РЕШЕНИЕ
№ 444
гр. Търговище, 12.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, XI СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Йоханна Ив. Антонова
при участието на секретаря Красимира Ал. Кирилова
като разгледа докладваното от Йоханна Ив. Антонова Гражданско дело №
20223530100546 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 310,т.2 и сл. от ГПК по предявен иск с правно
основание чл. 233,ал.1 от ЗЗД..
Ишецът „НИКОЛА СИМОВ-97” ООД, ЕИК ********* гр.Търговище,
представлявано от В. П., твърди в исковата молба, че между него и ответника „КИК ИНС”
ЕООД, ЕИК ********* гр.Търговище, представлявано от Б. Б. е съществувало наемно
правоотношение по договор за наем от 15.10.2019г. на недвижим имот, представляващ
първи етаж от сграда с площ от 215кв.м., находящ се в гр.Търговище, ул.*********, която
ответникът да използва като детски център и да заплаща наем в размер на 1200лв., като
срокът на договора е бил пет години, считано от 15.10.2019г. Излага, че с допълнителни
анекси към договора наемната цена била променяна неколкократно, но ответникът
многократно изоставал с плащането не само на наема, но и на консумативите-
електричество, вода, поради което ищецът изпратил на ответника предизвестие от
08.10.2021г., с което го поканил в срок от един месец, считано от 15.11.2021г. да заплати
всички непогасени суми за наем и за консумативи, като му предложил и разсрочено плащане
на дължимите суми четири пъти месечно в размер на по 400лв., считано от 15.11.2021г.,
като заявил, че при неизпълнение на погасителния план, ще счита договора за развален и
имотът следва да бъде освободен от наемателя.Сочи, че ответникът не изпълнил
задълженията си съобразно предизвестието, при което договорът бил развален, считано от
15.12.2021г., поради което с нотариална покана връчена на същия на 14.04.2022г., ищецът
поканил ответника за освободи имота и да му заплати дължимите суми, вкл. обезщетение и
1
дължимите консумативи но и до момента ответникът не освобождава имота, при което
ищецът счита, че за него е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск за
освобождаване на наетото помещение, претендира разноски.В съдебно заседание и в
писмени бележки процесуалният представител на ищеца адв.И. И.-ТАК излага, че
ответникът е бил неизправна страна по договора, като не е погасил задълженията си за наем
и консумативи в размер на 7418,34лв. в определения едномесечен срок, при което договорът
е валидно развален от ищеца, като изправна страна.Посочва още, че последващите плащания
след 15.12.2021г., извършени от ответника касаят облигационните отношения между
страните, като и до момента ответникът държи суми както за наем, така и за консумативи,
продължавайки да ползва имота, поради което счита и възраженията на ответната страна в
тази връзка за неоснователни и пледира за уважаването на иска, претендира разноски.
В срока и по реда на чл. 131, ал.1 от ГПК, в писмен отговор от ответника, действащ
чрез процесуален представител и съдебен адресат адв. Т. Т.-ВАК, предявения иск се
оспорва, като неоснователен.Не се оспорват следните обстоятелства:наличието на сключен
договор за наем между, страните от 15.10.2019г. за процесния имот; наличието на
допълнителни анекси към договора, с които наемната цена е променяна неколкократно;
обстоятелството, че ответникът ползва наетия имот. Оспорват се твърденията за това, че
ответникът не е изпълнил задълженията си да заплаща дължимите наеми и консумативи в
дадения му от наемодателя срок и погасителен план, обективирани в предизвестието от
08.10.2021г.Излага се, че ищецът не е изпълнявал задълженията си по чл. 2,ал.5 от договора
да издава фактура на наемателя, след което сумите да се заплащат в брой или по банков път,
като същите били предавани многократно от управителя на ответното дружество на
управителя на ищцовото дружество, за които суми последният не издавал разписки.Сочи се
още, че отношенията на страните се влошили до момента на връчване на предизвестието от
08.10.2021г., като се сочи, че обявената извънредна епидемична обстановка е създало
затруднения в работата на ответника, поради което се случвало да закъснява с плащанията, а
и договорът бил анексиран неколкократно.Твърди се и също така, че именно поради
невъзможността да работи поради преустановяването на работата на ответника във връзка с
наложените протИ.епидемични мерки, то забавата в плащанията му считано от 15.11.2021г.,
съобр. погасителния план не може да му се вмени във вина, позовава се на чл. 81,ал.1 от
ЗЗД.Сочи, че и договорът не предвижда прекратяването му при неплащане, а само
начисляване на наказателна лихва.Поради изложените възражения, ответникът оспорва
твърденията за настъпило разваляне на договора, а оттам и претенцията за освобождаване на
имота, като неоснователна.В условията на евентуалност, ако се счете, че договорът е
прекратен, то ответникът счита иска за неоснователен поради неизтичане на шестмесечния
срок посочен в нотариалната покана от 14.04.2022г.; аналогично и исковата молба, дори да
има характер на покана, не би била основание за уважаване на иска, отново поради това, че
шестмесечния срок за предаване на държането върху имота не е изтекъл.С оглед на
изложеното, ответникът моли съда да отхвърли иска, като неоснователен, претендира
разноски.В съдебно заседание и в писмени бележки възраженията на ответната страна се
поддържат от адв. Т. Т.-ВАК, като се сочи, че ответникът е изпълнил погасителния план,
2
определен от ищеца в предизвестието от 08.10.2021г., при което не е налице неизпълнение
от страна на ответника; позовава се на разпоредбите на чл. 306,ал.1,ал.2 и ал.4 от ТЗ, като се
сочи, че е била налице обективна невъзможност на ответника да ползва наетия имот,
предвид извънредната епидемиологична обстановка в страната, както и че ищецът не е
осигурил спокойното ползване на обекта, поради което и за срока на преустановяване на
посещенията поради епидемичната обстановка, ответникът не дължи заплащане на наем на
ищеца; в условията на евентуалност се поддържа, че дори да се приеме, че договорът е
развален, то съобр. чл. 5,ал.5 от договора, от датата на поканата от 14.04.2022г. визираният
в договора шестмесечен срок за освобождаване на имота не е изтекъл и към момента,
поради което се иска отхвърлянето на иска, претендират се разноски.
След преценка на събраните доказателства по делото, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
Страните не спорят за това, че помежду им, на 15.10.2019г. е сключен писмен
договор за наем на недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда с площ от 215кв.м.,
находящ се в гр.Търговище, ул.******, която ответникът да използва като детски център,
при наем от на 1200лв. месечно и срок на договора пет години, считано от 15.10.2019г.,
видно и от съдържанието на същия.В договора са уговорени и правата и задълженията на
страните, както и хипотези на прекратяване на договора, като в чл.5, ал.3 от договора е
уговорено прекратяване чрез едностранно волеизявление от изправната до неизправната
страна по договора, а в чл. 5,ал.5 е посочено, че при прекратяване на договора на някое от
основанията, посочени в него, наемодателят има право да възстанови владението върху
имота след изтичане на срока на предизвестие по чл. 5,ал.1 от същия лично и без съдебна
намеса, като ал.1 на чл.5 предвижда, че прекратяване може да се иска и при изтичане срока
на договора и изразено искане от една от страните с предизвестие от шест месеца. Към
договора са приложени и три анекса, двустранно подписани от страните, с които е
намалявана наемната цена, като от Анекс № 1/0104.2020г. е видно, че страните са уговорили
намаляване на наема за периода на извънредното положение въведено с Решение на НС от
13.03.2020г. , като наемът се редуцира до 50% от уговорения в договора за периода на
извънредното положение, като е уговорено още, че за този период не се начисляват лихви,
неустойки за забава и непарични последици като предсрочна изискуемост и разваляне на
договора.От Анекс № 2/01.11.2020г. се установява, че страните са уговорили намаляване на
наемната цена за периода от 11.2020г. до 03.2021г. вкл. до размер от 30% от уговорената
такава.С Анекс от 28.08.2021г. отново е намалена наемната цена от 1200лв. на 800лв.
месечно без ДДС за периода от 01.09.2021г. до 31.12.2021г., като всички анекси са
подписани от наемодателя и от наемателя и не са оспорени по делото. От предизвестие от
08.10.2021г. се установява, че на осн. чл. 5,т.3 от договора и поради неизпълнение на
задължението на ответника за заплаща задълженията си за наем и консумативи, ищецът дава
на ответника едномесечен срок , считано от 15.11.2021г. да заплати всички дължими суми в
размер на 7418,34лв., включващи наем и консумативи, като същите може да се погасяват и
на месечни вноски 4 пъти месечно от по 400лв., считано от 15.11.2021г., като при
3
неизпълнение на погасителния план, настоящото предизвестие следва да се счита такова за
прекратяване на договора и освобождаване на наетия имот, като същото е подписано от
страните.От нотариална покана от 14.04.2022г., връчена на ответника от нотариус Г. Г., рег.
№ 223 от НК се установява, че ищецът е уведомил ответника, че поради неизпълнение на
задължението на последния за заплащане на дължимите суми наведнъж, както и предвид
неспазване на погасителния план, договорът се счита развален от 15.12.2021г., като съгл. чл.
5,ал.5 от договора, ответникът следва да освободи имота най-късно в шестмесечен срок,
като го кани в десетдневен срок от получаване на поканата да освободи имота и да заплати
дължимите суми за консумативи, както и обезщетение за продължаващото ползване на
имота в размер на по 1500лв. месечно. От приложените по делото фактури и платежни
документи, както и от заключението по назначената СИЕ, неоспорена от страните, която
съдът кредитира като безпристрастно и отговарящо на поставените задачи се установява, че
към датата на предизвестието от 15.11.2021г., ответникът е имал задължения за наеми и
консумативи в размер на 7418,37лв., а към 15.12.2021г.-общо 9 223,65лв., към 14.04.2022г.
(датата на нотариалната покана) задълженията са в размер на 5061,78лв., като вещото лице е
отразила и извършени плащания след това, в хода на процеса, общо в размер на 10500лв., с
които са покрити част от неплатените фактури.Посочва се още, че към датата на извършване
на проверката от вещото лице -19.09.2022г. са налице задължения в размер на 1400лв. наем
и 2535,23лв. консумативи, общо 3975,23лв.От вносна бележка от 21.09.2022г., представена
от ответната страна се установява, че ответникът е погасил в хода на процеса сума в размер
на 3850лв. в полза на ищеца, като липсва отбелязване на основанието за плащане, т.е. дали
се касае до наем, консумативи и т.н. В съдебно заседание ищецът изложи твърдение, че така
платената на 21.09.2022г. сума от 3850лв. е за текущите сметки на ответника за
електричество, което обстоятелство беше признато от процесуалния представител на
ответника, която заяви, че сумите са за електричество, тъй като ищецът не е издавал
фактури за наем поради прекратяването на договора, а след това промени твърденията си,
като поддържаше, че това е последната дължима сума, която съобразно заключението на
вещото лице е в размер на 3975,23лв.По делото са ангажирани и гласни доказателства, като
от разпита на св. Е. А. Р.-служител в ищцовото дружество се установява, че ответникът
никога не е плащал дължимия наем и консумативи навреме, а до на м.март 2022г. са
начислявани наем и консумативи , като след това-само консумативи и към
момента(11.07.2022г.-датата на съд. заседание-бел. на съда) дължи за консумативи 3514лв.
Свидетелката посочва още, че се случвало управителят на ответното дружество да носи пари
на ръка и да ги оставя в касата на ищцовото дружество, които суми после били внасяни от
свидетелката по банков път в полза на ищеца. Св. Д. С. К.-майка на управителя на ответното
дружество твърди, че работи в чужбина, но знае за отношенията на страните, като твърди,
че синът й давал пари на ръка на управителя на ищцовото дружество, знае също, че
последният искал ”да изгони” синът й от помещението и да го даде под наем на друго лице;
посочва случай от м.март 2022г. когато отишла със сина си в офиса на ответника и той
оставил на счетоводителката сума от 3100лв., която после си взел обратно. Твърди, че знае
за издадени фактури за консумативи, но от м.март 2022г. не са издавани фактури от
4
ищеца.Съдът, преценявайки свидетелските показания счита, че следва да кредитира
показанията на св.Р. изцяло, доколкото съответстват и на писмените доказателства по
делото, а показанията на св.К. кредитира в частта относно предаването на суми на ръка,
доколкото това се установява и от св.Р., а в останалата им част, съдът не кредитира
показанията на св.К., тъй като те касаят личните отношения на семейството й с ищцовия
управител и са ирелевантни.
При така установеното от фактическа страна, съдът достига до следните правни
изводи: Предявен е иск по реда на чл. 310,т.2 от ГПК с пр. осн. чл. 233,ал.1 от ГПК за
освобождаване на нает имот след разваляне на договора поради неизпълнение от страна на
наемателя, като в тежест на ищцовата е да докаже по делото основанието за връщане на
имота – в конкретния случай наличието на наемно правоотношение и валидното разваляне
на договора за наем. В тежест на ответната страна е да докаже изпълнение на задълженията
си в това правоотношение – било че е заплатила наемната цена и няма основание за
прекратяване на договора, било че е върнала наетата вещ.В конкретния случай, страните не
спорят за това, че помежду им, на 15.10.2019г. е сключен писмен договор за наем на
недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда с площ от 215кв.м., находящ се в
гр.Търговище, ул.********, която ответникът да използва като детски център, при наем от
на 1200лв. месечно и срок на договора пет години, считано от 15.10.2019г., Спорът е дали
наемателят –ищец е развалил валидно договора поради неизпълнение от страна на
наемателя-ответник да заплаща дължимите наеми и консумативи, както и дали в полза на
наемодателя е възникнало правото да поиска освобождаване на имота, като ответникът
поддържа, че договорът не е валидно развален и продължава действието си, в евентуалност-
че не е изтекъл шестмесечния срок за освобождаване на имота от датата на нотариалната
покана- 14.04.2022г. до съдебното заседание от 29.09.2022г., като в тази връзка съдът приема
следното: От събраните гласни и писмени доказателства по делото е установено, че
ответникът системно не е изпълнявал задълженията си да заплаща изцяло и в срок
дължимите суми за наем и за консумативи, като не е изпълнил и задължението си да заплати
дължимото в едномесечния срок, даден му от наемодателя, изтекъл на 15.12.2021г., поради
което съдът приема, че ищецът е развалил валидно договора по реда на чл. 87,ал.1 от ЗЗД,
считано от 15.12.2021г. и има право да претендира освобождаването на имота, а ответникът
не е установил да е изправна страна по този договор, нито да е освободил имота. За
неоснователни приема съдът доводите на процесуалния представител на ответника за това,
че не е налице основание за разваляне на договора поради извършено плащане в срока на
погасителния план, тъй като, независимо от непрецизната формулировка на предизвестието
от 08.10.2021г., следва да се приеме, че ищецът е дал на ответника месечен срок за
погасяване на дължимата сума в размер на 7418,34лв., включващи наем и консумативи,
изтекъл на 15.12.2021г., при установеното по делото неизпълнение на което, е изявил воля за
разваляне на договора, а що се касае до т.нар. „погасителен план”, то той касае изплащане
на вече възникналите задължения по договора, които са дължими и след развалянето
му.Неоснователно е и позоваването на непреодолима сила по см. на чл. 396 от ТЗ от страна
на ответника, доколкото от приложените анекси към наемния договор е видно, че тези
5
извънредни обстоятелства са взети предвид от страните, като ищецът -наемодател е
направил отстъпки и е редуцирал наема, а ответникът е приел тези нови условия, при което
не може да се приеме, че е бил в обективна невъзможност да работи, нито, че наемодателят
не му е осигурил нормални условия за ползване на имота.Неоснователно е и позоваването
на чл.5,ал.5 от договора за наем от ответната страна, тъй като в същия е записано, че
наемодателят има право да възстанови владението си след изтичане на срока по чл. 5,ал.1 от
договора лично и без съдебна намеса, а по аргумент от противното, спазването на посочения
шестмесечен срок не е необходимо при съдебна намеса.Но дори и да се приеме, че
изтичането на шестмесечния срок следва да се съобрази, то считано от развалянето на
договора от 15.12.2021г., този срок е изтекъл на 15.05.2022г., факт, настъпил в хода на
процеса, който съдът също следва да вземе предвид по реда на чл. 235,ал.3 от ГПК.С оглед
на изложеното, съдът приема, че в полза на ищеца е възникнало правото да претендира
освобождаване на процесния имот, с оглед валидното разваляне на наемния договор,
считано от 15.12.2021г., обстоятелство, обуславящо основателността на иска и неговото
уважаване, на осн. чл. 233,ал.1 от ЗЗД.
С оглед изхода от делото, ответникът следва да бъде осъден да заплати направените
от ищеца разноски в размер на 50лв. внесена държавна такса, 120лв.(с ДДС) платено
адв.възнаграждение и 100лв. внесен депозит за вещо лице, или общо 270лв., на осн. чл.
78,ал.1 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на осн. чл. 310,т.2 от ГПК „КИК ИНС” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Търговище, ул.************, представлявано от Б. Б.,
да освободи и предаде на „НИКОЛА СИМОВ-97”ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Търговище, пл.*******, представлявано от В. П., заемания имот, а
именно- първи етаж от сграда с площ от 215кв.м., находящ се в гр.Търговище, ул.******* на
осн. чл. 233,ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „КИК ИНС” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Търговище, ул.*******, представлявано от Б. Б., да заплати на „НИКОЛА СИМОВ-
97”ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Търговище, пл.*****,
представлявано от В. П., разноските по делото в размер на 270лв., на осн. чл. 78,ал.1 от
ГПК
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от датата на обявяването му-
13.102022г., пред Окръжен съд Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
6