Р Е Ш Е Н И Е
№ 260910 25.06.2021 г. гр. Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
ХХХІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На четиринадесети юни две хиляди двадесет и
първа
година
в публично заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОЯН МУТАФЧИЕВ
Секретар: Милена Манолова,
като разгледа докладваното от съдия Мутафчиев гр.
дело № 385
по описа на БРС за 2021
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод искова молба от „ПРИМЕА
ПРОПЪРТИС“ ЕООД първоначално против Л.И.Д. и А.Д.К.. С определение №
261027/09.02.2021 г., влязло в сила, съдът прекрати производството
по делото в частта, с която „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД предявява
следните искове: главен осъдителен иск против Л.И.Д. и А.Д.К. за сумата от
3 660 лева, която ответниците да заплатят разделно и която представлява
комисионно възнаграждение по сключен договор за посредничество при продажба на
недвижим имот, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор ***.6 по КККР на
гр. Бургас, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане на сумата; евентуален осъдителен иск против Л.И.Д. за
сумата от 3 660 лева, представляваща комисионно възнаграждение по сключен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот, съставляващ
самостоятелен обект с идентификатор ***.6 по КККР на гр. Бургас.
Предвид
изложеното на разглеждане подлежи само осъдителен иск с правно основание чл.79,
ал.1 от ЗЗД срещу А.К. за сумата от 3660 лева, представляваща комисионно възнаграждение по сключен на
02.06.2020 г. устен договор за посредничество, ведно със законната лихва от
депозиране на исковата молба.
В
законоустановения срок по делото постъпва отговор от ответника, с който оспорва
иска.
В
проведеното на 14.04.2021 г. съдебно заседание съдът откри на основание чл.193
от ГПК производство по оспорване истинността (автентичността) на документ –
договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 28.05.2020 г. в
частта му за положения подпис от лицето Л.И.Д. на стр. 2 след думата
„възложител“.
В
съдебно заседание процесуалният
представител на ищцовото дружество поддържа иска и моли съда да го уважи, като
присъди сторените по делото разноски.
Процесуалният представител на ответника моли съда да
отхвърли иска и да присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд,
след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено
от фактическа страна следното:
Л.И.Д. и А.Д.К. живеят на съпружески начала от 2016 г.
През 2019 г. те решават да закупят жилище в гр. Бургас. През месец май 2020 г. Д.
се обажда на „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД на служебен телефон, посочен в обява на
сграда „Кристал“ на ул. *** в гр. Бургас, където дружеството предлага за
продажба офиси на първи и трети етаж. На 28.05.2020 г. свидетелят М. М., брокер
в ищцовото дружество, се среща с Д., придружаван от свидетеля К., пред
сградата, за да се извърши оглед на имот на партерния етаж. Тъй като Д. търси
жилище, а не офис, не харесва имота. Тогава свидетелят М. му предлага жилище
(тристаен апартамент) на последния етаж в сградата.
Ищцовото дружество и свидетелят М. са наясно кой е
собственик на жилището на последния етаж, защото тя разговаря по телефона със
собственика П. Д.Д. през 2019 г., който потвърждава, че продава апартамента.
Писмен договор за посредничество с П. Д. не е подписан, тъй като той уверява
свидетеля М., че ако има клиенти, ще си плати комисионната. Преди самия оглед
тя отново разговаря със собственика Д., за да уточни дали все още жилището се
продава.
По време на огледа в сградата има довършителни работи,
като към същата дата за строежа няма издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация (т.нар. Акт 16). Въпреки това Л.Д. харесва имота. След като излизат
от сградата, свидетелят М. представя на Л.Д. да подпише „договор за
посредничество при покупка на недвижим имот“. На първа страница от документа в
графата „предмет на договора“ свидетелят М. изписва, че е предложила на Л.Д. за
оглед офис на първия етаж и тристаен апартамент, срещу което Д. полага подпис.
На втора страница от документа, в т.7 свидетелят М. изписва „3 % три процента“
(размер на възнаграждението на дружеството от продажната цена на имота, дължимо
при покупка на недвижим имот, предложен от „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД), Л.Д.
собственоръчно изписва имената си, но след като разбира, че това е договор за
посредничество, отказва да положи подпис след „възложител“ и не получава препис
от документа. Положеният в документа подпис след възложител не е изпълнен от Л.Д..
Въпреки това той заявява на брокера, че ще обсъди жилището със „съпругата си“
(ответникът К.).
На 02.06.2020 г. се извършва втори оглед на апартамента в
присъствието на свидетеля М., ответника К., нейния баща и свидетеля Л.Д.. К. иска
да разбере етапите по договора за посредничество. Свидетелят М. носи в себе си
договора за посредничество, който представя за подпис на Л.Д., и го показва на
ответника. Свидетелят М. подробно обяснява на К. параметрите на договора за
посредничество, последната разбира същността и съдържанието му, включително
клаузата за дължимост на възнаграждение на посредника в размер на 3 % от
продажната цена, и „възлага“ на брокера да „продължава да съдейства по
сделката“, както и я моли за съдействие с банка за отпускане на кредит.
Брокерът дава съвет да се сключи договор за депозит, защото има и други желаещи
да закупят имота.
Свидетелят М. предупреждава собственика на апартамента,
че ще има втори оглед, като тогава цената е 67 000 евро, но той може да направи
„отстъпка от цената“.
На 10.06.2020 г. между А.К., в качеството на възложител,
и дружеството ищец е сключен договор за депозит, по силата на който тя предава
на „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД сумата от 1000 евро като депозит за закупуването на
недвижим имот, предоставен й от дружеството, с адрес гр. Бургас, ул. ***, а
именно апартамент № 6 на пети надпартерен етаж. Според договора тази сума е
част от продажната цена на имота, като предложената такава е в размер на
63 000 евро, и при изпълнение на задължението по т.3 (до 17.06.2020 г. К.
да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота), ще й бъде
върната в деня на сключване на предварителен или окончателен договор за
покупко-продажба или ще бъде приспадната от дължимото към дружеството
комисионно възнаграждение. То е в размер на 3 % от цената на жилището, като К.
е наясно с това и подписва договора за депозит. На нея са й представени за
запознаване справка от Агенция по вписвания за вписани тежести върху имота, с
извадка от кадастъра и с нотариален акт за собственост на имота, в който
фигурира името на продавача.
В хода на обсъждане на договора за депозит е проведен
телефонен разговор със собственика П. Д. като му е обяснено, че купувачът ще
заплати част от цената със средства, придобити от банков кредит, както и че има
предложена цена от 63 000 евро. Той е поканен да дойде в офис на „ПРИМЕА
ПРОПЪРТИС“ ЕООД и да подпише договор за посредничество и декларация съгласие с
условията, договорени с бъдещия купувач (К.), а именно продажна цена и каква
част от нея ще бъде покрита с банков кредит. Собственикът се явява в офис на
дружеството, взема екземпляр от договор за посредничество, но не го подписва на
място, защото иска да го прочете. Не възразява, че не е възлагал за продажба
имота. След няколко дни собственикът се обажда на свидетеля М., че спира
предлагането на имота за продажба, поради което на 26.06.2020 г. депозитът от
1000 евро е върнат на К. срещу подпис.
Както управителят на дружеството ищец, така и
собственикът на апартамента разговарят със свидетеля Д. Д., представител на
строителя на сградата, като искат от него съдействие за по-бързо издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, тъй като имат „клиент“,
който иска да купи жилището. Строителят оказва съдействие както с действия по
отстраняване на допълнителни извършени СМР без негово съгласие, така и
финансово, като превежда на собственика необходимата за довършване на обекта
сума по начин, по който иска собственикът П. Д.. Последният е наясно, че
бъдещият купувач е „предложен“ от „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД и е харесал жилището.
На 17.07.2020 г. е издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, в която се намира апартаментът, собственост на П. Д..
На същата дата той продава на А.К. апартамента срещу сумата от 122 000
лева.
На 11.08.2020 г. дружеството изпраща нотариална покана до
А.К. и Л.Д., получена на 01.09.2020 г., за заплащане на сумата от 3660 лева,
представляваща комисионна (възнаграждение). Плащане не е осъществено.
По доказателствата:
Така
описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
събраните по делото писмени доказателства,
заключението на вещото лице по назначената съдебно-графологична експертиза и
показанията на свидетелите М. Т. М., К. С. И., Д. К. Д., Л.И.Д. и Д. Н. К..
При преценка
гласните доказателства съдът съобрази следното:
Договорът за търговско
посредничество е неформален. Необходимостта от сключването му в писмена форма е
само за улесняване доказването на постигнатите между страните уговорки –
в този смисъл Решение № 853 от 10.01.2008 г. на ВКС по
т. д. № 716/2006 г., I т. о. С оглед наведената от ищеца
стойност на договора от 3660 лева,
липсва законова пречка по делото да се установява сключването, съдържанието и
изпълнението на неформален устен договор за посредничество чрез свидетелски
показания.
Съдът кредитира показанията на свидетеля Д. Д., тъй като
те не противоречат на останалия събран по делото доказателствен материал.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля М. М.
единствено в частта, че Л.Д. е положил подпис след „възложител“ в договора за
посредничество, защото това противоречи на заключението на вещото лице по
назначената съдебно-графологична експертиза.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля Л.Д. досежно
твърдението, че на огледа, на който присъства и К., не й представен договорът
за посредничество, предложен и на него. Свидетелят М. изрично посочи, че К. се е
интересувала от параметрите на договора и от „етапите му“ и те са й били
разяснени. Нещо повече, нелогично е на 02.06.2020 г. К. да се съгласява да
сключи няколко дни по-късно договор за депозит, ако „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД „не
съдейства с нищо“ за придобиване на имота. Извън горното, още след първия
оглед, на който К. не присъства, тя е наясно, че дружеството ще претендира
„комисионна“, защото мъжът, с който живее на съпружески начала, й споделя, че
не е подписал договор с такова съдържание.
На следващо място, след като Л.Д. не е подписал договор
за посредничество, то на още по-силно основание свидетелят М. следва да бъде
„активна“, за да „обвърже“ с договор К., когато се срещне с нея за първи път.
Ако договор за посредничество между ищеца и ответника няма, не става ясно защо
дружеството ще й предлага „три други жилища“, едно от които на ул. Елин Пелин
(показания на свидетеля Л.Д. – л.38 от делото).
Недостоверно е и твърдението на свидетеля Л.Д., че
собственикът на имота „случайно“ е срещнал К. на улицата и са се „съгласили“ да
сключат договор за продажба, като мотивите за това са следните:
Ако към момента, в който собственикът уведомява
дружеството, че се отказва от продажбата, е имал друг евентуален купувач,
различен от К., е щял да сключи договора за продажба с него още през юни 2020
г., а не месец по-късно – на 17.07.2020 г. Ако същият този евентуален бъдещ
купувач е имал опасения единствено, че сградата не е въведена в експлоатация, то
след издаването на удостоверението за това, пречката за сделка би отпаднала.
Въпреки това П. Д. сключва договор за продажба именно с К., която също има
опасения, че сградата не е въведена в експлоатация, и то на датата, когато
такова удостоверение е издадено. Нещо повече, П. Д. на няколко пъти настоятелно
търси съдействието на строителя на сградата, защото „има клиент, който иска да
купи“ жилището и максимално бързо трябва да се издаде Акт 16 (показания на
свидетеля Д. Д.). Ако този клиент не е К., то собственикът би заявил на
свидетеля М., че не желае да се „обвързва“ с лицата от огледа, защото ще сключи
договор с друго лице.
На последно място, и ответникът по делото е наясно кой е
собственик на имота, включително с личните му данни, защото на К. е предоставен
титул за собственост на апартамента, и собственикът е наясно кой е „бъдещият
купувач“, защото се запознава с договора за депозит (показания на свидетеля М.),
в който се съдържат телефонен номер и адрес на електронна поща на К., и взема
да „прочете“ договора за посредничество. Нещо повече, видно от показанията на
свидетеля И. (л.37 от делото), със собственика П. Д. е проведен телефонен
разговор „в хода на сделката“ (подписване на договор за депозит), т.е. в
присъствието на ответника. На собственика е обяснено, че купувачът ще заплати
част от цената със средства, придобити от банков кредит.
Следва категоричният извод, че собственикът на имота
„съзнателно“ се е отказал през юни 2020 г. от продажбата, за да не плаща на
ищеца комисионна (показания на свидетеля Л.Д.), след което е осъществил контакт
с К. и предприел действия с помощта на строителя за отстраняване на „пречките“
за сключване на договора за продажба, а именно – снабдяването на сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация.
При така установените
факти съдът намира от правна страна следното:
В тежест на ищеца е да докаже, че на 02.06.2020 г. между
страните е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот и
клаузите на този договор, включително дължимост на комисионно възнаграждение и
падеж на дължимост на това възнаграждение, както и че е изправна страна по
договора, т.е. е изпълнил своите задължения.
„Посредник“ е търговецът, който по
занятие посредничи за сключване на сделки. Посредничеството е чисто фактическа
дейност –
в този смисъл Решение № 528 от 10.V.1994 г., V г. о.
Договорът
за търговско посредничество за сключване
на сделка с недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество
за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът
да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете
страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването
на сделката да е в резултат от това, че посредникът е извършил определена
дейност по договора за посредничество,
което в случая безспорно се установява от събраните по делото писмени и гласни
доказателства.
Безспорно
ответникът К. за
първи път вижда
апартамента на ул. ***, при
огледа му, организиран
от „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД, като тя „желае“ да види този
имот. Мъжът, с който тя живее на съпружески начала, признава, че на тях двамата
„ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД „предлага“ и три други жилища.
На следващо място, на 02.06.2020 г. К. е запозната със
„същността и съдържанието“ на договор за посредничество, който по принцип
дружеството сключва с клиенти – „параметри и етапи“ (показания на свидетеля М.),
като „възлага“ на свидетеля да продължава да съдейства по сделката, т.е. на
02.06.2020 г. между страните се постига устно съгласие дружеството да съдейства
за сключване на сделка, като срещу това К. ще дължи възнаграждение в размер на
3 % от продажната цена, т.е. вземането е определяемо, и то е с падеж деня на
покупката на имот, предложен от „ПРИМЕА ПРОПЪРТИС“ ЕООД.
Договорът
за посредничество е абсолютна търговска
сделка по смисъла на чл.
1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ. Според
чл.301 от ТЗ когато едно лице действа от името на
търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. За да се приложи
законовата презумпция на чл. 301 ТЗ,
е необходимо сключената сделка да се квалифицира като търговска съобразно
въведените в чл. 286 ТЗ критерии, както и да липсва противопоставяне от страна
на търговеца на извършените от негово име, без надлежно учредена
представителна власт, действия.
Както вече се посочи, договорът за посредничество е
търговка сделка и няма противопоставяне от страна на управителя на „ПРИМЕА
ПРОПЪРТИС“ ЕООД на сключения между М. М. и А.К. устен договор.
На следващо място, по аргумент от т.2 от Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, при липса на
потвърждаване на договора, сключен без
представителна власт, на недействителността му може да се позове само
лицето, от името на което е сключен договорът. Следователно, ответникът К. не може да възразява, че договор за
посредничество е сключен без представителна власт от страна на М..
Установи се, че дружеството осигурява „организационно
обслужване на сделката“ – свързва страните по бъдещата сделка (показания на
свидетеля И.), свързва бъдещия купувач с банкова институция, която да отпусне
по силата на договор за кредит част от нужните средства за купуване на имота,
предава на продавача предложението на бъдещия купувач за цената, предприема
действия за преодоляване на пречка за сключване на сделката – снабдяване на
сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация (показания на свидетеля Д.
Д.), информира възложителя за изпълнението на възложените му задачи. Ето защо
дружеството изпълнява задълженията си „да посредничи при покупка на недвижим
имот“, какъвто е предметът на договора за посредничество, който е сключен с К..
Ето защо търговският посредник
има право на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако е
свързал страните по него (аргумент от
определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о.,
решение № 1406 от 7. I. 1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о.
на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на
ВКС). Той има право на възнаграждение независимо
от това, че в крайна сметка сделката
е изповядана без знанието му. Достатъчно е
сключването на договора да е резултат от това, че посредникът е свързал
страните по него – аргумент от решение
№ 1406 от 7. I. 1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС.
Следователно, независимо, че собственикът П. Д. се „отказва“
да продава имота и дружеството връща депозита на К., то, в качеството на
посредник, има право на възнаграждение, тъй като около месец по-късно сделка е
сключена именно между тези две физически лица, които то е свързало, при това на
почти същата цена, като тази в договора за депозит от 10.06.2020 г., а
разликата е минимална и се дължи на различната валута.
В сключения устен договор няма неравноправни клаузи –
възнаграждение се дължи на посредника при сключване на договора за покупка и то
е в размер на 3 % от продажната цена. К. е наясно, че каквато и да е цената по
сделката, след като тя е осъществена със съдействието на посредника (а такова
„признание“ се съдържа в подписания от нея договор за депозит), тя ще дължи 3%
от цената като възнаграждение.
Установява се, че продажната цена на имота е 122 000
лева, като 3 % от тях са 3660 лева. Ето защо искът се явява основателен и
следва да бъде уважен.
По оспорването
на документи:
Оспорването
на истинността (автентичността) на документ – договор за посредничество при
покупка на недвижим имот от 28.05.2020 г. в частта му за положения подпис от
лицето Л.И.Д. на стр. 2 след думата „възложител“, е доказано.
Установи се, че подписът не принадлежи на Д.. Съдът се
произнася по оспорването само в мотивите, но не и в диспозитива – аргумент от т.9 от ТР №
1/04.01.2001 г., по гр. д. № 1/2000 г., на ОСГК.
По въпроса за
разноските:
При този изход на делото само ищецът има право на
разноски. От друга страна, разноските, направени в производството по
проверка истинността на оспорения документ, подлежат на присъждане на общо основание
според резултата от оспорването. След като оспорването, заявено от ответника, е успешно,
дружеството няма право на разноски, изразяващи се в изплащане на възнаграждение
на вещото лице, изготвило заключение по съдебно-графологична експертиза. Ето
защо то има право на разноски само в размер на 636,40 лева (заплатени държавна
такса и адвокатско възнаграждение), съобразно списък с разноските по чл.80 от ГПК.
Мотивиран
от горното Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА А.Д.К., ЕГН – **********, да заплати на „ПРИМЕА
ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК – *********, следните суми: 3660 (три хиляди шестстотин и
шестдесет) лева, представляваща дължимо възнаграждение по устен договор от
02.06.2020 г. за посредничество при покупка на недвижим имот с адрес гр.
Бургас, ул. ***, ет.6, ап.6, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба 21.01.2021 г. до окончателното й изплащане; 636,40 лева
(шестстотин тридесет и шест лева и четиридесет стотинки), представляваща
разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
На основание чл.194, ал.3 от ГПК
след влизане на решението в сила оригинал на договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 28.05.2020 г. и препис от решението да се
изпратят на БРП.
Вярно с оригинала!
ММ