Р Е Ш
Е Н И Е
гр.С., 21.12.2011год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-7 с-в в открито заседание на
пети април 2011год.,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Валентин Бойкинов
при секретаря
П.С., като разгледа
докладваното от съдия Бойкинов гр.дело №
2055 по описа
за 2008год, за да се произнесе
взе предвид следното :
Съдът е
сезиран с иск с правно основание Чл. 108 от Закона за собствеността, предявен от „Р.”ООД срещу Г.К. и ЖСК”Б.х.к”.
В исковата
молба са изложени твърдения, че ищецът „Р.”ООД притежава придобито по
давностно владение повече от десет години правото на собственост върху следния
недвижим имот : апартамент №114, находящ се в гр.С., м.”К.С.-плавателен канал”, УПИ-І, кв.133д, вх.”к”, ет.1, със
застроена площ от 129, 25кв.м. , състоящ се от кухня с балкон, трапезария,
преходен хол, стая с балкон, стая, баня с тоалетна, тоалетна и общ коридор, при
съседи- от запад-стълбище и улица, север- двор и подземни гаражи, изток-
гаражна улица, от юг-улица, отдолу- мазета, отгоре- ап. №***, ведно със 7, 872% от общите
части на сградата. Твърди се, че ищецът е установил фактическа власт върху
процесния имот на 16.05.1992год. с приемо- предавателен протокол в изпълнение
на предварителен договор за покупко-продажба от 22.04.1992год. с Колективна фирма „М.-Б.”/МБ/.
Сочи се в исковата молба, че след предаването на жилището от продавача ищецът е
изплатил изцяло на продавача уговорената продажна цена, като след това е
извършил и редица действия- подобрения, ремонти и др., които сочат за
намерението му да свои имота като свой. На това основание се поддържа, че
ищецът се явява собственик на оригинерно придобивно основание , съгл. Чл.79, ал.1 от Закона за
собствеността и продължилата повече от 10 години придобивна давност по
отношение на него.Поддържа се в исковата молба, че към настоящия момент
жилището се владее от ответника Г.К., който е придобил фактическата власт по него въз основа на
изпълнителен лист, издадан въз основа на решение № 184/01.03.2010год. по гр.д.№
65/2009год. на ВКС, по силата на което като физическо
лице Р.С.П. е бил осъден да
предаде владението на имота, независимо от обстоятелството, че това лице никога
не го е владяло. Вследствие на това е образувано изп. дело № 20107830400367 на
ЧСИ – И.Ч. в хода на което бил отстранен принудително, но неправомерно от
владението на имота ищецът „Р.”ООД. По този начин
фактическа власт върху процесния имот след 01.2010год. се упражнява от ЖСК” Б.Х.”,
чийто права по силата на специалната и изключителна норма на Чл.38а
от ЗЖСК е предявил първия ответник Г.К. , но на
основание на вътрешното членствено правоотношение между тях, вследствие на
което претендиращият за правото на собственост втори ответник упражнява фактическа
власт над него чрез другия ответник, който го ползва, но го държи чрез ЖСК.
Ищецът твърди в исковата молба, че решението по силата на което ответниците са
придобили фактическата власт върху имота не формира сила на пресъдено нещо
спрямо него, поради което му е непротивопоставимо.Предвид изложеното ищецът моли да се постанови решение, с което
на основание Чл.108 от Закона за собствеността да се признае за установено по
отношение на ответниците, че ищецът е собственик на процесния имот по силата на
изтекло в негова полза давностно владение, продължило повече от десет години,
считано от 16.05.1992год., както и да бъдат осъдени ответниците да предадат
владението на имота. Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни
разноски, вкл. и за заплатено адвокатско възнаграждение.
Ответниците оспорват предявения
иск по съображения, изложени в представения по делото писмен отговор на
исковата молба.Твърдят, че ищецът не е доказал активната си материално-правна
легитимация по иска, както и че процесният имот е бил придобит от тях по силата
на годно правно основание- сключен догововр за строителство и членство в ЖСК.
Съдът като прецени доводите на страните, събраните по
делото доказателства ,приема следното
от фактическа и правна страна :
От фактическа страна по делото се установява
следното :
По делото е представен и приет като доказателство
Договор от 22.10.1991год., сключен между ЖСК” Б.Х.” и Колективна фирма „М.-Б.”/МБ/ по силата на който последният е приел да
изпълни извършване на строително-монтажни работи, вкл. и въвеждане в
експлоатация с акт. обр.16 на обект, намиращ се в гр. С., кв.”К.С.-
Плавателен канал”, кв. 133-а, състоящ се от 10 броя отделни, но свързани
със стълбищни клетки жилищни блокове; подземни гаражи с 98 гаражни места;
обществена сграда-зала, както и цялата съпътстваща техническа инфраструктура- инженерни
комуникации,водопровод, ел.захранване, телефонна мрежа и др. Съгласно Чл. 2 от
договора на изпълнителя МБ е предоставено от възложителя ЖСК” Б.Х.” правото да се разпорежда с 50 броя
обекти –жилища, заедно с припадащите им се общи части и зимнични помещения от
изградените общо 121 обекта-жилища, съгласно опис със скица, заверена от
страните, представляващи Приложение №1 към договора.
По делото е представен и приет като доказателство
и Договор от 22.04.1992год., сключен между СД”Т.” и Събирателно дружество „М.-Б.”/МБ/
по силата на който последният се е задължил да изгради и впоследствие да
продаде на купувача СД”Т.” подземен гараж с обща застроена площ от 600кв.м. и
съответните идеални части от общите части на гаража и припадащата се част от
правото на строеж върху терена, както и целия жилищен блок №**, състоящ се от 6
етажа, в незавършен вид, с монтирани прозорци и завършен покрив, както и
правото на строеж върху терена/Чл.1 от договора/.
Между
страните не се спори, а и от представеното по делото и прието като
доказателство Решение от 06.03.1992год. по фирм. дело № 9128/90год. се
установява, че ищецът „Р.”ООД се явява правоприемник на купувача по договора от
22.04.1992год.- СД”Т.”.
По делото е представен и приет като доказателство
Протокол, подписан между „Р.”ООД и СД”МБ”, по силата
на който ищецът е приел изпълнението на етап „груб строеж”
строително-монтажните работи, извършени съгласно договора за строителство от
22.04.1992год., по отношение на апартаменти №№1, 2, 3, 4, 5 и 6, намиращи се в
бл.№10 от обект „ЖСК-Б.Х.”, както и владението на описаните по-горе жилища, вкл.
и на процесния имот.
По делото е представен и приет като доказателство
Договор за наем от 01.07.2006год., по силата на който ищецът „Р.”ООД е
предоставил на „Т.”ООД за временно и възмезно ползване
за срок от пет години процесния имот срещу заплащане на уговорената наемна цена
в размер на 3 600 лева годишно, платима
на две годишни вноски- до 31 януари и до 31 юли.
По делото е представен и приет като доказателство
Договор за наем от 06.03.2009год., по силата на който ищецът „Р.”ООД е
предоставил на „РАВ М.”ООД за временно и възмезно
ползване за срок от 3 години процесния имот срещу заплащане на уговорената
наемна цена в размер на месечен наем от 350 евро.
Видно от представения по делото и приет като
доказателство изпълнителен лист от 30.03.2010год., издаден по гр.дело №
18343/2006год. Р.С.П. е
осъден да предаде на Г.Г.К. на
основание Чл.38а от ЗЖСК процесния недвижим имот, представляващ апартамент
№114, находящ се в сградата на ЖСК”Б.Х.” в гр.С., жк.”Г.Д.”,
бл.**а,/стар
№10/,вх.”к”, ет.1. По делото няма спор между страните, че въз основа на
издадения изпълнителен лист е образувано изп. дело № 20107830400367 на ЧСИ – И.Ч.
като на 01.07.2010год. е бил осъществен въвод в имота
в полза на взискателя Г. К..
От показанията на свидетеля Г.Г.
се установява, че през втората половина на 1991год. Р.П.
го помолил да му окаже съдействие при довършителните
работи на жилища, което той бил закупил в „кооперацията на Б.”, намираща се в
кв. „Е.М.”. Жилищата, вкл. и процесното били закупени
от ищеца в груб вид, като идеята му била да ги довърши и впоследствие да ги
ползва като офиси, но впоследствия тя не се осъществила тъй като сградата не
била снабдена своевременно с разрешение за ползване. Довършителните работи били
започнати през юни 1991год. и били приключени приблизително през 1992год. като
свидетелят не уточнява точно кога. Видовите довършителни работи, които били
извършени от ищеца с помощта на свидетеля през този период били следните :
поставен вътрешен дъбов паркет, плочки в санитарните помещения дограма на
прозорците, вътрешни масивни врати, остъкляване на балконите на терасите и др.
Впоследствие през 2007год. била поставена и топлоизолация на фасадата на
процесното жилище. Първоначално жилището било ползвано от ищеца като офис на
фирмата му, а впоследствие започнал да го предоставя на работниците си, за да
нощуват там. След това от разоговори с ищеца той разбрал, че жилището се
ползвало от наематели като дори присъствал на среща между Попадиин и трето
лице, което му предало пари от наем за жилището. От разговори с Росен узнал, че
той имал намерение да го предостави и на някаква шивашка фирма, но не знаел
дали в действителност е реализирал това си намерение.Тови начин на своене на
имота от страна на ищеца според свидетеля продължило до към лятото на 2010год.,
когато от разговор с ищеца узнал, че имотът му бил отнет чрез съдия изпълнител.
От разпита на свидетелката Л.Ч.
се установява, че през 1991год. управителят на
ищцовото дружество Р.П. се обърнал към фирмата в която тя работи с искане да се
изготви технически проект за обзавеждането на процесния имот като офис.
Впоследствие обаче тъй като сградата, в която се намира жилището не била
снабдена с разрешение за ползване, тези намерения на ищеца не били осъществени и
той бил принуден да предоставя жилището под наем на различни лица. Според
свидетелката първоначалните намерения на ищеца не могли да бъдат осъществени
поради различни спорове
между строителя на сградата Б. и и възложителя на строежа ЖСК”Б.Х.”.
От показанията на свидетеля Д.Ж.,
който живее в съседния ап.115 до
осъществяването на въвода през юли 2010год. в процесното жилище живеели
различни, непознати за свидетеля лица. Когато бил извършен въвода на имота той
видял от апартамента да се изнасят различни шивашки машини и материали.
Свидетелят не познавал нито наемателите, нито знае кой точно е бил наемодателя,
като уточнява, че поначало с третите лица, които не живеят в сградата и не са
членове на ЖСК контактувал само Б..
При така
установената фактическа обстановка настоящият съдебен
състав приема следното от правна страна :
За да
бъде уважен, предявеният от ищеца иск с правно основание Чл.108 от Закона за
собствеността в настоящия процес следва да бъдат доказани следните три
предпоставки - че ищецът е собственик на претендирания от него имот,
че ответникът владее този имот
и че липсва правно основание за осъществяваното
владение. В тежест на ищеца по ревандикационния иск е да установи, че е собственик на процесния имот и че същият се
владее от ответника. В случай,
че ответникът възразява, че владее
имота на правно основание, в негова доказателствена тежест е да установи
обстоятелствата, на които основава своето възражение.
В настоящия случай ищецът излага
твърдения, че е собственик на имота на основание на изтекло в негова полза
давностно владение, произтичащо от предварителен договор за покупко-продажба от
22.04.1992год. с Колективна фирма „М.-Б.”/МБ/ и което владение е било установено на
16.05.1992год., когато имотът му е бил предаден на етап „груб строеж”. Този
договор няма транслативно действие, същият не прехвърля права, а поражда само
задължение на изпълнителя МБ да построи и прехвърли след това в полза на ищеца
по иска собствеността на имотите, което е предмет на договора, вкл. и на
процесното жилище. По делото не се твърди, съотв. не се ангажираха
доказателства за сключването на такъв окончателен договор в предписната от
закона нотариална форма, съответно не се установи и че самият строител е имал
правото да се разпорежда с този имот, предвид възможността той да се разпорежда
само с жилищата, посочени в Приложение №
1 към договора му от 22.10.1991год. с ЖСК”Б.Х.”,
каквото не беше представено по делото. От друга страна обаче предаването на
фактическата власт на ищеца върху този имот въз основа на самия предварителен
договор може да бъде основание по силата на което той да придобие качеството на
владелец см. на Чл.68 от Закона за собствеността- упражняване на фактическа
власт върху вещ по начин, изключващ правата на други лица върху нея. Владението
на ищеца от началния момент на установяването му по силата на
приемо-предавателния протокол от 16.05.1992год. до 01.07.2010год., когато
имотът е бил иззет от съдебния изпълнител е
продължило
повече от десет години.
Началният момент на придобивната давност е този, в който владелецът е манифестирал своето намерение да стане собственик
спрямо лицата, чиито права давността
застрашава. През
целия този период осъществяваното му
е явно, несъмнено и спокойно като по делото не са налице каквито и да
било доказателства за някакво противопоставяне от страна на ответника
ЖСК”Б.Х.” срещу начина на
своене на вещта, предприето от страна на ищеца „Р.”ООД. А същевременно владението, осъществявано от 1992год.
насетне, е било манифестирано спрямо
ответника по множество открити начини-
извършване на ремонтни дейности в апартамента, което безспорно по делото се
установява от събраните по делото гласни доказателства – показанията на
свидетелите Г. и Ч., които съдът кредитира изцяло като непротиворечащи си един
на друг. На следващо място сключването на договори за наем, макар и със
свързани лица, представлява доказателство за упражняване на давностно владение
тъй като чрез тях ищецът е манифестирал ясно и недвусмислено намерението си да
се счита като собственик на вещта, което го е правил по начин, изключващ
правата на други лица, включително и на действителния собственик на имота.
Представените по делото два договора за наем- от 01.07.2006год. и
06.03.2009год. са без достоверна дата по см. на Чл.181 от ГПК, но от друга
страна договорите за наем не бяха оспорени от ответниците, а наличието на
съществуващи през различен период от време наемни правоотношения с различни
лица се установят безспорно от показанията на разпитаните по делото свидетели,
вкл. и от показанията на свидетеля на ответника Желязков, който също твърди, че
в имота са живели наематели и с това той допълва показанията на останалите
двама свидетели в тази насока. Обстоятелството, че този свидетел не знае кой в
действителност е бил наемодател не ги разколебават тъй като по делото липсват
твърдения, че този имот е бил владян от друго лице, различно от ищеца.
От друга страна никъде в нормите на Чл.68 и следв. от ЗС не се изисква
владението да е непрекъснато само ако владелецът ежечасно или ежедневно
упражнява съизволителни действия. Сам по себе си фактът на
непосещаване на имота не представлява
неупражняване на владелчески действия. На първо место, защото
владението може да се осъществява
по различни начини - чрез другиго,
чрез просто ограждане на имота
и недопускане на друг да го
ползва и други. На второ место,
защото безспорното владение през 1992год., през 2006год. и след 2009год. до отнемането на
владението, което е станало на 1.07.2010год.
сочи
за приложимостта
на презумпцията по Чл.83 от ЗС. За тези период няма твърдения
владението да е било прекъсвано- с предявяването на
иска по Чл.38а от ЗЖСК не се прекъсва теклата в полза на „Р.”ООД
давност, тъй като делото е било водено между ответника и лице с различна
правосубектност от тази ищцовото
дружество, а и с този иск не се предявяват собственически права. Следователно предположението, че който е владял
в различни периоди, предполага се да
е владял и в промеждутъка им от време,
не може да
се третира за опровергано.
Оборимостта на това законово предположение поставя доказателствената задача в тежест на ответниците
- те са тези,
които имат интерес и следователно следва да
установят с позитивни и преки доказателства прекъсване на владението.
Извън това, към сочения
от ответниците
момент, за който твърдят да
има прекъсване на давността, тя
е вече била завършена като фактически състав.
Това от своя страна налага
извода, че ищецът
притежава в собственост процесния имот, а твърдяните от
ответниците материални права върху имота противоречи
на събраните по делото доказателства. Те не са
титуляри на правото на собственост,
защото давността го е отнела от
тях- Чл.99 от ЗС във вр. с Чл.79, ал.1 от ЗС.
Доводите на процесуалния представител на ответника, развити в писмената
му защита, че по отношение на ответната ЖСК не може да тече придобивна давност са неоснователни и не
могат да бъдат споделени от съда.В относимия
за спора период – след 1992год. не е съществувала
законова забрана за придобиване по давност на
имоти, собственост на ЖСК. Разпоредба в този смисъл не съществува нито в Закона за собствеността, нито в ЗЖСК.Разпоредбата на Чл.31, ал.3 от отменения
Закон за кооперациите /обн. ДВ бр. 63/91 г.
и отм. ДВ бр. 113/99 г./ е неприложима. Гражданскоправният режим на жилищностроителната
кооперация е особен в сравнение с другите видове кооперации - целта й не е да
извършва стопанска дейност и да реализира
доходи, а е временна организация, имаща за цел да
организира построяването на сграда за
задоволяване нуждите на своите членове
от жилища, ателиета и гаражи, поради което спрямо
ЖСК не се прилага Закона за кооперациите- в тази насока е налице
богата и обилна съдебна практика- вкл. и ППВС №4/1987год. на ВС. Поради което и
възражението в този смисъл от
страна на ответниците е неоснователно.
Предвид
изложеното настоящият съдебен състав намира,че по
делото ищецът се легитимира като собственик на процесния имот на основание
изтекла в негова полза придобивна давност, която съответно изключва правото на
ответника ЖСК”Б.Х.”
върху същия имот. Тъй като правата на втория ответник Г.К. произтичат от членственото му
правоотношение в ЖСК, то съответно те не са противопоставими на правото на
собственост на ищеца. Установеното владение чрез ползването на ответника Г.К. е неправомерно тъй като е било
извършено спрямо действителния собственик на имота „Р.”ООД, който не е бил длъжник
по принудителното изпълнение, а трето заварено в имота лице и то без да му се даде възможност от частния
съдебен изпълнител да упражни правата си по Чл.523, ал.2 и Чл.524 от ГПК.
Предвид изложеното
настоящият съдебен състав намира, че предявеният иск с правно основание Чл.108
от Закона за собствеността се явява основателен, поради което следва да бъде
уважен.
С оглед
изхода на делото ищеца има правото на всички разноски по делото, възлизащи на 3751,20
лева и тази сума следва да му бъде присъдена на осн. Чл.78, ал.1 от ГПК.
Воден от горните съображения Софийски
градски съд
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА
за установено по отношение
на Г.Г.К., ЕГН **********,*** и ЖСК”Б.Х.”, със седалище и адрес на
управление гр.С., ул.”К.Б. І”№**,ет.*,
рег. по фд.№ 982/89год., че „Р.”ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.С., ул.
„И.”№**
е собственик на апартамент №**, находящ
се в гр.С., м.”К.С.-плавателен канал”, УПИ-І, кв.133д,
вх.”к”, ет.1, със застроена площ от 129, 25кв.м., състоящ се от кухня с балкон, трапезария,
преходен хол, стая с балкон, стая, баня с тоалетна, тоалетна и общ коридор, при
съседи- от запад-стълбище и улица, север- двор и подземни гаражи, изток-
гаражна улица, от юг-улица, отдолу- мазета, отгоре- ап. №115, ведно със 7, 872%
от общите части на сградата, на основание давностно владение и ги ОСЪЖДА на основание Чл.108 от Закона за
собствеността да му предадат владението на така описания по-горе недвижим имот.
ОСЪЖДА на осн. Чл. 78, ал.1 от ГПК Г.Г.К.,
ЕГН **********,*** и ЖСК”Б.Х.”, със седалище и адрес
на управление гр.С., ул.”К.Б.
І”№1**ет.*,
рег. по фд.№ 982/89год. да заплатят на Р.”ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.С., ул. „И.”№** сумата 3751,20
лева, представляваща разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :