№ 98
гр. Каварна, 19.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КАВАРНА в публично заседание на двадесет и първи
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЕмИ. Д. Панчева
при участието на секретаря Йорданка Анг. Ялнъзова
като разгледа докладваното от ЕмИ. Д. Панчева Гражданско дело №
20223240100357 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по предявени искове от А. Г. К.,
Г. Н. К. и Р. Г. К. – И., срещу Г. С. М. и Б. Е. М., за осъждане на ответниците в
качеството им на собственици на СОС с идент. ***1.****.1.2, да заплатят на
А. и Г. К.и, в качеството им на собственици на СОС с идент. ***1.****.1.3
общо сумата от 6 999 лева /всеки по 3499,50 лв./ и на Р. Г. К. в качеството й на
собственик на СОС с идент. ***1.****.1.1 общо сумата от 6 999 лева /всеки по
3499,50 лв./, които суми представляват припадащата им се част от сторените
разходи за труд и материали за извършен през 2022 г. необходим ремонт на
общи части на сграда в режим на етажна собственост, находящ се в гр.
Каварна, ул. *** 16, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата
на подаване на исковата молба в съда до окончателното й изплащане.
Твърди се в исковата молба, че ищците са собственици на самостоятелни
обекти в жилищна сграда, построена в поземлен имот с идентификатор
***1.****, с административен адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 16. Ищците А. и
Г. К.и притежавали в режим на СИО, СОС с идентификатор ***1.****.1.3, Р.
К. притежавала СОС с идентификатор ****.****.1.1, а ответниците
притежавали при равни квоти СОС с идентификатор ***1.****.1.2. Твърдят,
че сградата е в режим на етажна собственост след разделянето по съдебен
ред по Гр.д. № 28 от 2007 г. на РС Каварна.
1
Твърдят, че от построяване на сградата през 1988 г. до момента не са
извършвани никакви мероприятия за подобряване на експлоатационното
състояние. Вследствие на агресивния морски климат, проникващата влага и
температурните разлики характерни за района, върху фасадите били нанесени
значителни вреди, които застрашавали ползването на сградата по
предназначение. По възложение на ищците било извършено обследване на
сградата от специалист - инж. Т. А., който препоръчал да се предприемат
крайно необходими и спешни мероприятия за ремонтни работи, с
извършването на които да се предотврати разрушаването на сградата, на
нейните конструктивни елементи, общи части, както и отстраняване на
повреди и деформации, които водят до опасност за живота и здравето на
обитателите на сградата.
Твърдят, че след извършеното обследване, на 03.06.2022 г. А. К. в
качеството й на етажен собственик свикала ОС на ЕС на осн. чл. 12, ал. 5 от
ЗУЕС. Събранието било проведено на 14.06.2022 г., като на него присъствали
само ищците. Взети били решения за извършване на неотложен ремонт, съгл.
становището на инж. А.; за възлагане дейностите на Т. ЕООД, като
материалите се осигуряват от етажните собственици, а на А. К. било
възложено да сключи договора; решение за внасяне на припадащите суми при
А. К. и събиране по съдебен ред на сумите от етажните собственици, в
случаите на невнасянето им.
Поради обстоятелството, че до провеждане на събранието не са били
събирани пари за фонд ремонт и обновяване се наложило присъстващите
собственици да съберат пари помежду си, за да финансират неотложните
ремонтни дейности. Договора възлизал на стойност 35000 лева, а материалите
вложени в СМР-тата – на стойност 25000 лева. Твърдят, че материалите били
закупени от тях и предоставени на фирмата изпълнител.
Поради отсъствие от събранието на ответниците се наложило
припадащата сума за СОС с идентификатор ***1.****.1.2, в размер на 13988
лв. да бъде поделена между ищците. Ответниците били поканени да
възстановят припадащите им се суми съобразно с дела им в общите части, но
те не извършили плащане. Последното обосновавало правният им интерес от
предявяване на настоящия иск.
В срок по чл. 131 от ГПК ответниците депозират отговор на исковата
2
молба, с който оспорват предявения иск като недопустим, а в условията на
евентуалност, като неоснователен.
Оспорват изложените в исковата молба обстоятелства относно
провеждане на общо събрание на собствениците на посочената дата, при
установения в закона ред. Твърдят, че в публичния регистър на Общ. Каварна
няма регистрирана етажна собственост на блока и не са предприемани
действия за изпълнение на законовите задължения по свикване на общо
събрание.
Твърдят, че ищците по своя инициатива са започнали извършване на
СМР, въпреки противопоставянето на ответниците на техния етаж да се
поставя външна изолация.
Оспорват твърденията на ищците относно нуждата от извършване на
крайно необходими ремонтни дейности, без които сградата ще се разруши.
Оспорват договора за извършване на строително-ремонтни дейности от
20.06.2022 г. да е сключен на посочената дата, да са извършени посочените
ремонтни дейности и да са заплатени от ищците суми в посочените размери.
Молят предявения иск да бъде отхвърлен като неоснователен.
В съдебно заседание и в представената писмена защита процесуалния
представител на ищците пледира за уважаване на предявените искове, на
които съдът да определи правната квалификация въз основа на фактическите
твърдения и петитума на исковата молба и в съответствие с установеното по
делото. Счита за безспорно установено по делото, че извършените от ищците
дейности са довели до увеличаване стойността на самостоятелния обект
собственост на ответниците, който е част от сградата, чийто общи части са
довършени и ремонтирани. Твърди, се че е налице приемане от етажните
собственици на извършените необходими СМР, както и възползване от тези
СМР, т.к. подобряването на общите части се е отразило на стойността на
самостоятелния обект притежават от ответниците. Считат, че в хода на делото
са установени обстоятелствата, че са извършени претендираните от ищците
работи; че заплащането на тяхната стойност – материали и труд е сторено
единствено от ищците; че претендираните от ищците дейности са направени
за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейните конструктивни
елементи, общи части, както и отстраняване на повреди и деформации, които
водят до опасност за живота и здравето на обитателите на сградата предвид
3
недовършеността й, износването и овехтяването й; че сумата платена за труд и
материали е в размер на претендираната от ищците; че заплатената само от
ищците сума за материали и труд за извършените СМР е в рамките на
нормалното и не е прекомерна, както и че ответниците са знаели за
предприетите действия, работата е одобрена от тях и те са се възползвали от
извършеното. С изложените мотиви се настоява за уважаване на предявения
иск, който следва да бъде квалифициран от съда по чл. 61, ал. 2 или чл. 59 ЗЗД.
В съдебно заседание и в депозираното по делото писмено становище,
процесуалния представител на ответниците счита предявения иск по чл. 48, ал.
7, вр. с ал. 6 от ЗУЕС - който ищците са посочили като правно основание, за
недопустим, респективно неоснователен, т.к. същият е предвиден само в
хипотеза на извършен от етажен собственик ремонт при липса на решение за
извършване на такъв от Общото събрание на етажната собственост и е
допустим именно поради липса на такова решение на ОС на ЕС. Оспорва да е
проведено общо събрание на 14.06.2022 г. на което да са взети решения за
извършване на неотложен ремонт и упълномощаване на А. К. да сключи
договор с фирма изпълнител. Излагат се подробни съображения относно
незаконосъобразността от провеждане на ОС на ЕС, поради многобройни
нарушения на процедурата по свикването и провеждането му. Оспорват да е
била налице необходимост от извършване на неотложен ремонт, както и
ответниците да са давали съгласие за извършване на такъв. Оспорват
сключения договор за извършване на СМР и фактурите за закупени
материали, както и действително направени разходи в размер на
претендираните с исковата молба. Твърди се, че в процесния случай
приложение следва да намери разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, като на всеки
от ищците бъде присъдена по-малката сума измежду направените от
подобрителя разноски и увеличената стойност на имота.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Не е спорно по делото, а и от представеното решение № 9/2013 г.,
постановено по гр.д. № 28/2007 г. по описа на РС Каварна, влязло в законна
сила на 07.05.2014 г. се установява, че сграда с идент. ***1.****.1 е в режим на
етажна собственост, възникнала в резултат на поделяне на изградените в
4
сградата самостоятелни обекта, от които ответниците притежават в общ дял
самостоятелен обект с идент. ***1.****.1.2, като припадащите се към този
обект общи части от сградата са в размер на 23,33% общо. Ищците А. Г. К. и Г.
Н. К., притежават в режим на СИО, самостоятелен обект в сграда с идент.
***1.****.1.3, като припадащите се към този обект общи части от сградата са
в размер на 24,35 % общо. Ищцата Р. Г. К., по силата на извършена на
14.06.2022 г. покупко-продажба на недвижим имот обективирана в нотариален
акт № 78, том ІІ, рег. № 2425, дело № 231/14.06.2022 г. по описа на нотариус
Петър Марковски, е придобила в собственост самостоятелен обект с идент.
***1.****.1.1, като припадащите се към този обект общи части от сградата са
в размер на 24,35 %.
По искане на част от собствениците в многофамилна жилищна сграда
находяща се на ул. „***“ № 16 в гр. Каварна, през месец май 2022 г. инж. Т. А.
е извършил оглед на обекта при който е установил, следните поражения върху
фасадата: Стоманобетоновите стрехи са с нарушена цялост. Армировката е
частично корозирала. Бетоновото покритие на армировката е нарушено и
бетонът е частично разрушен – особено по краищата на стрехите;
Стоманобетоновите плочи по таваните на всички тераси са с нарушена цялост.
Армировката е частично корозирала. Бетоновото покритие на армировката е
нарушено и бетонът е частично разрушен и на места е нападал; Фасадната
мазилка от ВЦ разтвор /на хастар/ е напукана, рони се, отделя се от зидарията
и пада по двора; тухлите по неизмазаните фасади на някои места се ронят,
отлюспват се отделни парчета и се разрушават незащитените тухлени зидове.
Във връзка с установените проблеми са предписани необходими мероприятия
за ремонтни работи.
На 20.06.2022 г. А. Г. К. е сключила с „Т.“ ЕООД, договор за извършване
на строително-ремонтни дейности изразяващи се в цялостно саниране на
фасадата на Многофамилна жилищна сграда находяща се в гр. Каварна, ул.
„***“ № 16. В договора са посочени конкретните дейности, които следва да
бъдат извършени, срока в който да бъдат извършени и дължимата цена в общ
размер на 35 000 лева, платима на пет вноски, с посочени дати на плащане.
На 29.07.2022 г. на основание постъпила жалба вх. № РД-14-98/25.07.2022
г. от Б. Е. М. и Г. С. М., комисия от служители на Община Каварна е
извършила проверка на сграда с идент. ***1.****.1 по КККР на гр. Каварна, за
5
да провери твърденията на жалбоподателите за започнало саниране на техен
собствен имот, без тяхно съгласие и без да са уведомени съсобствениците на
имота.
При проверката е установено, че в имота с идент. ***1.**** има
изградено скеле и се извършва саниране и нанасяне на минерална мазилка на
многофамилна жилищна сграда с идент. ***1.****.1. По време на проверката
собствениците на СОС са представили решение № 9/13.01.2013 г. на РС
Каварна; решение № 46/14.02.2014 г. на ОС Добрич, констативен протокол за
извършено обследване и препоръки за ремонтни работи и нотариален акт №
69, том *** г. на СВ Каварна.
В протокола е вписано, че съгл. чл. 151, ал. 1, т. 1 и т. 9 и § 5, т. 43 от ДР
от ЗУТ, не се изисква издаване на разрешение за строеж при консервация и
реставрация на фасади.
Отбелязано е още, че при извършена справка в регистъра на етажната
собственост в Община Каварна за сграда с идент. ***1.****.1, не е открита
регистрация на етажната собственост и управителен съвет (домоуправител).
Указана е необходимостта от провеждане на събрание по реда на Закона за
управление на етажната собственост, избиране на управителен съвет
(домоуправител) и регистрирането им в Община Каварна.
Във връзка със заявеното оспорване от ответниците, че е проведено общо
събрание на собствениците, от ищците са представени покана за общо
събрание и протокол на общото събрание на етажните собственици на
жилищна сграда на ул. *** 16 в гр. Каварна. От съдържанието на същите се
установява, че на 03.06.2022 г. А. К. в качеството си на етажен собственик, на
осн. чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС е свикала общо събрание на собствениците на
14.06.2022 г. На събранието в 18,10 ч. са присъствали етажните собственици
А. Г. К., Г. Н. К. и Р. Г. К.. ОС е взело решение за извършване на неотложен
ремонт съгласно становището на инж. Т.А.; за възлагане извършване на
дейностите по становището на Тоскана – Кис ЕООД, като материалите се
осигуряват от етажните собственици и за упълномощаване на А. К. да сключи
договор; за внасяне на припадащите се суми при А. К. и събиране по съдебен
ред на сумите от етажните собственици, в случай на невнасянето им.
По делото е представен протокол № 1/20.08.2022 г. на комисия в състав А.
К. – представител на възложителя и И. Тосков – представител на изпълнителя,
6
за установяване обема и качеството на извършените СМР. Страната –
възложител е приела извършените СМР, а страната изпълнител е заявила, че е
получила уговореното между страните възнаграждение за извършените СМР.
Установява се от представената по делото служебна справка изх. № 5845-
1/29.05.2023 г. на ТД на НАП Варна, офис Добрич, че в дневниците за
продажби на ООД „Т.“ с ЕИК ********* липсват данни за декларирани доходи
по договор за извършване на СМР с контрагент А. Г. К..
По делото от страна на ответника Б. Е. М., бе представена
кореспонденция между него и ищцата Р. Г. К. – И. проведена през периода
26.04.2022 г. – 14.07.2022 г. от която се установява, че И. е уведомила
ответника за предприетите от ищците строително монтажни работи в
процесния имот, както и че същият се е противопоставил да бъдат
извършвани подобрения на техния жилищен етаж, поради липса на финансови
средства.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Д.
Н.а П. и С.Д. П. – водени от ищците и В.Й.И. – водена от ответниците.
От показанията на свидетеля С. П. се установи, че познава ищцата Р. К. от
2022 г. През месец април по молба на ищцата извършила оглед на процесната
сграда, при който установила, че къщата в голяма степен е незавършена. На
северната фасада имало положена частично теранова мазилка. По западната
фасада също имало положена частично мазилка. От дъната на балконите
липсвали части от мазилката. Тухлената зидария била изпълнена некачествено
– тухлите били подредени с отворите навънка, на места липсвал спойващия
вароциментов разтвор, в самата сграда на места тухлите се ронели. По южната
и източната фасада имало положена мазилка, която се ронела при допир.
Качвайки се по стълбището към тавана свидетелката, установила, че то е във
вида, в който е било изградено – на бетон, нямало парапети. С оглед
състоянието на сградата свидетелката дала съвети на ищцата за предприемане
на неотложни действия за полагане на топлоизолация и измазване, с оглед
предотвратяване на по-нататъшно разрушаване. В последствие при
възможност препоръчала да се направи и ремонт на покрива, за да се спре
проникване на влага в сградата.
Свидетелката заяви още, че поради лошото изпълнение на тухлената
зидария, без достатъчно спойващ елемент и неизмазването на тухлите същите
7
са започнали да се ронят. Свидетелката е установила също, че на покрива няма
положени улуци и водосточни тръби, което е довело до изгнИ.е на челните
дъски и до улИ.е на фасадата.
От показанията на свидетелката Д. П. се установи, че познава ищците от
дълги години, т.к. са семейни приятели. Знае, че през месеците юни – август
2022 г. ищците са правили ремонт на сградата, в която живеят. През месец май
при едно от гостуванията в дома на ищците свидетелката забелязала паднали
части от мазилката на терасите. Също така заяви, че къщата от както я помни
на места е на тухлена зидария. Знае, че ремонта през 2022 г. е бил възложена
на И., който има строителна фирма, а материалите са закупувани от Р. и
родителите й. Свидетелката и съпругът й са помагали на Р. при избора на
строителните материали, с цел намиране на по-изгодни цени и качествени
материали. През месец май свидетелката е дала капаро – около 2500 лв. за
закупуване на гранитогрес и парапети от гр. Варна, които в последствие са
положени на стълбището в сградата. При капариране на стоките не е издадена
фактура, т.к. са платени в брой, за да бъде ползвана отстъпката на фирмата им.
Свидетелката В.Й. заяви, че познава добре имота намиращ се в гр.
Каварна на ул. *** № 16. Жилището разположено на първия етаж от имота е
било закупено през 2006 г. от родителите на съпруга й, за тях двамата. През
2022 г. продали имота на ищцата Р. К.. Свидетелката знае, че на приземния
етаж от сградата е било извършено саниране от бившите съсобственици И. и
Ж.. Относно стълбището си спомня, че до 2018 г. е било на циментова замазка.
През лятото на 2018 г. при едно от посещенията си в имота, съпругът й
прибирайки се в къщи казал, че Г. полага плочки по цялото стълбище – от
входната врата до таванския етаж. По-късно през лятото свидетелката също
посетила имота и видяла поставените плочки и парапети на стълбището,
както и боядисаните стени покрай стълбището. Свидетелката заяви, че от
както притежават собственост в сградата никога не е провеждано общо
събрание и не е искано мнението им относно извършване на ремонти в
сградата. През месец април 2022 г. са обявили своя имот за продажба и тогава
Р. е изявила желание да го купи, и след проведени преговори достигнали до
съгласие за сключване на сделка. До датата на продажбата никой от етажните
собственици не ги е уведомявал за предприемане на действия по саниране на
сградата. В деня преди сделката – 13.06.2022 г. свидетелката и съпругът й
посетили имота, видели изграденото скели и струпани строителни материали,
8
за което уведомили Б. и Г., т.к. от тях знаела, че те не желаят да инвестират
средства в техния имот и са го обявили за продажба.
Свидетелката заяви още, че към датата на продажбата на техния имот не е
имало паднала мазилка, къщата е била измазана и само малка част от нея е
била на тухла. През годините не са предприемали действия по измазване на
тухлите, т.к. са нямали проблеми с това. На покрива на къщата е имало
поставени поцинковани улуци. Не й е известно на таванските помещения да
име течове от покрива.
Във връзка с оспорване достоверността на показанията на свидетелите
водени от ищците досежно времето на извършения ремонт на стълбището, по
делото са представени от ответниците 9 броя снимки отпечатани на шест
листа, придружени с протокол от 28.11.2023 г., съставен от нотариус С.С. с
район на действие РС Шумен. От протокола се установява, че пред нотариуса
са представени посочените снимки на които е снимано стълбище, които
снимки са направени с телефона на В.Й.И. на 06.09.2021 г. и са качени в
профила й в „Гугъл снимки“. Снимките са направени на посочената дата в гр.
Каварна, на ул. „***“, удостоверено с представената локация.
По делото по искане на ответниците са допуснати и извършени три
съдебно-технически експертизи.
От заключението на вещото лице Г. Г., което съдът приема за
компетентно, подробно и обосновано извършено, се установява, че общата
стойност на СМР извършени на процесния обект възлиза на сумата 51 514,00
лв., от които 33 557,00 лв. за труд, 14 387,00 лв. за материали /по представени
фактури/ и 3 570.00 лева за доставка гранитогрес и лепило за гранитогрес за
вътрешно стълбище, доставка на ъглови лайсни, изработка и доставка
алуминиев парапет за стълбище.
Съгласно заключението на вещото лице пазарната стойност на имота на
ответниците преди извършване на ремонта е възлизала на 74 600 лв. С
извършените СМР, стойността на имота се е увеличила с 18,92 % - равняващи
се на 17400 лв.
Вещото лице инж. Д. Б., по допуснатата повторна СТЕ, след извършване
на необходимите изчисления и анализи е достигнал до извод за пазарна
стойност на имота на ответниците – 138 700 лв. Възприел е заключението на
вещото лице Г. Г. за стойността на извършените СМР в размер на 51 514,00
9
лв., с оглед на което е заключил, че стойността на имота на ответниците преди
извършването на ремонта е била 87 186 лв.
От заключението на вещото лице Н. Н. А. по допуснатата повторна СТЕ,
неоспорено от страните и прието от съда като компетентно извършено, се
установява, че пазарната стойност на апартамента на ответниците с
подобренията към момента на изготвяне на експертизата възлиза на 113 300
лв. Пазарната стойност на апартамента без подобренията към момента на
изготвяне на експертизата е определена в размер на 102 000 лв. Вещото лице е
дало заключение, че от 10-те %, с които се е увеличила стойността на
самостоятелния обект собственост на ответниците, 70% са за извършени СМР
в общото стълбище – лепене и фугиране на гранитогрес и поставяне на
парапети и 30 % са за поставяне на външна изолация – мазилка, шпакловка и
боядисване на частите.
При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на
Каварненски районен съд прави следните правни изводи:
Относно правната квалификация на иска:
Настоящият състав на съда споделя формираната непротиворечива
практика на ВКС, обективирана в множество решения по чл. 290 ГПК,
обобщена в решение № 108 от 08.07.2015 г. по гр. д. № 415/2015 г. на ВКС, І г.
о., според която определянето на правното основание на облигационните
отношения, възникнали от подобряване на чужд имот, е дейност на съда по
приложението на материалния закон, която се извършва въз основа на
фактическите твърдения и петитума на исковата молба, но и в съответствие с
установеното по делото. Съдът не е обвързан от посочената от ищеца
квалификация на предявения иск. Затова въведените в исковата молба
твърдения за качеството, в което ищецът е извършил подобрения в чуждия
имот (владелец, държател, гестор) или посочения от ищеца вид на
предявеното вземане ("увеличена стойност на вещта", "необходими разноски",
"полезни разноски", "по-малката от двете суми", "до размера на
обогатяването"), които твърдения отразяват и становището на ищеца за
правната квалификация на претенцията, не ограничават съда да даде защита
според действително осъщественото правно основание.
Съгласно задължителната практика на ВКС обективирана в решение №
238 от 19.08.2013 г. по гр. д. № 1012 на ВКС, ІV г. о., решение № 85 от
10
24.06.2014 г. по гр. д. № 1157/2014 г. на ВКС, ІІ г. о. и решение № 228 от
13.12.2016 г. по гр. д. № 5571/2015 г. на ВКС, ІІІ г. о., отношенията между
етажните собственици във връзка с поддържането, възстановяването и
подобряването на общите части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41
ЗС, според което всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е
длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за
възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето
решение от общото събрание. Решението на общото събрание определя
базата, на която следва да се определи размера на припадащата се част от
възникналото парично задължение за полезни разноски.
Общото събрание на етажните собственици може да задължи всички да
участват в разходите по подобряването на общите части, но това не изключва
възможността някой от тях да извърши подобренията и без решение на
общото събрание, при което той ще има правата по чл. 61, ал. 2 ЗС. В това
положение са поставени етажните собственици, когато съгласно чл. 3 ЗУЕС те
нямат общо събрание.
Ако някой от етажните собственици подобри общи части без да е взето
решение на общото събрание и без съгласието на останалите етажни
собственици, но с тяхното знание и непротивопоставяне, може да претендира,
на основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД, припадащите им се части от направените
полезни разноски до размера на обогатяването им и то ако работата е
предприета уместно, а ако общите части са подобрени против волята на
останалите етажни собственици, последните ще отговарят на основание чл. 59
ЗЗД.
Преценявайки събраните в настоящото производство доказателства съдът
намира, че ищците не успяха да докажат, извършването на СМР в сградата в
режим на етажна собственост да е сторено след взето решение на проведено
законосъобразно ОС на собствениците. Установи се по безспорен начин, че
няма учредена етажна собственост, вписана в съответния регистър при
общината. Общото събрание проведено на 14.06.2022 г. е свикано в
нарушение на закона (чл. 13 ЗУЕС), т.к. етажните собственици на сградата не
са уведомени по надлежния ред за неговото свикване. Взетите решения на ОС
са незаконосъобразни. При това положение съдът приема, че исковата
претенция следва да бъде квалифицирана и разгледана по чл. 61, ал. 2 ЗС.
11
По основателността на исковете:
Отношенията на собствениците в етажната собственост относно
поддържането, възстановяването и подобряването, се уреждат от правилото на
чл. 41 ЗС. Всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, е длъжен
да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването
на общите части, а в полезните разноски, за извършването на които е взето
решение на общото събрание.
Разбирането на правната доктрина и практика относно необходими и
полезни разноски е еднопосочно в смисъл, че необходимите разноски са
свързаните с неотложни /аварийни/ ремонтни дейности за поддържането и/или
възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено,
неочаквано събитие или се свързват с необходимостта от текущи или основни
ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като
чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние годно за тяхното
предназначение. Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на
сградата и имат характера на подобрения. За да бъдат извършени полезни
разноски, законодателят приема, че решението за тях се взема от общото
събрание на собствениците. Отговорът дали извършени от един или няколко
от собствениците в етажната собственост ремонтни дейности съставляват
необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи
от фактическия проблем на конкретното състояние на ремонтираните
елементи или ансталации на общите части преди ремонта им, както и от
причината, наложила този ремонт.
Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на
собствениците на сградата. Принципът е участието на всеки собственик на
обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела му в
общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да
се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на
обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от
задължението, но това решение на общото събрание има значение на правно
основание на базата на което следва да бъде определен размера на
възникналото парично задължение. Претенцията за разпределение на
разходите между отделните собственици на обекти в етажната собственост,
касае хипотезата на управител на чуждата работа /гестор/, действал не само в
12
полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Ако е налице одобрение
от лицето, в чиито интерес е предприетата работа /предварително по решение
на общото събрание или последващо/, отношенията следва да се уредят
съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение
от общото събрание, съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД гесторът може
да претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост
само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването
и то само ако работата /извършените СМР/ е предприета уместно. Ако общите
части са подобрени против волята на останалите съсобственици,
отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл.
59 ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.
В настоящия случай се претендират направени необходими разноски,
което изрично е заявено в исковата молба. Необходимите разноски са
свързаните с неотложни /аварийни/ ремонтни дейности за поддържането и/или
възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено събитие
или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности,
наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели
привеждане на общите части в състояние, годно за тяхното предназначение.
Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат
характера на подобрения. Отговорът дали извършени от единия от
собствениците ремонтни дейности съставляват необходими или полезни
разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от конкретното
състояние на общата част и от причината, наложила нейния ремонт.
Настоящия състав на съда преценявайки събраните в процеса
доказателства приема, че извършените от ищците разноски за саниране на
сградата имат характер на необходими, а направените разноски за полагането
на гранитогрес и парапети на стълбището представляват подобрения на
сградата.
По силата на чл. 38, ал. 1 ЗС външните стени, стълбите и площадките, на
процесната жилищна сграда имат характер на общи части, поради което
разходите за поддръжката им следва да се поемат от всички собственици,
съобразно притежаваните идеални части.
Съдът приема, че всичко описано в договора за извършване на СМР е
било изпълнено през процесния период 20.06.2022 г. – 20.08.2022 г., с изкл. на
13
лепене и фугиране на гранитогрес по общото стълбище. Относно времето на
извършване ремонт на стълбището съдът намира възражението на
ответниците за доказано, от свидетелските показания на В.Й.И., подкрепени с
приложения снимков материал, установяващ, че гранитогреса е бил положен
към дата 06.09.2021 г. Извършването на ремонта на стълбището в по-ранен
период от процесния се установява и от електронната кореспонденция водена
между Б. М. и Р. К., която на дата 25.06.22 г., т.е само пет дни след сключване
на договора за СМР е изпратила снимка на ответника на вече завършеното
стълбище, която снимка съответства на снимките направени от свидетелката
Й. към м.09.2021 г. Показанията на свидетелките П. и П., в частта относно
състоянието на стълбището към месец април – май 2022 г., съдът намира за
недостоверни, с оглед опровергаването им от приложения по делото снимков
материал и показанията на свидетелката Й..
С оглед събраните по делото доказателства, съдът счита, че извършения
ремонт на външните стени на сградата е имал характер на неотложен, като в
тази насока са показанията на свидетелите Д. П. и С. П., както и изготвеното
от инж. Т.А. обследване на сградата с дадено предписание, от които се
установи, че стоманобетоновите плочи по таваните на всички тераси са с
нарушена цялост, армировката е частично корозирала, бетоновото покритие
на армировката е нарушено и бетонът е частично разрушен и на места е
нападал, фасадната мазилка от ВЦ разтвор /на хастар/ е напукана, рони се,
отделя се от зидарията и пада по двора, тухлите по неизмазаните фасади на
някои места се ронят, отлюспват се отделни парчета и се разрушават
незащитените тухлени зидове. Съдът счита свидетелските показания в частта
относно състоянието на външните стени на сградата за конкретни, обективни,
последователни и вътрешно непротиворечиви, поради които ги кредитира.
Следва да се отбележи, че свидетелите имат преки впечатления, тъй като са
ходили в имата непосредствено преди предприемане на СМР и са запознати с
цялостното състояние на сградата.
Предвид изложеното не може да се приеме тезата на ответната страна, че
извършеният ремонт не е бил необходим. По делото се установи, че от
построяване на сградата не е било извършено цялостното й измазване, като
дори ответникът М. в електронната кореспонденция водена с ищцата И.
признава, че в действителност тухлите имат нужда от мазилка и е склонен да
се измажат с обикновена мазилка. С оглед горното следва да се приеме, че
14
основателно е извършен предприетия ремонт, с оглед избягването на по-
нататъшното им разрушаване и възникването на опасности за обитателите.
Извършените ремонтни дейности имат характер именно на необходими
такива, а не на подобрения, целящи да увеличат стойността на вещта, като не
се доказа да са вложени по-различни, скъпи и нестандартни материали от
обичайните при извършване саниране на сгради. Всички извършени СМР по
външните стени имат пряко и непосредствено отношение към запазването на
вещта и привеждането в трайно годно състояние.
По делото несъмнено се доказа, че процесните СМР са извършени по
възлагане на ищците, като от тяхно име А. К. е сключила договор с
изпълнителя, а Р. И. е заплащала от собствената си сметка необходимите
средства за ремонта. Видно от приложените договор за извършване на СМР,
протокол за приемане извършени СМР и извлечения от банковата сметка на Р.
И. е, че ищците са заплатили със собствени средства материалите и труда за
извършените СМР.
Съгласно приетото заключение на вещото лице Г. Г. по изготвената СТЕ,
стойността на извършените СМР за саниране на сградата възлиза на сумата
47 944 лв. от които 33 557 лв. за труд и 14 387 лв. за материали.
По делото безспорно се установява, че ищците без съгласието на
ответниците са извършили ремонт – саниране на външните стени. Съгласно
трайната съдебна практика отношенията между етажните собственици в
случаите на направен от някой от тях ремонт на общи части на сградата се
урежда по правилото на чл. 61, ал. 2 ЗЗД за водене на чужда работа без
пълномощие, съгласно което ако работата е била предприета уместно и е била
добре водена и в собствен интерес, то заинтересуваният отговаря да размера
на обогатяването си. В случая от доказателствата по делото се установява, че
ремонтът бил предприет уместно от ищците и е извършен с добро качество.
