№ 284
гр. Велико Търново, 22.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЯНКО ЯНЕВ
Членове:ДИМИТРИНКА ГАЙНОВА
МАЯ ПЕЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА СТ. ГУШЕВА
като разгледа докладваното от ЯНКО ЯНЕВ Въззивно търговско дело №
20214001000333 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258, ал. 1, предложение първо ГПК - въззивно
обжалване.
С Решение № 39/15.07.2021 год., постановено по т. д. № 132/2020 г. по описа на
Окръжен съд – Велико Търново е осъдено, на основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД „Троя 2000“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Велико Търново,
*********, с управител и едноличен собственик на капитала П. Т. Ч. да заплати на „Елитис“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район „Младост“,
********, с управител и едноличен собственик на капитала Л. Н. Р., сумата 77 413 лв.,
представляваща обезщетение за ползване без основание на самостоятелен обект в
североизточната част на сграда № 1, с идентификатор 10447.514.364.1.15 по КККР, съгласно
схема № 15-367101-13.10.2014 г. на СГКК – Велико Търново, представляващ обект за
търговска дейност, с административен адрес: гр. Велико Търново, ******* и застроена площ
1 462.70 кв.м. (обособен чрез разделяне на самостоятелен обект в същата сграда с
идентификатор 1044.514.364.1.7, представляващ магазин за промишлени стоки, със
застроена площ 2 115.70 кв. м., съгласно схема № 5133/18.06.2012 г. на СГКК – Велико
Търново), която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор 10047.514.364,
заедно с прилежащ паркинг с площ от 1 306 кв.м. с 25 бр. парко-места в източната площадка
1
на магазина, за периода от 29.01.2019 г. - 30.08.2019 г., заедно със законната лихва върху
тази сума, считано от 27.07.2020 г. до окончателното й изплащане. Със същото решение е
осъдено, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК „Троя 2000“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Велико Търново, *********, с управител и едноличен
собственик на капитала П. Т. Ч. да заплати на „Елитис“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, район „Младост“, ********, с управител и
едноличен собственик на капитала Л. Н. Р., сумата 8 300 лв., представляваща направени по
производството разноски.
В законния срок е постъпила въззивна жалба от „Троя 2000“ ЕООД, със седалище и
адрес на управление: гр. Велико Търново, *********, представлявано от управителя – П. Т.
Ч., чрез адв. С.М. от САК против Решение № 39/15.07.2021 год., постановено по т. д. №
132/2020 г. по описа на Окръжен съд – Велико Търново.
В същата се прави оплакване, че обжалваното решение е неправилно и
незаконосъобразно. Излага се, че първоинстанционният съд е допуснал съществено
процесуално нарушение, като не е допуснал поставени от ответника въпроси към съдебно-
техническата експертиза. Излага се още, че първоинстанционнит съд не се бил произнесъл
по направеното оплакване, че разваляне на посочения договор от ищеца не можело да бъде
осъществено по посочения начин. В този смисъл неправилно било посоченото от съда, че за
правилното разрешаване на правния спор е без значение на какво основание (по каква
причина) е прекратен предварителния договор. Неправилно било прието също от
първоинстанционния съд, че за да приеме договорения наем посочен в чл. 2 от
Споразумението от 24.11.2016 г. това следвало да бъде прието и посочено в чл. 1 от
Споразумението. Твърди се, че двете точки не са обвързани по между си и в същото нямало
изискване от страна на наемодателя, че дължимият наем е във връзка с приемане на
предложението, направено в чл. 1, поради приетото от първоинстанционния съд не било в
съответствие със споразумението и в тази смисъл решението било неправилно.
Направено е искане да се отмени обжалваният съдебен акт и да се постанови друг, с
който да бъде отхвърлен предявеният иск.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от „Елитис“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район Младост,
********, представлявано от управителя – Л. Н. Р., чрез адв. Н.К. от АК – Велико Търново,
съд. адрес: гр. Горна Оряховица, *********. В същия се излага, че обжалваното решение е
правилно и законосъобразно, а въззивната жалба – неоснователна.
Апелативен съд – Велико Търново, след като разгледа жалбата, обсъди доводите
на противната страна, прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, провери правилността на обжалваното решение, съобразно
правомощията си, приема за установено следното:
Производството по търговско дело № 132/2020 година по описа на Окръжен съд –
Велико Търново е образувано въз основа на предявени от „Елитис“ ЕООД, гр. Варна против
„Троя 2000“ ЕООД, гр. Велико Търново искове с посочено в молбата правно основание чл.
2
59 от Закона за задълженията и договорите и чл. 86, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите за сумата от 80 000 лв. В исковата молба се излага следното:
Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в североизточната част на сграда № 1, с идентификатор 10447.514.364.1.15, съгласно
схема № 15-367101-13.10.2014 г. на СГКК – Велико Търново, с административен адрес: гр.
Велико Търново, *******, ет. 0, представляващ обект за търговска дейност – намиращ се в
сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 10047.514.364, застроена площ
1 462.70 кв.м. и 24.9408 % идеални части от общите части на сградата, с вход за посетители
от североизток и с вход за зареждане от север, при подробно описани граници и съседи,
ведно с паркинг с площ от 1 306 кв.м. с 25 броя паркоместа в източната площадка до
магазина, като посоченият имот е обособен, след като от „Елитис“ ЕООД била извършена
делба на собствения му търговски обект, а именно самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 20447.514.364.1.7, с административен адрес: гр. Велико Търново, *******,
ет. 0, представляващ магазин за промишлени стоки, намиращ се в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 10447.514.364. Ищцовото дружество било собственик на
недвижимия имот по силата на Постановление за възлагане от 20.12.2012 г. на ЧСИ С. К. по
изп. д. № 215/2012 г. Твърди се, че на 20.08.2013 г. (преди извършване на посоченото по-
горе обособяване) между ищцовото и ответното дружество бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба с предмет недвижими имот, понастоящем представляващ имот
с идентификатор 10447.514.364.1.15, ведно с прилежащите му част и съответните идеални
част от собствеността на прилежащия терен, като било уговорено окончателния договор да
бъде сключен на 01.10.2013 г. Въз основа на сключения предварителен договор ищцовото
дружество предало на ответника фактическата власт върху процесния недвижим имот. На
01.02.2014 г. между страните по договора бил подписан Анекс, с който било уговорено, че
страните се съгласяват да сключат окончателен договор до 01.08.2015 г., както и че до
сключване на окончателния договор „Троя 2000“ ЕООД ще държи процесния имот
безвъзмездно, като се задължава от своя страна да извършва авансови плащания от
продажната цена, в размер не по-малък от 5 000 лв. месечно. Не било спорно, че до
01.08.2015 г. не бил сключен окончателен договор, тъй като нито една от страните не била
правила постъпки за това, като и след тази дата страните продължили да изпълняват
клаузите на предварителния договор и ответното дружество продължило да упражнява
фактическата власт върху процесния недвижим имот със знанието и позволението на
собственика, като продължило да заплаща месечни вноски в размер на 5 000 лв. - авансови
плащания от уговорената продажна цена. Твърди се, че несключването на окончателен
договор несъмнено довело до обогатяване на ответника, тъй като дружеството било
спестило разходи за наем, които обичайно били дължими и биха били платими за използване
на недвижим имот, сходен с описания в договора, а от друга страна до обедняване на
ищцовото дружество, което в продължителен период било лишено от възможността да
използва собствения си недвижим имот и да черпи имуществени облаги от него. Това
мотивирало ищецът да отправи покана до ответника за сключването на договор за наем на
процесния недвижим имот за срок до сключването на окончателен договор. В отговор на
3
това предложение ответното дружество заявило, че развалят сключения предварителен
договор „по вина на продавача“, тъй като ищецът бил неизправна страна по договора.
Ищцовото дружество счита, че изявлението на ответника не било породило желания правен
ефект, тъй като то стриктно изпълнявало поетите задължения и било изправна страна по
договора. То заявило готовността си да предприеме необходимите действия и да изпълни
поетите задължения, като прехвърли собствеността върху процесния имот на купувача по
предварителния договор, ако последния изпълни своите задължения и заплати останалата
част от продажната цена, като отново с нотариална покана от 06.01.2017 г. „Троя 2000“
ЕООД било поканено да се яви на 12.01.2017 г. в кантората на нотариус Татяна Братванова,
рег. № 283 на НК за сключване на окончателен договор. Изповядване на сделката не се
осъществило, поради факта че на посочената дата не се явил представител на ответното
дружество., което било видно от съставения от нотариуса протокол. Неизпълнението от
страна на ответника да купи процесния имот и да плати уговорената цена наложило
изпращането на втора нотариална покана от 25.01.2017 г. за сключване на окончателен
договор в кантората на същия нотариус на 30.01.2017 г., като освен допълнителен срок,
ответното дружество било предупредено, че ако не укаже необходимото съдействие и не
изпълни задължението си да сключи окончателен договор , то сключеният предварителен
договор ще се счита за прекратен. Ответникът отново не се явил за изповядване на сделка,
установено в съставения от нотариуса протокол. Гореописаните обстоятелства дали повод
„Елитис“ ЕООД да развали едностранно сключения предварителен договор, поради виновно
неизпълнение на „Троя 200“ ЕООД да сключи окончателен договор и да заплати
уговорената цена, но въпреки развалянето на договора ответното дружество продължило да
упражнява фактическата власт върху имота, против волята на собственика, което
продължило до 30.08.2019 г. , на която дата предало имота на собственика му с приемо-
предавателен протокол. Това обосновавало отговорността на ответника по чл. 59 от ЗЗД,
като счита, че на ищеца се дължи обезщетение, определено на база средномесечния пазарен
наем за ползването на недвижим имот, сходен с процесния.
Прави се искане съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 80 000 лв.,
представляваща обезщетение по чл. 59 от ЗЗД за периода 29.01.2019 г. до 30.08.2019 г., за
ползването без основание на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10447.514.364.1.15, ведно с прилежащия паркинг с площ от 1 306 кв.м., собственост на
ищцовото дружество, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното и изплащане. Претендират се разноски.
Пред първоинстанционния съд ответникът „Троя 2000“ ЕООД, гр. Велико Търново с
отговорът на исковата молба е оспорил предявения иск. Не се спори, че между страните по
делото е сключен предварителен договор от 20.08.2013 г. и Анекс към него от 01.02.2014 г.
Прави възражение твърдяната неправомерно осъществявана фактическа власт върху имота.
