№ 1830
гр. Варна, 09.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Магдалена Давидова Я.а
при участието на секретаря Светлана Ст. Г.а
като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Я.а Гражданско дело №
20213110111758 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по предявени Ж. Д. К. срещу К. К. К. в
условията на обективно съединяване искове за прогласяване на договор за покупко-
продажба от 11.07.2013г., оформен в нотариален акт № ***, том II, рег. № 4565, дело №
268/2013г. на нотариус Петър Петров, вписан под акт № 100, том XL, дело 0 8298/2013г. на
Служба по вписванията - Варна, по отношение на 8/12 ид.ч. от недвижимите имоти, предмет
на договора, както следва: поради заобикаляне на закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2
ЗЗД; като привиден, на основание чл. 26, ал. 2, изр. 1, предл. 5 ЗЗД, евентуално поради
накърняване на добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
В исковата молба ищцата Ж. Д. К. твърди, че по време на брака си с К. Х. К.,
придобили в режим на съпружеска имуществена общност правото на собственост върху
апартамент ***, находящ се в гр. В.***. Поддържа, че съпругът й К. починал през 2013г.,
като децата му от първия брак и негови наследници, поискали К. да им изплати техния дял,
в който смисъл и постигнали съгласие, като уговорената цена била в размер на по 3000 лева
за всеки и представляваща разлика между стойността на апартамента съобразно дела им и
задълженията на наследодателя към банкови институции. Съгласие за прехвърляне на
наследствената част от имота било постигна между ищцата и едно от родените по време на
брака на К.и дете – Н.. Излага, че намеренията й били да изкупи дяловете на останалите
наследници на съпруга си, за да може да живее в имота необезпокоявано и да го завещае на
другото си дете К., който след смъртта й да бъде единствен собственик на жилището.
Мотивите й за това излага да са били, че синът й К. живеел заедно в имота и очакванията й
били той да се грижи за нея и да я издържа на стари години. След като потърсила
юридическа помощ, разбрала, че при завещание, двете й други деца, както и синът й Н., след
1
смъртта й, могат да претендират запазената част от наследството й, поради което
продажбата била най-сигурния начин и синът й К. би бил защитен. От своя страна К. й
казал, че като си запази правото на ползване реално ще остане собственик на имота на
нейните идеални части и той едва след смъртта й ще я наследи и ще стане собственик, а на
стари години ще я гледа и издържа, тя се съгласила със сделката. Така на 13.06.2013г., синът
й Н.й й дарил своята част от имота, а трите деца от предходен брак на съпруга й, на същата
дата продали на К. притежаваните от тях идеални части от имота, въпреки че
наследствените дялове на всеки един от прехвърлителите-наследници били заплатени от К. с
изтегления от нея кредит. Придобитите от нея части твърди да е прехвърлила на ответника
К. с атакувания договор за продажба, като в нотариалния акт била посочена цена от 15000
лева, платима по банков път, като целеният със сделката резултат е да се лишат останалите
наследници от възможност да искат възстановяване на запазената им част от наследството
на ищцата. Излага, че между страните не е била налице уговорка за заплащане на продажна
цена, такава не й е била платена, а отделно от това се излага, че същата е значително под
пазарната стойност на имота, поради което се поддържа, че сключеният договор е нищожен
поради противоречие с добрите нрави.
Отделно поддържа, че е налице относителна симулация, тъй като договорът прикрива
завещание, евентуално договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за
издръжка и гледане, евентуално дарение.
