№ 388
гр. Плевен, 22.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Биляна В. Видолова
при участието на секретаря ГАЛЯ Р. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от Биляна В. Видолова Гражданско дело №
20214430103969 по описа за ***
за да се произнесе взема предвид:
Производство по реда на чл. 33 ал.1, ал.2 от ЗС.
Постъпила е искова молба от Д. В. Й., ***, действащ чрез своя законен
представител Д. Н. Х., и от С. М. П., като евентуален ищец, против Н. Х. К.,
М. Б. Й., и ***, в която се твърди следното: Първият ответник Н. Х. К. и
ищецът С. М. П., са били съсобственици на недвижим имот с идентификатор
***, с адрес на имота ***, целият с площ ***, като ответникът Н. Х. К., е
притежавал ***, а ищецът С. М. П. е притежавал *** Твърди се, че на ***, при
направена електронна справка в Имотния регистър ищците установили, че
отв. Н. Х. К. е продал на *** своите идеални части от процесния недвижим
имот на трето лице, външно за съсобствеността - М. Б. Й., с ***. Със същата
сделка и нотариален акт, ответникът Н. Х. К. е продал и индивидуални обекти
- самостоятелен обект с идентификатор ****** и самостоятелен обект с
идентификатор ******, като е посочена обща продажна цена на имотите в
нотариалния акт - ***, като и данъчната оценка е посочена общо за всички
продавани имоти - в общ размер на *** Твърди се, че продажната цена не е
получена от продавача. Твърди се, че продажбата на идеалните части от
недвижимия имот - дворно място, равняваща се на ******, е извършена без да
1
е предлагана първо на другия съсобственик С. М. П. при същите условия и е
сторена без негово знание, без да е получено неговото съгласие имотът да
бъде продаден на трето лице. Сочи се, че с ***, ищецът С. М. П. е дарил на
ищеца Д. В. Й., притежаваната от него *** от процесния недвижим имот с
идентификатор ***, като към датата на процесната покупко-продажба - ***,
съсобственикът и ищец С. М. П. е притежавал правото на изкупуване на
продадените ид.ч. от имота, от продавача Н. Х. К.. Ищецът Д. В. Й. твърди, че
за него възниква правото да предяви иска по чл. 33 ал. 2 от ЗС с оглед
възможността за преминаване на собствеността върху целия имот, в
патримониума само на един съсобственик. Счита, че искът е предявен в
двумесечния преклузивен срок от узнаването на процесната сделка, като
твърди, че узнаването за нея от страна на ищците е било на *** Молят съда да
постанови решение, с което да признае правото на ищеца Д. В. Й., на
изкупуване, което е придобил от приобретателя С. М. П. и да допусне
изкупуване на основание чл.33 ал.2 от ЗС на ***, представляващи ****** от
недвижим имот с идентификатор *** с адрес на имота ***, целият с площ
***, при условията, уговорени в договора за продажба от *** сключен между
ответниците като посочи покупна цена, определи срок за нейното плащане и
посочи на кого от ответниците следва да бъде направено плащането, с оглед
твърдяната липса на заплащане на продажната цена по оспорваната сделка.
При условията на евентуалност, ищецът С. М. П. моли съда, ако не приеме, че
правото на изкупуване не преминало в патримониума на приобретателя, да
признае правото на изкупуване на посочените ид.ч. от процесния имот на
него. Претендират разноски.
Ответниците Н. Х. К. и М. Б. Й. заявяват, че искът е недопустим, а ако
съда счете, че е допустим, заявяват, че оспорват изцяло исковата претенция и
смятат същата за неоснователна. Твърдят, че право на иск има само вторият
ответник - С. М. П., че не е спазен двумесечния преклузивен срок за
завеждане на иска и е погасено правото на иск. Сочи се, че М. Б. Й. е
придобила с покупката ****** от ПИ с идентификатор ***, ведно с цялото
самостоятелно обозначено жилище - самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ******, на първия етаж на построената в недвижимия имот
двуетажна жилищна сграда с идентификатор ******, целия втори жилищен
етаж- самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, и прилежащото
към жилището таванско помещение в северната част на тавана с площ ***,
2
като отв. Н. Х. К. е запазил пожизнено и безвъзмездно право на ползване
върху продадените имоти. Твърдят, че в жилищната сграда има и други
собственици на самостоятелни обекти - ***, съгласно решение по ***.
Твърдят, че отв. М. Б. Й. е заплатила цялата продажна цена на отв. Н. Х. К. в
срок. Заявяват, че процесните ид.ч от поземления имот са неделими от общия
имот - собственост на отв. М. Й. и няма как да бъдат обект нито на
самостоятелна сделка, нито предмет на изкупуване. Твърдят, че е налице
етажна собственост в сграда с идентификатор ****** - множество права на
собственост върху самостоятелни обекти притежава от различни лица и
принудителен режим на съсобственост върху общите части. Твърдят, че в
този случай не намира приложение правото на изкупуване по чл.33 от ЗС,
респективно правото на делба по чл.34 от ЗС. Претендират разноски.
По делото е бил конституиран в качеството на ответник и ***, в брак с
отв. М. Б. Й., по отношение на който производството е било прекратено с
определение № ***
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства, и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното от фактическа и правна страна: С договор за покупко-продажба на
недвижими имоти, обективиран в нотариален акт *** с район на действие
района на ПлРС, ответникът Н. Х. К. е продал на ответницата М. Б. Й.
следните свои собствени недвижими имоти, а именно: ******сти от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** в ***, ведно с цялото
самостоятелно обозначено ЖИЛИЩЕ, находящо се на първия етаж на
построената в гореописания недвижим имот двуетажна жилищна сграда с
идентификатор ******, съставляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА
с идентификатор ******, както и ЦЕЛИЯ ВТОРИ ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ на
построената в гореописания недвижим имот двуетажна жилищна сграда,
който съставлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор
******, както и с прилежащото към жилището ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ в
северната част на тавана с площ *** и *** от общите части на сградата с общо
ползване на стълбището до тавана, за сума в размер на ***, която е следвало
да бъде получена от купувача по банков път до края на 2021г. на равни
месечни вноски, като продавачът си е запазил пожизнено и безвъзмездно
право на ползване върху продаваните имоти и купувачът няма право да
извършва разпоредителни сделки с тях без негово съгласие. С нотариален акт
3
за дарение на недвижими имоти *** евентуалния ищец С. М. П. е дарил на
ищеца Д. В. Й. – ***, представляван от своята *** Д. Н. Х., *** от СЪЩИЯ
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ – с идентификатор *** в ***, заедно с ***ст от
построената в имота СГРАДА с идентификатор ******, представляваща
ПОСТРОЙКА НА ДОПЪЛВАЩО ЗАСТРОЯВАНЕ. Видно от съдържанието
на този нотариален акт, при неговото съставяне на са били приложени
скицина дворното място и на постройката, издадени на от *** на *** По
делото не е спорно, че към датата на продажбата на недвижимите имоти
между ответниците, ответникът Н. Х. К. не е предлагал за продажба някое от
жилищата или идеалната част от поземления имот на някой от
съсобствениците на терена, такова предложение не се намира и в изисканото
от *** нотариално дело *** приключило с изповядване на сделката за
продажба между Н. Х. К. и М. Б. И.. От протокола по *** за одобряване на
спогодба за делба и от нотариален акт за дарение на недвижим имот ***, се
установява правото на собственост на ответника Н. Х. К. върху продадените
от него недвижими имоти. От същите документи е видно, че в
ДВУЕТАЖНАТА ЖИЛИЩНА СГРАДА, право на собственост върху
самостоятелен обект има и ***, който беше разпитан като *** по делото. Той
посочи, че са били съсобственици в процесния имот и са имали делба преди
много години. Посочи, че към момента има индивидуален имот, който е част
от целия имот, и половината таванско помещение, както и че гаражът,
обозначен с *** на скицата в същото дворно място е негов. Заяви, че ***
собственици на двора били ответника Н. К. и ищеца С. П., като той самият се
е отказал от двора преди много години, когато са имали делба. Тъй като бил в
добри отношения с ищеца С. и се чували, при един от разговорите им, той му
казал, че е станала нова продажба, и че дворът бил продаден на М.. Посочи,
че се чува и с Д. /*** Д. Й./, която живее в ***. Твърди, че е предал на Д. това,
което му е казал ищеца С. П.. Твърди, че в началото го чул като клюка от С.,
в дните между *** и *** които били празници. Предал на Д. на същия или на
следващия ден за това, че е разбрал, че Н. е продал двора. Посочи, че *** Д.
Й. – Д. Х. - е *** на ответника Н. К., и когато чула това се ядосала и казала, че
няма да оставят нещата, и че ще заведе дело. След това чул, че ищецът С. П. е
подарил двора на *** Д. и затова сега имат спор за този двор. ***ят посочи,
че ищецът С. М. живее преимуществено в ***, и два или три пъти в годината
си идва в ***, като последните години нощува у тях. ***ят посочи, че преди
4
години ищецът С. е имал половината двор и част от къщата, която били
продали, че има и друга къща, за която се водят спорове, която била
работилница, и на която сграда Д. с мъжа си направили ремонти и дълги
години живели там. ***ят описа четири постройки, които се намират в тази
сграда като посочи, че той притежава освен ***, а също и половината от
първия етаж на двуетажната къща от ***. Посочи също, че е разбрал, че
ответницата М. Й. е станала съсобственик на първия етаж, защото получил от
нея съобщение, в което тя го уведомила, че е новия съсобственик и го
приканва да бъдат добри съсобственици, и малко след това ищецът С. му
казал за продажбата на двора, но не знае по какъв начин самият ищец е
разбрал за това. Не знае и точно кога е разбрал С. за продажбата между Н. К.
и М. Й., но счита, че е разбрал когато си е плащал данъците, защото това било
новина за него. Съдът не кредитира показанията на този *** като
доказателство кога ищците са узнали за атакуваната покупко-продажба между
ответниците, т.к. те касаят само момента, в който той е разбрал, че е имало
такава сделка, и независимо, че е говорил тогава с майката на малолетния
ищец Д. Й., това не доказва факта, че тя не е била уведомена по друг начин за
такава сделка, още повече, че в този момент – между *** и *** е подготвена и
реализирана сделката с нейно участие с ид.ч. от същия имот, за който е било
необходимо да се изготвят актуална скица и схема от СГКК на целия имот,
като в тези документи фигурират имената на актуалните собственици на
дворното място.
Във връзка с оценката на стойността на процесните идеални части от
поземления имот по делото е изготвена тройна съдебно-оценъчна експертиза,
чието заключение, като обстойно и аргументирано, съдът изцяло кредитира.
От него се установява, че в имота има построени няколко сгради с различни
собственици: ***. Самият поземлен имот е с площ ***, съсобственост, и
освен продадените два броя жилища в сграда № 1 в имота има обособени още
четири самостоятелни обекта съгласно кадастралната карта: Апартамент № 1
в сграда № 1, Сграда № 2 – постройка на допълващо застрояване, Сграда ***
– гараж и Сграда № 5 – гараж. Според заключението на тройната експертиза,
пазарната цена на ***сти, равняващи се на ****** от процесния УПИ с
идентификатор ***, е *** Вещите лица са посочили в съдебното заседание
при приемане на експертизата, че оценката е направена по метода на
сравнителните продажби, тъй като се касае за парцел, и че няма промяна в
5
цените от 2021 до 2022 г. Оценката е дадена съгласно спецификата и на
конкретния обект, при който е отразено застрояване и не е възможно
застрояване след като има 50% застроена до момента площ.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
изводи: Правилото на чл. 33 ал. 1 ЗС, че съсобственикът може да продаде
своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред
нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици
да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че
никой от тях не е приел това предложение, и правото на изкупуване по ал. 2
на същата норма, са вследствие на стремежа собствеността върху недвижимо
имущество да бъде притежавана от възможно по-тесен кръг лица, като
нормата на чл. 33 от ЗС дава право на останалите съсобственици да бъдат
предпочетени пред трето за съсобствеността лице при продажба на идеална
част от недвижимия имот. Следва обаче да се има предвид, че правилото на
чл. 33 ЗС намира приложение единствено при обикновената дялова
съсобственост, и че това правило не е приложимо във доста случаи /напр. при
продажба на наследство/, както и при продажба на един от обектите в етажна
собственост, включително когато отделните самостоятелни обекти,
принадлежащи на различни собственици, са етажи от жилищна сграда, и че
всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда с притежавания от
него самостоятелен обект, като съответните идеални части от дворното място
и от общите части на сградата, съответстващи на всеки от самостоятелните
обекти, по силата на закона се прехвърлят заедно с обекта, към който
принадлежат. Разпоредбите на чл. 33 ЗС и на чл. 66 ЗС не намират
приложение и когато съсобствениците на дворното място притежават в
изключителна собственост отделни сгради в него, в който случай земята има
обслужващо предназначение за използването на отделните обекти, и
представлява обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. В случая, в процесния
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, продажбата на идеални части от
който се оспорва, са налице и двете посочени хипотези, при които правилото
на чл. 33 от ЗС е неприложимо – налице са четири сгради, които имат
различни собственици, а една от тях – ДВУЕТАЖНАТА СГРАДА с
идентификатор ****** е с три самостоятелни обекта на собственост, които
принадлежат на различни собственици /*** *** - на един от тях, и отв. М. Й. –
на два от тях/, и отговаря на определението на чл. 37 от ЗС за етажна
6
собственост. Независимо, че при изповядване на процесната покупко-
продажба, в нотариалния акт на първо място е записана продажбата на
идеални части от поземления имот, то от описанието на останалите имоти,
предмет на сделката – два самостоятелни обекта на собственост в сграда в
същото дворно място, е видно, че именно самостоятелните обекти в сградата
са основния предмет на продажбата, а идеалните части на поземления имот са
съответстващите части на земята, която има обслужващо предназначение.
Именно поради това и спрямо двата самостоятелни обекта на собственост –
самостоятелни обекти на първия и втория етаж на сградата, не е упоменато
прехвърляне и на правото на строеж за тях – в случая се прехвърля
собствеността върху земята, на която е построена сградата, което от своя
страна безспорно сочи връзка между обектите и поземления имот, върху
който те са построени. За неприложимостта на разпоредбата за изкупуване,
предмет на настоящето дело е налице и безпротиворечива съдебна практика,
напр. Решение № 53 от 14.03.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1094/99 г., IV г. o.,
съгласно което разпоредбата на чл. 33 от ЗС е неприложима при продажба на
обект в сграда етажна собственост, възникнала след построяване върху
съсобствен терен на сграда с повече от един самостоятелен обект,
собственост на различни лица, като в този случай всеки собственик на
отделен обект може свободно да се разпореди със своето право на
собственост, без да иска съгласие на останалите собственици, а идеалните
части от дворното място в този случай са общи части по смисъла на чл. 38, ал.
1 ЗС и те, както и другите общи части, се прехвърлят заедно с обекта, към
който те се припадат, по силата на разпореждането на закона и за тяхното
прехвърляне не е необходимо съгласие на останалите съсобственици на
мястото; Решение № 441/2011 год. по гр. д. № 1056/2010 год. на I г. о. на ВКС,
разглеждащо хипотеза при наличие на съсобственост на продавачите върху
земята, когато тя представлява обща част; налице е и тълкувателна практика -
ТР № 45 от 1.04.1960 г., на ОСГК на ВС, съгласно което разпоредбите на чл.
33 от ЗС не се прилагат в случаите, когато в собствен парцел съществуват
отделно сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях
желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части
от мястото. При тези изводи на съда, и независимо, че в случая съдът намира,
че и двата иска – главният, предявен от ищеца Д. Й., и евентуалния такъв - с
ищец С. П., са допустими, т.к. към датата предявяването им - 17.06.2021г. - не
7
е изтекъл преклузивния срок /съдът приема, че узнаването за продажбата е
станало не в деня на нейното извършване, а най-късно към датата на която са
издадени скиците, отразяващи собствениците в ПИ, ползвани за изповядване
на дарението между тези ищци – ***, видно от приложенията към
нотариалния акт за дарение/, то на едно и също основание, както главния,
така и евентуалния иск са неоснователни, поради неприложимостта на
разпоредбата за право на изкупуване в настоящия случай. Съответно, съдът
намира, че евентуалния иск е неоснователен и на още едно основание – т.к.
при прехвърлянето на 1/4 ид.ч. от правото на собственост от дворното място
и от сграда, построена в него, от евентуалния ищец С. П. на ищеца Д. Й., е
прехвърлено и правото на изкупуване, което произтича от правото на
собственост и е обусловено от него. Поради всичко гореизложено,
предявеният главен и евентуален иск следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответниците, направените от тях разноски в настоящото
производство, съобразно изхода на делото, които възлизат на 1000лв. за
ответника Н. Х. К. и 1000лв. – за ответницата М. Б. Й..
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, предявения иск от Д. В. Й., ЕГН **********, ***,
действащ чрез своя законен представител Д. Н. Х., ЕГН **********, против
Н. Х. К., ЕГН ********** и М. Б. Й., ЕГН **********, за допускане
изкупуването на осн. чл. 33 ал. 2 от ЗС от страна на Д. В. Й. на ***,
представляващи ****** от недвижим имот – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***, с адрес на имота ***, целият с площ ***, при условията,
уговорени в договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран
в нотариален акт *** с район на действие района на ПлРС, сключен между
ответниците Н. Х. К., и М. Б. Й., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения при условията на евентуалност, иск от С. М.
П., ЕГН **********, против Н. Х. К., ЕГН ********** и М. Б. Й., ЕГН
8
**********, за допускане изкупуването на осн. чл. 33 ал. 2 от ЗС, от страна на
С. М. П. на ***, представляващи ****** от недвижим имот – ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор ***, с адрес на имота ***, целият с площ ***, при
условията, уговорени в договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
обективиран в нотариален акт *** с район на действие района на ПлРС,
сключен между ответниците Н. Х. К., и М. Б. Й., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Д. В. Й., ЕГН **********,
***, действащ чрез своя законен представител Д. Н. Х., ЕГН **********, и С.
М. П., ЕГН **********, да заплатят на Н. Х. К., ЕГН **********, разноски по
делото в размер на 1000.00 лв.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Д. В. Й., ЕГН **********,
***, действащ чрез своя законен представител Д. Н. Х., ЕГН **********, и С.
М. П., ЕГН **********, да заплатят на М. Б. Й., ЕГН **********, разноски по
делото в размер на 1000.00 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Плевенския окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
9