва с Разрешение за
ползване № СТ-05.409/06.04.2017 г. В
изпратената покана ищецът „Строй Тех Парк“АД се е позовал на Доклад за определяне на пазарната стойност на
право на строеж от 28.06.2016 г.(представен по делото), изготвен от
сертифициран оценител – „БинКом“ООД, за целите на сключването на Нот.акт №
22/2016 г., според който разходите за реализация на правото на строеж на 1
кв.м. възлизат на 1 282.25 лв. Посочено е, че неустойката за периода на
забавата от 01.01.2017 г. до 01.02.2017 г., денят предхождащ издаването на
Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г., за невъведените в експлоатация
3 229.35 кв.м. при цена на строежа от 1 1282.25 лв/кв.м., възлиза на
36 810.36 лв. Неустойката за периода на забавата от 02.02.2017 г. до
05.04.2017 г., денят предхождащ издаването на Разрешение за ползване №
СТ-05-409/06.04.2017 г., за невъведените в експлоатация 578.43 кв.м. при цена
на строежа от 1 282.25 лв./кв.м., възлиза на 12 980.65 лв. Отправена
е покана в срок от десет работни дни ответникът „Уолтопия“АД да заплати на
„София Теп Парк“АД сумата от 49 791.01 лв. – неустойка за забавено
изпълнение, както и сумата от 525 639.95 лв. – неплатени разходи за
управление и поддръжка .
До ответника (на
адреса, на който се намира сградата на Уолтопия в гр. София, район Младост,
бул.“Цариградско шосе“№111 В) е
изпратена и Нотариална покана с идентично съдържание, връчена на 10.11.2020 г.
чрез нотариус Валентина Благоева, с рег.№ 302 на Нотариалната камара, с район
на действие Софийски районен съд.
В отговор на възражението на ответника за изтекла
погасителна давност по делото ищецът противопоставя твърдения, че ответникът е
признал задължението и на основание чл.116, б.“а“ ЗЗД давността за вземането за
неустойка е прекъсната на 29.11.2019 г.(дата на проведена среща между
страните), а в условията на евентуалност от 05.12.2019 г. (датата на
обобщаващия e-mail). Твърденията си обосновава с ангажирани писмени доказателства относно
водена между страните кореспонденция.
Представено е писмо с Изх. № 068/09.01.2017
г., изпратено от ищеца „София Тех Парк“АД, чрез Иван Симеонов – изп.директор до
ответника „Уолтопия“АД (на вниманието на: г-н Ивайло Пенчев – Изпълнителен
директор) относно: Изпълнение на задължение по договор за учредяване на право
на строеж. Отправена е покана за среща в офиса на „София Тех Парк“АД на
12.01.2017 г. в 10:30 часа, на която да
бъдат обсъдени въпроси относно плащането на (1) дължимата такса за управление и
поддръжка и (2) неустойката по т.4 от Нот.акт №5, том I, рег.№ 1854, дело №5 от 2014 г., както и
предвижданията на „Уолтопия“АД за въвеждане на незавършените и невъведени в
експлоатация до момента площи от построената Административна многофункционална
сграда с подземен паркинг.
В отговор на горепосоченото писмо от
„София Тех Парк“АД по електронната поща е изпратено писмо, което изхожда от
адв. Асен Карагьозов, в качеството му на пълномощник на „Уолтопия“АД, с копие
до: Г-н Ивайло Пенчев – Изп.директор на „Уолтопия“. Коментирана е претенцията
за заплащане на мораторна неустойка, уговорена в посочения от ищеца Нотариален акт, като е
посочено:“Безспорно в настоящия случай е,
че Нотариалният акт предвижда заплащането на неустойка, в случай че описаната в
акта сграда не бъде въведена в експлоатация до 31.12.2016 г. Спорният момент се
изразява в различното разбиране на страните относно базата, на която следва да
се изчислява неустойката“ /к.ц/. При тълкуването на релевантните клаузи от
Нотариалния акт са изведени 2 възможности, които са подробно обсъдени в
писмото.
По делото са
представени доказателства, от които е видно, че между страните е водена и
последваща кореспонденция във връзка с полагане на усилия за извънсъдебно разрешаване
на спорния въпрос с неустойката.
Ищецът се позовава на препис от
електронно съобщение от 05.12.2019 г., изхождащо от Цветелина Паскалева,
представляваща „София Тех Парк“АД до Милена Спанчелийска, като представител на
„Уолтопия“АД. В съобщението е направено обобщение на обсъжданията на проведена
среща на 29.11.2019 г., на която е дискутиран и въпроса за неустойката. По
отношение на неустойката мейлът е в следния смисъл: „Както подчертах и на срещата, очакваме да направите предложение с Ваше
виждане относно стойността, която бихте заплатили, като имате предвид, че
никакви уговорки или обещания, които не са част от нотариалния акт не биха
могли да бъдат предмет на обсъждане. Смятаме, че не е целесъобразно и
конструктивно след изминалия продължителен период от време на разговори и дискусии
през последните години, да се връщаме отново в настоящия момент към същите
коментари. Нашите очаквания са с общи усилия и в конструктивен диалог
окончателно да финализираме неразрешението до момента основни спорни аспекти
между нас.“/к.ц./
По искане на ищеца, на
основание чл.195 от ГПК, по делото е допусната съдебно-техническа (компютърна)
експертиза. След обстойно запознаване с
материалите по делото, извършване на необходимите справки, изследвания и анализи,
експертизата е дала следното заключение. Предоставените на хартиен носител в
делото от ищеца и-мейли на дата 10.02.2017 г. и 27.04.2017 г. и
възпроизведените прикачени към тях файлове са идентични като съдържание с
изпратените в електронния им вариант. В констативната част на експертизата е
отбелязана датата и часа на изготвяне на всеки конкретен и-мейл, съгласно
местното време. Вещото лице е посочило, че не е възможно при ищеца да се
получени електронни писма, а при ответника да не са изпратени. Съгласно
заключението, представеното в препис електронно съобщение от 10.02.2017 г. със subject: “Отговор на писмо от СТП с Изх.№ 068/09.01.2017 г.“ е изпратено от
електронен адрес: asen. karagyozov@walltopia.coom. Представеното в препис електронно съобщение от 10.02.2017 г., със subject: “Отговор на писмо от СТП с Изх.№ 068/09.01.2017 г.“ е получено на електронен
адрес: office@sofiatech.bg. (с копие до ivaylo@walltopia.com). Към електронно съобщение от 10.02.2017 г.
със subject: “Отговор на писмо от СТП с Изх.№
068/09.01.2017 г.“ има приложен прикачен
файл: Отговор на писмо от София Тех Парк_10.02.2017 (executed copy).pdf (276КВ).
Експертизата е
установила, че представеното в препис електронно съобщение от 27.04.2017 г. със subject: RE: Re“Договор за управление
и поддръжка“ изпратено от електронен адрес: asen. karagyozov@walltopia.coom. Представеното в препис електронно съобщение от 27.04.2017 г. със subject: RE: Re“Договор за управление и поддръжка“ е
получено на електронен адрес:i.grozdanova@sofiatech.bg(с копие до petya.simeonova@ walltopia.com), a.nenchev@ sofiatech.bg, t.paskaleva@ sofiatech.bg, i.lozanov@ sofiatech.bg и irina.staneva@walltopia.com. Към електронното съобщение от 27.04.2017
г. със subject: RE: Re“Договор за управление
и поддръжка“ има приложен прикачен файл: Walltopia AD-Calculations for STP.xlsx(~12 КВ).
От заключението на допуснатата съдебна
строително-техническа и оценителна експертиза се установява, че общата площ на
въведената част от административна сграда, съобразно Разрешение за ползване
№СТ-05-1908/29.12.2016 г. е 11 884,43 кв.м включваща сутерен с площ
3 575,28 кв.м в съответствие с описани технически показатели на процесната
сграда в акт 16 за етапи 1, 3 и 7 и РЗП на надземната част 8 309,55 кв.м
Общата площ на въведената част от административната сграда, съобразно
Разрешение за ползване № СТ-05-1908/29.12.2016 г. е 11 603,09 кв.м.
включваща сутерен с площ 3 293,54 кв.м.в съответствие с описани
функционални промени на процесната сграда в акт 16 за етапи 1, 3 и 7 и РЗП на
надземната част 8 309,55 кв.м. Съгласно заключението, общата площ от
сградата, която не е въведена в експлоатация към 31.12.2016 г. над терен е
3 310,91 кв.м.
Експертизата е
установила, че общата площ на въведената част от административна сграда,
съобразно Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г. е 14 535,75
кв.м, включваща сутерен с площ 3 575,28 кв.м. в съответствие с описани
технически показатели на процесната сграда в акт 16 за етапи 1, 3,7; етапи 2,4
,6 и РЗП на надземната част 10 960,47 кв.м. Общата площ на въведената част
от административна сграда, съобразно Разрешение за ползване №
СТ-05-98/02.02.2017 г. е 14 254,01 кв.м. включваща сутерен с площ
3 293,54 кв.м.в съответствие с описани функционални промени на процесната
сграда в акт 16 за етапи 1, 3, 7; етапи 2, 4, 6 и РЗП на надземната част
10 960,47 кв.м. Общата площ от сградата, която не е въведена в
експлоатация към 02.02.2017 г. над терен е 659,99 кв.м.
Съгласно заключението,
цената за реализиране на правото на строеж, т.е. за строителство на посочената
административна сграда, изчислена а кв.м. площ към 31.12.2016 г. е 167,24 лв.
Цената за реализиране на правото на строеж за невъведената в експлоатация част
от административната сграда съобразно Разрешение за ползване
№СТ-05-1908/29.12.2016 г. е 553 723,17 лв. за невъведената в експлоатация
РЗП 3 310,91 кв.м Цената за реализиране на правото на строеж за
невъведената в експлоатация част от административната сграда съобразно
Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г. е 110 378,04 лв. за
невъведената в експлоатация РЗП 659,99 кв.м.
Дадено е заключение,
че законната лихва върху цената за реализиране на правото на строеж за
невъведената част от административната сграда с Разрешение за ползване №
СТ-05-1908/29.12.2016 г. за периода от 01.01.2017 г. до 01.02.2017 г. е в
размер на 4921.98 лв. Законната лихва върху цената за реализиране на правото на
строеж за невъведената в експлоатация част от административната сграда с
Разрешение за ползване № СТ-05-98/02.02.2017 г. за периода от 02.02.2017 т. до
05.04.2017 г. е в размер на 1931,62 лв.
В отговор на поставените
от ответника въпроси, вещото лице е дало заключение, че цената за договореното
право на строеж за площите договорени в НА от 28.03.2014 г. за учредяване право
на строеж №5, том I,
рег.№ 1854, дело №5 от 2014 г., за изграждане на:Административна сграда с
обществени функции, масивна конструкция с площи ДО:10 000 кв.м. надземно
застрояване (РЗП) и до 4 100 кв.м. подземно РЗП за 1 кв.м. е 113,78 лв.
без ДДС. Цената за договореното право на строеж за площите договорени в НА от
19.12.2014 г. за учредяване право на строеж № 33, том I, рег.№ 7965, дело №31 от 2014 г, в допълнение на НА за учредено ПС №5,
том I, рег.№1854, дело №5 от
2014 г, за 1 кв.м. е 239,25 лв. без ДДС. Цената за договореното право на строеж
за площите договорени в НА от 28.07.2016 г. за учредяване право на строеж №22,
том I, рег.№3143, дело № 21
от 2016 г., в допълнение а НА за учредено ПС №5, том I, рег.№ 1854, дело № 5 от 2014 г. и № 33,
том I, рег.№ 7965, дело №31
от 2014 г., за 1 кв.м. е 222,12 лв. без ДДС.
Видно от заключението, общата цена на правото
на строеж за площите, които не са въведени в експлоатация до тази дата, т.е. с
Разрешението за ползване от 29.12.2016 г. е в размер на 376 729.19 лв.
Площта от 3 310,91 кв.м., която не е въведена в експлоатация до тази дата,
т.е. с Разрешението за ползване от 29.12.2016 г. е включена в НА за учредяване
право на строеж №5, том I,
рег.№ 1854, дело №5 от 2014 г. (сграда). Законната лихва за забава върху така
установената обща цена на правото на строеж на тези площи за периода от
01.01.2017 г. до 01.02.2017 г. в размер
3 348,70 лв.
Съгласно заключението
общата цена на правото на строеж за площите, които не са въведени в
експлоатация на 02.02.2017 г. е в размер на 75 096,42 лв., а законната
лихва за забава върху така установената обща цена на правото на строеж на тези
площи за периода от 02.02.2017 г. до 05.04.2017 г. е в размер 1 314,18 лв.
При
така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предмет на разглеждане в настоящото
производство е заявената от ищеца „София Тех Парк“АД претенция за заплащане на
неустока за забава в размер на 36 810,36 лв. за периода от 01.01.2017 г.
до 01.02.2017 г. и неустойка за забава в размер на 12 980,65 лв. за
периода 02.02.2017 г. до 05.04.2017 г. или общ размер от 49 791,01 лв, от
който с исковата молба е претендирано частично сумата от 5 590,07 лв.
Ищецът се позовава на неустоечни
клаузи с идентично съдържание, включени в процесните три Нотариални акта за
учредяване на право на строеж - т.4 от
Нот.акт №5, том I,
рег.№ 1854, дело №5 /2014 г, т.4 от Нот.акт № 33, том I,
рег.№ 7965, дело №31/2014 г. и т.3 от Нот.акт № 22, том I, рег.№ 3143, дело №
21/2016. Със същите е уговорено
задължение на „Уолтопия“АД да изгради и въведе в експлоатация административната
сграда, допълнителните площи в нея и допълнителните обекти, за които му е
учредено правото на строеж, в срок до 31.12.2016 г. В случай, че Приемателят „Уолтопия“АД просрочи срока за
въвеждане на сградата в експлоатация, същият се задължава да заплати на
Учредителя неустойка в размер на законната лихва върху цената на строежа за
периода от 01.01.2017 г. до деня преди датата на въвеждане на обектите в
експлоатация. Целта на неустойката, съгласно чл.92 от ЗЗД, е да обезпечи изпълнението на задължението и да служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Не е спорен и фактът, че към 31.12.2016 г.
сградата с допълнителните площи и обекти, за които е учредено правото на строеж
е била построена, но не е въведена в експлоатация на 100%.
Ответникът „Уолтопия“АД е оспорил
претендираното вземане, като на първо място с отговора на исковата молба е
направил правопогасяващо възражение за изтекла погасителна давност по чл.111,
буква „б“ от ЗЗД. Съгласно текста на посочената разпоредба, с изтичането на 3 –
годишна давност се погасяват вземанията за обезщетения и неустойки от
неизпълнен договор. Съгласно правилото на чл.114 от ЗЗД, при исковете за
неустойка за забава, давностният срок започва да тече от последния ден, за
който се начислява неустойката. В конкретния случай, относно претендираното
вземане за неустойка за забава от 36 810.36 лв. за процесния период на
забавата от 01.02.2017 г. до 01.02.2017 г. 3 – годишният давностен срок е
започнал да тече на 01.02.2017 г. и е изтекъл на 01.02.2020 г. По отношение на
претендираното вземане за неустойка за забава в размер на 12 980.65 лв. за
периода от 02.02.2017 г. до 05.04.2017 г. 3 – годишният давностен срок е
започнал да тече от 05.04.2017 г. и е изтекъл на 05.04.2020 г. Видно от поставения шемпел върху исковата
молба, с която е предявен частичният иск, е входирана в регистратурата на съда
на 18.12.2020 г., т.е. след по-късната крайна дата на посочените два периода.
В
отговор на въведеното от ответника възражение за изтекла погасителна давност,
ищецът е противопоставил твърдения за прекъсване на давността с признаване на вземането
от страна на ответника/длъжник „Уолтопия“АД по смисъла на чл.116, буква „а“ от ЗЗД, в полза на „София Тех Парк“АД. Позовава се на водената между страните
кореспонденция и проведени между тях срещи, по отношение на които по делото са
представени и приети доказателства. Твърди, че прекъсването на давността е
настъпило с признаване на вземането от ответника на 29.11.2019 г.(датата на
проведена между представители на страните среща) или в условията на
евентуалност – на 05.12.2019 г.(датата на която Цветелина Паскалева, служител
на икеца, е изпратила съобщение до Милена Спанчелийска, представител на
ответника, в което прави обобщение на проведената среща.) В хода на процеса
ищецът поддържа становище, че спорен се явява не въпросът за дължимостта на
неустойката, а за тълкуването на клаузата за неустойка във връзка с
определянето на неййния размер.
Анализирайки в съвкупност събрания
по делото доказателствен материал, съдът намира за недоказани твърденията на
ищеца за прекъсване на давността на посочените от него дати.
По отношение на датата 29.11.2019
г, когато се твърди да се е осъществила среща между представители на страните,
по делото не са ангажирани доказателства, които да дават яснота относно лицата,
които са взели участие в срещата, какво по съдържание изявление конкретно лице,
представляващо ответника е направило, за да се прецени има ли това изявление
характер на признаване на конкретен дълг. Данни за такава среща се съдържат в
приложеното в препис на хартиен носителе електронно съобщение с дата 05.12.2019
г., изходящо от г-жа Паскалева(служител на ищеца), в което е обобщила срещата
от 29.12.2019 г. От това съобщение обаче също не могат да бъдат извлечени данни
какво по съдържание устно изявление е било направено от името на ответното
дружество, което да има характер на признаване на. Видно от съдържанието на
този документ, на проведената среща за пореден път е бил дискутиран спорният въпрос за неустойката и начина на определяне на същата и са
изразени очаквания „с
общи усилия и в конструктивен диалог окончателно да финализираме неразрешените
до момента основни спорни аспекти между нас“. От изложеното следва, че на
проведената среща не само, че не е имало признаване на вземането от длъжника, а
същото е оспорено по размер, като спорът се е свеждал основно до базата, на
която следва да се начислява неустойката и тълкуването на договорната клауза, в
която е уговорено заплащането й. Не без правно значение в случая е и фактът, че
изявлението, обективирано в съобщението от 05.12.2019 г., е отправено от
служител на ищеца/кредитор и доколкото не изхожда от длъжника няма как да бъде
окачествено като признававане на вземането, имащо за последица прекъсването на
давността в хипотезата на чл.116, буква“а“ от ЗЗД. По делото е безспорно , че
авторът на съобщението – г-жа Паскалева е
служител на ищеца „София Тех Парк“АД, а не представител на ответника
„Уолтопия“АД, поради което нейното изявление само по себе си не е от естество
да установи факт на направено признание на вземането, при липсата на други
доказателства относно проведената между страните среща и установено по
съдържание изявление от името на ответното дружество.
Съдебната
практика е трайна и непротиворечива в разбирането си, че за да е налице
признаване на вземането от длъжника по смисъла на чл.116, буква“а“ от ЗЗД,
същото освен че следва да е направено в рамките на давностния срок, следва да е
отправено до кредитора или негов представител и да се отнася до съществуването
на самото задължение, а не само до наличието на фактите, от които изхожда. /така Решение № 161 от 03.02.2016 г. по
т.д.№1934/2014 г., Т.К., I Т.О. на ВКС./. Налице е и актуална задължителна съдебна практика, обективирана в ТР
№4/2019 от 14.10.2022 г. на ОСГТК на ВКС, според което „за да е налице
прекъсване на давността по чл.116, б.“а“ от ЗЗД, изявлението или действието на
длъжника, в което се обективира признаването на вземането, следва да е
адресирано до кредитора или до негов представител по начин, по който с оглед
обстоятелствата е нормално признаването да достигне до знанието на кредитора“.
В мотивите на тълкувателното решение са
изложени съображения, че целта на признаването по смисъла на чл.116, б.“а“ от ЗЗД е установяване на безспорност в отношенията между страните по конкретното
правоотношение чрез недвусмислено заявяване от страна на длъжника, че не се
оспорва дългът, без да е необходимо от изявлението да се извежда намерение за
изпълнение. Признаването на вземането следва да се отнася до съществуването на
самото задължение, а не само до наличието на фактите, от които произхожда. То
може да бъде обективирано изрично (макар и без изискване за форма) или чрез конклудентни
действия, но следва да бъде ясно и недвусмислено изявление на длъжника за
наличие на конкретен дълг към момента
на извършването му.
Напълно
в съответствие с практиката на ВКС е доводът на ответника, че
индивидуализиращите паричното вземане признаци не се свеждат само до
основанието му – фактите, от които то произтича, а основен индивидуализиращ
признак се явява и неговият размер, по отношение на който също следва да е
налице безспорност. В потвърждение на това е и трайно установеното разбиране в
съдебната практика, според което плащането или прихващането с част от задължението
като конклудентно действие само по себе
си не може да се счита за признание на длъжника, че дължи останалата непогасена
с плащане или прихващане част от вземането, доколкото длъжникът не е изявил
ясна и недвусмислена воля, че дължи пълния претендиран от кредитора размер.
В конкретния случай ответникът не само не
е признал ясно и недвусмислено претендираното от ищеца вземане за неустойката,
но съгласно представените доказателства, касаещи водената между тях
кореспонденция, е изразявал несъгласие с начина й на определяне и е
оспорвал същата по размер. Такова е било
неговото поведение както към посочените от ищеца дати – 29.11.2019 г,
евентуално – 05.12.2019 г, така и в предхождащия период от време. В подкрепа на
този извод са всички събрани по делото доказателства, от които може д се
формира единствено извод относно наличието на спор между страните по отношение
на вземането за неустойка, касателно един от индивидуализиращите й елементи –
нейния размер.
С оглед на изложеното по-горе съдът
намира за недоказано твърдението на ищеца, че давността е била прекъсната на
твърдените от него дати – 29.11.2019 г., в условията на евентуалност –
05.12.2019 г., с признаването на дълга от страна на представител на ответника
„Уолтопия“АД.
Този извод на съда не се променя и от
представените от ищеца по делото две писма, изпратени до него от ел.адрес на
адв. Асен Карагьозов, съответно на 10.02.2017 г.(а не на посочената в писмото
дата 10.12.2017) и 27.04.2017 г., което е установено безспорно и от назначената
по делото СТКЕ. В двете писма от името на ответника адв. Карагьозов е
коментирал въпроса за размера на неустойката, като е отчел като спорен момент различното разбиране на страните относно
базата, на която следва да се изчислява неустойката. При тълкуването на
релевантните клаузи от Нотариалния акт са изведени 2 възможности, които са
подробно обсъдени в писмото. По изложените по-горе в мотивите съображения съдът
намира, че и двата писма не обективират ясно и недвусмислено признаване на
вземането за неустойка в претендирания от ищеца размер, като отново и тук между
страните е налице спор относно един от индивидуализиращите белези на вземането
– неговият размер и начина на определянето му.
В случая обаче, без значение за изхода на спора е дали адв. Карагьозов е направил изявление, имащо
характер на признаване на вземането, както и дали е разполагал с представителна
власт за такова признание, което да наложи евентуално обсъждане и приложимостта
на чл.301 от ТЗ. Дори и по своето съдържание тези две писма да могат да се
приемат за признаване на вземанията за неустойка, т.е. да са предизвикали
прекъсване на давността, то с оглед
датата на изпращането им, до датата на предявяване на иска /18.12.2020 г./ 3-
годишната погасителна давност е била изтекла. Законовата последица от
прекъсването на давността е заличаването на изтеклата до датата на прекъсването
давност, като съгласно чл.117, ал.1 от ЗЗД, от тази дата започва да тече нова
погасителна давност. Тази нова погасителна давност също е в предвидения в
разпоредбата на чл.111, буква „б“ ЗЗД 3 – годишен давностен срок за вземанията
за неустойка. Дори и да има прекъсване на давността с всяко от двете писма на
адв. Карагьозов, то предвид датата на изпращането им - първото от дата
10.02.2017 г., а второто от дата 27.04.2017 г., то към момента на подаване на
исковата молба погасителната давност вече е била изтекла на 27.04.2020 г.
С
оглед на изложеното дотук, съдът намира, че ищецът не успя да докаже, че в
рамките на 3-годишния давностен срок
ответникът „Уолтопия“АД е признал съществуването на вземане за неустойка
в претендирания размер. По делото не са ангажирани доказателства, които да дават основание да се направи извод, че
длъжникът/ответник е манифестирал в достатъчна степен воля за потвърждаване на
конкретен дълг към кредитора – титулар на признатото вземане, без да го
оспорва. В случая, предвид събрания по делото доказателствен материал, съдът приема,
че няма признаване на вземането, годно да прекъсне погасителната давност. За да
прекъсне давността, признаването следва да е изхожда от длъжника, да е насочено
към кредитора или негов представител, а в съдържателен план следва да
обективира твърдение за съществуването на конкретно по размер вземане, а не
само признание за правопораждащия факт. Не би могло да е налице признание на
съществуването на конкретен паричен дълг без да е признат размера му като негов
основен белег.
По изложените съображения съдът намира, че правопогасяващото възражение
на ответника за изтекла погасителна давност се явява основателно. Приложима е
кратката 3 – годишна давност по смисъла на чл.111, буква „б“ от ЗЗД, която към
датата на предявяване на иска е изтекла и не се доказа да е била прекъсвана с
активни действия на длъжника, насочени към признаване на процесното вземане за
неустойка впретендирания от ищеца размер. Течението
на погасителната давност се свързва с бездействие на носителя на субективното
право и с изтичането на предвидения в закона срок се погасява правото на
принудително осъществяване на вземането и същото не се ползва със съдебна
защита.
Поради изложените по-горе доводи и
съображения, предявеният от „София Тех Парк“АД против „Уолтопия“АД иск с
основание чл.92 от ЗЗД - за заплащане на
договорна неустойка за забава в размер на 5 590.07 лв, частичен иск от обща претенция в размер на 49 791.01 лв,
следва да бъде отхвърлен като погасен по давност.
о разноските:
Искане за присъждане на разноски
са заявили и двете страни, като представят списък на разноските по чл.80 от ГПК.
С
оглед изхода на процеса, ищецът ще следва да заплати на ответника разноски по
делото в общ размер на 1716,00 лв, съгласно
представен списък по чл.80 от ГПК, от които: 1200.00 лв. – платено адвокатско
възнаграждение, за което е издадена ф-ра №
3478/14.01.2021 г. и сумата е заплатена с преводно нареждане от 15.01.2021 г,
250.00 лв. – депозит за СТЕ и 266.00лв. – допълнителен депозит за СТЕ. Съдът констатира, че от страна на ищеца са ангажирани
доказателства, които удостоверяват, че така претендираните по списъка разноски действително
са сторени .
Мотивиран от горните съображения, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СОФИЯ ТЕХ ПАРК“АД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул.“Цариградско шосе“№ 111 Ж, ет.2, представлявано от изпълнителния директор Тодор И. Младенов, съд.адрес: ***, против „УОЛТОПИЯ“АД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Летница, бул.“България“№1 В, представлявано от изпълнителните директори Ивайло Пенков Пенчев и Метин Сабриев Мусов в иск с правно основание чл.92 от ЗЗД – за заплащане на сумата от 5 590,07 лв, представляваща частично вземане за неустойка за забава в общ размер от 49 791.01 лв, за това че административната сграда, за чието изграждане в полза на „Уолтопия“АД е учредено право на строеж, не е въведена в експлоатация в срок до 31.12.2016 г. съгласно нотариалните актове, сключени между посочените по-горе две дружества, КАТО ПОГАСЕН ПО ДАВНОСТ.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3
от ГПК, „СОФИЯ ТЕХ
ПАРК“АД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
бул.“Цариградско шосе“№ 111 Ж, ет.2, представлявано от изпълнителния директор
Тодор И. Младенов, съд.адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на „УОЛТОПИЯ“АД, с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Летница, бул.“България“№1 В, представлявано от
изпълнителните директори Ивайло Пенков Пенчев и Метин Сабриев Мусов сумата от 1716,00 лв /хиляда седемстотин и шестнадесет лева/ - разноски по
делото.
Съгласно чл.259,ал.1 от ГПК решението подлежи на обжалване пред Ловешкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
На основание чл.7,ал.2 от ГПК препис от решението да се връчи на всяка от страните по делото.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: