Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 22.05.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 9-ти състав,в публично съдебно заседание на пети март през две хиляди
и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ:МАРИЯ КУЗМАНОВА
При секретаря Юлия Асенова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
12277 по описа за 2018 г. за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът твърди в ИМ, че на
14.03.2017 г. е сключил с наследодателя на ответниците предварителен договор за
продажба на апартамент на посочения адрес,с уговорена цена – 40 000
евро от които заплатил капаро в размер
на 5 000 лева. След смъртта на продавача наследницата М.Г. (с квота 2/3)
се съгласила да сключи окончателен договор, но другата наследница А.Р. (с квота
1/3) отказала.Моли съда да обяви предварителния
договор за окончателен по отношение на ответниците. Претендира разноски.
Ответницата М.Г. признава изцяло
иска и счита че следва да бъде уважен. Претендира разноски.
Ответницата А.Р. оспорва иска. Твърди,
че подписите под договора не са положени от наследодателят й. Сочи наличието на
порок в нотариалното производство поради липса на местна компетентност.Твърди
неизпълнение на задължението за плащане на капаро (чл. 3, ал. 2 от договора).
Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства
приема за установено от фактическа и
правна страна:
От представения предварителен договор от 14.03.2017 г. е видно, че между
С.А. и Л.Г.е постигнато съгласие двете страни да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: апартамент, заемащ двуетажна
еднофамилна жилищна сграда в северната част в дъното на дворно място с адрес:
гр. София, ул. „********състоящ се от една стая, кухня, тоалетна и антре на
първия етаж, една стая и тераса на втория етаж и мазе, с разгърната площ 71, 80
кв. м., заедно с 18, 95 % идеални части от дворно място – УПИ –ХІІІ-2 /парцел
13 за имот пл. № 2 в кв.520 по плана на София м.“ГГЦ-зона Г 14. Страните се
договорили за сумата 40 000 евро равняващи се на 78 233,20 лв. от които
купувачът заплаща на продавача капаро 5 000 лв.при подписването на предварителния договор,а разликата от 73233,20
лв. да бъде изплатена при подписването на окончателния договор или до
16.06.2017 г. Изрично е уговорено в чл.3,ал.2,изр.2 –ро,че
всички плащания се извършват по банков път.
Съгласно удостоверението за
наследници, обещателят по процесния договор е починал на 16.04.2017 г. и оставил за
наследници - ответниците по делото ( преживялата съпруга и дъщерята на починалата му сестра).
Не се оспорва обстоятелството,че първата ответница е била уведомена от ищеца за предварителния договор
и е била съгласна с изпълнение задължението по него. От приложената покана до
втората ответница от 19.09.2019 г.е видно, че ищецът чрез пълномощник е
направил опит за уведомяването й чрез Телепоща за сключения
предварителен договор и тя да определи дати за явяване пред нотариус за
подписване окончателния договор за продажба.
От представения нот.акт № 110,т.І, рег.№ 11927 дело № 106/ 2002 г. по описа
на Нотариус С.К.е видно,че наследодателят на ответниците е носител на правото
на собственост на апартамента, заемащ двуетажната еднофамилна сграда описан в
предварителния договор, който обаче не е
отразен
в одобрените и действащи КК нито
като самостоятелен обект в сграда(л.49 по делото в СРС),нито пък сградата да е
еднофамилна съответствуващи на имота в нот. акт
По делото са представени две схеми от СГКК: в първата е имотът е отразен като
самостоятелен обект в сграда (без да е уточнена) със обаче съседни
самостоятелни обекти, както на ниво 1 така и на ниво 2 (л.32) а във втората
актуална схема от 16.10.2019 г.(л.41) - е
посочен като самостоятелен обект във многофамилна
жилищна сграда с 3 надземни етажи.
След сключването на договора Л.Г.е
починал на 15.04.2017г., заместен в
материалното правоотношение от ответниците Не са спорни квотите на наследяване
2/3 за първата ответница и 1/3 за втората.
В обстоятелствената част
на ИМ, ищецът е допълнил
съдържанието на предварителния договор като дворното място е посочено, с площ 255
кв.м., съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.403.213.1 при съседи
имоти с идентификатори 68134.403.212, 65134.403.211, 68134.403.214 и
68134.403.368.
В тежест на ищеца е да
докаже освен, че между страните е сключен валиден договор но и, че той е
изпълнил задълженията си по него, а ответникът следва да докаже въведените в
процеса възражения.
Предварителния
договор се оспорва от втората ответница с твърдение,че подписа на обещателя е
различен и вместо бащиното си име „Луканов“ той умишлено е написал „Лукав“.Това
възражение касае автентичността на
частния диспозитивен документ. Въпреки указанията в на съда в срок до първото
с.з. (в СРС) да посочи дали твърди
неистинност на документа и че невземането на становище ще означава отказ от
това възражение, ответницата не е ангажирала такова.Ето защо съдът приема че е
налице отказ от това възражение.
Неоснователно е възражението
на втората ответница за нищожност на нотариалното удостоверяване на подписите
от нотариуса в Добрич. По правната си характеристика предварителният договор е
вид договор,който съдържа окончателната воля на страните макар и със специфична
цел за сключване на друг договор. При него се поемат права и задължения и той следва да
отговаря на правилото на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, според което предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор,
за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Изискването е
само за писмена форма, но не и за нотариална.Това че страните са избрали нотариално удостоверяване на подписа не го
опорочава. Нотариалната заверка на подписите може да бъде извършена от всеки
нотариус,чиято компетентност не е
обвързана с местонахождението на имота, тъй като с предварителния договор се
поема задължението да се сключи окончателен. Предварителният договор няма вещно-прехвърлително действие, което да води до нарушение
на чл. 570, ал. 1 ГПК.
По отношение възражението на втората ответница
относно липсата на
самостоятелен обект - предмета на предварителния договор: Съдът констатира
очевидното разминаване между отразяването на обекта по нотариалния акт и
предварителния договор и състоянието му съгласно скиците в многофамилна триетажна сграда, със съседни самостоятелни обекти и на двата етажа (нива). В тежест на
ищеца бе да докаже идентичност между апартамента на 2 нива заемащ двуетажгната еднофамилна сграда в северната част на дъното
на дворното място и посоченото разположение
в триетажната жилищна сграда.
Уважаването на иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД е обусловено от наличието на валидно сключен предварителен договор, настъпила
изискуемост на задължението и неговото неизпълнение.Съгласно предварителния договор като предпоставка за
сключването му както и за окончателния
договор е уговорено заплащането на капаро от 5 000 лв. Капарото от една
страна засвидетелства готовността на даващата го страна да сключи окончателен
договор, а от друга - възможността на насрещната страна при неизпълнение да
задържи капарото като удовлетворение на вредите, които евентуално биха
настъпили.
Спорно е дали е платено
капарото,тъй като в предварителния договор е записано, от една страна, че купувачът
го заплаща на продавача при подписването му, а от друга - и за капарото като
всички плащания важи общото правило в в 3,ал.2 изр.2-ро, че се извършва по банков
път, на трето място – липсва уговорката, че предварителния договор служи за
разписка. Видно и от ИМ ищецът не е посочил
начина на удостоверяване на плащането. При
въведеното възражение за неизпълнение на това задължение и че не са налице
условията за сключване на окончателния договор, тежестта за оборването на този отрицателен факт бе в ищеца, който следваше да
докаже положителния факт на плащането по банков път.Както е посочил съда в
доклада в тежест на ищеца е било да
докаже че е изпълнил задълженията по предварителния договор. След като ищецът
не представя доказателство в тази
насока, съдът приема за основателно възражението на втората ответница, че е налице неизпълнение. При липсата на доказателство,
че ищецът е заплатил уговореното капаро – 5 000 лв. по банков път същият е
неизправна страна по договора поради което липсва предпоставка за изпълнението
на окончателното задължение – сключването
на договора за покупко-продажба.
Наред с изложеното съдът констатира в
предварителния договор, че във всички
клаузи Л.Л.е изписан като продавач с изключение на
чл. 5, 6 и 7, където той се сочи продавач/те.
Ето защо съдът приема че искът
следва да бъде отхвърлен спрямо втората ответница.
Във връзка с признанието на иска
от първата ответница и след като ищецът
не е поискал съобразно чл.237 ал.1 ГПК прекратяване съдебното производство
спрямо нея, съдът намира, че не обвързан
с това твърдение.С оглед постановения
извод по релевантния по спора въпрос
- неизпълнение на предварителния договор поради липса на доказателство за
плащане по банков път към момента на сключването на договора съдът не е длъжен да приема за ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата за които тази
ответница и ищецът не спорят. Поради това искът следва да бъде отхвърлен и в
тази си част.
По разноските:
При този изход на спора разноски
се дължат само на ответниците. Първата ответница е поискала разноски в ОИМ в размер на 2 800 лв. (л. 83 от делото
пред СРС), но пред СГС, не са претендирани разноски. Втората
ответница също не претендира за разноски.
Водим от горното съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ иска от С.И.А., ЕГН ********** с адрес: ***,
срещу: М.А.Г., ЕГН **********
с адрес: *** и А.Д.Р., ЕГН ********** със съдебен адрес:***, партер с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен, предварителния договор сключен на 14.03.2017 г. между Л.Л.Г.(наследодател
на ответниците) и С.И.А. за покупко-продажба на жилище - апартамент, заемащ двуетажна
еднофамилна жилищна сграда в северната част в дъното на дворно място с адрес:
гр. София, ул. „********състоящ се от една стая, кухня, тоалетна и антре на
първия етаж, една стая и тераса на втория етаж и мазе, с разгърната площ 71, 80
кв. м., заедно с 18, 95 % идеални части от дворно място с площ 255 кв. м.,
съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.403.213.1 при съседи имоти с
идентификатори 68134.403.212, 65134.403.211, 68134.403.214 и 68134.403.368 КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна
жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му на на страните.
СЪДИЯ: