Решение по дело №8148/2018 на Районен съд - Русе

                

                                                      РЕШЕНИЕ

                                                                  № 1851

                                                         гр.Русе, 07.11.2019 г.

                                                    

 

 

 

                                                     В ИМЕТО НА НАРОДА

 

РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, XV-ти граждански състав, в открито заседание на 07 октомври през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

 

                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛАЙ СТЕФАНОВ

 

 

при секретаря СНЕЖАНА КОЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 8148 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Производството е образувано по искова молба на К.И.Ф. и С.А.Ф. против Н.Й.С., с която е предявен иск по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК за опразване на отдадения по наем недвижим имот - апартамент, находящ се в гр. Р, ул. „Ч” №  в жил. блок № , вх. , ет. , ап. № , с площ от 41.96 кв.м., заедно с избено помещение № 8, с площ от 4.92 кв.м. и предаване на държането върху имота, поради прекратяването на договор за наем с нотариална заверка на подписите от 27.08.2018 г. - рег. № 9866/27.08.2018 г. на нотариус А. Филчева - рег. № 629 в регистъра на Нотариалната камара, с район на действие РРС.

С отговора на исковата молба по чл.131 от ГПК, ответникът чрез процесуалния си представител оспорва иска. Твърди, че ищците на са били упражнили правото си на ползване за повече от пет години.

След анализ на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

С нотариален акт № , том , н.д. № / г. на нотариус В. Симова, ищците са дарили процесния недвижим имот на сина си - Ю С А., като са запазили правото да ползват имота докато са живи. Те не живели в него, затова го отдавали под наем, като сина им се грижил за това, а те само получавали наемната цена. През лятото на 2018 г. заявили на сина си, че не желаят вече имотът да се отдава под наем, а желаят да се нанесат да живеят в него с оглед влошеното им здравословно състояние. Въпреки това, синът им отдал имота под наем, като на 27.08.2018г.. сключил договор за наем с ответника.

Впоследствие ищците изпратили на ответника-наемател нотариална покана, с която му отправили едномесечно предизвестие за прекратяване на договора. На 25.09.2018 на ответника била връчена нотариалната покана срещу разписка N:55 /25.09.2018г.. Въпреки това, след изтичане на срока на предизвестие ответникът отказал да се изнесе от имота.

Изначално съдът констатирал, че е налице нередовност на исковата молба, тъй като ищците посочили процедура за разглеждане на делото по реда на чл.310, ал.1, т.2 от ГПК, което предполага те да са страна по договора за наем. Видно от приложения по делото договор за наем от 27.08.2018г. , като наемодател на имота е посочен – Ю С А.. Установил, че е налице противоречие между петитума и обстоятелствената част на исковата молба. В обстоятелствената част ищците се легитимират с права по учредено право на ползване, черпейки аргументи съгласно приложения по делото н.а.N:58 /11.11.1997г.. От друга страна, в петитума ищците предявили иск, който е допустим за разглеждане по този ред единствено и само от наемодателя по договора за наем. С други думи настоящото производство е допустимо ако ищец по делото е наемодателя - Ю С А.. При тази обстоятелства съдът дал указания на ищците, че е възможно да предявят вещен иск срещу ответника, който обаче следва да се разгледа по общия ред, а не като бързо производство, за който следва да се заплати друга д.т., при който следва да бъде вписана и исковата молба. С определение N:953 от 11.02.2019г. съдът е оставил делото без движение, като е дал указание на молителя в едноседмичен срок да изправи нередностите по исковата молба. Съобщението е получено на 27.02.2019г. бе з да бъдат изпълнени дадените указания, поради което с Определение 1732 / 22.03.2019г. съдът върнал исковата молба на К.И.Ф. и С. *** и прекратил производството по делото. 

Впоследствие въззивният съд отменил това определение, като приел, че  исковата молба не следва да бъде върната и производство прекратявано, а съдът следва да разгледа иска по общия ред. В този смисъл въззивния съд е посочил и съдебна практика по реда на чл. 274, ал. З, т. 1 от ГПК Определение № 179 от 29.04.2010 г., по ч.гр.д. № 131/2010 г. по описа на ВКС, II го, в което е прието, че за да се върне исковата молба по предявен иск по чл. 310, ал.1, т. 2 от ГПК, следва искът да не подлежи на разглеждане, както по този ред, така и по общия ред.

Изложеното налага следните правни изводи:

За да бъде уважен предявеният иск ищецът следва да установи, че е налице облигационно правна връзка по повод сключения договор за наем, че са предадени на ответника наетите имоти, както и  че договорът за наем е прекратен и че ответникът към настоящия момент ползва имота. В тежест на ответника е да установи, че е предприел действия по предаването на недвижимия имот и той реално е била предаден на наемодателя или че последния без основание е отказал предаването на държането на имота.

Ако при прехвърляне на собствеността на недвижим имот, чрез дарение дарителят запазва правото си на ползване върху имота, то дареният няма право да сключва договор за отдаване под наем на този имот, тъй като е придобил само т.нар. „гола собственост“ върху имота. Важно е да се посочи, че не е задължително наемодателят да е собственик на имота - достатъчно е той да може да предостави ползването му на наемателя. Ето защо, ако едно лице е прехвърлило собствеността си върху недвижим имот, но си е запазило вещното право на ползване върху него или пък е ползвател по силата на учредено му право на ползване, само то може да отдаде имота под наем - наемодател е не собственикът, а ползвателят. При отдаване под наем на съсобствен имот е възможно договорът да се сключи за целия имот и само с някои от съсобствениците, стига те да притежават повече от половината от него.

От изложеното по-горе следва, че посоченият, като наемодател Ю С А. в договор за наем на недвижим имот от 27.08.2018г. не е имал правото да извършва такива правни действия без изричното съгласие на ищците. На практика ищците са били препятствани да упражнят учреденото с нотариален акт № , том , н.д. № / г. на нотариус В. Симова право да ползват имота докато са живи.

Настоящият съдебен състав приема, че след като е налице правна възможност ищците да противопоставят това си право срещу собственика на имота (т.н. „гол собственик“), който обективно е препятствал реалното упражняване на учреденото право на ползване, то е налице и правна възможност, такова противопоставяне да бъде реализирано и срещу ответника – наемател, въпреки, че ищците на практика не са страна по сключения договор за наем. 

Не се спори и по делото е установено, че на 25.09.2018г. на ответника е била връчена нотариалната покана срещу разписка N:55 /25.09.2018г., с която на основание чл.10 от сключения наемен договор е отправено едномесечно предизвестие за прекратяване на договора.

Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота от наемателя на наемодателя и пр.  В съдебната практика се приема, че наемателят е длъжен да върне наетата вещ и това той трябва да стори не само като опразни и изостави наетите помещения, а и да ги предаде на наемодателя. По своята правна същност връщането е двустранен акт на наемателя и наемодателя и то предприет от самия наемател.

Доколкото в доказателствена тежест на ответника е разпределено установяване на обстоятелствата, че е предал имота или че ответникът неоснователно е отказал да му бъде предаден същия, то съдът счита, че същият не представи  доказателства за това и искът срещу ответника следва да се уважи. 

Предвид изхода на делото в полза на ищеца следва да се присъдят разноски,  съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК в общ размер от 296,00 лева, включващи сумата от общо 96 лева – държавна такса и 200 лева за адвокатско възнаграждение.  

           По изложените мотиви съдът

 

                                     

                               РЕШИ :

 

ОСЪЖДА Н.Й.С. с ЕГН:********** ДА ПРЕДАДЕ НА К.И.Ф. с ЕГН:********** и С.А.Ф. с ЕГН:**********, държането на отдадения под наем по силата на Договор за наем от 27.08.2018г. сключен между Ю С А. с ЕГН:********** и Н.Й.С. с ЕГН: **********, прекратен считано от 25.10.2018г., съгласно нотариална покана на нотариус Георги Георгиев с рег.N:221 на нотариалната камара за едномесечно предизвестие за прекратяване на договора връчена срещу разписка N:55 от 25.09.2018г. недвижим имот, а именно: - апартамент, находящ се в гр. Р, ул. „Ч” №  в жил. блок № , вх. , ет. , ап. № , с площ от 41.96 кв.м., заедно с избено помещение № 8, с площ от 4.92 кв.м.

ОСЪЖДА Н.Й.С. с ЕГН:********** да заплати на К.И.Ф. с ЕГН:********** и С.А.Ф. с ЕГН:********** разноски по делото в общ размер на 296,00 лева, включващи сумата от общо 96,00 лева държавна такса и 200,00 лева за адвокатско възнаграждение.  

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Русенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: