№ 860
гр. Сливен, 16.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Ива Ил. Стойчева Коджабашева
при участието на секретаря Андреана Ст. Станчева
като разгледа докладваното от Ива Ил. Стойчева Коджабашева Гражданско
дело № 20232230103344 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от „ЧОЧОВЕН
ЛАЙНС“ ООД, с която са предявени осъдителни искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД и
чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу Д. И. Д. от гр. Сливен.
В исковата молба се твърди, че страните били съсобственици при равни
квоти от по ½ ид. ч. на Поземлен имот с идентификатор 14275.610.232,
находящ се в с. Гавраилово, общ. Сливен с площ от 2030 кв. м., ведно с
построените в имота Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 кв.
м. и Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 с площ 601 кв. м. и двете
селскостопански сгради и търпими строежи по смисъла на ЗУТ. С
Предварителен договор за покупко-продажба от 18.07.2017 г. ответникът се
съгласил да продаде на ищеца своите ½ ид. ч. от имотите, като сделката
следвало да бъде изповядана на 01.10.2020 г. за сумата от 50 000 лв. Съгласно
Споразумение за разпределяне ползването на съсобствен имот, сключено на
23.05.2018 г. с нотариална заверка на подписите, страните уговорили реалното
ползване на съсобствените имоти, както и че всяка страна дава съгласие всеки
от тях да прави промени и подобрения в реално използваните части. В т. 4 на
Споразумението страните уговорили, че окончателният договор за покупко-
продажба ще бъде сключен до 01.10.2020 г. и ответникът ще предаде
владението на същата дата. В т. 8 от Споразумението било уговорено, че
1
страните се задължават да изпълнят точно сключения помежду им
предварителен договор, като в т. 9 от Споразумението страните предвидили,
че ако някоя от страните не изпълни която и да е от уговорките на
споразумението дължи неустойка в размер на 10 000 лв., като за
предварителния договор изискуемостта настъпвала от датата, на която е
следвало да бъде сключен окончателният договор - 01.10.2020 г. С нотариална
покана от 14.07.2020 г. ищецът поканил ответника да се яви на 01.10.2020 г. в
10.00 ч. в кантората на Нотариус Н. Стойчева. В отговор ответникът уведомил
ищеца, че ще се яви, но е в невъзможност да изповяда сделката за ½ ид. ч. от
Сграда с идентификатор 14275.610.232.2, тъй като ищецът съборил частично
Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 и изградил незаконно без право на
строеж сграда около 150 кв. м., която не е идентична със Сграда с
идентификатор 14275.610.232.2. На 01.10.2020 г. страните се явили в
нотариалната кантора, като ответникът представил отказ в писмен вид за
сключване на окончателен договор, тъй като сделката е с невъзможен предмет
по отношение на Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 и предвид
уговорената обща цена не можело да се извърши разделна сделка. Ищецът
твърди, че с решение по гр. д. № 828/2021 г. по описа на СлРС
предварителният договор бил обявен за окончателен по отношение ½ ид. част
от Поземлен имот с идентификатор 14275.610.232, находящ се в с.
Гавраилово, общ. Сливен с площ от 2030 кв. м., ведно с построената в имота
Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 кв. м. Предвид
изложеното ищецът излага, че ответникът не е изпълнил задължението си по
т. 8 от Споразумението да изпълни точно сключения между страните
предварителен договор, поради което дължи неустойката, уговорена в т. 9 от
Споразумението, ведно с обезщетение за забава, считано от изпадането на
ответника в такава до 20.08.2023 г., както и законната лихва върху
главницата, считано от датата на исковата молба до окончателното й
изплащане. Ищецът претендира и направените по делото разноски.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в срок, с който излага
становище за допустимост, но неоснователност и недоказаност на исковете.
Не оспорва сключените Предварителен договор и Споразумение с ищеца и
съответните им клаузи, но излага, че именно ищцовото дружество е
неизправната страна по Споразумението, тъй като без необходимото съгласие
от ответника е разрушило част от Сграда с идентификатор 14275.610.232.2, а
2
в останалата част е изградило офис, който е незаконен строеж по смисъла на
ЗУТ. Ответникът описва, че именно заради липсата на идентичност на
новопостроения офис със Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 съдът по
гр. д. № 828/2021 г. по описа на СлРС е отхвърлил предявения иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД. Ето защо ответникът твърди, че в случая липсва изискуемост на
главното задължение по предварителния договор по вина на ищеца, поради
което и ответникът не е изпаднал в забава. На следващо място ответникът
прави възражение за нищожност на неустоечната клауза поради противоречие
с добрите нрави, евентуално моли съда за намаляването й поради
прекомерност. На изложените основания моли за отхвърляне на исковете и
претендира направените по делото разноски.
В съдебно заседание ищцовото дружество, редовно призовано, се
представлява от пълномощник - адвокат, чрез който поддържа предявените
искове, моли да бъдат уважени и претендира разноски.
Ответникът, редовно призован, не се явява лично. Представлява се от
своя пълномощник - адвокат, чрез който изразява становище за
неоснователност на исковете, моли да бъдат отхвърлени и претендира
разноски. Представена е и подробна писмена защита по делото.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намери от фактическа
следното:
Безспорни са между страните, а се установяват и от събраните
писмените доказателства обстоятелствата, че между ищцовото дружество и
ответника са сключени Предварителен договор за покупко-продажба от
18.07.2017 г. на ½ ид. ч. от на Поземлен имот с идентификатор 14275.610.232,
находящ се в с. Гавраилово, общ. Сливен с площ от 2030 кв. м., ведно с
построените в имота Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 кв.
м. и Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 с площ 601 кв. м., както и
Споразумение от 23.05.2018 г. за разпределяне ползването на съсобствения
имот с нотариална заверка на подписите.
В чл. 2, т. 1 от Предварителния договор, както и в т. 4 на
Споразумението е уговорено, че окончателният договор за покупко-продажба
ще бъде сключен до 01.10.2020 г. и ответникът ще предаде владението на
същата дата. В т. 8 от Споразумението е уговорено, че страните се задължават
3
да изпълнят точно сключения помежду им предварителен договор.
В т. 9 от Споразумението е уговорена клауза за заплащане на неустойка
в размер на 10 000 лв., при неизпълнение на която и да е от уговорките в
Споразумението. Срокът за изплащане на неустойката е 30 дневен, считано от
датата на неспазване на която и да е от уговорките, а за Предварителния
договор - от датата, на която е следвало да бъде сключен.
На 15.07.2020 г. и на 06.08.2020 г. на ответника са връчена нотариални
покани за изповядване на окончателната сделка на 01.10.2020 г. На 10.12.2020
г. на ответника е връчена нотариална покана за изповядване на окончателна
сделка на 11.12.2020 г., с която ищецът заявява готовност сделката да бъде
изповядана частично, по отношение на поземления имот и едната от
построените в него сгради.
Видно от приложеното гр. д. № 828/2021 г. по описа на СлРС по искова
молба на ищцовото дружество по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителният договор е
обявен за окончателен по отношение на ½ ид. ч. от на Поземлен имот с
идентификатор 14275.610.232, ведно с построената в имота Сграда с
идентификатор 14275.610.232.1, съответно искът е отхвърлен по отношение
на построената в имота Сграда с идентификатор 14275.610.232.2, тъй като
към момента сградата не е идентична с тази по предварителния договор.
Установеното от фактическа страна мотивира следните правни
изводи:
Предявени са осъдителни искове с правна квалификация чл. 92, ал. 1
ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцовото дружество сумата от
10 000,00 лв., представляваща неустойка по т. 9 от Споразумение за
разпределяне ползването на съсобствен имот, сключено на 23.05.2018 г. с
нотариална заверка на подписите, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане, както и с правна квалификация чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищцовото дружество сумата от 2954,49 лв.,
представляваща обезщетение за забава върху главницата, считано от началото
на забавата - 02.11.2020 г. (30 дни след датата 01.10.2020 г. за сключване на
окончателен договор) до 20.08.2023 г.
Предявените искове са процесуално допустими.
4
Разгледани по същество обаче, съдът ги намира за неоснователни.
За да възникне задължението за плащане на неустойка във връзка с
договорно неизпълнение на задължение, следва да бъдат установени следните
кумулативни предпоставки: наличие на облигационна връзка и валидно
договорно задължение, от което да възниква задължение за изпълнение;
уговорена по размер неустойка за неизпълнението; кредиторът да е изпълнил
задължението си или да е бил готов да го изпълни и длъжникът да е нарушил
договора и виновно да не го е изпълнил. Липсата на всеки един от посочените
елементи е основание за отпадане на договорната отговорност за заплащане
на неустойка.
В настоящия случай се установява по безспорен начин, а и не се спори
между страните, че между тях е било налице валидно облигационно
отношение, произтичащо от Предварителен договор за покупко-продажба от
18.07.2017 г. и Споразумение за разпределяне ползването на съсобствен имот
от 23.05.2018 г. Падежът на задълженията на ответника по Предварителния
договор да прехвърли собствеността върху имота, ведно с построената в него
сграда с идентификатор 14275.610.232.1, както и да предаде владението на
имота, е настъпил на 01.10.2020 г., съответно ищецът е заявил готовността си
за частично изповядване на окончателната сделка по отношение на
поземления имот и сградата с идентификатор 14275.610.232.1.
Възражението на ответника по чл. 26 ал. 1 ЗЗД за нищожност на
клаузата за неустойка поради противоречието й с добрите нрави обаче, съдът
намира за основателно.
Клаузата за неустойка е проявление на принципа на автономия на
волята в частното право (чл. 9 ЗЗД) и с нея страните уговарят предварително
размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че
не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на
вредите, настъпили от неизпълнението. Условията и предпоставките за
нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и
от принципа за справедливост в гражданските правоотношения. Преценката
за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави се прави
за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Неустоечната клауза е акцесорно съглашение с предмет задължение, което
става изискуемо в случай на неизпълнение на главното задължение. Тя служи
5
като обезпечение на вредите, които кредиторът ще претърпи при пълно
неизпълнение или при неточно или забавено изпълнение на задължението и
като санкция за неправомерното поведение на длъжника, както по време на
изпълнение на договора, така също и по повод неговото сключване.
Неустойката винаги е установена отнапред отговорност на длъжника в
случай, че не изпълни или не изпълни точно договорното си задължение.
Съгласно установената съдебна практика по приложението на чл. 92, ал.
1 ЗЗД, задължението за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на
това договорно задължение, което тя обезпечава и обезщетява. Затова
неустойка се дължи от неизправната страна по договора, когато е налице
онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена.
В настоящия случай обаче клаузата за неустойка не е обвързана с
конкретно договорно задължение.
Страните са уговорили в т. 9 от Споразумението за разпределяне
ползването на съсобствен имот, че при неизпълнение на която и да е от
уговорките в Споразумението се дължи неустойка в размер на 10 000 лв.
Срокът за изплащане на неустойката е 30 дневен, считано от датата на
неспазване на която и да е от уговорките, а за Предварителния договор - от
датата, на която е следвало да бъде сключен.
Така уговорена, на пръв поглед неустойката е компенсаторна и се
дължи при неизпълнение, но не на конкретно задължение, а на „която и да е
от уговорките“ по споразумението. Същата обаче може да се разглежда и като
неустойка за забава, тъй като в т. 8 от Споразумението страните са се
задължили да изпълнят точно сключения помежду им Предварителен
договор, тоест при неточно или забавено изпълнение отново би се дължала
същата неустойка, уговорена в т. 9 от Споразумението.
На практика е уговорен един и същ размер, както на мораторна, така и
на компенсаторна неустойка, дължима при пълно неизпълнение и то не на
конкретно задължение по споразумението, а на която и да е от уговорките по
него, поради което следва да се направи категоричният извод, че
претендираната неустойка излиза извън присъщата й обезпечителна функция.
Еднаквият размер на компенсаторната неустойка с този на мораторната - дори
и при незначително забавено изпълнение или неточно изпълнение и то на
което и да е от поетите от страните задължения, независимо дали се касае до
6
главните им задължения за прехвърляне на собствеността и заплащане на
цената по предварителния договор или на задължението на ответника да
предаде владението на имотите или на задълженията на страните по
Споразумението да ползват уговорените реално части от имотите, води до
извод, че претендираната от ищеца неустойка няма за цел да стимулира
реалното изпълнение нито на предварителния договор, нито на
споразумението.
Уговореният размер на неустойката от 10 000 лв., представляващ и 20 %
от продажната цена на имотите по предварителния договор, излиза и извън
останалите присъщи на неустойката обезщетителна и санкционна функции и
противоречи на принципа на справедливост в гражданските правоотношения.
В тази насока следва да се имат предвид и примерно изброените в т. 3 на
Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на Общото събрание на Търговска
колегия на Върховния касационен съд критерии, които следва да се
преценяват при произнасяне по възражението за нищожност на клаузата за
неустойка по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. В мотивите на посоченото
тълкувателно решение са изброени примерно някои от критериите, въз
основа на които следва да се извършва тази преценка, а именно: естеството на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка, обезпечено
ли е изпълнението на задължението с други правни способи, вида на
уговорената неустойка, вида на неизпълненото задължение - съществено или
незначителна част, съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнението на задължението вреди.
В случая неустойката не обезпечава конкретни задължения, а „които и
да е уговорки“ от Споразумението между страните за разпределение на
ползването на имота. Естеството на „уговорките“ или поетите от всяка от
страните задължения по Споразумението обаче е твърде разнородно, за да
бъде както пълното им неизпълнение, така и неточното или забавеното им
изпълнение обезщетено с еднаква по вид и размер неустойка и то в размер на
20 % от цената на имотите по предварителния договор. Разнородни и
различни по размер биха били и вредите за кредитора от неизпълнението,
неточното или забавеното изпълнение на различните поети от страните
задължения, както по Предварителния договор, така и по Споразумението за
разпределение на ползването.
7
Ето защо, така, както е уговорена, целта на процесната неустойка,
естеството на обезпечените с нея задължения и начинът на определяне на
размера й, вида на неизпълнението, за което е предвидена и съотношението
между размера й и очакваните вреди от неизпълнението за купувача, я
лишават от присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции, което води до извод за нейната нищожност.
Така уговорена, неустойката не отговаря на присъщите й цели - да
обезпечи изпълнението на конкретно поетото от всяка от страните
задължение и да обезщети другата страна за вредите от виновното
неизпълнение/забава, нито на санкционната й функция, целяща да накаже
неизправната страна по договора, в случая продавача, а води до създадена
още при сключване на процесния договор възможност за несправедливо
обогатяване на купувача. Така уговорената неустойка не съответства на
основния принцип за добросъвестност и справедливост в гражданските
правоотношения и като накърняваща добрите нрави е нищожна, съгласно чл.
26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Предвид изложеното, предявеният иск за заплащане на неустойка
следва да бъде изцяло отхвърлен като неоснователен.
С оглед намерената неоснователност на главния иск и поради
акцесорния му характер, предявеният иск по чл. 86, ал. 1 ГПК също следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищцовото
дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответника направените от
него разноски по делото в размер на 1570,00 лева - заплатено адвокатско
възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове за осъждане на Д. И. Д., ЕГН:
**********, с адрес ********* ДА ЗАПЛАТИ на „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо
Чочовени, общ. Сливен на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от 10 000,00 лв.
8
/десет хиляди лева/, представляваща неустойка по т. 9 от Споразумение за
разпределяне ползването на съсобствен имот, сключено на 23.05.2018 г. с
нотариална заверка на подписите, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане, както и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата от 2954,49 лв. /две
хиляди деветстотин петдесет и четири лева и четиридесет и девет стотинки/,
представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода от
02.11.2020 г. до 20.08.2023 г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС“ ООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. Сливен ДА ЗАПЛАТИ на Д.
И. Д., ЕГН: **********, с адрес *********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата от 1570,00 лв. /хиляда петстотин и седемдесет лева/, представляваща
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Сливен в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
9