№ 1483
гр. София, 05.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Ива Андр. Иванова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20221000501345 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 260045 от 17.01.2022 год., постановено по т.д.№ 313/2020 год. по описа на
СГС, ТО, VI-12 състав съдът е отхвърлил предявения от „Интерграфик БГ“ ООД против
„Универсал Комерс“ АД иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
между страните на 19.08.2015 год., изменен с допълнително споразумение от 12.10.2015 г.,
за прехвърляне на собствеността на недвижим имот, представляващ агрегатна станция на
един етаж, състояща се от три помещения, със застроена площ от 150 квадратни метра,
находяща се град София, р-н „Сердика“ при Столична община, ул. „Професор Иван
Георгиев“ № 1-А, при съседи на сградата: от три страни вътрешен двор и сграда построена в
УПИ ХХ-510, построена в УПИ ХХ-510, отреден „За производствени складове и офиси“ с
площ от 628 квадратни метра при граници по скица: новопроектирана улица, от две страни
УПИ XIX-675 и УПИ XXI-618, съгласно Акт за държавна собственост № 11436 от
27.07.1987г., издаден от „Коларовски“ РНС - София и описани в раздел 10, под т.10.1.1.5 и
т.10.1.1.14 от План за преобразуване на „Универсал Комерс“ АД, заверен с peг. №
7880/08.06.2007 година на нотариус М. Е., вписана под № *** на НК.
Решението е обжалвано от ищеца „Интерграфик БГ“ ООД, като се излагат твърдения за
неправилност. Правят се оплаквания, че неправилно съдът е приел, че сключения
предварителен договор бил надлежно развален на 27.08.2020 год., поради неплащане на
1
продажната цена, като твърди, че е възможно да бъде обявен предварителен договор за
окончателен, въпреки това, че не е заплатена изцяло договорената цена. Счита, че съдът
неправилно е приел, че дадения от ответника седмодневен срок за изпълнение е подходящ, с
оглед дължимата сума по договора, поради което не е настъпило прекратителното действие
на изявлението на кредитора. Молят за отмяна на обжалваното решение и постановяване на
друго такова с което искът да бъде уважен.
Въззиваемият „Уневерсал Комерс“ АД, чрез процесуален представител оспорва жалбата,
като неоснователна и моли съда да потвърди обжалваното решение. Релевира доводи, че
правилно съдът е приел липса на изпълнение по договора и вследствие на това е настъпило с
обратна сила прекратяване на същия.
Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен
акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално
допустима. Разгледани по същество е неоснователна.
Пред първоинстанционният съд е предявен иск с правно основание чл.19 от ЗЗД от
„Интерграфик БГ“ ООД против „Универсал Комерс“ АД за обявяване на окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните
на 19.08.2015 год., изменен с допълнително споразумение от 12.10.2015 г., за прехвърляне
на собствеността на недвижим имот, представляващ агрегатна станция на един етаж,
състояща се от три помещения, със застроена площ от 150 квадратни метра, находяща се
град София, р-н „Сердика“ при Столична община, ул. „Професор Иван Георгиев“ № 1-А.
Атакуваното решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от направените
от жалбоподателя оплаквания, касаещи наличието на материално правните предпоставки за
разваляне на договора поради неизпълнение – неплащане на договорената продажна цена и
от там липса на материалноправните предпоставки за обявяване на предварителния договор
за окончателен.
Установява се от събраните по делото доказателства, че на 19.08.2015 год. между
„Универсал Комерс“ АД, като продавач и „Интерграфик БГ“ ООД, като купувач е сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който продавача се
задължава да продаде на купувача правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ агрегатна станция на един етаж, състояща се от три помещения, със
застроена площ от 150 квадратни метра, находяща се град София, р-н „Сердика“ при
Столична община, ул. „Професор Иван Георгиев“ № 1-А, като съгласно чл.2 страните са се
задължили да сключат окончателен договор в едногодишен срок, считано от датата на
подписване на предварителния договор, т.е. до 19.08.2016 г., а в чл.3 е била уговорена
продажна цена в размер на 50 350 евро, както и начин на плащане.
Страните са пописали допълнително споразумение от 12.10.2015 г. към договора с което
купувачът е признал, че не е изпълнил задължението си за заплащане на уговореното капаро
и е постигнато съгласие за начина на плащане на договореното продажна цена от 50 350
евро, като ищцовото дружество се е задължило да заплати 50 000 лева от цената авансово на
2
три вноски: 30 000 лева в срок до 16.10.2015 г.; 10 000 лева в срок до 23.10.2015 г. и 10 000
лева в срок до 30.10.2015 г., а остатъкът от продажната цена при сключване на окончателния
договор в срок до 15.11.2015 г.
Представени са по делото квитанции за извършено плащане от страна на купувача в периода
от 07.09.2015 год. до 20.03.2017 год. в общ размер на 21 000 лева.
