Определение по дело №162/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на В. Б. А., Н. Г. В. и А Г. А. – всички чрез адв.Р К от АК Б. насочена против “., ЕИК , със седалище и адрес на управление гр.Б., бул.”. Л. № 7, вх.”А”, .2, ап.4, представлявано от управителя С К С.

В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения, че наследодателят на ищците Генчо Петров А. и първата ищца сключили договор за учредяване право на строеж върху поземлен имот /№121,том.1,рег.№2137/,дело 116 от 2008 г/ по описа на нотариус М К вписана с рег. N 493 в регистъра на Нотариална камара в полза на ответното дружество.

По силата на този договор праводателят на ищците и първата от тях, като собственици на поземлен имот с индентификатор № 04279.602.31, находящ се в град Б., община Б., по кадастралната карта на гр. Б., одобрена със заповед № РД-18- 32/10.05.2006г. на изпълнителния директор на АК, изменена със заповед № КД- 14-01-239/ 18.01.2007 г. на Началник на СК- гр. Б., с административен адрес: ул. "Ш", с трайно предназначение: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване, със стар идентификатор квартал 5 /пети/ парцел II /втори/, планоснимачен № 7751 / седем хиляди седемстотин и петдесет и едно / с площ 227/ двеста двадесет и седем/ кв.м., представляващ по документ за собственост УПИ 11-7751 /втори-седем хиляди седемстотин и петдесет и едно /, в кв.5 /пети / по плана на IV /четвърти/ микрорайон на Б., учредили на "К" ООД право на строеж, при следните условия: 1. Г П А. и В. Б. А. да станат изключителни собственици на АПАРТАМЕНТ № 2/втори/- на кота +3.40, разположен на I / първи/ жилищен етаж, състоящ се от кухня, хол с трапезария, две спални, баня с тоалетна , тоалетна, антре и три тераси със застроена площ от 89.27 кв. метра / осемдесет и девет квадратни метра и двадесет и седем квадратни сантиметра/ и съответните идеални части от общите части на сградата и мазе с площ 13.08 кв.метра.

Освен това В. Б. А. и праводателя на ищците отстъпили на "К ООД правото на строеж на АПАРТАМЕНТ №1/едно/ на кота +0.60, разположен на партерния етаж, състоящ се от спалня, баня с тоалетна и антре със застроена площ от 24.74 кв. метра и съответните идеални части от общите части на сградата при съседи : магазин, стълбищна клетка, двор, калкан; АПАРТАМЕНТ № 3 на кота +6.20, разположен на II жилищен етаж , състоящ се от кухня, хол с трапезария.две спални.баня с тоалетна.тоалетна .антре и три тераси със застроена площ от 89.27 кв. метра и съответните идеални части от общите части на сградата;Магазин -на кота +0.00метра на партерния етаж със застроена площ от 37.95кв.метра .ведно с тоалетна с площ 1.87кв.метра и съответните идеални части от общите части на сградата; МАЗЕ -на кота -2.50 с площ 37.48 кв.метра; МАЗЕ -на кота -1.90 с площ 3.34 кв.метра

Учредителите на правото на строежа трябвало да станат собственици на 1/2 идеални части и учредили правото на строеж на 1/2 идеални части на ответното дружество по отношение на подробно описаните обекти – складови помещения.

Сочи се, че данъчната оценка на правото на строеж на всички обекти в сграда възлизала на 34 522.10 лв..

Срещу отстъпеното право на строеж “. се задължило да изгради със свои средства, труд и материали сградата, описана по горе, в срок от 18 месеца от даване на строителна линия и ниво, което съгласно протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа е от 10.10.2008 год., както и да снабди с акт за въвеждане в експлоатация /акт16/ сградата.

Поддържа се, че до настоящия момент сградата била изградена на етап ”груб строеж”, но не била снабдена с акт 14, акт 15 и акт 16.

Следователно "К" ООД било в забава вече 1 година и 2 месеца, тъй като не предал сградата и не снабдил с удостоверение за въвеждане в експлоатация акт.16 ищците.

Сочи се, че съгласно уговореното в нотариалния акт при виновно неизпълнение на поетите съгласно договора задължения от "К" ООД дружеството се задължава да заплати неустойка в следните размери - при забава до 3 месеца 3% от стойността на правото на строеж, а при забава повече от 3 месеца - еднократна неустойка в размер на стойността на правото на строеж.

При претърпени вреди в по голям размер, неустойката или пропуснати ползи, дружеството заплаща обезщетение до действителния размер на вредите.

В случая забавата била повече от 3 месеца, доколкото е следвало изпълнителят да предаде имотите с удостоверение за ползване /акт 16/ в осемнадесет месечен срок от датата на даване на строителна линия - тоест най-късно 10.04.2010 г.

Вън от горното ищците били сключили договор за наем с физическо лице за обекта, който следвало да получат в собственост по силата на процесния договор за отстъпване право на строеж. В т.12 от същия се задължили, ако не предадат владението на имота предмет на договора на 10.04.2010 год. ,да заплатим неустойка на наемателя в размер на 6 000 лева.

Тъй като се намирали в обективна невъзможност да предадат владението на имота с оглед на виновното неизпълнение на ответника по поетите от него задължения по договора за отстъпване право на строеж, със споразумение от 15.12.2011 год. сключено между ищците, като наемодатели и наемателя по договора за отдаване под наем на недвижим имот, прекратили договора за наем и предали на наемателя сумата от 6 000 лева.

По този начин претърпели вреди в следствие на виновното неизпълнение от страна на ответника.

По изложените съображения се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да заплати на ищците за нанесените им вреди и пропуснати ползи в следствие на неизпълнение на задълженията си от ответника по иска сумата в размер на 45 522,10 лв., представляваща : 1/ договорената неустойка - цената на правото на строеж възлизащо на 34 522.10 лв., 2/ нанесена вреда в размер на 6 000 лева, представляващи изплатена от ищците неустойка по договор за наем от 10.04.2010 год. и 3/ сумата от 5 000 лева представляващи вреди от непредаването в срок и неснабдяването на сградата с актове обр.14, 15 и 16 , както и непредаването на сградата съгласно подписания помежду им договор за учредено право на строеж и лишаване от правото да обитават обектите тяхна собственост по вина на ответника по иска.

В срока за подаване на писмен отговор ответното дружество е депозирала такъв.

В него се поддържа, че искът по чл. 92 от ЗЗД е допустим с допълнението, че след като ищците уточнят основанието, на което претендират вреди - договорно или деликт, то тогава ответното дружество ще изложи съображения за допустимостта. Поддържа се, че предявените искове за вреди, в размер на 6000 лева, респ. за 5000 лева са недопустими при положение, че размера на претендираната неустойка е в по-голям размер.

Наред с това заявените искове претенции се оспорват изцяло както по основание, така и по размер.

По иска по чл. 92 от ЗЗД на се оспорва обстоятелството, че по силата на учредено право на строеж - сделка обективирана с нот. акт 121, том I, per. № 2137, дело №116/2008 год. по описа на нотариус М К, с район на действие - PC -Б., с peг. № 493, ответното дружество поело задължение да изгради със свои средства, труд и материали в срок от 18 месеца от даване на строителна линия и ниво сграда по одобрен инвестиционен проект в собствения на Г П А. и на В. Б. А. поземлен имот с идентификатор 04279.602.31 по одобрената кадастрална карта на Б. със Заповед № РД-18.-32/10.05.2006 год. на Изп. директор на АГКК - София, изменена със заповед № КД-14-01-239/18.01.2007 год. на Началника на СГКК -Б., включително и обектите, собственост на учредителите, посочени в пункт I, т.1 и т.З от цитирания нот. акт във вида описан в Раздел II.

Не се оспорва и фактът, че протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа е с дата 10.10.2008 год., както и че срокът изтекъл на 10.04.2010 год.

Оспорват се изцяло останалите наведени тези твърдения в обстоятелствената част на исковата молба и се поддържа, че не е налице виновно неизпълнение на задълженията, които е поело търговското дружество - изпълнител по договора за учредяване на право на строеж, включително и по отношение на задължението за срочното изграждане на сградата.

Поддържа се, че Акт обр. 14 и акт обр. 15 са съставени съответно на 29.06.2009 год. и на 11.03.2010 год., съгласно изискванията на Наредба № 3/31.06.2003 год. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството / Обн. ДВ, бр. 72/2003 год., изм. ДВ, бр. 37/2004 год., изм. ДВ, бр.29/2006 год. / на Министерството на регионалното развитие и благоустройство.

Поддържа се и че сградата е била изградена изцяло до 11.03.2010 год. - близо един месец преди срока, като ответното дружество изпълнило задълженията си с грижата на добър стопанин, добросъвестно, в срок и нямало никакви проблеми с учредителите. Отношенията бяха коректни и двете страни си съдействали при реализиране на строителството.

Учредителят Г П А. бил уведомяван за всички етапи на строителството знаеше за изготвения акт обр. 1. нямал никакви възражения, но не успял да го подпише, защото влязъл в болница и починал на 22.03.2010 год.

След неговата смърт никой не уведомил дружеството ответник кои са наследниците на починалият учредител на суперфицията, което препятствало възможността за осъществяване на своевременен контакт с тях и завършване на процедурата по издаване на разрешение за ползване.

Твърди се, че управителят на дружеството не знаел, че г-н А. има и дъщеря, който факт му станал известен след получаване на исковата молба.

Същевременно съпругата - първата ищца, отказвала да подпише каквито й да било документи, а впоследствие заявила, че сина й ще се занимава с всички въпроси, свързани със сградата. По-късно третият ищец предявил претенции извън първоначално договореното и отказвал да подписва документи.

В нито един момент втората ищца не извършила действия за осъществяване на контакт с дружеството- изпълнител.

Ето защо се поддържа, че е налице е бездействие и проявено недобросъвестно поведение от страна на ищците, поради което те не могат да черпят права, т.к. релевира на злоупотреба с права.

В случая не била положена грижата на добър стопанин от нито един от ищците и следвало да намери приложение разпоредбата на чл. 81 и чл. 83 83 ал. 1 и 2 от ЗЗД, което било основание за освобождаване на дружеството ответник от отговорност, тъй като забавата е последица от действията на ищците.

От страна на дружеството се предприемали всички действия за издаването на разрешение за ползване и въвеждане на сградата в експлоатация.

Освен това се оспорват твърденията в исковата молба, че няма издаден и акт обр. 16 и се поддържа, че се смесват различни понятия и процедури.

Поддържа се, че конкретният строеж е от пета категория и за него не се назначава Държавна приемателна комисия, а се въвежда в експлоатация по реда на чл. 177 ал.1 от ЗУТ и се издава разрешение за ползване от гл. архитект на Община Б..

