№ 11119
гр. София, 10.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 138 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВА АН. АНАСТАСИАДИС
при участието на секретаря ВЕНЕТА К. ВАСИЛЕВА
като разгледа докладваното от ИВА АН. АНАСТАСИАДИС Гражданско
дело ....231110123492 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Производството е образувано по предявен от собствениците на Етажната собственост
/ЕС/ на жилищна сграда, находяща се в .............., представлявани от управителя – Ю. Х. Б.,
срещу ответницата С. Р. Г. иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предложение 1 ЗЗД, вр. чл.
51, ал. 1 ЗУЕС за установяване съществуването на вземания за вноски за разходи за
управление и поддържане на общите части на сградата.
Ищците обосновават претенцията си с твърденията, че през периода м.12.2019 г. –
31.12.2021 г. ответницата е била собственик на обект в етажната собственост –
самостоятелен обект – апартамент ...., заедно с таванско помещение към него. Поддържат, че
ответницата не е заплатила за този период претендираното от ищците вземане от 1100 лева
за дължими вноски за общи разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС.
Сочат, че през декември месец на 2019 г. ответницата е закупила апартамента и е започнала
ремонт в него, който е продължил до края на 2020 г., поради което месечните вноски за
общи разходи за управление и поддържане на общите части за апартамента са начислени от
ЕС в увеличен размер, който съответства на завишената нужда от почистване на
замърсените общи части. В този период таванското помещение към жилището било
ползвано от двама работника, наети да извършват ремонтни дейности в апартамента, като
същите са използвали електричество и вода в банята, обслужваща таванските помещения.
Претендират тези комунални разходи да бъдат възстановени на ЕС. Излагат твърдения, че
ответницата е заживяла в апартамента в началото на 2021 г. заедно с нейния
съпруг/съжител, дете и куче. Поддържат, че през 2021 г. таванското помещение е било
предоставено на наемател, което е наложило и определяне на по-висока вноска за дължими
разходи за апартамент .... – за един обитател на таванско помещение и използвани от
последния електричество и вода в общата баня. Излагат твърдения, че размерът на
дължимите вноски е определен с решение на Общото събрание на ЕС, взето в
подписвателен режим, за което е направено предложение от председателя на УС на ЕС на
29.07.2016 г. Поддържат, че съгласно предложението и взетото въз основа на него решение,
вноските следва да се събират на брой хора във фиксиран размер. Излагат, че на Общо
събрание, проведено на 26.06.2021 г., са взели решение да се предостави едномесечен срок
1
за доброволно изпълнение на дължимите вноски от неизправните собственици на
самостоятелни обекти в ЕС. Обосновават правния си интерес от установителен иск с
връчването на издадената заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по реда на чл. 47, ал. 6
ГПК. Молят да се признае за установено, че ответницата дължи неплатените вноски за общи
разходи за управление и поддържане на общите част. В писмена защита поддържат
фактическите обстоятелства, изложени в исковата молба. Претендират присъждане на
сторените по настоящето дело разноски.
Ответницата С. Р. Г. оспорва исковете. Оспорва обстоятелството Ю. Б. да има
качеството на управител на ЕС към настоящия момент. Излага довод, че решенията на
Общото събрание не са взети законосъобразно, при спазване на законоустановената
процедура за свикването и провеждането им. Поддържа, че по делото не е представено
решение на Общото събрание за принудително събиране на процесните вземания. Оспорва,
че е била собственик на апартамента, както и да е живяла в него заедно с куче през
процесния период. Оспорва да е взето решение на Общото събрание, с което да е определен
размер на дължимата вноска от собствениците за ремонт. Оспорва таванското помещение да
е отдавано под наем, както и наличието на решение, което да определя размер на вноската за
разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост при ползване
на таванското помещение от наематели. Моли за отхвърляне на исковете. В писмена защита
поддържа възраженията си.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение
и съобразно чл. 12 ГПК достигна до следните фактически и правни изводи:
В тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване, че
ответницата е била етажен собственик на индивидуален обект/и в сградата, находяща се в
.............., че са приети валидни и стабилизирани решения на Общото събрание за заплащане
на вноски за разходи за управление и поддържане на общите части в определен размер, че
тези задължения са изискуеми.
Съгласно чл. 23, ал. 4, изр. 1 ЗУЕС председателят на управителния съвет
/управителят/, представлява пред съда собствениците в етажната собственост по искове,
предявени от и срещу тях във връзка с общите части, както и предявени срещу собственик,
ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията
си по закон. Посочената норма се явява специален закон относно регламентацията на
процесуалното представителство на етажните собственици - тя установява представителство
по закон, като представителната власт на председателя на управителния съвет /управителя/
произтича от избора по чл. 19, ал. 2 ЗУЕС. Следователно по искове, предявени от или срещу
собствениците в етажната собственост във връзка с изпълнение на решение на общото
събрание по управлението на общите части, председателят на управителния съвет е законен
представител на собствениците в етажната собственост и като такъв разполага с правото да
упълномощава адвокат, който да представлява пред съда интересите на етажните
собственици. В настоящия случай от Протокол от 26.06.2021 г. се установява, че Ю. Б. е
избрана за председател на УС, поради което извършените от нея чрез адв. С. процесуални
действия са обвързващи за представляваните от тях етажни собственици. В допълнение
следва да бъде посочено, че изтичането на мандата на управителния съвет, респ. на
управителя, в който смисъл е наведено от ответника възражение, е без значение за
упражняване на правомощията му, доколкото съгласно чл. 21, ал. 2 от ЗУЕС същият
продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител).
От представените по делото справки от Служба по вписванията – Имотен регистър,
се установява, че ответницата С. Р. Г. е придобила по силата на Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот том 207, стр. 127/2019 г. по нотариален дело № ...... г.
апартамент без посочен номер, заедно с мазе ............ с идентификатор ......... Видно от
представената по делото извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти,
2
ответницата С. Р. Г. притежава самостоятелен обект в сграда с площ от 94 кв. м., находящ се
на етаж ............., като и в справката от кадастралния регистър не е посочен номер на обекта.
Видно от представената по делото справка, извършена чрез търсене на имот в Служба по
вписванията - Имотен регистър по зададен критерий - ........., като самостоятелни обекти в
сграда, отговарят на търсенето два имота, първият от които е имот с кадастрален
идентификатор ...., находящ се на ....... с площ от 55 кв. м, заедно с ....., а вторият е
самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор ........, находящ се на ......., площ
по документ 94 кв. м. и описание на имота: апартамент без посочен номер, с .... както и
таван .
Предвид изложеното и при съвкупна преценка на събраните по делото писмени
доказателства, съдът намира, че по делото е установено в условията на пълно и главно
доказване, че ответницата С. Р. Г. притежава правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ апартамент .... находящ се ......., поради което и възраженията на ответницата
в този смисъл са неоснователни.
Съгласно нормите на чл. 6, ал. 1, т. 8 и 10 ЗУЕС, етажните собственици са задължени
да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат
разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. В чл. 38, ал. 1
ЗУЕС е предвидено, че решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях
срокове, а когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от
оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В чл. 11, т. 5 ЗУЕС е регламентирано едно
от изключителните правомощия от компетентността на общото събрание на етажните
собственици, а именно да приема решения, с които да определя размера на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Според
чл. 48, ал. 8 ЗУЕС размерът на вноските за поддръжка на общите части може да бъде
определен и в Правилника за вътрешния ред, но приемането му също е в правомощията на
общото събрание.
По делото като писмено доказателство е прието решение на собствениците на сграда
в режим на ЕС с адрес: .., взето в подписвателен режим /по предложение на председателя на
УС на ЕС от 29.07.2016 г./, видно от което за поддържане и почистване на общите части е
определена вноска в размер на 5 лв. на месец на лице живущо в етажната собственост.
Освободени от плащане са деца ненавършили 3 - годишна възраст, както и лица временно
пребиваващи по-малко от един месец. Определена е вноска за лек автомобил в размер на 5
лева на месец за един автомобил, както и за куче - 5 лева на месец.
Доколкото решението е в предвидената от закона форма и е в рамките на
предоставената от закона компетентност, същото е валидно. Противно на възраженията на
ответницата съдът намира, че волята на ОС е ясно обективирана в решението. Съгласно чл.
40 ЗУЕС, решенията на ОС се атакуват по съдебен ред - с иск за отмяна в 7 - дневен срок.
Така в случая, при положение, че решението на ОС, на което е основан искът, не е
атакувано от ответницата в отделно нарочно производство и не е отменено по реда на чл. 42
ЗУЕС, съдът в настоящото производство не може да разглежда въпроси за
незаконосъобразността му. Следователно, решението е задължително за всички етажни
собственици, включително за тези, които са гласували против или не са участвали във
вземането му. Ето защо, наведените от ответницата възражения относно
законосъобразността на решението са ирелевантни и не следва да бъдат обсъждани.
Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗУЕС, решенията на общото събрание се
изпълняват в определените в тях срокове, а когато срокът не е определен, решенията се
изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В
процесното решение е предвиден срок за изпълнение - вноските са определени като месечни
и следва да бъдат изплатени до последното число на месеца, за който се дължат. Дори и да
се приеме, че в решението не е предвиден срок за изпълнение и че не е оповестено по реда
3
на чл. 16 ЗУЕС, това не води до неоснователност на претенцията. По отношение на
ответницата задълженията са изискуеми, доколкото същата е запозната с процесното
решение най-късно с връчване на препис от исковата молба.
С отговора на исковата молба се релевира възражение, че ответницата не дължи
процесните суми поради факта, че имотът е бил необитаем в процесния период. При
направено по гражданско дело възражение по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС /в относимата към исковия
период редакция/ за недължимост на разходи за управление и поддържане на общи части на
етажната собственост, поради това че етажният собственик не е пребивавал в имота си за
повече от 30 дни в рамките на една календарна година, доказателствената тежест за
установяване на фактите, на които се основава това възражение, е за страната, която е
направила възражението. Доказването на това възражение е свързано с доказването на
факта, на който то се основава - че етажният собственик е пребивавал в имота си 30 или по-
малко от 30 дни за една календарна година. Доколкото нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е
императивна правна норма /в какъвто смисъл са: решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр.д.
№ 86 от 2021 г. на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 93 от 06.10.2022 г. по гр.д. № 395 по описа
за 2022 г. на I г.о. на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК и др./, етажният собственик
не дължи заплащането на разходи за управление и поддържане на общите части, ако е
доказал условието на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС /пребиваването в собствения му имот за период само
от 30 дни или по-малко от 30 дни през една календарна година/, дори и да не е подал
декларация за обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, да не е вписал тази негова декларация в
книгата на етажната собственост и въз основа на това да не било постановено решение на
Общото събрание на ЕС за освобождаване му от плащане на тези разходи.
От събраните по делото гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетеля
М., живущ в процесната етажна собственост и неин касиер, се установява, че ответницата С.
Г. е закупила имота през декември 2019 г., след което в него е започнал ремонт, който е
продължил повече от година, като посочва, че ответницата е заживяла в жилището в
началото на 2021 г., заедно с мъжа и дъщеря й /последната на около 15 г./, както и с куче.
По време на ремонта в жилището са работили различни майстори и други хора, които са се
занимавали с ремонта. От показанията на свидетеля се установява, че за времето на ремонта,
през 2020 г., в таванското помещение към жилището са живеели двама майстори, които са
ползвали банята на таванския етаж, обособена за нуждите на ползвателите на таванските
стаи. През цялата 2021 г. таванското помещение към апартамента е обитавано от наемател,
който е помагал за довършването на ремонта в жилището на ответницата. Последният също
е ползвал санитарното помещение на таванския етаж. От показанията на свидетеля се
установява и, че по време на ремонта дворното място на жилищната сграда, което е
собственост на собствениците на самостоятелни обекти в същата, е ползвано непрекъснато,
като са били паркирани автомобилите на майсторите, както и е бил поставен контейнер за
боклук. Установява се и, че в таксата, определена за заплащане от всеки живущ в
кооперацията, са включени разходите за почистване и стойността на електричеството,
ползвано в общите части, а за таванските помещения се заплаща отделно и вода.
Предвид установеното, съдът намира, че възражението на ответницата, че имотът е
бил необитаем е частично основателно. По делото се установи, че след закупуването му в
него е започнало извършване на ремонти дейности за период от една година, т.е. в
жилището не е живяно, респ. не следва да се събира вноска за разходи за поддържане и
почистване на общите части за лице, живущо в ЕС, съгласно решението на ОС, за периода
до края на 2020 г.
Съдът счита, че за ползвателите на таванските помещения към апартаментите следва
да се събира вноска в размер на 5 лева на живущ в ЕС от апартамента, доколкото на тях е
предоставено правото да живеят в тези помещения.
Следователно, за апартамент .... се дължат по 5 лева месечно – размер, определен за
4
един обитател, за периода от м.01.2021 г. до 31.12.2021 г. за трима възрастни и куче /20 лева
на месец/, или общо разходи в размер на 240 лева. По време на ремонта през цялата 2020 г.
двама майстори са живеели в ЕС, като са били настанени в таванското помещение към
апартамента, находящо се на таванския етаж, поради което за същите се дължи вноска за
разходи за управление и поддържане на общите части в размер на 120 лева /10 лева * 12
месеца – съгласно уточнението, направено в о.с.з. на 09.05.2024 г. л. 66 от делото/. За
предоставеното на ползвател таванско помещение през цялата 2021 г. също се дължи вноска
за живущ в ЕС, или сума в общ размер на 60 лева. Доколкото по време на ремонта през 2020
г. в общото пространство пред блока са паркирали коли, за апартамента се дължи вноска за
разходи за управление и поддържане за един автомобил, или сума в размер на общо 60 лева.
По делото от страна на ответницата не са представени доказателства претендираната
сума в размер на 480 лева, представляваща дължими месечни вноски за разходи за
управление и поддържане на общите части за периода м.01.2020 г. – 31.12.2021 г. , да е
заплатена, поради което претенцията за същата се явява основателна.
В останалата си част исковата претенция за заплащане на сумата в размер на 620 лева
се явява неоснователна, доколкото ищецът не проведе пълно и главно доказване, че са
приети валидни и стабилизирани решения на Общото събрание за заплащане на вноски за
разходи за управление и поддържане на общите части при извършване на ремонтни
дейности, включително при поставяне на контейнер в общия двор, както и такива, които да
определят по-висок размер на вноската над дължимите 5 лева за живущ в таванските
помещения на ЕС в случаите на използване на вода в общата баня, обслужваща таванския
етаж. Макар с определението по чл. 140 ГПК на ищците да беше указано разпределението на
доказателствената тежест, последните не доказаха наличие на валидно взети решения на
общото събрание за определяне на дължимите от ответницата разходи в претендирания
размер от 620 лева. В представеното решение ОС определя дължимите вноски за разходи за
управление и поддържане, но никъде в него не е посочена твърдяната от ищците хипотеза за
дължимостта им при извършване на ремонт в необитаемо жилище, както и за дължимостта
им в увеличен размер при ползване на тавански помещения и общата баня към тях. Не се
установява и на каква стойност е употребявана вода от ползвателите на таванското
помещение към жилището, която е следвало да бъде покрита като разход, включен във
вноската за живущ в ЕС за апартамента на ответницата.
С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на събрания по делото доказателствен
материал, съдът намира, че в ползва на ищците съществуват изискуеми вземания за
незаплатени вноски за разходи управление и поддържане на общите части за периода
м.01.2020 г. – 31.12.2021 г. за процесния обект в размер на 480 лева. Доколкото
ответницата, която носи тежестта, не доказа погасяване, то исковете за установяване на
вземанията следва да бъдат уважени до посочената стойност, като бъдат отхвърлени до
пълния предявен размер и за м.12.2019 г.
По разноските.
Ищецът е извършил разноски в настоящото производство в общ размер на 875 лева,
от които 450 лева – адвокатско възнаграждение /съдът преценява, че възнаграждението не се
явява прекомерно, като взе предвид минималния размер от 410 лева по чл. 7, ал. 2, т. 2 от
Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения,
както и че делото отчасти има фактическата и правна сложност/, 400 лева – депозит особен
представител и 25 лева – държавна такса. С оглед уважената част от иска и на основание чл.
78, ал. 1 ГПК в тежест на ответницата следва да бъдат възложени разноски в размер на
381,82 лева за настоящото производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
5
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иска, предявен по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК, по
отношение на СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда,
находяща се в .............., че С. Р. Г. , ЕГН **********, ИМ ДЪЛЖИ на правно основание чл.
79, ал. 1, предложение 1 ЗЗД, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС сумата 480,00 лева, представляваща
вземане за месечни вноски към Етажната собственост за разходи за управление и
поддържане на общите части за периода м.01.2020 г. – 31.12.2021 г. относно самостоятелен
обект в жилищната сграда, представляващ ап. ...., за която сума е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 06.12.2022 г., поправена по реда на
чл. 247 ГПК с разпореждане № 65669/ 08.05.2024 г., постановени по ч. гр. д. № 41632/ 22 г.
по описа на СРС, 138 състав,
като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата, представляваща разликата над 480,00 лева до
пълния предявен размер от 1100 лева и за м.12.2019 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 1 ГПК С. Р. Г., ЕГН **********, с адрес: ..............,
вх. А, ет. 3, ап. 20, да заплати на СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на
жилищна сграда, находяща се в .............., сумата 381,82 лева, представляваща сторени
съдебно – деловодни разноски в исковото производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски градски съд, чрез
Софийски районен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6