№ 2861
гр. София, 15.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание
на седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Стефан Ис. Шекерджийски
при участието на секретаря Капка Н. Лозева
като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело
№ 20231100110772 по описа за 2023 година
иск с пр.осн. чл. 135 от ЗЗД:
Ищците – Л. Й. Й., в исковата си молба, депозирана първоначално на
16.01.2023г., в която по разбиранията на САС е предявен и иск по чл. 135 от ЗЗД , и молба
от 20.10.2023г. (л. 22 и сл.) твърди, че на 25.02.2021г. с ответника - „Р.“ ЕООД, подписали
предварителен договор за продажба и строителство на самостоятелен ОБЕКТ В СГРАДА
222
апартамент № 8 със ЗП 51,37 м и общи части 8 м или общо 59,37 м, находящ се на ул.
„******* ж.к. „Банишора“, гр. София с идентификатор 68134.513.644.1.8, одобрен със
Заповед № РД-18-53/23.11.2011г. на ИД на АГКК, разположен на 4 етаж, кота + 8,14, както и
с Анекс № 1 от 20.04.2021г. да построи и да продаде и гараж № 6, разположен на първи
2
етаж (партера) кота + 0,00 с ЗП от 17,69 м, и 1,98% ид.ч. от общите части на сградата или с
2
обща площ 20,45 м, заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземлен
имот с идентификатор 68134.513.644 по КККР на гр. София, представляващ УПИ XIV- 12,
13, квартал 24, местност „ГГЦ Зона В-17“ с административен адрес на апартамента и гаража:
гр. София, ул. „******* продавачът, изпълнител на строежа, пое ангажимента срещу 69 900
евро (€) или 136 712,51 лева да построи до „края на месец декември 2021г. - да се е снабдил
с Акт Образец № 15, като предаването на владението е уговорено за месец след издаването
на Разрешение за ползване на сградата.
Жилището било продадено на 22.12.2021г. на трето лице – втория ответник ФЛ - Л.
И. И..
Имало неизпълнение по предварителния договор. Били проведени преговори относно
цената на жилището, но без резултат.
По тази причина моли да се обяви за относително недействителен договорът от
1
22.12.2021г. (НА № 27, том ХХ, дело № 3421, вх. peг. 42953 от 22.12.2021г. – нотариус М.Г.
№ 622 от РНК).
Ответниците – „Р.“ ЕООД , представлявано от управителя Л. И. И. (който е и в
лично качество, като страна), оспорват исковете:
- претенцията била недопустима, евентуално неоснователна.
Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното:
от фактическа страна:
Не се спори, че на 25.02.2021г. е сключен предварителен договор, и че жилището е
продадено от ответника ЮЛ, но на ответника ФЛ (НА от 22.12.2021г., като цената е 68 500
лева, което е съществено по-малко от 69 900 €).
Чл. 2. (1) КУПУВАЧЪТ (ВЪЗЛОЖИТЕЛ) се задължава да заплати на ПРОДАВАЧА
(ИЗПЪЛНИТЕЛ), цена за продажба на правото на собственост върху
недвижимият имот, подробно описан в р. 1, чл. 1 от настоящия договор и за извършване на
строително-монтажните и довършителни работи в този недвижим имот, до степен на
завършеност съгласно приложение 1, представляващо неразделна част от този договор, в
размер 69 900 € или 136 712,51 лева по начин, посочен от ПРОДАВАЧА (ИЗПЪЛНИТЕЛ),
както следва:
а) Първа вноска в размер на 55 920 € - при подписване на настоящия договор, както
следва:
- 40 000 € или 78 233.20 лева, платими по посочена от ПРОДАВАЧА банкова сметка
срещу издадена проформа фактура.
- 15 920 € или 31 136.81 лева, платими срещу разходнооправдателен документ.
б) Втора вноска в размер на 6 990 € или 13 671,25 лева в три-дневен срок от
предоставяне на Акт обр. 14, платими срещу разходнооправдателен документ;
в) Трета вноска в размер на 6 990,00 EUR или 13 671.25 лева, в три-дневен срок след
предоставяне на Разрешение за Ползване, платими срещу разходнооправдателен документ.
Дължимата сума до б. Б (включително) възлиза на:
55 920 € + 6 990 € = 62 910 € Х 1,95 = 122 674,50 лева.
Крайният срок на изпълнението е декември 2021г. (чл. 3).
С Анекс № 1 от 20.04.2021г. към предмета на първия договор е добавен и гараж:
ГАРАЖ № 6, разположен на първия етаж (партера) на сградата, на кота +0.00 метра, със
2
застроена площ от 17,69 м, заедно с 1,98 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се
22
на 2,76 м или с обща площ от 20,45 м, заедно със съответните идеали части от правото на
строеж върху поземления имот, подробно описан по-горе и заедно с припадащите се
идеални части от правото на собственост върху гореописания поземлен имот.
2
С подписване на настоящия анекс, КУПУВАЧЪТ (ВЪЗЛОЖИТЕЛ) се задължава да заплати на
ПРОДАВАЧА (ИЗПЪЛПИТЕЛ), цена за продажба на правото на собственост върху недвижимия имот, подробно
описан в т. 1 от настоящия анекс и за извърщване на строително-монтажните и довършителни работи в този
недвижим имот, до степен на завърщеност съгласно приложение 1 (едно), представляващо неразделна част от
този анекс, в общ размер на 12 900 EUR, в евро или левовата им равностойност по фиксирания курс на БНБ за
евро към лева, по начин, посочен от ПРОДАВАЧА (ИЗПЪЛНИТЕЛ), както следва:
а) Първа вноска в размер на 5 160.00 EUR при сключване на настоящия анекс срещу издаване на
проформа-фактура;
б) Втора вноска в размер на 5 160.00 EUR в 3-дневен срок от сключване на настоящия анекс срещу
издаване на разходнооправдателен документ;
в) Трета вноска в размер на 2 580.00 EUR - в тридневен срок след снабдяване с удостоверение за
въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване на сградата, в която е разположен недвижимия имот, подробно
описан в т. 1 от настоящия анекс (чл. 2).
Всички останали клаузи на предварителния договор за покупко-продажба и
строителство на недвижими имоти, сключени на 25.02.2021г. остават непроменени и в сила
(чл. 3).
За сградата има издаден акт образец 14 от 25.06.2021г. (л. 35). Акт образец № 15 е от
03.05.2022г.
На 02.03.2021г. на ответника ЮЛ са прехвърлени 15 920 € (Договорите /и
последващите/ са озаглавен като „заем“, но не това е правната им природа; предмета на
сделките е гаранция по предварителния договор, а връщането на сумите ще стане чрез
прихващане с цената по окончателния договор).
Сумата от 6 990 € е заплатена и на 23.06.2021г.; и
На 22.04.2021г. – 5 160 € (и л. 34 – това е цената за гаража, до вноска Б).
Освен това, на 25.02.2021г. е заплатена сумата от 59 000 лева (Платежно нареждане
от същата дата – л. 32); на 01.03.2021г. – 19 233,20 лева (Платежно нареждане – л. 33).
Платените суми възлизат на:
15 920 € + 6 990 € = 22 910 € Х 1,95 = 44 674,50 лева + 59 000 лева + 19 233,20 лева =
122 907,70 лева.
През 2022г. били проведени неуспешни преговори, като ответникът ЮЛ е искал да се
достигне до споразумение за преуреждане на цената, но те не завършили успешно (в тази
връзка и Споразумение /л. 55 и л. 122, като това копие дори е подписано едностранно от
дружеството, чрез неговия управител, т.е. и двамата ответници/, за което не се спори, че е
изпратено от дружеството – документът е допустим, като доказателствено средство).
В о.с.з. процесуалният представител на ответника заявява следното: На стр. 2 от доклада
искам да обърна внимание на съда, че във връзка със споразумение - л. 55, се твърди, че за това споразумение не
се спори. Съответно документа е допустим като доказателствено средство. Оспорила съм документа в отговора на
исковата си молба. Това споразумение не е подписано. Не мога да кажа дали е изпращано или не. То е изпратено
от ищеца и може да бъде коригирано по всякакъв начин.
Имало е уговорки евентуално да се сключи споразумение между страните и да се разберат със
споразумение. Изпратеният проект не мога да твърдя, че е точно същия дума по дума дали отговоря на
изпратеното. По първото дело също съм оспорила това споразумение. Считам, че не съм задължена като
3
представител на ответника да доказвам това.
Добросъвестността предполага да се оспорят само тези факти, за което страната е
сигурна, че не са се случили или тези, за което не знае и няма задължение да знае, че са се
осъществили. В случая е водена кореспонденция. Това означава, че процесуалният
представител е бил длъжен да установи дали съобщението е коригирано или не. Другото е
или неположена грижа или – злоупотреба (арг. от чл. 3, във вр. с чл. 131, ал. 2, т. 4 от ГПК).
До ищеца е изпратено уведомление за Прекратяване на договора (л. 284), тъй като
имало неизпълнение. Документът явно е получен, тъй като е последвал отговор, с която се
възразява (л. 288).
Според ТР, управител на ответното дружество е Л. И. И. (т.е. втория ответник), а то е
собственост на Н.М. И.а.
от правна страна:
Кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които
длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Когато действието е
възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. Знанието се
предполага до доказване на противното, ако третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на
длъжника. (чл. 135, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД).
Претенцията (action Paulina) е конститутивен иск за обявяване на относителна
недействителност, с оглед на разграничаването му от другите основания за
недействителност на сделките – нищожност и унищожаемост. С предявяването му
кредиторът упражнява потестативно си право, изразяващо се в правната възможност да
удовлетвори вземането си от имуществото, предмет на атакуваното увреждащо действие,
или да упражни правото по вземането си, без да се зачитат разпоредителните действия на
длъжника. Упражняването на правото може да се осъществи само чрез иск.
Искът е допустим (при абстрахиране от изложеното в Р. от 22.06.2023г. по
гр.д. № 456/23г. – л. 123-4, с оглед указанията, дадени от САС). Процесуалният
представителна ответника явно не прави разлика между процесуална и материална
легитимация: Процесуалната легитимация се определя от твърденията на ищеца в исковата молба, който
заявява, че именно той е носителят на накърненото от ответника чрез възникналия между тях правен спор
материалното право - Решение № 5/06.06.2011г., по гр.д. № 47/2010г., на III г.о., постановено по
реда на чл. 290 ГПК, за разлика от материалната легитимация, която се определя от доказването на иска и
обуславя неговата основателност и по която съдът се произнася със съдебното решение; в същия смисъл и
Решение № 61 от 13.06.2014г. на ВКС по гр.д. № 3306/2013г., IV г.о., ГК, докладчик съдията
А.Б.. Ищецът твърди, че е страна на предварителен договор, като това обстоятелство е
достатъчно, за да се приеме, че претенцията е допустима (предвид и изложеното по-долу).
Ищецът следва да изложи твърдения за следните обстоятелства:
1. За качеството си на кредитор на длъжника (в случая, че той е страна по
предварителния договор).
2. За извършено конкретно действие от длъжника, което го уврежда.
4
Един от примерите, давани от доктрината е следният: упражняване на правото по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД – ищецът иска обявяване на предварителен договор за окончателен, ако той
е купувач по предварителния договор, но длъжникът – продавач по предварителния
договор, се е разпоредил с имота. В случай на разпореждане с имота предварителният
договор не би могъл да се обяви за окончателен до успешното провеждане на иска по чл.
135 от ЗЗД. Правото на кредитора в тази хипотеза произтича от правата му по
предварителния договор с длъжника, упражняването на които не може да се осъществи
предвид на действието на длъжника – прехвърляне на имота на трето лице (Решение № 1087
от 12.11.2008г. на ВКС по гр.д. № 4626/2007г., II г.о., докладчик съдията К. В.: Купувачът по
предварителен договор е кредитор на непарично вземане, който на общо основание е легитимиран чрез уредения
в чл. 135 ЗЗД Павлов иск да получи защита срещу увреждащите го действия на длъжника, посредством които
последният се е разпоредил с предмета на предварителния договор в полза на трето лице, осуетявайки по този
начин възможността имотът да бъде придобит от купувача. Това субективно право на кредитора по
предварителния договор се погасява с изтичане на 5-годишна давност, считано от деня, в който вземането на
кредитора е станало изискуемо, т. е. от деня на извършване на увреждащата го сделка. Доводът за обратното
на ответника е неоснователен.
Фактическата обстановка, съобразено в Определение № 60641 от 5.10.2021г. на ВКС
по гр.д. № 1494/2021г., IV г.о., ГК, докладчик съдията Б.И., е идентична с настоящата, с тази
разлика, че не е установено знание за увреждането. Тази, предмет на Определение № 504 от
12.10.2017г. на ВКС по т.д. № 1411/2017г., I т.о., ТК, докладчик съдията Л. Ц., вече е
идентична – парите могат да се разходват лесно; в същия смисъл, като отново е разгледана
възмездна сделка – цитирането вече Решение № 1087 от 12.11.2008г. на ВКС по гр.д. №
4626/2007г., II г.о., докладчик съдията К. В. (ТР № 5 от 29.12.2014г. по тълк.д. № 5/2013г.,
ОСГТК на ВКС е неприложимо, а постановките на ТР № 2 от 09.07.2019г. по тълк.д. №
2/2017г., ОСГТК на ВКС, са съобразени).
Така, от една страна, имуществото на дружеството е намалено (предвид цената на
двата договора), а от друга – това е без правно значение (извадката за актуално състояние –
л. 281).
Дружеството е различен правен субект от ответника ФЛ, последният го представлява.
Т.е., той очевидно е недобросъвестен и е наясно със смисъла на седалката (нотариалната
продажба) – да увреди ищеца (animus nocendi), или да го принуди за отстъпки относно
цената на апартамента.
До момента, в която между страните е нямало спорове, дължимото е
заплатено. Начинът на озаглавяване на престациите (става въпрос за „договорите за заем“) е
без значение: Решение 1712/02.02.2005г. по гр.д. № 2747/2002г. ІІІ г.о. ВКС, чийто предмет
е договор; правните последици произтичат от съдържанието на документа, а не от неговото наименование -
Определение № 461 от 28.06.2010 г. на ВКС по ч.т.д. № 272/2010г., II т.о., ТК; Решение №
24 от 30.03.2015г. на ВКС по гр.д. № 5217/2014г., I г.о., ГК; Дали един съдебен акт е решение или
определение, не се определя единстевно по неговото наименование, а по същността му; ако с него се разрешева
предметът на спора, той е решение; ако се разрешава друг въпрос, възникнал в производството, това е
определение. Например решението на съда в частта за разноските има характер на определение -
5
Определение№ 263 от 11.04.2011г. по ч. т.д. № 220/2011г. ВКС-ТК.
Разходните документи не са оспорени (Р. на ВКС № 50 от 02.04.3009г. по гр.д. №
485/2008г.; също решение № 29 от 07.05.2009г. по т.д. № 535/2008г., ІІ т.о., решение № 204
от 07.12.2010г. по т.д. № 128/2010г., ІІ т.о., Решение № 12 от 25.07.2010г. по т.д.№
181/2009г., ІІ т.о., Решение № 108 от 04.10.2012г. по т.д.№ 441/2011г., І т.о.).
Правото да се развали договорът е преобразуващо. То се упражнява с едностранно
волеизявление, без да е необходимо съдействие на насрещната страна. Правото има
акцесорен характер - то може да възникне само ако е възникнало правоотношение по
двустранен договор.
Елементите на фактическия състав на правото да се развали договорът са уредени в
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Може да бъде развалян само действителен договор, който не е прекратен
на друго основание. Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна
по договора. Когато договорът е породил повече от едно задължение, неизпълнението на
едно от тях е достатъчно, за да се развали договорът, освен ако се прилага чл. 87, ал. 4 от
ЗЗД. Неизпълнението трябва да се отнася до определено задължение - Р. по ВАД 65/2001г.
Нормата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не посочва какво трябва да бъде неизпълнението.
Следователно поначало всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне
на договора - пълно неизпълнение, забавено изпълнение, частично изпълнение – например:
Р. 1024-1997-II ГО, P. 386-2003-II ГО, лошо изпълнение и т.н.
Обща предпоставка за възникване на правото да се развали договорът е
неизпълнението да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Така, когато
неизпълнението е виновно, изправната страна може да развали договора - P. 1159-1994-II
ГО. Този извод се налага от систематическото тълкуване на чл. 87, ал. 1 и чл. 81, ал. 1 от
ЗЗД, който предпоставя отговорността от наличието на вина. Без значение е формата на
вината. Изправната страна може да развали договора както при умишлена, така и при
небрежна вина. Изискването за вина се предпоставя от разбирането на законодателя, че
развалянето следва да се допуска само при нарушаване на изискването за съобразяване на
изпълнението с дължимата грижа - чл. 63, ал. 2 от ЗЗД. Въвеждането му може да бъде
обяснено и с възможността да се търси обезщетение за вреди, уредена в чл. 88, ал. 1 от ЗЗД.
Доктрината приема и че при обща неизправност може да се развали договора.
Последното е посочено само за пълнота.
В случая, до падежите, посочени по-горе, за които има ангажирани доказателства, че
са настъпили, е заплатено изцяло (акт № 14 + уведомление). Не е ясно дали сградата е
завършена към момента. Няма данни и ищецът да е уведомен за въвеждане в експлоатация
на сградата – а това предполага поне наличие на акт № 16.
Освен това, потребителят би се поставил в абсурдната ситуация, с цел юридически да
запази правата си, да плати на кредитор, която очевидно недобросъвестно се опитва да се
освободи от договорните си задължения.
Предварителният договор е сключен на 25.02.2021г. Със споразумението относно
6
гаража, което е от 20.04.2021г. страните са приели, че няма промяна останалите параметри
на основната сделка, освен включването на допълнителен обект. Договореният краен срок е
декември същата година. И предвид отказа да се вземе становище по преговорите между
страните, от страна на ответниците, не е установено покачване на цени за материали
(закупени след 20.04.2021г. и повишено заплащане на труд до м.12.2021г.) – чл. 154 от ГПК.
Всичко изложено е само, за да се обоснове тезата, че отправеното волеизявление за
разваляне има правен ефект, само, ако е възникнало потестативното правото да бъде сторено
– т.е. някакво неизпълнение от страна на г-жа Ж., а такова не е установено по делото.
Или, искът е основателен.
по разноските:
На ищеца се дължат разноски, а именно 500 лева. Списък по чл. 80 от ГПК не е
представен, а само е посочен адвокатски хонорар.
Воден от гореизложеното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД по
отношение на Л. Й. Й., ЕГН **********, гр. София, ул. „******* *******, съд.адр.: гр.
София, „ул. „*******, чрез адв. Г. М. от САК, Договор от 22.12.2021г. (НА № 27, том ХХ,
дело № 3421, вх. peг. 42953 от 22.12.2021г. – нотариус М.Г. № 622 от РНК), сключения
между „Р.“ ЕООД , ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н
Сердика, ж.к. „Банишора“, ул. "******* и Л. И. И., ЕГН **********, съд.адр.: гр. София, пл.
„******* e-mail: *******, чрез адв. М. П. Ш., САК, № *******, с който дружеството е
2
прехвърлило на управителя си ОБЕКТ В СГРАДА апартамент № 8 със ЗП 51,37 м и общи
22
части 8 м или общо 59,37 м, находящ се на ул. „******* ж.к. „Банишора“, гр. София с
идентификатор 68134.513.644.1.8, одобрен със Заповед № РД-18-53/23.11.2011г. на ИД на
АГКК, разположен на 4 етаж, кота + 8,14, както и с Анекс № 1 от 20.04.2021 г. да построи и
2
да продаде и гараж № 6, разположен на първи етаж (партера) кота + 0,00 с ЗП от 17,69 м,
2
и 1,98% ид.ч. от общите части на сградата или с обща площ 20,45 м, заедно със съответните
ид.ч. от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор 68134.513.644 по КККР на
гр. София, представляващ УПИ XIV- 12, 13, квартал 24, местност „ГГЦ Зона В-17“ с
административен адрес на апартамента: гр. София, ул. *******.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „Р.“ ЕООД, ЕИК ******* със седалище
и адрес на управление: гр. София, р-н Сердика, ж.к. „Банишора“, ул. "******* и Л. И. И.,
7
ЕГН **********, съд.адр.: гр. София, пл. „******* e-mail: *******, чрез адв. М. П. Ш., САК,
№ *******, да заплатят на Л. Й. Й., ЕГН **********, гр. София, ул. „******* *******,
съд.адр.: гр. София, „ул. „*******, чрез адв. Г. М. от САК, сумата от 500 (петстотин) лева,
сторени деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8