В тази процедура трябва да участват и ищците, в качеството на възложители, след смъртта на техния наследодател и документацията не може да се придвижи без подписване на акт обр. 15.

Ищците обаче отказали да подпиша акт обр. 15 и в тази връзка се поддържа, че от страна на изпълнителя - ответното търговско дружество, е поето единствено задължение по отношение на срока за изграждане на сградата и вида на обектите, собственост на учредителите - 18 месеца от протокола за даване на строителна линия и ниво по Раздел II от нотариалния акт.

В цитираният текст от нот. акт нямало поето задължение в същия срок сградата да бъде снабдена и с разрешение за ползване.

Ето защо и неоснователни били твърденията на ищците, че ответника е в забава по отношение изпълнението на задължението за издаване на разрешение за ползване на процесната сграда.

Поддържа се още, че снабдяването с разрешение за ползване не е част от етапа на строителство на сградата, а е последващо действие, за което страните не са уговорили срок, видно от текста на Раздел II от нот. акт за суперфиция.

На самостоятелно основание задължение за издаване на разрешение за ползване имали и ищците, а то не е издадено до момента поради проявено бездействие от страна на ищците след смъртта на Генчо А..

Предвид на изложеното не било налице неизпълнение или забава в изпълнението на договорни задължения от страна на изпълнителите и в частност от страна на „К" ООД, което да се вмени във вина на дружеството и което да е основание за ангажиране отговорността му.

Навежда се в подкрепа на твърдението, че сградата и обектите са били изцяло завършени и приети от учредителите фактът, че починалия Г А. е представил съгласно изискванията на Закона за кадастъра и имотния регистър необходимата документация за вписването на сградата и на обектите в нея в Кадастралната карта на Б. и регистъра към нея и обозначаването им с идентификационни номера.

Освен това ищците имали ключ от сградата, какъвто преди да почине имал и Г А..

На самостоятелно основание се поддържа, че една от причините за липсата на подписан акт обр. 16 е и фактът, че преди изтичане на 18 месечният срок учредителите на правото на строеж поискали да се промени предназначението на част от обектите - складовите помещения на кота +9.00 м, което от своя страна наложило и промяна в процедурата по подписването на окончателния договор за присъединяване към електрораз­пределителната мрежа, предвид че предварителният договор бил сключен през 2007 год.

Вън от горното по отношение искът по чл. 92 от ЗЗД се поддържа, че размерът на същият е неопределяем - в нотариалният акт за суперфиция не е конкретизирана базата, от която да се изчисли размерът на неустойката - стойност на правото на строеж на отделните обекти или на цялата сграда, както и коя точно стойност.

В този случай и ако се приеме, че размерът е определяем /каквото становище не се поддържа/, то следвало да се приеме, че неустойката евентуално следва да се изчисли на база стойността по данъчна оценка за правото на строеж за всеки от обектите, за които учредителите са си запазили правото на строеж.

Цената на правото на строеж за обектите за които учредителите са си запазили за себе си не е 34 522.10 лева. В тази данъчна оценка се включвала и цената на учреденото право на строеж за обектите на които става собственик ответника след реализирането на правото на строеж.

Отделно от горното се прави възражение за прекомерност на неустойката в сравнение с претърпените вреди.

По другата обективно съединена претенция за заплащане на обезщетение за вреди, изразяващи се в заплатена неустойка от ищците по договор за наем от 10.04.2010 год. се поддържа, че договорът за наем е съставен за нуждите на настоящия процес и бил нищожен, поради накърняване на добрите нрави и поради липса на основание за сключването му.

Твърди се, че целта на подписване на договора от страна на ищците по делото е облагодетелстването им със суми във връзка с уговорена неустойка в този договор, а не във връзка с наличие на действителна воля за сключване на договор за наем на обекта. Доказателство затова бил и фактът, че ищците подписали договора за наем с условие за предаването на обекта в 10 дневен срок, въпреки че са знаели за липсата на съставени към този момент актове за предаване на обекта, което е изцяло по тяхна вина.

Същевременно размерът на договорената неустойка бил прекомерно завишен и не отговарял на вредите, които биха настъпили в рамките на срокът на действие на договора.

Оспорва се и твърдението, че ищците са платили неустойка в размер на 6 000 лв. в полза на наемателите по договора, в резултат на което са претърпяли вреди. В тази връзка се оспорва автентичността на договора за наем и на споразумението към него, както и на съдържанието на споразумението по отношение на твърдението, че е платена сума за неустойка. Тъй като договора за наем бил нищожен на основанията, посочени по-горе, то и споразумението към него е нищожно на същите основания.

На самостоятелно основание се поддържа, че ако съдът приеме, че искът за заплащане на сума в размер на 5 000 лева е надлежно предявен този иск също се оспорва изцяло по основание, така и по размер и се поддържа, че на ищците не се дължат суми както на договорно, така и на извъндоговорно основание, във връзка с вреди от непредаване в срок и неснабдяване на сградата с актове обр. 14,15 и 16, както и за непредаване на сградата, съгласно договора за суперфиция и за лишаване на ищците от право да обитават обектите.

На самостоятелно основание се прави възражение за прихващане между дължимата се на ищците сума и сума в размер на 46 940 лв., произтичаща от следното:

На 15.06.2009 г между ответното дружество и К Х Т бил сключен предварителен договор за продажба на недвижими имот, а именно: АТЕЛИЕ за жилищни нужди на кота + 9 м, разположено под покрива на процесната жилищна сграда, което се образува от обединяването на три складови помещения.

Във връзка с подписаният договор от купувача беше заплатена сума в размер 15 000 лв., представляващи част от цената на обекта. Крайният срок за сключване на окончателният договор беше 14 дни от снабдяването с удостоверение за ползване на сградата. Тъй като по вина на ищците такова удостоверение няма и до момента не е издадено, договорът бил развален, което наложило дружеството да върне получената цена по договора.

В тази връзка се твърди, че била налице вреда за Дружеството, изразяваща се в пропусната полза от възможността да реализира приход от 46 940 лв., представляващи продажната цена на описаният по-горе обект.

Заплащането на тази вреда следва да стане от ищците, тъй като същите били виновни за невъзможността прихода да бъде реализиран.

Поради изложеното и в случай на уважаване на предявените от ищците искове, вкл. и частично, се иска да извършите прихващане между дължимата се на тях сума със сумата от 46 940 лв. до размера на по-малката сума.

В подкрепа на твърденията си страните сочат писмени и гласни доказателства, като са допуснати и изслушани съдебно-техническа експертиза и съдебно-графологична експертизи.

Благоевградският окръжен съд в решаващия състав, като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото страните не спорят и са приети за безспорно установени и ненуждаещи се от доказване фактите, че по силата на учредено право на строеж - сделка обективирана с нот. акт 121, том I, per. № 2137, дело №116/2008 год. по описа на нотариус М К, с район на действие - PC -Б., с peг. № 493, ответното дружество поело задължение да изгради със свои средства, труд и материали в срок от 18 месеца от даване на строителна линия и ниво и акт за въвеждане в експлоатация сграда по одобрен инвестиционен проект в собствения на праводателя на ищците Г П А. /удостоверение за наследници № 2655/03.11.2011 г./ и на първата ищца В. Б. А. поземлен имот с идентификатор 04279.602.31 по одобрената кадастрална карта на Б. със Заповед № РД-18.-32/10.05.2006 год. на Изп. директор на АГКК - София, изменена със заповед № КД-14-01-239/18.01.2007 год. на Началника на СГКК -Б., включително и обектите, собственост на учредителите, посочени в пункт I, т.1 и т.З от цитирания нот. акт във вида описан в Раздел II.

Не се оспорва и фактът, че протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа е с дата 10.10.2008 год., както и че срокът изтекъл на 10.04.2010 год.

Не е спорен между страните и фактът, че изградения въз основа на цитирания договор за суперфиция сграда не е снабден с акт обр.15 и удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Установява се от приобщените писмени доказателства, че на 29.06.2009 г. е бил съставен акт обр.14 за процесната сграда, за приемане на конструкцията й.

На 11.03.2010 г. е бил съставен и акт обр.15 за установяване годността за приемане на строежа, който е подписан от управителя на ответното дружество, както и от проектантите по всички части, но не и от възложителите Г П А. и В. А..

Следва да се акцентира върху фактът, че според удостоверение за наследници № 2655/03.11.2011 г. Г А. е починал на 22.03.2010 г.

Преди изготвянето на горните документи приживе същият е сключил предварителни договори за присъединяване на недвижимите имоти и потребителите им към водопроводните и канализационни мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура /договор от 16.08.2007 г./ и към електроразпределителната мрежа на „Е”/на 10.08.2007 г.

Договорът за присъединяване на обектите на потребителите към разпределителната електрическа мрежа на „Ч ” е бил подписан по-късно/на 11.08.2011 г./ от „К”ЕООД.

Освен това приживе праводателят на ищците Г А., в качеството си на възложител по смисъла на чл.161, ал.1 ЗУТ на обект „Сграда с обществено значение /офиси и ателиета/, ниско етажно свързано с УПИ ІІІ застрояване, се снабдил и с удостоверение изх.№ 94-8257-01-1475/24.09.2009 г. от АГКК гр.Б. и приложените към него схеми за обектите в посочената сграда.

Установява се още от приобщените доказателства, че за същата сграда са били сключени и анекси към договора за присъединяване към разпределителната мрежа, с цел включване на сградата в същата.

От декларация с рег.№ 4571/16.06.2009 г. на нотариус с рег. № 415 от РНК се установява, че със същата праводателят на ищците приживе, първата ищца и ответното дружество, чрез управителя си, в качеството си на възложители на описаната сграда, са декларирали, че поради промяна на инвестиционните си намерения, съгласно чл.154, ал.6 ЗУТ са се съгласили складовите помещения на кота 9,00 м. на сградата да бъдат ателиета, съгласно приложен проект.

С предварителен договор от 16.06.2009 г., сключен между ответното дружество, в качеството му на продавач и К Т, в качеството й на купувач от гр.Б. същите са се съгласили продавачът да продаде, а купувачът да закупи недвижим имот, представляващ ателие за жилищни нужди, което ще се образува след обединяването на складови помещения, находящи се на кота +9,00, разположено под покрива в жилищната сграда, която е изградена на етап „груб строеж” в ПИ с идентификатор 04279.602.31, находящ се в гр.Б., за сумата от 46 940 лв., от която сума в момента на подписването купувачът заплатил на продавача сумата от 12 000 лв., а останалата е следвало да се заплати на още две вноски, определени в договора като време и размер.

Със спогодба за доброволно изпълнение от 22.06.2010 г. /рег. № 3304/22.06.2010 г. на нотариус с рег.№ 415 от РНК, същите страни са се споразумели, че прекратяват сключения помежду им предварителен договор, описан по-горе, като продавачът възстановил на купувача платените от него до този момент суми в общ размер на 28 500 лв. до 01.07.2011 г., при месечна лихва от 0,58%.

От друга страна с договор за наем от 01.04.2010 г. ищците, в качеството им на наемодатели и А М А., в качеството му на наемател, се съгласили наемодателите да предоставят за временно и възмездно ползване на наемателя недвижим имот, представляващ апартамент № 2, на кота +3,40 м., разположен на първи етаж и състоящ се от кухня, хол с трапезария, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре и три тераси, със застроена площ от 89,27 кв.в. срещу заплащането на наем в размер 200 лв. месечно на ръка.

Със споразумение от 15.12.2011 г. страните се споразумели горният договор да бъде прекратен, като наемодателят заплатил на наемателя неустойката, уговорена в чл.12 от договора /6 000 лв./, като подписването на споразумението служило и като разписка за получаване на сумите.

Изслушаната съдебно-графологична експертиза, която не се оспори от страните по делото и съдът кредитира, като компетентно изготвена докладва, че подписите за „наемател” в договора за наем от 01.04.2010 г. и на споразумението към него от 15.12.2011 г. са изписани от А М А..

Изслушаната съдебно-техническа експертиза докладва от своя страна, че процесната сграда е изградена съобразно одобрените архитектурни книжа, с изключение на фасадата, където има разминаване между проекта и изпълненото на място. Освен това вещото лице поддържа, че за промяна предназначението на складовите помещения на кота + 9 м. е необходимо изпълнение на процедурата по чл.154 от ЗУТ.

Към момента на изготвяне на заключението подробно са описани извършените и неизвършени строителни работи по сградата, както и нивото на изградените имоти, собственост на ищците.

Вещото лице сочи още, че сградата има отказ за издаване на разрешение на ползване, поради липсата на акт обр.15 и липсата на свързване на сградата към уличната В и К мрежа, вкл. липсата на външно свързване с електропреносната мрежа.

Съдът кредитира заключението на вещото лице в частта му, касаеща единствено и само констатираните и отразени в заключението от него факти на състояние на процесната сграда към момента на огледа и съответствието на строежа на място и архитектурните проекти.

Досежно състоянието на сградата и по-специално – на обектите, останали в собственост на ищците по делото към м.март 2010 г. се събраха и гласни доказателства.

Така в показанията си свидетеля Р, работещ във фирма за обзавеждане на апартаменти сочи, че е посетил апартамента, собственост на А А. към м.март 2010 г. по искане на А., който му заявил, че иска бързо да обзаведе апартамента, т.к. има наемател.

Същият сочи, че в апартаментът е имало поставена дограма, външна изолация, подът е бил на груба замазка и стените грубо измазани, не шпакловани. Банята тоалетната и кухнята /кухненският бокс/ били „на тухла” и без изградено В и К и ел.инсталация. Нямало никакви врати.

Сочи, че стълбището било тъмно, но според него било налепено с плочки.

От своя страна свидетелят М /познат на А А./ сочи, че е присъствал на няколко телефонни разговора между последния и строителя, от които разбрал, че А. иска апартамента му да бъде довършен.

Свидетеля А Г, работил процесния обект като майстор тенекеджия твърди, че при поставянето на водосточните тръби през есента на 2009 г. по повод на работата си влизал във всички апартаменти, т.к. терасите трябвало да се разбият с канго.

Твърди, че към този момент стълбището на сградата било изпълнено с фаянсови плочки и е имало парапет. Външно сградата била боядисана, а апартаментите също били измазани, като имало и кабели. Освен това всички апартаменти били с поставени външни врати.

С А от своя страна твърди, че пред три години през есента е посещавал процесната сграда, т.к. искал да си закупи жилище и отишъл там на оглед.

Твърди, че при огледа видял два апартамента. Сградата била външно измазана, а стълбището с подова настилка и парапет.

Апартаментите бил с външни врати, а вътре – с мазилка по стените и тавана и замазка на пода. Кабелите били готови за монтаж на контакти. Имало и В и К, което установил при огледа на мокрите помещения.

Съдът кредитира показанията на свидетелите Р, Ги А частта им, в която се подкрепят и от установеното от техническата експертиза, според която имотите, които получават съобразно договора за суперфиция ищците към момента на огледа са с изпълнени вертикалви В и К щтрангове, В и К инсталации до тапа, изпълнена ел.инсталация с монтирани ключове, контакти на апартаментното ел.табло, монтирана PVC дограма със стъклопакет за прозорци, монтирана външна входна метална врата със секретна брава за жилището, изпълнена вътрешна мазилка по стени и тавани на две ръце /хастар и фина/, изпълнена подова настилка – циментова замазка в коридори, дневна, спални, тераси, кухненски кът.

Вещото лице е установило освен това, че баните са с налепени фаянсови плочки по стените до тавана, налепени терикотни плочки по пода, а тавана е оформен с влагоустойчив гипсокартон.

Показанията на свидетеля М съдът не обсъжда по същество, доколкото от една страна те не установяват релевантни за предмета на спора факти, а от друга, за състоянието на процесната сграда същият знае единствено от това, което му е споделял ищецът А., но не и от личните си наблюдения.

При установеното по-горе от фактическа страна съдът приема от правна следното:

Предявения иск по чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на неустойка за неизпълнение на договорно задължение е процесуално допустим, с оглед надлежната процесуална легитимация на страните по него.

Разгледан по същество същият се явява и основателен, по следните съображения:

Установено е в теорията и практиката, че неустойката обезпечава изпълнението на задължението по договорно правоотношение и служи като обезщетение за вредите от неизпълнение, без да е необходимо те да се доказват.

За да се уважи претенция за присъждане на неустойка, ищецът следва да установи при условието на пълно и главно доказване фактите на наличие на валидно главно договорно задължение и на акцесорно такова за заплащане на неустойка.

Ответникът длъжник следва да докаже факта на изпълнение.

От приетото за установено по-горе от фактическа страна в настоящия казус съдът приема, че ищците установиха при посочените условия безспорното наличие на валидно главно договорно правоотношение между страните по делото /договора за учредяване на право на строеж върху поземлен имот от 28.05.2008 г./ , както и на акцесорно такова за заплащане на неустойка в случай на неизпълнение в срок /т.ІІІ, пр.2 от договора/ - при виновно неизпълнение на поетите от ответното дружество задължение то заплаща неустойка в следните размер – при забава до 3 /три/ месеца – 3% от стойността на правото на строеж, а при забава повече от три месеца – еднократна неустойка в размер стойността на правото на строеж.

Съдът намира още, че ангажираните от ответното дружество доказателства не установяват по безсъмнен начин изпълнението от негова страна на задълженията му по договора от 28.05.2008 г. в т.ІІ на същия.

На първо място следва да се отбележи, че независимо от някой терминологични неточности съдът приема, че в посочена т.ІІ от договора за суперфиция страните са се договорили ответното дружество да построи със свои сили и средства, труд и материали в срок от 18 месеча от даване на строителна линия и ниво и акт за въвеждане в експлоатация /акт 16/, т.е. – удостоверение за ползване, на сградата, в която са поместени трите броя жилища, едно от които на партериня етаж, един магазин и шест броя тавански складови помещения по одобрении архитектурен проект, като ги предаде на Г А. и В. А. във вида, които изрично е посочено.

Следователно и т.к. няма спор досежно датата на даване на строителна линия и ниво /10.10.2008 г./, то се налага изводът, че обектите, останали в собственост на П, е следвало да им бъдат предадени в уговорения вид до 10.04.2010 г.

Доколкото няма спор и по това, че Г А. е починал на 22.03.2010 г., т.е. – преди изтичането на този срок, то следва да се приеме, че въз основа на наследственото правоприемство правата и задълженията му по договора след смъртта му са преминали върху неговите наследници и поетото задължение е следвало да се изпълни спрямо тях.

Съдът намира недоказано твърдението на ответното дружество, че актът обр.15 по смисъла на Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството /Наредбата/, удостоверяващ състоянието на строителния обект към онзи момент, бил готов още към 11.03.2010 г., но не бил подписан от ищците, т.к. същите не желаели да сторят това.

На първо място следва да се отбележи, че според посочената дата актът е бил готов преди смъртта на наследодателя на ищците, но върху него липса подпис на Г П.

От друга страна горното твърдение на ответното дружество се опровергава от друго негово такова, че управителя на ответното дружество не е знаел кои са наследниците на Г П, респ. – лицата, които е следвало да подпишат акта обр.15.

На самостоятелно основание дори това твърдение да се приеме за доказано /факт, които решаващият състав счита недоказан/, то съобразно нормите на чл.5, ал.2 и ал.3 от Наредбата, за съставяне на съответните актове и протоколи строителят или заинтересуваната друга страна /участник в строителството/, отправя писмена покана до другите страни.

Такава покана в случая не се твърди ответното дружество да е отправило до В. А., която също е страна по договора за супефиция или до някой от ищците /А А., посочен според твърденията на ответното дружество в отговора за лицето, което отговаря за строежа/, нито се представя като доказателство.

Ето защо и строителят не може да се ползва от разпоредбата на чл.5, ал.3 от Наредбата, според която ако представител на поканената страна не се яви до 24 часа след определения в поканата срок, актът или протоколът се подписва от явилите се страни, като в него се отбелязва номерът и датата на поканата, а неявилата се страна се замества от органа, издал разрешнието за строеж, или от упълномощено от него лице.

Само в този случай липсата на подпис на поканената, но неявила се страна, не е основание за обявяване на акта или протокола за недействителен.

На самостоятелно основание следва да се отбележи, че според чл.161 от ЗУТ възложители в случая са не само ищците, но и ответното дружество, като суперфициар.

Поради последното и в казуса съдът намира, че представения от ответната страна констативен протокол обр.15 не удостостоверява по никакъв начин, към посочената в него дата описаните строителни дейности са били извършени така, както са посочени, доколкото липсват подписите и на ищците, които да установят това.

Намира още, че ответното дружество към 10.04.2010 г. не е изпълнило своето задължение по т.ІІ от договора от 28.05.2008 г. да предаде на посочената дата на ищците собствените им помещения в уговорения в тази точна вид.

Доколкото се възразява от ответната страна, че в т.ІІ не е било уговаряно задължение на строителя да снабди сградата с удостоверение за ползване, дори такова тълкуване да се приеме за основателно, то по никакъв начин не влияе на изрично уговореното между страните, че в срок от 18 месеца от даването на строителна линия и ниво строителят е следвало да построи и предаде в уговорения вид на собствениците описаните обекти.

Ангажираните гласни доказателства от страна на ответника обаче по никъкав начин се установиха, че към посочената дата обектите, собствени на ищците, са били изпълнени във вид и степен на завършеност така, както страните са уговорили с договора.

Горният факт не се установи и от техническата експертиза, извършила оглед на процесната сграда и констатирала изпълнението на СМР по нея м.06.2012 г.

Освен това и към тази дата експертът е констатирал, че са липсвали ел.кабели, контакти и ключове в мазето на ищеца независимо от уговореното в договора.

Ето защо и т.к. ответникът, който има тежастта да установи безсъмнено факта към м.април 2010 г. в каква степен на завършеност са били собствените на ищците имоти, не стори това, съдът намира, че той не е изпълнил договорното си задължение, установено от т.ІІ от договора за суперфиция от 28.05.2008 г., поради което и клаузата за неустойка следва да бъде приложена.

Съдът намира, че както буквалното, така и граматическото тълкуване на текст на т.ІІІ от същия договор водят на единствен извод, че уговорената в него неустойка е определена и възраженията в обратната насока на ответника са несъстоятелни.

Неустойката ясно е определена като процент от стойността на правото на строеж, или еднократно тази стойност.

Тълкувания, че тази стойност не е ясна, или следва да включва само стойността на правото на строеж на обектите, останали в собственост на ищице, са напълно изключени, т.к. други клаузи или уговорки, касаещи начина на определяне на размера на неустойката в договора липсват и възраженията в горната насока не могат да бъдат споделени.

След като страните са уговорили, че неустойката ще представлява стойността на правото на строеж, а сключеният договор е за отстъпване право на строеж, то логично е стойността на това право да се отнесе към целия строеж, а не към част от него.

В случая няма спор, че стойността на строежа е в размер на 34 552,10 лв. и т.к. забавата от страна на ответното дружество е повече от три месеца, същото дължи уговорената неустойка на посоченото от договора основание.

Що се касае до възраженито на ответното дружество за прекомерност на неустойката в сравнения с претърпените вреди, то следва да се отбележи, че въпреки последното ответната страна не е поискала намаляването й от съда.

Поради последното и съдът се счита за длъжен да отбележи само, че в случая не намира размерът на уговорената неустойка за прекомерен.

На първо място страните са я договорили доброволно и след като са дали съгласие за определянето на нейния размер, те не могат да възразяват срещу него.

На самостоятелно основание и доколкото няма спор в съдебната теория и практика, че функциите на неустойката са обезпечителна, обезщетителна и наказателна, то тя може да бъде търсена и независимо от нестъпване на вреди от неизпълнението.

Горните уточнения отнесени към факта, че в случая забавянето на изпълнението от страна на ответното дружество на задълженията му по т.ІІ от договора за суперфиция е за период повече от две години, в които ищците са били лишени от възможността лично или чрез другиго да ползват имотите си, водят на несъстоятелност на възражението за прекомерност на уговорената неустойка.

По изложените съображения и претенцията на ищците за заплащане на договорената с ответното дружество неустойка в размер на 34 552,10 лв. следва да се уважи.

По предявените искове по чл.79, ал.1 ЗЗД, във вр. с чл.92, ал.1, изр.2 съдът намира, че същата е процесуално допустима, а разгледана по същество – неоснователна, по следните съображения.

По претенцията за заплащане на сумата от 5 000 лв. представляващи вреди от непредавене в срок и неснабдяването на сградата на актове обр.14, 15 и 16, вкл. непредаването на сградата съгласно подписания договор и лишаване на ищците от правото им да обитават обектите тяхна собственост по вина на ответника.

От ангажираните в хода на производството доказателства от страна на ищците, чиято е тежестта да установят при условието на пълно и главно доказване твърдените от тях по тази преденция факти съдът намира, че не може да се обоснове безсъмнен извод, че същите са претърпели претендираните вреди реално, вкл. че те са пряка и непосредственна последица от неизпълнението на договорното задължение на ответното дружество, както и такива, непокрити от неустойката.

В т.см. следва да се отбележи още, че в обстоятелствената част на исковата молба действително не са изложени конкретни твърдения досежно това в какво точно се изразяват тези вреди, респ. – в хода на процеса не се ангажираха никакви доказателства досежно техния вид и размер.

Ето защо и тази претенция следва да се отхвърли, като неоснователна.

По претенцията за заплащане на сумата от 6 000 лв., представляваща изплатена от ищците неустойка по договор за наем от 01.04.2010 г.

Установи се безспорно от приобщените писмени доказателства по делото, както и от заключението на съдебно-графологичната експертиза, че ищците са сключили договор за наем на 01.04.2010 г. с лицето А М А. за обект – апартамент № 2, намиращ се в процесната сграда, в който са уговорили неустойка в размер на 6 000 лв. в случай на непредаване имота от наемодателите на наемателя.

Установи се още, че тази сума е била платена от ищците, като наемодатели на А., като наемател, на 15.12.2011 г. при сключване на споразумение за прекратяване на договора за наем, поради непредаване владението на имота.

При тези факти и с оглед твърденията на ищците следва да се приеме, че претенцията им е за вреди, в по-голям размер от уговорената между страните неустойка по договора от 28.05.2008 г., поради претърпяната конкретна вреда в размер на 6 000 лв., заплатена от тях на наемателя, поради невъзможността да му предадат на време имота – факт, дължащ се пряко на неизпълнението на договорното задължение на ответното дружество по т.ІІ от договора от 28.05.2008 г.