По изложените аргументи моли за прогласяване нищожностт на договора за покупко-
продажба поради заобикаляне на закона и противоречие с него; като привиден; поради
накърняване на добрите нрави.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът К. К. К., депозира отговор на исковата молба, в
който изразява становище за неоснователност на иска. Не оспорва, че след смъртта на баща
му, децата от предходния брак на К. К. са поискали от него и от майка му – ищцата Ж. К. да
из изплатят техния дал от процесния имот, което и сторено. Не оспорва, че се е съгласил да
полага грижи за ищцата но дотолкова, доколкото е неин син и като такъв винаги може да
разчита на него. Не е обещавал обаче да живеят заедно, както и че ще полага непосредствени
и ежедневни грижи за нея. Оспорва да е коментирал с майка си завещание, дарение,
издръжка и гледане, нито други основания за сделката освен покупко-продажба срещу
сравнителна ниска цена, която излага да е изплатил на ръка на родителя си, в посочения в
нотариалния акт срок. С оглед изложеното моли за отхвърляне на исковите претенции.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
Между страните не се спори, че ищцата Ж. Д. К. по време на брака си с К. Х. К., са
придобили в режим на съпружеска имуществена общност собствеността върху апартамент
№ ***, находящ се в гр. В.****, което се установява и от приложеното на л. 9 от делото
копие от договор за продажба на недвижим имот от 19.12.2007г. Уговорената продажна цена
от 20765.60 лева е заплатена с кредит № 355/05.12.2007г., сключен със „Сосиете Женерал
2
Експресбанк“ АД, видно както от договора за покупко-продажба, така и от заявлението за
вписване на законна ипотека върху имота (л. 10).
От посоченото в нотариален акт № 80/2013г. се установява, че К. Х. К. е починал на
******г., като между страните не се спори, че същият е оставил за наследници по закон
преживяла съпруга – ищцата по делото, както и пет деца.
Приобщено към доказателствения материал по делото е и представено от ищцата
саморъчно завещание от 29.01.2013г., в което Ж.К. е обективирала волята си за след смъртта
си, като е посочила, че завещава на сина си К.К. притежавания от нея процесен апартамент
№ *** (л. 119).
На 06.06.2013г. Ж.К. е сключила договор за кредит за сумата от 36 000 лева, като
видно от приложеното копие от договора, че задължението е обезпечено с поръчителството
на ответника К.К. (л. 17-20). От приложеното на л. 15-16 от делото извлечение от банкова
сметка на Ж.К. се установява, че със заемната сума е погасено задължението по договора за
кредит от 05.12.2007г. (съгласие-молба от 18.06.2013г. от „Сосиете Женерал Експресбанк“
АД за заличаване на законната ипотека поради окончателното погасяване на обезпечаваното
с нея задължение по договора за жилищен кредит № 355/05.12.2007г.) и е изтеглена сума в
размер на 12 000 лева на 06.06.2012г.
С договор за покупко-продажба от 13.06.2013г., оформен в нотариален акт №
80/2013г., трима от наследниците на К. Х. К. са продали на К. К. К. придобитите от тях по
наследство 3/12 ид.ч. от апартамент № *** за сумата от 9000 лева, като всеки от купувачите
е получил сума в размер на 3000 лева.
С договор за дарение от 13.06.2013г., оформен в нотариален акт № 81/2013г., Н.й К. е
дарил на майка си Ж.К., придобитата от него по наследяване на К. К. ½ ид.ч. от процесния
апартамент.
С процесния договор за покупко-продажба от 11.07.2013г., оформен в нотариален акт
№ ***/2013г. на нотариус Петър Петров, Ж. Д. К. е продала на К. К. К. притежаваните от
нея 8/12 ид.ч. от апартамент № ***, запазвайки си правото на ползване върху имота, за
сумата от 9800 лева, която продавачът се е съгласил да заплати до 30.09.2013г.
От приетите по делото заключение по основната и допълнителна съдебно-
оценителна експертизи, които съдът кредитира като обективно дадени и неоспорени от
страните, се установява, че пазарната стойност на имота към датата на процесната сделка е
66 300 лева, а след приспадане стойността на правото на ползване – 41 384 лева.
Събрани в хода на производството са и гласни доказателства чрез разпит на водените
от ищцата свидетели В. Х.а В. и Г.В.Я. (син на ищцата и брат на ответника) и водения от
ответника свидетел Н. К. К. (син на ищцата и брат на ответника).
И тримата свидетели излагат, че след смъртта на съпруга на Ж.К., последната е
изтеглила кредит, с който е заплатила на децата на съпруга си и на общото им дете Н.й дела
им от процесното жилище.
Свидетелката В. излага, че ищцата, след смъртта на съпруга й, й дала плик,
3
съдържанието на който свидетелката не знаела. Самата ищца й казала, че иска да завещае
имота на сина си К.. След време й казала, че този плик вече не й трябва, тъй като чрез
покупко-продажба било по-сигурно, за да няма никой претенции спрямо К.. Поради тази
причина свидетелката й върнала плика. Сочи, че е присъствала на телефонен разговор
между ищцата и ответника, а и самата ищцата й споделила, че К. ще е при нея и той ще я
гледа.
Свидетелят Г.Я. също излага, че след като починал съпругът на майката му,
последната искала да направи завещание в полза на ответника. Свидетелят излага, че прочел
същото и й го върнал. Такава била и волята на доведения му баща приживе, който му казал,
че жилището ще бъде за К., който ще ги гледа. След време решили апартаментът да му бъда
прехвърлен чрез покупко-продажба, тъй като това било по-сигурно, да няма никой дял.
Свидетелят излага, че няма съхранен спомен, между майка му и брат му е имало някакви
уговорки, но не знае да са давани някакви пари.
Свидетелят Н. К. излага, че знае за сключената между майка му и брат му сделка.
Сочи, че няколко пъти е присъствал на размяна на пари между брат му и майката му, без
обаче да има знание за размера на предадената сума. Заявява, че знае, че предадените от брат
му на майката му пари били за жилището, тъй като ответникът я попитал дали има друго да
доплаща, всичко наред ли е, като на свой ред майката му отвърнала „да, всичко е наред“.
Излага, че брат му живял много години при ищцата, като е плащал сметки, правил е ремонт
на килера, кухнята, храна е закупувал.
Свидетелите Г.Я. и Н. К. излагат, че ответникът не живее в процесното жилище от
миналата година, когато между него и ищцата имало разправии, скарали се. Според
свидетелят Я. поводът бил приятелката на ответника, но какъв точно е бил проблемът
свидетелят не могъл да разбере.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Исковете, с които съдът е сезиран, са предявени в условията на евентуалност, като
съдът не е обвързан от заявената в исковата молба последователност на основанията за
нищожност, а е длъжен да разгледа същите според естеството на поддържания порок, като
държи сметка, че съществуването на някой от пороците – основания за нищожност на
сделката съгласно чл. 26 ЗЗД, изключва или поглъща останалите (в този смисъл – решение
№ 97 от 08.02.2013г. по т.д. № 196/2011г. на ВКС, I т.о., определение № 494/05.08.2011г. по
ч.гр.д. № 267/2011г. на ВКС, ІV г.о. и др.). Съобразявайки горепосоченото, настоящият
съдебен състав намира, че следва да разгледа предявените искове за нищожност на
процесния договор в следната последователност: поради противоречие със закона и
заобикалянето му, поради накърняване на добрите нрави и като привиден (тъй като
симулацията предполага наличието на формално валиден договор, чийто порок се изразява в
несъответствието между манифестираните и действително целените от страните негови
правни последици). При извод за основателност на някоя от исковите претенции в
посочената последователност, съдът не дължи произнасяне по същество по останалите
4
евентуални искове.
По предявените искове за прогласяване нищожността на договора поради
заобикаляне на закона:
Нищожност поради заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. второ
ЗЗД е налице, когато законът забранява с определена сделка, която по принцип е
действителна, да се постигне определен правен резултат и се използва друга позволена от
закона сделка, за да се постигне същият правен резултат. Хипотезата има и субективна
страна – участниците в сделката следа да имат съзнанието, че с нейното сключване
преследват една неправомерна цел. За да е налице основанието за нищожност по чл. 26, ал.
1, предл. второ ЗЗД, следва да е установен както обективният, така и субективният елемент
на този фактически състав.
В настоящия случай ищцата твърди, че със сключения договор за покупко-продажба
страните са целели да заобиколят разпоредбите на чл. 28 ЗН и чл. 29 ЗН. Законът не
забранява на правните субекти да се разпореждат с имуществото си приживе, поради което и
такова разпореждане в полза на един от низходящите на прехвърлителя не съставлява сам по
себе си забранен от закона резултат и не е нищожно, дори и с него правата на наследниците
с право на запазена част да са накърнени. Последните разполагат с иска по чл. 30 ЗН, в
резултат на който накърнената им запазена част ще бъде възстановено, но чрез отмяна на
извършените дарствени и завещателни разпореждания до размера на запазената част.
Сключените възмездни сделки не могат да бъдат оспорени. Действително с последните би
могло да се цели възпрепятстване упражняването на правата на наследниците с право на
запазена част само ако са симулативни и прикриват действителни отношения между
страните за дарствено разпореждане, но това отново не би довело до постигането на
забранен от закона резултат, доколкото с разкриването на симулацията няма пречка правата
по чл. 28 ЗН да бъдат реализирани. Нещо повече, упражняването на това потестативно право
зависи изцяло от носителя му и до упражняването му сделката поражда правните си
последици. По изложените съображения съдът намира, че атакуваната сделка не е нищожно
поради заобикалянето на закона.
По предявения иск за прогласяване нищожността на договора поради противоречие с
добрите нрави:
Основанието за нищожност "противоречие с добрите нрави" е налице, когато
сделката противоречи по драстичен начин на общоприетите в обществото и в практиката
при подобни случаи разбирания за морално и правно допустимо. В тази насока обемът или
материална оценка на насрещните престации не е и не може да бъде единствено меродавен,
с оглед предвидената в чл. 9 ЗЗД свобода на договарянето. Единствената законова
разпоредба, която въвежда като изричен елемент от хипотезиса си явната нееквивалентност
на престациите е тази на чл. 33 ЗЗД, която обаче включва и допълнителни предпоставки и не
предмет на настоящото производство. Ето защо противоречие с добрите нрави, по критерий
еквивалентност на престациите, би могла да е налице, само когато се установи такова
драстично несъответствие между съдържанието на задълженията, при което едното от тях е
5
незначително до степен на практически нулево (така и Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.
№ 2419/2015г. на 3-то ГО на ВКС и други). За това при преценка на двустранните договори
относно това, дали са накърняващи добрите нрави, следва да се преценява в контекста на
действителната обща воля на съконтрагентите, на база на всички уговорки, взаимната им
връзка и цел, като еквивалентността на престациите е само един от белезите за това, при
това не абсолютен, а преценяван с желания от страните допустим от закона интерес от
възникването на облигационната връзка.
От съдържанието на нотариалния акт се установи, че продажната цена по атакуваната
сделка е размер на 9800 лева, при данъчна оценка на продаваните на части 19 829.70 лева и
определена по допуснатата съдебно-оценителна експертиза в размер на 44 200 лева.
Последна обаче е определена не на база реални сделки, а на база офертни цени, прилагайки
коефициент на корекция. Ето защо настоящият състав на съда намира, че определената от
експерта средна пазарна стойност не може да се възприеме като действителна стойност на
имота към датата на атакуваната сделка. Същевременно следва да се има предвид и това, че
върху имота е запазено право на ползване на прехвърлителката, оценено от експерта на 24
916 лева, което тя ще реализирала до края на живота си и което само по себе си е охранили
нейните интереси, а от друга страна съставлява ограничение на правото на собственост на
купувачите, което е от принципно значение за договаряне на по-ниска цена. Не следва да се
подценяват и близките родствени връзки между страните по сделката, които предполагат
известни отстъпки, а и фактическите отношения между тях, които сочат, че и преди и след
сключване на сделката, до влошаване на отношенията им, именно на помощта ответника,
каквато не се оспорва, че е получавала от него е разчитала прехвърлителката. И не на
последно място следва да се има предвид, че законодателят допуска, че цената на един
недвижим имот по волята на страните може да бъде дори по-ниска от данъчната оценка (арг.
от Закона за местните данъци и такси и ЗННД). С оглед горното и съдът приема, че
отклонението от обичайната продажна цена е оправдано, а оттук и че уговорените клаузи
съответстват на установените в обществото норми на поведение и общоприетия морал.
По предявения иск за прогласяване нищожността на договора като привиден:
Съгласно чл. 26, ал. 2, предл. пето от ЗЗД привидните договори са нищожни.
Привидността на договора е обусловена от уговорка между страните, с която те прикриват
действителната си воля чрез сключването на съглашение за пред третите лица, като
намерението им може да бъде договорът изобщо да породи никакви правни последици
(абсолютна симулация) или да породи такива, но различни от външно изявените
(относителна симулация). В последната хипотеза страните външно манифестират воля за
сключване на определена сделка (привидна), но във вътрешните им отношения са се
уговорили, че не целят правните последици на обективираната пред третите лица сделка, а
действителната им воля е за настъпването на различен правен резултат (прикрита сделка).
В настоящия случай ищцата се позовава на относителна симулация, като твърди, че
действителната воля на страните не е била да сключат изповядания договор за покупко-
продажба, а такъв за прехвърляне на имота срещу задължение за издръжка и гледане,
6
евентуално - дарение. Тежестта на доказване на твърдяната относителна симулация е изцяло
на ищцата, тъй като именно за нея биха настъпили благоприятни последици при евентуално
успешно провеждане на иска. Последователно в правната теория и доктрина се приема, че
определени обстоятелства могат да бъдат доказвани и чрез косвени доказателства. За да се
постигне чрез косвени доказателства пълно доказване е необходима такава система от
доказателствена факти, която да създава сигурност, че фактът, иницииран чрез съвкупността
на доказаните доказателствени факти, наистина се е осъществил. Анализът на събраните по
делото писмени и гласни доказателства – съставеното завещание, последвалите
прехвърлителни сделки за изкупуване наследствените части на наследниците на К. К., в
това число и тази, по която купувач е ответникът, при заплатена цена по сделката от страна
на Ж.К., изнесеното от свидетелите В. В. и Г.Я., сочат на намерение у прехвърлителката да
прехвърли притежаваните от нея идеални части от имота на ответника така, че сделката да
не може да се атакува след смъртта й, като й предадат възмезден характер, какъвто тя няма.
Целта на сделката е де се постигне ефекта на дарение, но като се изключи всякаква
възможност низходящите наследници на К. да имат претенции към имота, като същият се
получи в дял само и единствено от ответника. Обратен извод не следва нито от събраните
писмени доказателства, разкриващи отношенията между страните, развили се преди
сключване на сделката, нито показанията на свидетеля Н.й К. целящи да установят факта на
възмездност на сделката, чрез доказване плащането на продажната цена. В същите освен, че
липсва конкретика каква сума и кога е платена, но са и недопустими с оглед запретата на чл.
164, ал. 1, т. 4 ГПК за доказване погасяването на установени с писмен акт парични
задължения. С оглед изложеното съдът намира искът по чл. 26, ал. 2, предл. пето ЗЗД за
основателен, поради което и следва да се прогласи нищожността на договора като
относително симулативен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и с оглед изхода на делото, в полза на ищцата следва
да бъдат присъдени направените пред настоящата инстанция разноски възлизащи общо в
размер на 1671.43 лева, включващи и адвокатско възнаграждение в размер на 1200 лева.
Последното съдът намира за съответното на усилията на адвоката при оказаната правна
защита и съдействие, което е и към минималния размер, установен в чл. 7, ал. 6, вр. ал. 2, т.
4 от Наредба № 1 от 09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждение
(1095.70 лева при материален интерес за страната 18856.73 лева).
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Ж. Д. К., ЕГН **********, от гр. В.***, ап. ***, срещу
К. К. К., ЕГН **********, от гр. В.***, ап. ***, обективно евентуално съединени искове за
прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот от
11.07.2013г., оформен в нотариален акт № ***, том II, рег. № 4565, дело № 268/2013г. на
7
нотариус Петър Петров, вписан под акт № 100, том XL, дело 0 8298/2013г. на Служба по
вписванията - Варна, поради заобикаляне на закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. второ
от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето от
ЗЗД.
ОБЯВЯВА за нищожен сключения между Ж. Д. К., ЕГН **********, от гр. В.***, ап.
***, срещу К. К. К., ЕГН **********, от гр. В.***, ап. ***, договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 11.07.2013г. – 8/12 ид.ч. от апартамент № ***, находящ се гр. В.***, с
идентификатор 10135.4505.52.1.20, ведно с прилежащото измено помещение № *** и
0.7823% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, обективиран в
нотариален акт № ***, том II, рег. № 4565, дело № 268/2013г. на нотариус Петър Петров,
вписан под акт № 100, том XL, дело 0 8298/2013г. на Служба по вписванията – Варна, като
привиден (при условията на относителна симулация), на основание чл. чл. 26, ал. 2, предл.
пето ЗЗД.
ОСЪЖДА К. К. К., ЕГН **********, от гр. В.***, ап. ***, да заплати на Ж. Д. К.,
ЕГН **********, от гр. В.***, ап. ***, сумата от сумата от 1671.43 лева (хиляда
шестстотин седемдесет и един лева и четиридесет и три стотинки) за сторените по
делото съдебно-деловодни разноски за заплатено адвокатско възнаграждение, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8