№ 7585
гр. София, 29.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110136980 по описа за 2024 година
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от В. П. А., ЕГН
**********, с адрес: г..., чрез процесуалния представител адв. В. С. Х., от
Софийска адвокатска колегия срещу „...“ ООД, ЕИК .., със седалище и адрес
на управление: гр. София, . представлявано от ., за заплащане на сумата в
размер 2000 (две хиляди) евро, представляваща депозит, дължима поради
отпаднало основание по Депозитна разписка-споразумение от 25.07.2023 г.,
ведно със законната лихва, считано от дата на предявяване на иска до
окончателното изплащане на вземането.
В исковата молба са налице твърдения, че между „...“ ООД, в качеството
на продавач и ищцата В. П. А., в качеството на купувач, е сключена Депозитна
разписка – споразумение на 25.07.2023 г., по силата на която страните се
споразумяват, че в срок от десет работни дни, считано от датата на
уведомяване на ищцата за издадено разрешение за строеж, ще бъде сключен
предварителен договор за покупко-продажба на следния обект в сграда, която
ще бъде построена в поземлен имот с идентификатор 68134.1894.1099, с адрес
на поземления имот: гр. София, ..“, а именно - Апартамент № 24, с единична
цена на кв. м. в размер на 1 300,00 евро. Въз основа на процесната депозитна
разписка-споразумение, ищцата се е задължила да преведе по банковата
сметка на ответника сумата в размер на 2 000,00 (две хиляди) евро или
левовата равностойност по фиксинга на БНБ като депозит за покупката на
горепосочения недвижим имот. Твърди, че е изпълнила това свое задължение
своевременно. Освен условията, при които ще бъде сключен съответният
предварителен договор за покупко-продажба, страните са уговорили в случай,
че ответникът, в качеството си на продавач, не изпълни задължението си за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба в срок от десет
работни дни, считано от датата на уведомяване на ищцата за издадено
1
разрешение за строеж, същият дължи възстановяване на дадения депозит в
двоен размер съгласно т. 4 от процесната разписка. Ищцата сочи, че на
17.05.2024 г. била отправена покана за подписване на предварителен договор,
предвид влязлото в сила разрешение за строеж, в която било посочено, че при
несключване на договора се очаквало връщане на дадения депозит в двоен
размер. Твърди се, че поканата била отправена от внука на ищцата - Стоян
Панталеев Арсов, тъй като и той също сключил депозитна разписка-
споразумение на 25.07.2023 г. за друг обект в същата сграда. Твърди се, че
след отправената покана за сключване на предварителен договор, ответникът
е възстановил само част от дължимата сума предвид отказа от негова страна за
сключване на предварителен договор, в размер на 2 000,00 евро. Поради
неизпълнение на задължението за възстановяване на дадения депозит в двоен
размер, на 10.06.2024 г. внукът на ищцата е отправил покана за доброволно
изпълнение на остатъка от задължението за възстановяване на депозита в
двоен размер, а именно сумата от 2 000,00 евро. Към исковата молба са
приложени документи, като се иска тяхното приемане като писмени
доказателства по делото, за установяване на твърдените обстоятелства
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото не е постъпил писмен отговор от
ответника.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно изискванията
на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна
следното:
Съдът е сезиран с иск с правна квалификация чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД.
Ищецът следва да докаже, че между страните е налице сключено валидно
договорно правоотношение с уговорена клауза за задатък в определен размер,
че е изпълнил задълженията си по него, че същия е развален и неизправна
страна е ответника, а ответникът следва да докаже възраженията си против
иска.
По делото е представено и прието копие от Депозитна разписка-
споразумение от 25.07.2023г. между „...“ ООД, в качеството си на продавач, и
В. П. А., като купувач, съгласно която страните се споразумяват, че в срок от
10 работни дни от датата на уведомяване на купувача от продавача за издадено
разрешение за строеж, да бъде сключен предварителен договор за покупко-
продажба на АПАРТАМЕНТ № 24, находящ се в поземлен имот с адрес: гр.
София, район „...“, с единична цена на кв.м. 1 300,00 евро с ДДС. Съгласно чл.
2 от споразумението страните уговарят заплащане на депозит от страна на
купувача в размер на 2 000,00 евро или левовата равностойност по фиксинга
на БНБ, а съгласно чл. 4 в случай, че продавачът не сключи предварителен
договор, на купувача следва да бъде възстановена платената сума от 2 000,00
евро или левовата равностойност по фиксинга на БНБ в двоен размер.
Представен е анекс към Депозитната разписка-споразумение, съгласно
която срокът в т.5 по съглашението се удължава до 31.01.2024г., а крайният
срок за въвеждане на сградата в експлоатация се запазва - до 31.12.2025г.
Представена и приета е разпечатка от имейл кореспонденция между .. –
2
внук на ищцата, и ответното дружество, въз основа на която се установява, че
дружеството е поканено за сключване на предварителен договор за покупко-
продажба на апартамент 18, респ. връщане на платения депозит в двоен
размер. От имейл от 10.06.2024г. се установява, че ответното дружество
отказва да бъде подписан предварителен договор, с оглед на действието по
връщане на платения задатък.
По делото са представени и приети 2 броя платежни нареждания с
получател „...“ ООД и основание „депозит за апартамент 24 В. А.“ от
26.07.2023г. за сумата 2 000,00 лева и за сумата от 1 920,00 лева.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Задатъкът по своята правна същност представлява акцесорно
съглашение, с което се предвижда по-опростен от предвидения в чл. 87, ал. 1
от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора.
Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да
спазва реда по чл. 87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен
срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този
допълнителен срок ще смята договора за развален. Задатъкът е парична сума
или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при
сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и за
обезпечаване на неговото изпълнение. Той има гаранционна и обезщетително-
наказателна функция, която се изразява в правото на изправната страна да
иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е
неизправна, което право изправната страна може да упражни само след като
се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка (реш.
№.865/23.12.10 по г.д. №.1831/09, ІV ГО, реш. №.110/29.06.17 по г.д.
№.3868/16, III ГО, реш. №.198/17.01.20 по г.д. №.661/19, III ГО, реш.
№.120/31.07.19 по г.д. №.992/18, III ГО, реш. №.474/13.07.10 по г.д. №.457/09,
IV ГО, и др.). За възникване правото на отказ от договора по чл. 93, ал.2 ЗЗД е
достатъчно неизпълнение на което и да е от задълженията на насрещната
страна, в това число и забавеното изпълнение, за разлика от общата хипотеза
на развалянето, когато кредиторът следва да покани длъжника да изпълни, ако
има интерес от изпълнението и то е възможно. Именно в това се разкрива
обезпечителната и наказателни функции на задатъка, който поправя вредите
от отпадането на облигационната връзка. За разлика от неустойката, задатъкът
подлежи на предварително предаване на насрещната страна по договора,
преминава в нейния патримониум и служи както за потвърждаване на
договора, така и обезпечава изпълнението му. В зависимост от това , коя от
страните е неизправна, последиците по отношение на задатъка са различни.
Ако неизправна е страната, която го е дала, то тя не може да иска връщането
му и той остава в патримониума на страната, която го е приела – чл. 93, ал. 2,
пр. 1 от ЗЗД. Ако неизправна е приемащата страна, то тя дължи връщането му,
като размерът може да бъде двоен. Страните са свободни да уговорят размер
на сумата, която следва да остане за изправната страна. Последното
законодателно разрешение разкрива, че задатъкът има не само обезщетителна,
но и санкционна функция.
3
Правопораждащите юридически факти на иска по чл. 93, ал.2, изр. 2 ЗЗД
са: 1) наличие на валиден договор с уговорка за задатък; 2) заплащане на
задатък; 3) неизпълнение на договора от насрещната страна и разваляне/отказ
от договора, поради това неизпълнение; 4) изправност на
страната, упражняваща правото да получи платения задатък в двоен размер -
да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира.
От събраните по делото доказателства се установи, че между страните е
налице валиден ненаименован договор, представляващ депозитна разписка-
споразумение. Касае се за хипотеза на съглашение, уреждащо
преддоговорните отношениея, респ. задължения на страните. Съгласно
практиката на ВКС, обективирана в Решение № 198 от 17.01.2020 г. по гр. д.
№ 661/2019 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС свободата на договаряне, установена с
правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя правото на страните по един двустранен
договор, вкл. предварителен договор за покупко - продажба на недвижим
имот, респ. съглашение, предхождащо сключването на предварителен
договор, да уговорят специални правила относно отказа от договора по
смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД, респ. за отговорността на неизправната страна. В
тези случаи не съществуват законови пречки функциите на задатъка да бъдат
придадени и на платената от изправната страна авансова сума за част от
продажната цена на имота, дори тази сума да не е определено в съдържанието
на договора с термина "задатък". Тогава сумата, ще подлежи на приспадане
при изпълнението, както е уговорена в чл. 6 от договора (л.7), а при
неизпълнение - ще се задържи или върне в двоен размер.
Установено е, че ищцата с 2 броя платежни нареждания от 26.07.2023г.
(л.31) за сумата в общ размер на 3 920,00 лева, представляваща левовата
равностойност на уговорения задатък в размер на 2 000,00 евро, е изпълнила
задължението си по предоставяне на задатъка.
От събраните по делото доказателства се установи, че ищцата е била
изправна страна в съглашението, като е заплатила необходимия депозит, както
и е положила допълнителна грижа, като чрез внука си отправила писмена
покана до ответното дружество за сключване да предварителния договор за
покупко-продажба. Съгласно признанието в исковата молба за възстановяване
на еднократния размер на депозита от 2 000,00 евро, съдът счита, че по този
начин ответникът с конклудентни действия се е отказал от сключването на
последяващ предварителен договор за покупко-продажба. С оглед на това,
безспорно се установята, че неизправната страна по съглашението е
дружеството – ответник. Поради това, съдът счита, че на основание чл. 93,
ал.2 ЗЗД, ответникът следва да обезщети ищцата, като заплати остатъка от
двойния размер по задатъка, а именно сумата от 2 000,00 евро.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора и съгласно чл. 78, ал.1 ГПК право на разноски
има само ищцата. Съгласно приложения списък по чл. 80 ГПК и
представените по делото доказателства за сторените в хода на производството
разноски, ищцата доказва разноски в общ размер на 912,93 лева, от които
312,93 лева – държавна такса, както и 600,00 лева – адвокатско
4
възнаграждение, които следва да бъдат възложени в тежест на ответното
дружество.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.93, ал. 2 ЗЗД, „...“ ООД, ЕИК .., със
седалище и адрес на управление: гр. София, . представлявано от . да заплати
на В. П. А., ЕГН **********, с адрес: г..., чрез процесуалния представител
адв. В. С. Х. сумата от 2 000,00 евро, представляваща двойния размер на
платен от ищцата задатък по депозитна разписка-споразумение от
25.07.2023г., ведно със законна лихва от датата на депозиране на исковата
молба – 19.06.2024г., до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК ...“ ООД, ЕИК .., със седалище
и адрес на управление: гр. София, ... да заплати на В. П. А., ЕГН **********,
с адрес: г..., 912,93 лева – разноски в производството.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5