Нормата на чл.82 ЗЗД сочи, че обезщетението /разб. по чл.79, ал.1 ЗЗД/ обхваща претърпяната загуба, доколкото тя е пряка и непосредственна последица от неизпълнението и е могла да бъде предвидена при пораждане на задължението.

В случая следва да се подчертае, че ищците са сключили договора за наем на помещението, което е следвало да им бъде предадено на 10.04.2010 г. от ответното дружество във вида, посочен в т.ІІ от договора от 28.05.2008 г., преди настъпване на уговорения срок – на 01.04.2010 г.

Към тази дата за ответното дружество още не е било налице задължение за предаване на веща в уговорения вид и наемодателите ищци не са могли да бъдат сигурни, че това ще се случи.

Нещо повече – съобразно клаузите на договора за суперфиция, жилището е следвало да им бъде предадено във вид, който не е подходящ да бъде отдадено под наем незабавно още същия ден.

Ето защо следва да се приеме, че договорът от 01.04.2010 г. е бил сключен за обект, който към посочената дата все още не е могъл да бъде обект на договор за наем и за това явно страните по него, най-вече наемодателите, са били наясно.

Че горният факт им е бил известен става ясно и от ангажираните именно от ищцовата страна гласни доказателства, че още към края на м.март 2010 г. са свидетеля Р, на който е било възложено да изпълни поръчка за изработване на мебели за жилището, обект на договора за наем, е установил при извършения от него оглед на жилището, заедно с ищеца А А., че то не е довършено.

Следователно - сключвайки договора за наем преди уговорения срок за предаване на жилището в определения в договора за суперфиция вид, и уговаряйки в същия като дата за предаване на наемателя датата, на която на самите тях жилището е следвало да се предаде, вкл. и клауза за неустойка при неизпълнение на това задължение, ищците сами са действали недобросъвестно.

Това тяхно поведение, довело до заплащането на неустойка в претендирания размер обаче не е могло да се предвиди при сключването на договора за суперфиция, когато се е породило задължението за ответното дружество да предаде собствените на ищците обекти на определена дата в определен вид.

Последното се налага като извод, предвид че чл.12 ЗЗД е установил добросъвестността като основен елемент при сключването на договорите.

Поради изложените доводи съдът намира още, че в случая и понесената от тях вреда не е пряка и непосредственна последица от неизпълнение на задължението на ответното дружество по т.ІІ от договора за суперфиция.

Ето защо и претенцията им следва да се отхвърли.

По възражението за прихващане на ответното дружество до сумата от 46 940 лв., представляваща пропуснатата полза за същото от реализиране на приход, поради виновно поведение на ищците по делото.

Както се посочи и по-горе, при установеното по делото от фактическа страна решаващият състав приема, че ищците не са действали недобросъвестно, неподписвайки акта обр.15 за установява годността за приемане на строежа, доколкото по делото липсват доказателства строителят – ответното дружество, да ги е поканил да сторят това, респ. - те да са отказали.

Нещо повече - специалната Наредба е приела, че отказът им не е основание за неиздаване на документа, като последният може да се замени от волята на адм.орган, издал разрешениео за строеж.

Ето защо и не може да се приеме, че по вина на ищците не е било издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, респ. – че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен от ответното дружество и К Х Т е бил прекратен, а ответното дружество е трябвало да върне получените по него суми.

Поради изложеното и възражението за прихващане се явява неоснователно.

Съобразно изходът от спора в тежест на ответното дружество следва да се поставят и сторените от ищците по делото разноски, съобразно увежаната част от претенциите, в размер на 2 482 лв., от които 1 382 лв. ДТ по производството, 400 лв. за възнаграждение на вещите лица и 700 лв. за адвотаско възнаграждение /съобразно списъка по чл.81 ГПК/.

Мотивиран от изложеното и на посочените основания, Благоевградският окръжен съд

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА “., ЕИК , със седалище и адрес на управление гр.Б., бул.”. Л. № 7, вх.”А”, .2, ап.4, представлявано от управителя С К С да заплати на В. Б. А. – ЕГН *, Н. Г. В. - * и А Г. А. – ЕГН *, всички със съдебен адрес гр.Б., ул.”. Х. Т. № 36, .1, чрез адв.Р К от АК Б. сумата от 34 522,10 /тридесет и четири хиляди петстотин двадесет и два лева и десет стотинки/, представляваща договорената неустойка - цената на правото на строеж по договор за суперфиция от 28.05.2008 г., както и сумата от 2 482 /две хиляди четиристотин осемдесет и два лева/ разноски по делото пред настоящата инстанция, съобразно уважената част от исковете.

ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛНИ предявените искове от В. Б. А. – ЕГН *, Н. Г. В. - * и А Г. А. – ЕГН *, всички със съдебен адрес гр.Б., ул.”. Х. Т. № 36, .1, чрез адв.Р К от АК Б. против “., ЕИК , със седалище и адрес на управление гр.Б., бул.”. Л. № 7, вх.”А”, .2, ап.4, представлявано от управителя С К С за заплащане на сумите от 6 000 /шест хиляди/ лева, представляваща нанесена вреда – изплатена от ищците неустойка по договор за наем от 10.04.2010 год. и на сумата от 5 000 /пет хиляди/ лева представляващи вреди от непредаването в срок и неснабдяването на сградата с актове обр.14, 15 и 16 , както и непредаването на сградата съгласно подписания между страните договор за учредено право на строеж и лишаване от правото да обитават обектите тяхна собственост по вина на ответника по иска.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийския апелативен съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: