№ 161
гр. Сливен, 27.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Надежда Н. Янакиева
Членове:Мартин Цв. Сандулов
Гергана Огн. Симеонова
при участието на секретаря Радост Д. Гърдева
като разгледа докладваното от Мартин Цв. Сандулов Въззивно гражданско
дело № 20242200500186 по описа за 2024 година
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение № 33/23.02.2024г. по гр.д. № 1138/2023г. по описа на Районен съд
Н.З., с което е отхвърлен предявеният от Л. А. М. с ЕГН ********** и адрес: гр.А., ул.
„П.М." ....., срещу И. П. Х., с ЕГН **********, адрес: гр.А., ул.„В.Л." ......, иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 22.03.2021 г.
между И. П. Х., с ЕГН **********, адрес: гр.А., ул.„В.Л." ...... , като продавач, и Л. А. М. с
ЕГН ********** и адрес: гр.А., ул. „П.М." ....., като купувач, предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти: 1. дворно място съставляващо поземлен имот част
от планоснимачен номер 80, в квартал 17, за който е отреден УПИ IX-80 по ПУП на село Н.,
община Н.З., като този имот се намирал в строителните граници на населеното място,
предназначен за жилищни функции с площ съгласно скица от 1370 квадратни метра с
неуредени регулационни сметки за 110 квадратни метра при граници на имота: Изток -УПИ
IX-80, запад - улица, Север - УПИ VII-82, юг - улица, ведно с находящите се в него
едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 63,75 квадратни метра;
2. Празно дворно място, съставляващо поземлен имот част от планоснимачен № 80, в
квартал 17 с площ съгласно стара скица от 1109 квадратни метра и площ съгласно нова
скица от 1120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за
който имот е отреден УПИ Х-80 в квартал 17 по ПУП на село Н., община Н.З., като тази
имот се намирал в строителните граници на населеното място и бил предназначен за
жилищни функции при граници на имота: Изток УПИ Х-79, запад УПИ IX-80, север УПИ
1
VII-82 и УПИ VIII-82, юг - улица; 3.Празно дворно място, съставляващо поземлен имот
планоснимачен № 79 в квартал 17 по ПУП на село Н., община Н.З., с площ съгласно скица
от 1470 квадратни метра с неуредени регулационни сметки за 112 квадратни метра като
имота е предназначен за жилищни функции при граници на имота: Изток - улица, запад -
УПИ-80, север - УПИ VIII-82, юг - улица.
Подадена е въззивна жалба от ищеца, с която изцяло обжалва постановеното решение №
33/23.02.2024г. по гр.д. № 1138/2023г. по описа на РС, като счита, че решението е
неправилно поради грубо нарушение на процесуалния и материалния закон и несъобразено
със задължителната тълкувателна практика на ВКС. Твърди че в случая е изправна страна по
договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД, а ответникът е неизправната страна. Неправилно съдът е
отхвърлил предявения иск, тъй като всяка отстраните по този договор може да поиска той да
бъде обявен за окончателен. В отговора ответникът е заявил, че ако не се приеме от съда
възражението му за нищожност на предварителния договор то той е съгласен да сключи
окончателен. Съдът не е приел възражението за нищожност и следователно при тази
хипотеза и двете страни са искали съдът да обяви предварителния договор за окончателен,
поради което и съдът не може да отхвърли иска. Неправилно е прието от съда, че в договора
не е посочен срок за сключването на окончателен, тъй като съгласно съдебната практика
когато не е уговорен срок правото на иска се поражда от момента на сключване на договора.
Така за уважаването на този иск не е било необходимо ищецът да доказва, че многократно е
искал ответникът да се яви пред нотариус и да сключи окончателния договор в нотариална
форма. От отговора на исковата молба следва да се приеме, че ответникът е признал
неблагоприятен за него факт, а именно, че ищецът е искал да стане собственик на
процесните имоти, но въпреки това ответникът не е предприел необходимите действия, за да
се извърши сделката. Развиват се съображения, че поначало ответникът не е искал да
сключи окончателен договор. Развива съображения, че ответникът не му е показал
въпросните имоти, като не е желаел да отиде до гр. Н.З.. Освен това твърди ,че той е
заплащал данъците за тези имоти за 2022г. и 2023г. и че ответникът не оспорва
обстоятелството, че ищецът му е предоставил пари за плащането на тези сметки. Сочи че
ответникът не е съдействал за сключването на окончателен договор и развива други
съображения относно обстоятелствата, че се явява изправна страна и като такава предявения
иск следва да бъде уважен. Прави доказателствени искания за приемане на справка от
Агенцията по вписвания и моли да бъдат изискани гр.дело № 1069/2020г. на РС А. и гр.д. №
1152/2022г. на РС Н.З., с които ще доказва, че е бил изправна страна, а ответникът
неизправна страна. Иска да бъде извършен оглед на имотите в с. Н.. Моли да се изиска от
Централния депозитар справка за притежаваните от ответника акции и иска да бъде
задължен ответникът да представи по делото колко пари е имал по негови сметки в банки за
периода от 2021г. до 2024г. и да се яви в с.з., за да отговори на тези въпроси.
В законовия срок е подаден писмен отговор на жалбата, чрез представител по пълномощие,
в който се поддържа, че е неоснователна. Правилни, законосъобразни и съответстващи на
доказателствата по делото са изводите на PC Н.З.. Неправилни, незаконосъобразни,
2
необосновани и несъответстващи на доказателствата по делото, са всички възражения и
доводи на ищеца, във въззивната му жалба. PC Н.З. не се е произнесъл по възраженията за
нищожност на предварителния договор. Видно от приетите по делото писмени
доказателства е, че предварителния договор, сключен на 22.03.2021г. между страните, е
нищожен, тъй като накърнява добрите нрави, поради нееквивалентност на престациите -
основание чл. 26, ал. 1 предл. трето ЗЗД. Последното говори за тотален превес на интересите
на единия от договарящите, в случая на Л. А. М., над интересите на И. П. Х., като другия
договарящ. По делото безспорно се установява, че процесиите три брой недвижими имоти,
са били продадени общо за сумата от 1 300 лв. Общата площ на трите поземлени имота, в
регулация, е 3 951 кв.м., като в единия ПИ има и жилищна сграда с площ от 63.75 кв.м.
Продажната цена, за която е сключен процесния предварителен договор е в размер на 1 300
лв. Това прави по 0.32 стотинки на квадратен метър земя, като в тази цена дори не
включваме и цената за жилищната сграда 63.75 кв.м. Изключително ниска продажна цена за
земята, като отделно съществува и жилищна сграда. Към днешна дата, да се придобие ПИ в
регулация за 0.32 стотинки на квадратен метър е немислима цена, недопустима цена. Видно
от данъчните оценки на трите броя недвижими имоти е, че общата данъчна оценка на
същите е в размер на 11 826.70 лв. Т.е. имотите са били продадени/заплатени за 10 пъти по
ниска цена от данъчната им стойност, която въобще не е и пазарната стойност на същите.
Ноторно известно е, че данъчните оценки за в пъти по-ниски от пазарните цени. Тази
продажна цена /1 300 лв./ е изключително ниска и не отговаря на това, срещу нея купувача
да получи правото на собственост върху три броя урегулирани поземлени имота, три
отделни имота с обща площ от 3 951 кв.м. и жилищна сграда от 63.75 кв.м. Това нарушава
принципа на справедливост и създава условия за неоснователно обогатяване на купувача.
Процесният предварителен договор, в частта му относно цената, противоречи на добрите
нрави и представлява нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от
гледна точка на които, морално недопустимо е сключеният предварителен договор да
породи съответните правни последици. По смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД,
противоречие с добрите нрави, поради съществена неравностойност на престациите при
двустранните договори е налице, въпреки установената с чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне,
доколкото представлява нарушение, водещо до нищожност, когато изключително голямата
разлика между насрещните престации на практика прави едната престация равна на нула.
Относно доказателствените искания във въззивната жалба - за разпит на трима свидетели, за
приемане на справка, за изискване на две дела, за извършване на оглед на имотите, за
справка от Централния депозитар. Счита, че страната е могла да твърди тези обстоятелства и
да посочи и представи тези доказателства, в срок в първоинстанционното производство, но
не го е направила. Също така не са налице и предпоставките на чл. 266, ал. 2 и ал. 3 от ГПК.
Поради това, доказателствените искания, във въззивната жалба, са недопустими и
незаконосъобразни и Ви моля да ги оставите без уважение. В обобщение иска да се
потвърди решението и претендира разноски.
В с.з въззивникът се явява лично и поддържа жалбата. В писмени бележки излага
съображения, идентични с инвокираните в жалбата.
3
В с.з. въззиваемият не се явява. С писмена молба представител по пълномощие оспорва
жалбата и иска да се потвърди решението.
Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на чл.
260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ
интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция
констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед обхвата на обжалването
– и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху
първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата
инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства и тези пред настоящата
инстанция, намира, че обжалваното решение, като краен резултат е правилно, макар и не по
съображенията, приети от районният съд, поради което следва да бъде потвърдено.
Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка,
така както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с
доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята
към нея.
Безспорно е, че ищеца въззивник Л. А. М. и ответника И. П. Х. са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на 22.03.2021 г. по силата на който, ищецът купува от
ответника следните недвижими имоти, находящи се в село Н., община Н.З., а именно:
дворно място съставляващо поземлен имот част от планоснимачен номер 80, в квартал 17, за
който е отреден УПИ IX-80 по ПУП на село Н., община Н.З., като този имот се намирал в
строителните граници на населеното място, предназначен за жилищни функции с площ
съгласно скица от 1370 квадратни метра с неуредени регулационни сметки за 110 квадратни
метра при граници на имота: Изток - УПИ IX-80, запад - улица, Север - УПИ VII-82, юг -
улица, ведно с находящите се в него едноетажна масивна жилищна сграда с разгъната
застроена площ от 63,75 квадратни метра;
Празно дворно място, съставляващо поземлен имот час от планоснимачен № 80, в квартал
17 с площ съгласно стара скица от 1109 квадратни метра и площ съгласно нова скица от
1120 квадратни метра, с неуредени регулационни сметки за 11 квадратни метра, за който
имот е отреден УПИ Х-80 в квартал 17 по ПУП на село Н., община Н.З., като тази имот се
намирал в строителните граници на населеното място и бил предназначен за жилищни
функции при граници на имота: Изток УПИ Х-79, запад УПИ IX-80, север УПИ VII-82 и
УПИ VIII-82, юг - улица и
Празно дворно място, съставляващо поземлен имот планоснимачен № 79 в квартал 17 по
ПУП на село Н., община Н.З., с площ съгласно скица от 1470 квадратни метра с неуредени
регулационни сметки за 112 квадратни метра като имота е предназначен за жилищни
функции при граници на имота: Изток - улица, запад - УПИ-80, север - УПИ VIII-82, юг -
улица.
4
Не се спори и че ответника И. П. Х. е получил от ищеца Л. А. М. сумата от 1300 лв., видно
от разписка от 13.04.2021 г. приложена по делото. Данъчната им оценка била в общ размер
11826.70 лв
В българското законодателство никога не е съществувало легално определение за добрите
нрави. Добрите нрави имат морално-етичен характер. Поначало правилата на морала и
етиката нямат обвързващо действие, неспазването им води до неблагоприятни последици за
лицето, което ги нарушава, до т.нар. „морална санкция“, поради отрицателната оценка на
обществото за тях, но не и до правонарушение. Въз основа на чл. 9 ЗЗД във вр. с чл. 26, ал. 1
ЗЗД накърняването им се явява основание за нищожност, наравно със закона. В
разпоредбата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД е посочено, че „нищожни са договорите, които
противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите
нрави“.
Съгласно константната съдебна практика на ВКС нееквивалентността на престациите е
основание за нищожност на договора поради противоречието му с добрите нрави, понятието
„добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е
разяснил, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. Накърняване на добрите нрави е налице, когато се нарушава правен
принцип, който може и да не е законодателно формулиран, но спазването му се провежда
чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливостта и на добросъвестността в гражданските и търговските отношения и на
предотвратяване на несправедливото облагодетелстване. Законодателят придава правна
значимост на нарушаването на добрите нрави с оглед защитата на обществените отношения
като цяло, а не само заради индивидуалния интерес. В Решение №119/22.03.2011г. по гр.д.
№485/2011г., І г.о. на ВКС се приема, че противоречие с добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общоустановените нравствено-етични правила. Съдебната
практика приема, че значителната липса на еквивалентност на насрещните престации може
да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са определени като граница на
свободата на договаряне по чл.9 от ЗЗД. Свободата на договаряне пък е рамкирана и от
императивни разпоредби на закона. Така при преценката на действителността на
възмездните договори относно това дали са накърнени добрите нрави съдът следва да
преценява действителната воля на страните, защото чл.20 от ЗЗД го задължава при
тълкуването на договора да установи действителната обща воля на страните, формирана от
всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора. Доколкото
продажбата е каузална сделка, при преценката за нейната действителност следва да се
съобразява и целта, а тя най-често е свързана с удовлетворяване на допустимия от закона
интерес на страните.
Така в случая, както беше посочено и по-горе, страните са сключили предварителния
договор при цена от 1300 лв., видно от разписка от 13.04.2021 г. приложена по делото.
Данъчната им оценка обаче е в общ размер от 11826.70 лв. Още с отговора на исковата
5
молба е направено възражение, че предварителния договор, сключен на 22.03.2021г. между
страните, е нищожен, тъй като накърнява добрите нрави, поради нееквивалентност на
престациите - основание чл. 26, ал. 1 предл. трето ЗЗД. Районният съд не е изложил
съображения по тази поддържана от ответника позиция. Така, съобразно изложените по-
горе съображения, следва да се приеме, че договорът е нищожен, тъй като противоречи на
добрите нрави и не може да бъде обявен за окончателен.
Въззиваемата страна е претендирала разноски, но не е представила доказателства за
направени пред тази инстанция и такива не следва да бъдат присъждани.
Ръководен от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 33/23.02.2024г. по гр.д. № 1138/2023г. по описа на Районен
съд Н.З..
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6