Твърди, че по предложение на ищеца, получено на 24.11.2016 г., между страните е
постигнато споразумение за ползването на имота занапред първият да заплаща месечна
наемна цена от 3 600 лв. с ДДС, която заплатил за пет месеца, след което му заявил, че ще
4
прихваща това си задължение с неговото насрещно задължение да му върне сумата 107 000
лв., получена по прекратения предварителен договор, тъй като предложението за нея било
да се счита като заплатен наем за минало време, което не било прието, защото клаузата на
чл. 2 от анекса към предварителния договор давала право на бъдещия купувач да владее
имота, без да заплаща наем за периода, през който го владее. Оспорва връчването на
нотариалните покани, той като то не е извършено на адреса и седалището на дружеството, а
по телефона.
Постъпила е допълнителна искова молба в срока по чл. 372, ал. 1 от ГПК от „Елитис“
ЕООД, гр. Варна. В същата се поддържа изложеното в исковата молба и се оспорват
твърденията на ответника, изложени в отговора на исковата молба.
В срока по чл. 373, ал. 1 от ГПК е постъпил допълнителен отговор от „Троя 2000“
ЕООД, гр. Велико Търново. В същия се излагат възраженията посочени в отговора на
исковата молба.
С протоколно определение от 28.05.2021 г., постановено по т. д. № 132/2020 г. по
описа на Окръжен съд – Велико Търново, на основание чл. 214, ал. 1 от ГПК е допуснато
изменение на предявения иск, като същият е намален и се счита предявен за сумата от
77 413 лв.
Въззивният съд приема за установена следната фактическа обстановка:
С Постановление за възлагане от 20.12.2012 г. по изп.д. № 215/2012 г. на ЧСИ С. К. в
собственост на „Елитис” ЕООД е възложен недвижим имот, както следва: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 20447.514.364.1.7, с административен адрес: гр. Велико
Търново, *******, ет. 0, представляващ магазин за промишлени стоки, намиращ се в сграда
№ 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 10447.514.364, с предназначение на
обекта: за търговска дейност, брой нива: 1, със застроена площ от 2 115.70 кв.м. и 36.0753 %
ид.ч. от общите части на сградата, ведно с паркинг от 1 890 кв.м. с 40 бр. паркоместа, от
които 15 бр. пред магазина, и 25 бр. в източната площадка до магазина и ведно със
съответните идеални части от правото на собственост върху прилежащия терен,
представляващ поземлен имот с идентификатор 20114.514.364, целият с площ от 4404 кв.м.
На 20.08.2013 г. между „Елитис“ ЕООД (ищцовото дружество) и „Троя 2000“ ЕООД
(ответното дружество) е сключен предварителен договор, по силата на който „Елитис”
ЕООД се задължава да продаде, а купувачът „Троя 2000” ЕООД се задължава да купи
самостоятелен обект, отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със
застроена площ от 1 462.70 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ част от
самостоятелен обект с идентификатор 10447.514.364.1.7 с административен адрес: гр.
Велико Търново, *******, ет. 0, с предназначение: магазин за промишлени стоки, ведно с
паркинг с площ от 1 306 кв.м., реално разположен в източната част на имота – източната
площадка до магазина, предмет на сделката, за сумата от 1 462 700 лв. с ДДС, като при
подписване на предварителния договор купувачът се задължава да заплати сумата от 146
270 лв., а остатъкът ще бъде заплатен по банков път в деня на вписване на ипотека върху
имота в полза на „Банка ДСК“ АД, с оглед на това, че купувачът е одобрен за
5
кредитополучател от „Банка ДСК“ АД за закупуване на този имот. В договора е посочено, че
продавачът е предприел действия с цел в горепосочения обект да обособи самостоятелен
обект със застроена площ от 1 462.70 кв.м. в североизточната част на сградата, като така
обособеният самостоятелен обект продавачът се задължава да отдели от другите помещения
в сградата с масивна преграда.
С приемо-предавателен протокол от 01.10.2013 г. „Елитис” ЕООД е предоставило на
„Троя 2000” ЕООД владението до имота.
Със Заповед № КД-14-04-404/05.11.2013 г. на Началника на СГКК Велико Търново е
одобрено изменение в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В. Търново, като
се заличава самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с площ от
2 115.70 кв.м., собственост на „Елитис” ЕООД, като на негово място се нанасят нови обекти:
с идентификатор 10447.514.364.1.14, площ от 653.2 кв.м., собственост на „Елитис” ЕООД и
с идентификатор 10447.514.364.1.15, площ от 1 462.70 кв.м., собственост на „Елитис” ЕООД
(предмет на предварителния договор).
На 01.02.2014 г. между страните е подписан Анекс към предварителния договор,
предвид на това, че трето лице – „Топ Сервиз” ООД има претенции относно 813 кв.м. от
паркинга и че „Елитис” ЕООД е предприело процесуални действия за уреждане на спора с
влязло в сила решение, срокът на предварителния договор е продължен до 01.08.2015 г.,
като страните се съгласяват, че „Троя 2000” ЕООД ще владее имота да сключване на
окончателния договор за покупко-продажба по нотариален ред, без задължение да заплаща
наем за периода, през който владее имота. Считано от датата на подписване на анекса
купувачът се задължава да извършва плащания на уговорената цена в размер не по-малък от
5 000 лв.
С нотариална покана, рег. № 13145/10.11.2016 г., отправена от „Елитис” ЕООД до
„Троя 2000” ЕООД, връчена на 11.11.2016 г., „Елитис” ЕООД кани „Троя 2000” ЕООД да
заплати сумата от 24 649.87 лв., представляваща изравнителна сума за ползването на имота,
предмет на предварителния договор, в продължение на три години. Не се спори, че по
електронна поща „Елитис” ЕООД е предложило проект на споразумение от 24.11.2016 г., в
което е посочено, че до момента са заплатени 415 000 лв., които „Елитис” ЕООД предлага да
се разпределят по следния начин: сумата от 308 000 лв. – задатък по предварителния
договор и сумата от 107 000 лв. – наем за 9 месеца, считано от 01.10.2013 г. до 31.12.2016 г.
До сключването на окончателния договор страните се съгласяват „Троя 2000” ЕООД да
продължи да владее и използва имота, предмет на предварителния договор, като заплаща
месечен наем в размер на 3 000 лв. без ДДС до 10-то число на месеца, за който се отнася
наема.
С отговор на нотариална покана, рег. № 1750/15.12.2016 г., връчена на „Елитис”
ЕООД на същата дата, „Троя 2000” ЕООД уведомяват, че спазва уговорките по сключения
анекс и до момента е заплатена сумата от 415 000 лв. Поканата за заплащане на наем
противоречи на анекса. След извършена проверка в Служба по вписванията дружеството е
установило, че недвижимия имот, предмет на предварителния договор, е ипотекиран от
6
„Елитис” ЕООД в полза на „Райфайзенбанк България” АД с нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека от 18.02.2016 г., освен това има вписана искова молба с предмет
установяване правото на собственост върху паркинг с 24 паркоместа и вписан насрещен иск,
касаещ процесния недвижим имот с площ от 1 462.70 кв.м., както и възбрана. С оглед на
това и множеството тежести и искови молби за имота „Троя 2000” ЕООД уведомява, че
прекратява по вина на продавача предварителния договор от 20.08.2013 г., считано от
получаване на настоящия отговор.
С нотариална покана, отправена от „Елитис” ЕООД, с рег. № 142/06.01.2017 г.,
връчена на „Троя 2000” ЕООД на 10.01.2017 г. при условията на чл. 44, ал. 2 от ГПК,
„Елитис” ЕООД отговаря, че стриктно изпълнява условията по предварителния договор и
изразява готовност за сключване на окончателен договор, за което кани представител на
„Троя 2000” ЕООД да се яви при нотариус на 12.01.2017 г. за сключване на окончателен
договор.
Видно от Констативен протокол № 32, том 1, рег. № 280 от 12.01.2017 г. на нотариус
Татяна Братванова, на посочената дата се е явил представител на „Елитис” ЕООД с
документи, достатъчни да се удостовери сделката по нотариален ред, но представител на
„Троя 2000” ЕООД не се е явил.
С нотариална покана от 11.01.2017 г., без доказателства за момента на връчването й,
„Троя 2000” ЕООД уведомява „Елитис” ЕООД, че приема само чл. 2, ал. 1 и чл. 3, ал. 1 от
споразумение от 24.11.2016 г. (касаещи месечен наем за имота в размер на 3 600 лв. с ДДС),
поради което моли за посочената сума да се издават ежемесечни фактури. Изложено е, че
ако „Елитис” ЕООД желае прекратяване на договора за наем следва да възстанови разходите
в размер на 124 890 лв., сторени за преустройството на магазина за промишлени стоки, а
именно отделянето му с масивна преградна стена от другите помещения в сградата,
направена ограда на паркинга, промяна на ел. инсталация, дограми, ВиК инсталации и други
дейности, извършени в изпълнение на предварителния договор от 20.08.2013 г. С оглед на
това, че „Троя 2000” ЕООД е изправна страна по предварителния договор, следва да бъдат
възстановени и разходите, направени за обособяването, дейността и прекратяването на
магазина за хранителни стоки, както и пропуснатите ползи от освобождаването на целия
имот. Посочено е, че предварителния договор е прекратен по вина на продавача, с оглед
допуснатото вписване на искова молба и ипотекиране на имота.
С нотариална покана, отправена от „Елитис” ЕООД, с рег. № 646/25.01.2017 г.,
връчена на „Троя 2000” ЕООД на 26.01.2017 г. при условията на чл. 44, ал. 2 от ГПК, отново
е поканен купувача по предварителния договор „Троя 2000” ЕООД да сключи окончателен
договор, като се яви пред нотариус на 30.01.2017 г. В поканата се сочи, че към момента
неплатения остатък от окончателната цена възлиза на 1 355 700 лв. Отправено е
предупреждение, че ако на сочената дата не се яви представител за сключване на
окончателен договор между „Елитис” ЕООД и „Троя 2000” ЕООД, „Елитис” ЕООД ще счита
предварителния договор за развален.
Видно от Констативен протокол № 73, том 1, рег. № 806 от 30.01.2017 г. на нотариус
7
Татяна Братванова, на посочената дата се е явил представител на „Елитис” ЕООД с
документи, достатъчни да се удостовери сделката по нотариален ред, но представител на
„Троя 2000” ЕООД не се е явил.
С нотариална покана, рег. № 4825/18.07.2017 г. от „Троя 2000” ЕООД, дружеството
напомня на „Елитис” ЕООД, че всеки месец заплаща дължимия наем за имота в размер на 3
000 лв. без ДДС, за което наемодателя не му предоставя фактури. Посочено е, че ако
„Елитис” ЕООД желае освобождаване на имота му, следва да заплати сумата от 124 890 лв.,
които е изразходвал за обособяването му.
Видно от Приемо-предавателен протокол за предаване на недвижими имот от
30.08.2019 г. и Констативен протокол, рег. № 2980, акт № 131, том 1 от 30.08.2019 г. на
Нотариус Дешка Рачевец, на същата дата „Троя 2000“ ЕООД е предало на „Елитис“ ЕООД
владението и ключовете за достъп на процесния недвижим имот.
С Решение № 327/02.05.2017 г., постановено по гр.д. № 673/2017 г. по описа на
районен съд – Велико Търново, влязло в сила на 07.02.2019 г. е прието за установено по
отношение на „Елитис“ ЕООД, гр. Варна, че „Топ Сервиз 2010“ ООД, гр. Горна Оряховица
не е собственик на терен с площ от 813 кв.м., представляващи паркинг с 24 бр. паркоместа,
организиран върху покрива на сграда – автосервиз, обособена като самостоятелен обект с
идентификатор 10447.514.364.2 по КККР на гр. Велико Търново и е отменен нотариален акт
№ 605, том ІV, рег. № 8773, дело № 489/13.12.2013 г. на А. К. – помощник нотариус по
заместване при Д. Д., рег. № 145, в частта, с която по реда на чл. 587, ал. 1 от ГПК „Топ
Сервиз 2010“ ООД, гр. Горна Оряховица е признат за собственик на паркинг за 24 бр. леки
кол, с площ от 813 кв.м., организиран върху покрива на сграда с идентификатор
10447.514.364.2 по КККР на гр. Велико Търново
От заключението на допуснатата и изслушана съдебно – икономическа (на
техническа основа) експертиза приета, като доказателство по делото се установява, че
размерът на средномесечния пазарен наем дължим за ползването на недвижим имот, с
идентификатор 10447.514.364.1.15, находящ се в гр. Велико Търново, *******, ет. 0, с
предназначение за търговска дейност с площ 1 462.70 кв.м. и паркинг с площ от 1 306 кв.м. с
25 броя паркоместа, като прилежащ към магазина е 8 300 лв., което е 5.67 лв./кв.м. към 2019
г., а за периода 29.01.2019 г. – 30.08.2019 г. – седем месеца от 2019 г., общият размер на
наема, дължим за ползването на описания търговски обект е, включително паркинг с 25
паркоместа към него е 58 100 лв. без ДДС.
От заключението на допуснатата и изслушана допълнителна съдебно – икономическа
(на техническа основа) експертиза приета, като доказателство по делото се установява, че
размерът на средномесечния пазарен наем, като се съобразява с действителния наем за
обекта от представените договори за наем, дължим за ползването на недвижим имот, с
идентификатор 10447.514.364.1.15, находящ се в гр. Велико Търново, *******, ет. 0, с
предназначение за търговска дейност с площ 1 462.70 кв.м. и паркинг с площ от 1 306 кв.м. с
25 броя паркоместа, като прилежащ към магазина е 11 059 лв., което е 7.56 лв./кв.м. към
2019 г., а за периода 29.01.2019 г. – 30.08.2019 г. – седем месеца от 2019 г., общият размер
8
на наема, дължим за ползването на описания търговски обект е, включително паркинг с 25
паркоместа към него е 77 413 лв. без ДДС.
Относно валидността и допустимостта на обжалвания съдебен акт:
Решение № 39/15.07.2021 год., постановено по т. д. № 132/2020 г. по описа на
Окръжен съд – Велико Търново е постановено от законен състав, в пределите на
правораздавателната власт на съда, изготвено е в писмена форма, подписано е и е
разбираемо. Следователно обжалвания съдебен акт не е нищожен по смисъла на чл. 270, ал.
1 и 2 от ГПК.
При извършената служебна проверка с оглед на всички процесуални нарушения, които
водят до нищожност или недопустимост на обжалваното решение, съдът констатира, че
същото е валидно и допустимо. Не е налице нито един от пороците, които обуславят
нищожност или недопустимост на същото.
След като констатира, че решението е валидно и допустимо, съдът пристъпи към
проверка на правилността на същото.
При така установената фактическа обстановка въззивният състав приема за
установено следното от правна страна:
Съобразно изложените в исковата молба обстоятелства и петитума на същата, съдът
счита, че предявеният иск за заплащане на обезщетение за лишаване от правото на ползване
на недвижим имот е с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, както и иск с правно основание
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Всяко владение без основание води до обогатяване за владелеца (държателя) за
сметка на собственика, поради което се дължи обезщетение по силата на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.
С разпоредбата на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД е предвидена възможност за ангажиране
отговорността на всеки правен субект, който се е обогатил за сметка на другиго, като
определените от законодателя граници на отговорността са съизмерими с обогатяването, но
до размера на обедняването. Съгласно задължителните за съдилищата разрешения, дадени в
т. 4 и т. 5 от Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленума на Върховния съд на Република
България, при хипотезата на чл. 59, ал. 1 от ЗЗД неоснователно обогатилият се за сметка на
другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил, но само до размер на обедняването,
като от значение е не причинната връзка между обедняването на ищеца и обогатяването на
ответника, а наличието на общ факт, или обща група от факти, от които произтичат
обедняването и обогатяването.
Общата хипотеза за неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД е налице в случаите,
когато лице несобственик ползва недвижимия имот (вещта) без правно основание за това и
препятства собственикът да го ползва съобразно неговото функционално предназначение в
обема на правата, които има. Ползването от несобственика на имота препятства
възможността собственикът лично да ползва или да отдава под наем (на правно основание)
имота и да реализира имуществена облага. В този случай от едни и същи факти - ползването
без правно основание от несобственика-ответник на собствения недвижим имот (вещ) на
9
ищеца произтича обедняването на ищеца, което се изразява в лишаването му от
възможността да ползва сам собствения си недвижим имот или да го отдава под наем на
другиго за процесния период от време, както и обогатяването на ответника, изразяващо се в
спестяването на разходи за наем за ползване на недвижимия имот за процесния период.
Фактическият състав на предявен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД обхваща елементите
- 1. ищецът да е собственик на имота (вещта), 2. ответникът да ползва фактически имота без
наличие на правно основание за това и 3. размера на вредата, изчислена на база сумата, с
която собственикът е обеднял, тъй като не е реализирал ползата от принадлежащото му
право на ползване на имота - наемната цена на този функционален тип имоти.
Имуществените облаги имат материално естество, те са оценими в пари и се
изразяват или в увеличаване актива на имуществото на обогатения, или в намаляване на
неговите пасиви, или пък в спестяване на обогатения на някои разходи, които той иначе е
трябвало да понесе. Следва да се отбележи, че при последната хипотеза спестяването на
разходи води до обогатяване в случай, че разходите са били необходими и ответникът по
иска по чл. 59 от ЗЗД е трябвало да ги понесе от собственото си имущество и то без да
съществуват изгледи за тяхното връщане. Необходимостта от извършване на разходи от
посочения вид е нормативно или договорно обусловено, а в някои по-редки случаи значение
могат да имат и специалните качества или потребности на обогатения.
В случая следва да бъде разгледана хипотезата, формираща предметния обхват на чл.
59 от ЗЗД, а именно - служене с чужди блага без основание. Това е една от проявните форми
на неоснователното обогатяване, чието съдържание включва използване на материално или
нематериално благо, защитено с абсолютно субективно право. С цитираното вече
Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленума на Върховния съд на Република България е
разяснен, със задължително за съдилищата тълкуване, посоченият по-горе фактически
състав на иска по чл. 59 от ЗЗД, чиито елементи следва да бъдат разгледани, в така
очертаната тясна хипотеза. В разглеждания случай неоснователно обогатяване има при
спестяване на разходи, които иначе обогатилият се е трябвало да понесе, като най-честата
хипотеза - тази на ползване на чужд имот без основание - извежда обогатяването от
облагодетелстването на ползващия със спестения наем, който би плащал на собственика, а
обедняването като пропуск да бъдат придобити имуществени блага. Общият факт, от който
произтичат обедняването и обогатяването е ползването без правно основание на чуждото
благо.
С оглед заявените в исковата молба обстоятелства, определящи основанието на
исковата претенция, а именно: ползването без основание от страна на ответното дружество
на процесния недвижим имот, което препятства възможността на собственика да ползва
имота - лично или да получават имуществени облаги чрез отдаването му по наемно
правоотношение с трети лица, първоинстанционният съд правилно е квалифицирал иска по
чл. 59, ал. 1 от ЗЗД. Действително, искът за възстановяване на имущественото равновесие
между страните по делото, е обусловен от влязлото в сила решение по гр. д. № 842/2017 г.
по описа на Окръжен съд – Велико Търново. С този съдебен акт е уважен предявеният от
10
ищеца иск по чл. 108 от ЗС, като ищцовото дружество „Елитис“ ЕООД е признато за
собственик по отношение на ответното „Троя 2000“ ЕООД, на самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 10447.514.364.1.15, с административен адрес: гр. Велико Търново,
*******.
В случаите, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор,
купувачът по него не става добросъвестен владелец, но по отношение на правото да се
ползва от вещта и да получи добивите, които тя е дала, законът му придава права, които го
приравняват на добросъвестния владелец, което следва от нормата на чл. 70, ал. 3 и чл. 71 от
ЗС. С оглед на това, по време на действие на предварителния договор обезщетение по чл. 59
от ЗЗД не се следва, тъй като владението на вещта е на правно основание. С развалянето на
предварителния договор с едностранно изявление, по взаимно съгласие или по право по чл.
89 от ЗЗД се прекратява облигационното отношение, последица от което е връщане на
даденото по него по чл. 55 от ЗЗД. С отпадане на основанието да се държи имота, за
собственика се поражда правото да дири обезщетение по реда на чл. 59 от ЗЗД за
лишаването от възможността да го ползва. В конкретния случай са направени две
волеизявления за разваляне по вина на насрещната страна, които според настоящият състав
не произвеждат целения от страните резултат. По отношение на изявлението, направено
първо по време от страна на „Троя 2000” ЕООД, мотивирано от учредената от продавача по
предварителния договор ипотека и претенции на трето лице за собственост върху част от
имота, не може да бъде споделено становището на ответника, че са налице предпоставките
на чл. 87 от ЗЗД. В това изявление не се посочва подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането му договорът ще се счита прекратен. В отговора на
исковата молба ответникът не се позовава на учредена ипотека, не са представени и
доказателства в такава насока, а се позовава само на заявените права на трето лице – „Топ
Сервиз 2010” ООД за част от имота. Възможността за разваляне на договора по такава
причина може да бъде осъществена само по съдебен ред, съгласно разпоредбата на чл. 190,
ал. 1 от ЗЗД, приложима и за предварителните договори (В т. см. - Решение № 29/12.04.2010
г., постановено по т.д. № 488/2009 г., по описа на ВКС на РБ, І т.о.). Ищецът „Троя 2000”
ЕООД не е упражнил правото си по надлежния ред, въпреки че още към 01.02.2014 г., когато
е сключен анекса към предварителния договор, е узнал за претендираните права на третото
лице. Не може да бъде счетен за развален предварителния договор и с изявлението на
„Елитис” ЕООД, с което е поканено дружеството - купувач за сключване на окончателен
договор. Освен нереално краткия срок, който е предоставен на купувача за сключване на
окончателния договор, когато следва да се заплати остатъка от цената в размер на 1 355 700
лв., посочен в нотариалната покана, не може да се говори и за виновно неизпълнение на
задължението от страна на длъжника. Безспорно, след сключване на предварителния
договор, трето лице „Топ Сервиз 2010” ООД се е снабдило с констативен нотариален акт за
собственост на част от паркинга от 813 кв. м. (без посочено основание в нотариалния акт). С
оглед на това, законът урежда правата на купувача при евентуална евикция, като не е
необходимо да има постановено съдебно решение за правото на собственост на третото
лице, а е достатъчно правата му да са заявени по съдебен ред или да могат да бъдат заявени
11
(В т. см. - Решение № 424/11 от 24.01.2012 г., постановено по гр. д. № 1872/2010 г. по описа
на ВКС на РБ, ІV г.о.). Възможността да бъде развален договора по съдебен ред или да бъде
намалена цената от страна на купувача означава, че законът в тази ситуация не го
приравнява на недобросъвестна страна по договора, с оглед на което за същия не може да се
приеме, че е във виновно неизпълнение на задължението да сключи окончателен договор. Не
може да се очаква да се прехвърли риска от отстраняване на купувача на него, без да има
промяна в условията на договора, още повече, че същият заплаща цената по него с банков
кредит (изявление, съдържащо се в предварителния договор).
Независимо от това, че не са настъпили последиците на разваляне на предварителния
договор от някоя от страните, настоящият състав намира, че от съдържащите се по делото
волеизявления на техните представители може да се направи извода, че те са влезли в
преговори за уговаряне на различни насрещни права и задължения, а именно за постигане на
съгласие за сключване на договор за наем, с което са се освободили от обвързаностите по
предварителния договор и намеренията си същият да бъде доведен до окончателен такъв.
Воля за заменянето на насрещните престации и преуреждане на отношенията се съдържа в
изявлението на „Троя 2000” ЕООД от 11.01.2017 г., когато се говори за приемане на наемна
цена от 3 600 лв. месечно, възможност за прекратяване на наемното правоотношение след
заплащане на направените разноски по имота от страна на дружеството и пропуснатите
ползи от освобождаването на имота. Съгласие по въпроса за месечния наем за процесния
период не е постигнато от страните, не може да бъде споделен довода, че предложението,
отправено от „Елитис” ЕООД за сключване на споразумение от 24.11.2016 г., може да бъде
прието частично, тъй като неговите клаузи са взаимно обвързани и към момента на
предлагането им все още волята на страните за преуреждане на отношенията не е била
изявена.
С оглед на това, съдът приема, че към началния момент на периода, за който се
претендира заплащане на обезщетение по чл. 59 ЗЗД страните са демонстрирали воля за
отмяна на предварителния договор и намерение за преуреждане на престациите и
трансформирането им в наемен договор, до сключването на който, поради несъвпадане на
волеизявленията им в частта за размер на наемната цена, не се е достигнало. Изявлението на
„Троя 2000” ЕООД, че наемното правоотношение може да бъде прекратено след като бъдат
възстановени разходите, които дружеството е извършило за преустройство на обекта, може
да бъде квалифицирано като право на задържане по реда на чл. 90, ал. 1 от ЗЗД. Правото на
задържане, без значение на основанието, на което то се упражнява, не включва право на
ползване на вещта, поради което за ползването й без основание задържащият не подлежи на
освобождаване от задължението за заплащане на обезщетение по силата на чл. 59 от ЗЗД (В
т. см. - Решение № 335/28.07.2010 г., постановено по гр.д. № 660/2009 г. по описа на ВКС на
РБ, ІV г.о.).
С оглед на гореизложеното настоящата инстанция намира за безспорно доказан
факта, че ищецът е съсобственик на процесния имот. Не е спорно и фактическото
ползването на имота за претендирания исков период - 29.01.2019 г. до 30.08.2019 г. от
12
страна на ответното дружество. „Троя 2000“ ЕООД упражнява фактическата власт върху
имота без правно основание от 31.01.2017 г. Именно поради тази причина собственикът е
бил лишен от възможността да извлича ползите, които имотът е в състояние да дава,
включително чрез отдаването му под наем. Установено е също, че ищецът отправил покана
до ответното дружество да предаде владението на имота или да заплаща наем, но не
последвали такива действия.
Неоснователното обедняване на собственика за сметка на неоснователното
обогатяване на ползващия се от неговата вещ, се определя от средномесечния пазарен наем,
който би получавал за спорния период, както е изяснено в Тълкувателно решение № 82 от
28.02.1975 г. на Върховен съд на Република България по гр. д. № 74/1974 г., ОСГК и
последователно е прилагано в трайната практика на Върховния съд и Върховния касационен
съд, поради което по реда на чл. 59 от ЗЗД на ищеца „Елитис“ ЕООД следва да се присъди
сумата от 77 413 лв. без ДДС, съгласно заключението на допълнителната съдебно –
икономическа (с техническа насоченост) експертиза представляваща средната пазарна
наемна цена на ползваната от ответното дружество търговска площ от имота в размер на 1
462.70 кв. м. и паркинг с площ от 1 306 кв. м. с 25 броя паркоместа. В тази част експертизата
е пълна, аргументирана, взети са под внимание всички относими обстоятелства към
определяне размера на пазарната наемна цена за имота. На ответното дружество е предаден
имот, с предназначение магазин за промишлени стоки, като предназначението му не е
променено и към момента. С оглед на това, пазарният наем се следва за имот с такова
предназначение, като обособяването на предадената площ в магазинна част и складова част
е по преценка на ползвателя и няма отношение към определяне на обезщетението, дължимо
на собственика. До същият извод е достигнал и първостепенния съд, което обуславя
потвърждаването на решението в тази част.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че предявеният иск е основателен и
доказан до размер от 77 413 лв., представляваща обезщетение за лишаване от право на
ползване на недвижимия имот за периода 29.01.2019 г. - 30.08.2019 г., ведно със законната
лихва върху сумата от датата на предявяване на иска – 27.07.2017 г. до окончателното й
изплащане.
Крайните изводи на въззивната инстанция съвпадат с тези на първоинстанционния
съд, поради което Решение № 39/15.07.2021 год., постановено по т. д. № 132/2020 г. по
описа на Окръжен съд – Велико Търново, на основание чл. 271, ал. 1, предл. първо от ГПК, е
правилно и следва да се потвърди.
Съобразно направеното искане и изхода на спора пред въззивната инстанция
ответното дружество следва да заплати на ищцовото дружество направените по делото
разноски пред двете инстанции в размер на 7 200 лв., на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
В съдебно заседание ответникът по жалбата е направил възражение за прекомерност
на претендираното адвокатското възнаграждение на ищцовото дружество, представлявано
от адвокат. Текстът на чл. 78, ал. 5 от ГПК дава право на съда да намали размера на
заплатеното от страната адвокатско възнаграждение при неговата „прекомерност”.
13
Понятието „прекомерност” е дефинирано в същата правна норма – „когато заплатеното
адвокатско възнаграждение не е съобразено с действителната правна и фактическа сложност
на делото”. От съдържанието на правната норма на чл. 78, ал. 5 от ГПК се стига до извода,
че критерият „прекомерност” има две кумулативни и взаимно съпоставими измерения: 1)
действителната фактическа и правна сложност на делото и 2) минимално определеното
адвокатско възнаграждение, съобразно чл. 36, ал. 2 от Закона за адвокатурата.
Следва да се отбележи, че при определяне размера на дължимото адвокатско
възнаграждение при необходимост от неговото намаляване съдът е обвързан единствено от
минимално установения размер по чл. 36, ал. 2 от ЗА. Действителният размер на
възнаграждението следва да се определи според фактическата и правна сложност на делото
и вида на съответната адвокатска услуга.
В чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредбата е посочено, че минималното възнаграждение за
защита по дела с материален интерес от 10 000 до 100 000 лв. е сумата от 830 лв. + 3 % за
горницата над 10 000 лв. Според тези минимални прагове на адвокатското възнаграждение
следва да се прецени понятието „прекомерност” на възнаграждението. С оглед цената на
предявения иск минималното възнаграждение по Наредбата би било – 2 852.39 лв. без ДДС,
или 3 422.87 лв. с ДДС (§ 2 а от ДР на Наредбата).
Съпоставяйки действителната фактическа и правна сложност на делото с минимално
дължимото адвокатско възнаграждение за съответния вид работа (вида на адвокатската
услуга) съдът прави извода, че поисканото адвокатско възнаграждение от ищцовото
дружество от 7 200 лв. с ДДС не е „прекомерно” по смисъла на закона. Касае се за дело с
фактическа и правна сложност, при което договореното и платено адвокатско
възнаграждение с приблизителен размер около двукратното минимално дължимо такова за
настоящата инстанция, съответства на фактическата и правна сложност на делото и
извършените по него процесуални действия.
По изложените съображения и на основание чл. 271, ал. 1, предл. първо от ГПК,
Апелативен съд – Велико Търново
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 39/15.07.2021 год., постановено по т. д. № 132/2020 г.
по описа на Окръжен съд – Велико Търново.
ОСЪЖДА „Троя 2000“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Велико Търново, *********, представлявано от П. Т. Ч. – управител да заплати на
„Елитис“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район
„Младост“, ********, представлявано от Л. Н. Р. – управител, направените по делото
разноски пред въззивната инстанция в размер на 7 200 (седем хиляди и двеста) лв. с ДДС, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд на Република
14
България в едномесечен срок от съобщението до страните, че същото е изготвено, при
наличие на предпоставките, визирани в чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15