№ 638
гр. Бургас, 12.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Калина Ст. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20242100500746 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.
Подадена е въззивна жалба от Етажна собственост на сграда с
идентификатор 07079.653.262.1, находяща се в гр. Бургас, ж. к. „Меден
Рудник“, бл. 275, ет. 3, ап.16, представлявана от управителя И. Копаранова,
чрез адв. Гьорчева, срещу решение № 454/05.03.2024 год. по гр.д.№ 4679/2023
год. по описа на Бургаския районен съд, с което е отменено по иска на С. Й. Т.,
ЕГН ********** с адрес гр Б., бул. „З. С.“ № **, в качеството му на
собственик на апартаменти номер 7, 8, 9, 10, 11, 12, ведно със прилежащите
към тях складови помещения, гараж № 4 и ид. ч. от подземен гараж в сграда,
представляваща етажна собственост, находяща се на адрес гр. Бургас, ж. к.
„Меден Рудник“, бл. 275, ет. 3, ап. 16, решение по т. 3 от дневния ред на
Общото събрание, проведено на 05.07.2023 г., като е осъдена Етажна
собственост, находяща се на адрес гр.Бургас, ж. к. „Меден Рудник“, бл. 275, ет.
3, ап. 16 да заплати на С. Й. Т., ЕГН ********** с адрес гр Б., бул. „З. С.“ №
1
**, сумата от 1270 лева, представляваща сторени по делото съдебно -
деловодни разноски. Твърди се, че обжалваното решение е неправилно,
необосновано, постановено при неточно разглеждане на доказателствата и при
нарушение на материалния закон. Твърди се, че съдът неправилно е възприел
отразеното в протокола от ОС на ЕС относно представителството, като е
направил извод за ненадлежно представителство на базата на списък на
собствениците, който е счетен за списък на присъстващите. Изложени са
съображения, че не са нарушени изискванията на закона относно
представителството, като се сочи също, че ищецът не разполага с възможност
да упражнява чужди права с възражения относно представителството на други
лица. Оспорени са изводите на съда, че с решението по т.3 е извършена
промяна на предназначението на общите части, като се твърди, че то е взето с
изискуемото мнозинство от 74,59% от представените общи части, съгласно
правомощията на ОС на ЕС по чл.11, ал.1, т.10, б.“б“ от ЗУЕС. Оспорен е
извода на съда, че монтирането на врата представлява строеж, като се твърди,
че в случая вратата има за цел да обособи пространство, което обслужва само
собствените на Б. Т. Д. обекти, без да предвижда промяна в други обекти или в
съществуващи инсталации. Извършено е позоваване на заключението на
вещото лице прието от районния съд, обсъдени са дадените свидетелски
показания, с твърдение, че не подкрепят изводите на съда относно допуснати
нарушения на закона. Направено е искане за отмяна на обжалваното решение
и за отхвърляне на предявения иск, с присъждане на съдебните разноски за
двете съдебни инстанции.
В дадения срок е постъпил отговор от въззиваемия С. Й. Т.-ищец по
предявения иск по чл.40 от ЗУЕС, чрез процесуален представител адв. Тасков,
в който са изложени подробни съображения за неоснователност на въззивната
жалба и правилност на обжалваното решение. Твърди се, че извършените в
хода на процеса действия по потвърждаване на представителство от част от
етажните собственици доказват тезата на ищеца за липсата на проведено
надлежно упълномощаване към момента на вземане на решението по т.3,
което представлява нарушение на процедурата за провеждане на общото
събрание, а нарушения в процедурата не могат да бъдат потвърждавани.
Изложени са съображения в подкрепа на изводите на съда относно допуснато
представителство от едно лице на повече от трима етажни собственици. Сочи
се, че при проведеното от ищеца оспорване не е налице упражняване на чужди
2
права, тъй като се касае за нарушение на императивни разпоредби на закона.
Твърди се, че от експертното заключение следва извод, че с решението по т.3
не само се дава възможност на конкретен етажен собственик на ползва
обособена обща част, но с поставянето на врата, тази обща част се приобщава
към неговите имоти, което представлява промяна на предназначението й, а
такова решение може да се вземе само с единодушие от всички етажни
собственици. Твърди се, че поставянето на врата представлява строеж, като
нарушава и правилата за пожарна безопасност, тъй като прегражда
аварийните пътища за изход, като намалява и осветеността. Оспорен е анализа
във въззивната жалба на експертното заключение и на свидетелските
показания на разпитаните свидетели. Направено е искане за потвърждаване на
обжалваното решение и присъждане на съдебните разноски за въззивната
инстанция.
Въззивната жалба е подадена в срок от легитимирано лице, срещу акт на
съда, който подлежи на въззивно обжалване, поради което е ДОПУСТИМА.
С обжалваното решение районният съд се е произнесъл по иск с правно
основание чл.40 от ЗУЕС.
В подадената до Бургаския районен съд искова молба ищецът С. Й. Т.
твърди и представя доказателства, че е собственик на шест самостоятелни
обекта-апартаменти, ведно с прилежащите към тях складови помещения,
гараж № 4, идеални части от подземен гараж, ведно със съответните идеални
части от общите части на сграда с идентификатор 07079.653.262.1,
представляваща етажна собственост, находяща се на адрес гр. Бургас, ж.к.
„Меден Рудник“ бл.275. Сочи, че на 05.07.2023 год. е проведено общо
събрание на етажната собственост /ОСЕС/ на което е присъствал, като в срока
по чл.40, ал.2 от ЗУЕС е предявил настоящия иск за отмяна на решението по
т.3, взето на общото събрание на етажната собственост, с твърдение, че
същото е незаконосъобразно. Твърди нередовно представителство на етажни
собственици при провеждане на събранието поради нарушаване на чл.14, ал.4
от ЗУЕС, тъй като етажният собственик Б. Т. Д., в нарушение на
императивното изискване на закона е представлявал повече от трима етажни
собственици. Твърди, че представянето на пълномощни не е отразено в
протокола, поради което следва да се приеме, че такива не са представени, а
когато е поискал да му бъдат представени, управителят е отказал, поради
3
което е нарушен чл.14, ал.5 от ЗУЕС. Твърди, че лицето П. Д.а е вписана в
протокола като етажен собственик, но тя не е етажен собственик, поради което
не е надлежно упълномощена с нотариално заверени пълномощни да
представлява други петима от етажните собственици. Твърди липсата на
представени пълномощни от Р. С. и Д. К. за упълномощаване на И.
Копанарова. Отделно са изложени възражения, че взетото решение попада в
хипотезата на чл.17, ал.2, т.1 от ЗУЕС, тъй като променя предназначението на
обща част, при което е изискуемо решението да бъде взето със 100 на сто
идеални части. Твърди, че взетото решение е в нарушение на пожарната и
аварийната безопасност, тъй като с предвидената за поставяне врата се
преграждат аварийните пътища за изход от апартаментите на етажа. Твърди
също, че решението е взето и при нарушаване на изискването по чл.185 от
ЗУТ. Твърденията за незаконосъобразност на решението направени с исковата
молба, се поддържат и с отговора на въззивната жалба.
Ответникът оспорва иска, счита, че решението по т.3 е законосъобразно
и взето при спазване на всички изисквания на ЗУЕС, представя доказателства,
моли за отхвърляне на иска. С въззивната жалба са поддържани възраженията
направени от ответника по иска пред първоинстанционния съд.
В открито съдебно заседание на въззивния съд страните чрез
процесуалните си представители поддържат изразените становища, както и
заявените искания за присъждане на съдебни разноски.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и
събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна
страна следното:
Твърдяната собственост на ищеца в процесната сграда в режим на
етажна собственост се установява от представения по делото документ за
собственост – нотариален акт №84/25.02.2019 год. на нотариус №133.
Видно от представения по делото протокол и приложенията към него, на
05.07.2023 год. е проведено общо събрание на процесната етажната
собственост, при отразено присъствие лично и чрез представителство на
етажни собственици притежаващи общо 90,519 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата.
По т.3 от предварително обявения дневен ред, при гласували „за“-
74,59% от представляваните общи части и „против“ - 25,41% от
4
представляваните общи части е прието решение със следното съдържание:
„Собственикът Б. Т. Д. на обект с идентификатор 07079.653.262.1.24,
представляващ апартамент № 24 на 6 етаж и на обект с идентификатор
07079.653.262.1.25, представляващ апартамент № 25 на 6 етаж, съгласно чл.
11, ал. 1 от ЗУЕС да ползва безсрочно обща част на сградата, която обща част
обслужва само неговите индивидуални обекти, и представляваща площадка
пред двата обекта, заключена в площ от 2,6 кв.м. с поставена врата. Описаното
е представено в скица-предложение, като предвиденото ползване на тези общи
части не променя предназначението им и така предвиденото ползване, не
ограничава достъпа до стълбище, асансьор, други общи части, не пречи на
обслужването на общите части на сграда, съоръженията и инсталациите, както
и на пожарната и аварийната безопасност. Тези общи части не обслужват
други обекти.“
По делото не се оспорва собствеността на Б. Т. Д. на обект с
идентификатор 07079.653.262.1.24, представляващ апартамент № 24 на 6 етаж
и на обект с идентификатор 07079.653.262.1.25, представляващ апартамент №
25 на 6 етаж, която се установява и от представения по делото нотариален акт
за покупко-продажба №198/30.08.2021 год. на нотариус №133. Видно от
представеното удостоверение за сключен брак, към момента на придобиване
на собствеността, П. Г. Д.а е била съпруга на Б. Д.. Поради непредставяне на
доказателства за противното, следва да се приеме, че имотите закупени от
нейния съпруг по време на брака са придобити при условията на СИО, което
легитимира П. Г. Д.а като собственик в етажната собственост, а твърденията
на ищеца, че тя не е собственик, са опровергани.
Разпоредбата на чл.14, ал.4 от ЗУЕС въвежда императивно изискване, че
едно лице може да представлява най-много трима собственици и ползватели,
като направените възражения от ищеца в този смисъл са относими и съдът
следва да ги разгледа по същество.
Неразделна част от изготвения протокол за проведеното общо събрание
е приложения списък на собствениците, обитателите и ползвателите и/или
техните пълномощници присъствали на ОСЕС на 05.07.2023 год./л.51/. В този
списък е отразено кое лице е присъствало лично или чрез пълномощник, като
в последния случай е отразено кое лице представлява неприсъстващия
собственик. Присъстващите на събранието собственици и пълномощници са
5
положили подписи на списъка. Доколкото на този списък подписи са
положени и от ищеца и същият не е оспорен, съдът го приема за достоверен
спрямо него относно отразените обстоятелства. От съдържанието на списъка
става ясно, че Б. Т. Д. е представлявал трима от собствениците, а именно Ц. Л.
К., М. С. Г. и Ц. М. М.. П. Г. Д.а също е представлявала трима от
съсобствениците, а именно: Г. И. Г., Г. Д. А.ов и „Понтика ГР“ЕООД, а И. Т.а
Копанарова е представлява двама от съсобствениците на идеалните части, а
именно: Д. Г.ев К. и Р. А. С.. Това отразяване изцяло съответства на
представените по делото писмени пълномощни за извършените
упълномощавания, поради което възражението на ищеца за нарушаване на
разпоредбата на чл.14, ал.4 от ЗУЕС е неоснователно. Видно от приложения
протокол за проведеното ОСЕС, в графична таблица са посочени всички
собственици на отделните самостоятелни обекти, като за някои от обектите е
налице съсобственост, но предвид изложеното по-горе относно съдържанието
на списъка на който са положени подписите на присъстващите на събранието
и кореспондиращите им пълномощни, не би могло да се приеме за установено
твърдението на ищеца, че освен горепосочените лица, Б. Т. Д. и Ц. Л. К. са
представлявали и други лица - съсобственици на лицата, които са ги
упълномощили. В този смисъл следва да се има предвид, че всеки от
съсобствениците на един обект може да представлява притежаваните за целия
обект идеални части, тъй като участието му в ОСЕС е действие по
управление, което може да бъде извършено и без упълномощаване от другите
съсобственици.