За да бъде уважен предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да са налице
при кумулативна даденост следните предпоставки: продавачът по предварителния договор
за продажба на недвижим имот да е собственик на имота, предмет на договора;
предварителният договор да е действителен и да не е развален, като същият следва да
съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор;
цената да е заплатена изцяло към момента на приключване на съдебното дирене. Съгласно
чл.19, ал.2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Съществените условия на предварителния
договор са вещта и продажната цена срещу която тази вещ преминава в патримониума на
купувача. В този смисъл продажната цена се включва в същественото съдържание на
предварителен договор за продажба на недвижим имот, поради което липсата на съгласие
между страните по този съществен елемент от договора води до неговата недействителност.
Равносилно на липса на съгласие относно цената е неясно изразена от страните воля, която
не може да се определи чрез тълкуване на договора по правилото на чл. 20 ЗЗД, какъвто
именно е настоящия случай.
Неоснователни са изложените доводи от страна на жалбоподателя, че макар и да не е
платена продажната цена по договора, то чл.362 от ГПК дава възможност да бъде сключен
такъв и при наличие на задължения. Това е така, тъй като следва да се разграничи
хипотезата на чл. от 362 от ГПК, имаща отношение към изпълнение на насрещно
задължение при сключването на окончателния договор и неизпълнение на задължение по
договор, пораждащ правото за развалянето му при условията на чл.87 от ЗЗД. Последното
правилото нормира условията за възникване на потестативно право в полза на кредитора за
прекратяване на облигационно правоотношение, при съществено неизпълнение на
задължения от от страна на длъжника. Валидното упражняване на такова право слага край
на правната връзка с обратна сила при договори, които, както е в настоящия случай, не са с
продължително или периодично изпълнение. Предварителният договор не е изключен по
тази хипотеза. Тезата на ищеца основана на правилото на чл.362 от ГПК е неприложима,
тъй като тя нормира различна хипотеза – насрещно задължение при сключване на договора,
което в случая е плащането на остатъка от продажната цена. То няма отношение към
нормата чл.87 от ЗЗД и твърдяното възникнало въз основа на нея потестативно право,
породено от неплащане на авансите по договора.
В случая е видно, че част от представените квитанции предхождат допълнителното
споразумение от 12.10.2015 г., т.е. те удостоверяват частично изпълнение на парични
задължения по договора преди тази дата. Същевременно споразумението съдържа изрично
признание на ищеца за липса на плащане към този момент, наложило и предоговаряне на
3
условията. От приетото счетоводна експертиза се установява, че липсва каквото и да било
осчетоводяване на тези документи, съответно постъпилите плащания по тях в
счетоводствата, както на ответника, така и на самия ищец. Квитанциите от 2016 г. и 20217 г.
не съдържат основание за плащане, при наличие на други правоотношения между страните,
което мотивира съда да приеме, че ищецът не е извършил плащане по договора.
При договорена продажна цена от 50 350 евро и дължими аванс от 50 000 лева, т.е близо
половината е следвало да бъде заплатена от купувача с срок до 30.10.2015 г. Значителният
размер на незаплатената част, както и периода на забавата дава основание на съда да
приеме, че неизпълнението е съществено. Но дори и да се приеме, че сочената от ищеца
сума 21 000 лева е била платена, то остатъчната стойност от 29 000 лева е отново около 1/3
от дължимото, което също съставлява съществено неизпълнение.
С отговора на исковата молба ответникът е дал подходящ 7 дневен срок за изпълнение, като
е заявил, че при неизпълнение договора следва да се счита развален. Съгласно чл.87, ал.1 от
ЗЗД едностранното изявление за разваляне на договора трябва да съдържа подходящ срок за
изпълнение, независимо от това дали падежът вече е настъпил, или настъпва по силата на
изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако
длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок или срокът е
недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на
обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Затова с исковата молба или с
отговора на исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор, независимо от
това дали е посочен подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок, или
посоченият срок е недостатъчен. Договорът се счита развален с исковата молба/отговора,
ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно
подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Изискването на добросъвестността с оглед
особеностите на конкретния случай определя кой срок следва да се счита за подходящ.
Когато длъжникът е допуснал забава да изпълни поетото с договора задължение - да
завърши плащането в уговорения срок за твърде продължителен период /повече от 4 години/
и потестативното право е реализирано при висящността на производството, то дадения срок
за изпълнение се явява подходящ. Отговорът на исковата молба е бил връчен на 20.08.2020
г., а дадения срок е изтекъл на 27.08.2020 г., като от следващия ден договорът е развален с
обратна сила /чл.88 от ЗЗД/. При липса на валидно правоотношение пораждащо право на
ищеца да иска обявяване на договора за окончателен, искът се явява неоснователен.
Поради съвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на Софийския градски
съд следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора пред въззивния съд ответника има право на разноски, но такива не
са поискани, поради което не следва да бъдат присъждани.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
4
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260045 от 17.01.2022 год., постановено по т.д.№ 313/2020
год. по описа на СГС, ТО, VI-12 състав.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5