Неоснователно е възражението на ищеца, че не е спазена разпоредбата
на чл.14, ал.5 от ЗУЕС. Както е отразено в неоспорения по реда на чл.16, ал.9
протокол за ОСЕС, пълномощните са приложени към протокола и са
неразделна част от него. Съгласно разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, при
поискване, те могат да бъдат представени от управителя на ЕС на етажен
собственик, само ведно с протокола в случай, че е направено искане за
представяне на протокола, като не е предвидена възможност самостоятелно да
бъдат изискани и представени.
Основателно е възражението на ищеца направено с исковата молба
относно допуснато нарушение на императивно изискване по чл.17, ал.2,
т.1 от ЗУЕС, за вземане на оспореното решение по т.3 от представения
протокол за проведено ОСЕС на 05.07.2023 год., а възраженията за
6
противното изложени във въззивната жалба не се споделят от съда.
Съгласно заключението на вещото лице Кехайова по приетата от
районния съд съдебно-техническа експертиза-т.А5-1, скицата-предложение
към решението по т.3 предвижда преграждане на част от коридор /обща
част/ на ниво 7, представляваща отворено пространство от 2,60 кв.м. и
осигуряващо достъп до апартаменти № 24 и №25, като входно предверие
към тези апартаменти, чрез изграждане на зид и поставяне на врата.
Горното сочи, че с взетото решение по т.3 освен предоставяне на ползването
на общи части на един от етажните собственици, е предвидено и извършване
на строително-монтажни дейности за фактическо изменение на общия за
всички етажни собственици коридор, чрез обособяване на реална част от
коридора и придаването му като входно предверие към обекти – индивидуална
собственост на този етажен собственик, което представлява промяна на
предназначението на общи части за ЕС по смисъла на чл.17, ал.2, т.1 от ЗУЕС
– респ. решението по т.3 е следвало да се вземе със 100 на сто идеални
части – т.е при съгласие на всички етажни съсобственици, каквото не е
налице. Разпоредбата на чл.11, ал.1, т.10 от ЗУЕС определя единствено
компетентността на общото събрание на етажна собственост за вземане на
решения за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части от сградата,
но специално изискване на закона е, когато ползването е свързано с изменение
на общите части и промяна на предназначението им както е в случая,
решението на общото събрание да бъде взето със съгласието на всички етажни
собственици, притежаващи 100% идеални части от общите части на сградата.
В хипотезата на чл.38, ал.2 от Закона за собствеността, която сочи, че може да
се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно
притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата,
чиито помещения обслужват, също е необходимо съгласие на всички останали
етажни собственици. Тези изисквания на закона са продиктувани от това, че по
правило достъпът до общите части за етажната собственост следва да бъде
еднакво осигурен за всички етажни собственици, като всеки от тях при
нарушаване на правото му на достъп до общите части за етажната
собственост, би могъл да се защити с иск по чл.109 от ЗС, включително срещу
други етажни собственици. Ето защо, при приемане на решение на етажните
собственици за ограничаване на възможността всички етажни собственици да
имат равен достъп до определени общи части, с предоставяне ползването на
7
тези общи части само от някои от етажните собственици и изменението
им чрез преустройства и промяна на предназначението им, всички
останали етажни собственици като пряко заинтересовани поради засягане на
техните права, следва да дадат съгласието си за това.
Предвид горното съдът намира за установено по делото, че решението
по т.3 от протокола на ОСЕС проведено на 05.07.2023 год. е взето в нарушение
на чл.17, ал.2, т.1 от ЗУЕС, което обуславя основателност на предявения иск и
води до отмяната на това решение от съда.
Като е стигнал до крайния решаващ извод за основателност на иска,
районният съд е постановил валидно, допустимо и правилно решение, което
следва да бъде потвърдено от въззивния съд.
С оглед изхода от делото в полза на въззиваемия следва да се присъдят
направените пред въззивния съд разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 500 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 454/05.03.2024 год. по гр.д.№ 4679/2023
год. по описа на Бургаския районен съд.
ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда с идентификатор
07079.653.262.1 находяща се на адрес гр.Бургас, ж. к. „Меден Рудник“, бл. 275
да заплати на С. Й. Т., ЕГН ********** с адрес гр Б., бул. „З. С.“ № **,
сумата от 500 лв./петстотин лева/- направени разноски пред въззивния съд за
заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
8
Членове:
1._______________________
2._______________________
9