Предвид горното са налице предпоставките на чл. 61, ал. 2 ЗЗД за
ангажиране на отговорността на ответниците до размера на обогатяването им,
което в случая съвпада с припадащата се съобразно притежаваните от тях
идеални части от общите части на сградата, част от пазарната стойност на
извършените строително-ремонтни работи. За участието на ответниците в
общите разноски необходими за поддържането и възстановяването на общите
части /каквито са външните стени на сградата при режим на ЕС/, е без
15
значение дали същите обитават сградата и дали са заявили своето съгласие с
тяхното извършване.
Това съгласие или неговата липса би имало значение, когато се присъждат
"полезни разноски", тъй като само при подобренията при липса на съгласие се
присъжда по-малката стойност между увеличената стойност и действителните
разходи /т.е. по-малката стойност между размера на обогатяването и на
обедняването/. Необходимите разноски и подобренията обаче са различни
фактически състави. Необходимите разноски са парично оценими разходи,
които се извършват, за да се запази вещта и без които тя би погинала или би се
повредила /какъвто е настоящият случай/. Те са наложителни и не увеличават
стойността на вещта. Тези разноски са обективна последица от използването
на вещта и от нейното ежедневно изхабяване. Критерият, от който се изхожда
при тяхната квалификация, е обективна наложителност от извършването им -
ако не бъдат направени при определени обстоятелства, вещта може да се
повреди или изобщо да погине. За извършването на необходими разноски не е
необходимо съгласието на останалите съсобственици. Действията по
поддържане състоянието на общата вещ са управителни и останалите
съсобственици дължат възстановяването на направените разноски,
съразмерно на частта си. Необходимите разноски се дължат в размера, в който
действително са направени, т.е. дължи се стойността, която съсобственикът е
заплатил към момента на извършване на разноските.
По делото беше установено, че ответниците са съсобственици при равни
права – по ½ ид.ч. от СОС с идент. ***1.****.1.2, в процесната жилищна
сграда и притежават 23,33 % идеални части от общите части на сградата.
Следователно частта от дължимите от тях разноски за извършеното саниране
на сградата възлизат на 11185,34 лв. Съответно на притежаваните права Г. М.
дължи на А. и Г. К.и сума в размер на 2796,34 лв. и на Р. К. И. сума в размер на
2796,34 лв. за извършени СМР – саниране на сградата. Ответникът Б. М.
дължи на А. и Г. К.и сума в размер на 2796,34 лв. и на Р. К. И. сума в размер на
2796,34 лв. за извършени СМР – саниране на сградата.
Що се отнася до разходите за ремонт на стълбището съдът приема, че
същите имат характер на подобрения. За тях важи всичко казано по-горе в
смисъл, че стълбите и площадките на сградата са общи части. От
представените документи за собственост се установява, че ищците А. и Г. К.и,
16
ищецът Р. И. и ответниците Г. и Б. М.и притежават по един самостоятелен
обект от сградата. Съответно на притежаваните идеални части от общите
части на сградата, собствениците на самостоятелни обекти дължат
припадащата част от разходите за ремонта на стълбището.
Съобразно приетото от съда, че част от СМР - облицовка на стълбището и
полагане на парапети са извършени преди 14.06.2022 г., т.е преди Р. И. да
стане собственик на СО в сградата, то разходите за тяхното извършване
възлизащи на 3570 лв., са заплатени от ищците А. и Г. К.и, поради което и са
дължими единствено на тях.
Когато ликвидацията на отношенията по повод извършени подобрения в
съсобствен имот става по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, заинтересованите отговарят
само до размера на обогатяването – т. е. прилага се принципът на
неоснователното обогатяване и се присъжда по-малката сума измежду
направените от подобрителя разноски и увеличената стойност на имота. В
този смисъл изрично и решение № 487 от 30.11.11г. по гр. д. № 1503/10 г. на
ВКС, І ГО, постановено в производство по чл. 290 от ГПК. В процесния
случай извършените разходи за СМР на стълбището дължими от ответниците
М.и съобразно притежаваните от тях ид.ч. в имота възлизат на 832,88 лв. и са
по-малката стойност спрямо увеличената стойност на имота с тяхното
извършване възлизаща на 7910 лв., поради което и на присъждане подлежи
стойността на направените разноски.
Съобразно притежаваните права в СОС Г. М. дължи на А. и Г. К.и сумата
от 416,44 лв. Б. М. също дължи на А. и Г. К.и сумата от 416,44 лв.
Доколкото ищците претендират от ответника Г. М. за сторени необходими
разноски сума в общ размер на 6999 лв., а се установява, че спрямо
притежаваните ид.ч. тя им дължи сумата в общ размер от 6009,12 лв. именно
тази сума следва да бъде присъдена, а за разликата до претендирания размер
от 6999 лв. исковете да бъдат отхвърлени.
Ищците претендират от ответника Б. М. за сторени необходими разноски
сума в общ размер на 6999 лв., а се установява, че спрямо притежаваните ид.ч.
той им дължи сумата в общ размер от 6009,12 лв., като именно тази сума
следва да бъде присъдена, а за разликата до претендирания размер от 6999 лв.
исковете да бъдат отхвърлени.
По разноските:
17
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищците следва да се присъдят разноски
съобразно уважената част от исковете. Същите са представили списък на
разноските и са доказали извършването на разноски в общ размер 2219.92
лева, от които 1660 лв. за платено адвокатско възнаграждение и 559,92 лв. за
платена държавна такса. На ищците А. и Г. К.и следва да се присъдят разноски
в размер на 1019,02 лв., а на Р. К. в размер на 886,93 лв., дължими от Г. и Б.
М.и.
Ответниците също има право на разноски, съобразно отхвърлената част
от исковете. Същите са представили списъци на разноските и са доказали
извършени такива, както следва: Г. М. в размер на 1757,55 лв., а Б. М. в размер
на 2100,00 лева. На ответника Г. М. следва да се присъдят разноски на осн. чл.
78, ал. 3 ГПК в размер на 248,58 лв., а на Б. М. в размер на 297,00 лв., дължими
от А. К., Г. К. и Р. К..
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Г. С. М., ЕГН **********, с адрес гр. Каварна, ул. *** № 14,
вх. Б, ет. 1, ап. 2, на осн. чл. 61, ал. 2 ЗЗД, да заплати на А. Г. К., ЕГН
********** и Г. Н. К., ЕГН **********, двамата с адрес гр. Каварна, ул. „***“
№ 16, ет. 3, общо сумата 3212,78 лв. (три хиляди двеста и дванадесет лева и
седемдесет и осем стотинки), от които 416,44 лв. представляваща част от
направени полезни разноски за ремонт на стълбището и 2796,34 лв.
представляваща част от направените необходими разноски за цялостно
саниране фасадата на жилищна сграда с идентификатор ***1.****.1 по
кадастралната карта на гр. Каварна, ведно със законната лихва върху тази
сума считано от 29.08.2022 г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения размер от 3212,78 лв. до
пълния предявен размер от 3499,50 лв. като неоснователен.
ОСЪЖДА Б. Е. М., ЕГН **********, с адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14,
вх. Б, ет. 1, ап. 2, на осн. чл. 61, ал. 2 ЗЗД, да заплати на А. Г. К., ЕГН
********** и Г. Н. К., ЕГН **********, двамата с адрес гр. Каварна, ул. „***“
№ 16, ет. 3, общо сумата 3212,78 лв. (три хиляди двеста и дванадесет лева и
седемдесет и осем стотинки), от които 416,44 лв. представляваща част от
18
направени полезни разноски за ремонт на стълбището и 2796,34 лв.
представляваща част от направените необходими разноски за цялостно
саниране на фасадата на жилищна сграда с идентификатор ***1.****.1 по
кадастралната карта на гр. Каварна, ведно със законната лихва върху тази
сума считано от 29.08.2022 г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения размер от 3212,78 лв. до
пълния предявен размер от 3499,50 лв. като неоснователен.
ОСЪЖДА Г. С. М., ЕГН **********, с адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14,
вх. Б, ет. 1, ап. 2, на осн. чл. 61, ал. 2 ЗЗД, да заплати на Р. Г. К., ЕГН
**********, с адрес гр. Варна, ул. „****“ № 6, ет. 3, ап. 7, сумата 2796,34 лв.
(две хиляди седемстотин деветдесет и шест лева и тридесет и четири
стотинки), представляваща част от направените необходими разноски за
цялостно саниране фасадата на жилищна сграда с идентификатор ***1.****.1
по кадастралната карта на гр. Каварна, ведно със законната лихва върху тази
сума считано от 29.08.2022 г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения размер от 2796,34 лв. до
пълния предявен размер от 3499,50 лв. като неоснователен.
ОСЪЖДА Б. Е. М., ЕГН **********, с адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14,
вх. Б, ет. 1, ап. 2, на осн. чл. 61, ал. 2 ЗЗД, да заплати на Р. Г. К., ЕГН
**********, с адрес гр. Варна, ул. „****“ № 6, ет. 3, ап. 7, сумата 2796,34 лв.
(две хиляди седемстотин деветдесет и шест лева и тридесет и четири
стотинки), представляваща част от направените необходими разноски за
цялостно саниране фасадата на жилищна сграда с идентификатор ***1.****.1
по кадастралната карта на гр. Каварна, ведно със законната лихва върху тази
сума считано от 29.08.2022 г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД за горницата над уважения размер от 2796,34 лв. до
пълния предявен размер от 3499,50 лв., като неоснователен.
ОСЪЖДА Г. С. М., ЕГН ********** и Б. Е. М., ЕГН **********, двамата
с адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 2, да заплатят на А. Г. К.,
ЕГН ********** и Г. Н. К., ЕГН **********, двамата с адрес гр. Каварна, ул.
„***“ № 16, ет. 3, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1019,02 лв.,
представляваща разноски в настоящото производство.
ОСЪЖДА Г. С. М., ЕГН ********** и Б. Е. М., ЕГН **********, двамата
с адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 2, да заплатят на Р. Г. К.,
19
ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „****“ № 6, ет. 3, ап. 7, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 886,93 лв., представляваща разноски в настоящото
производство.
ОСЪЖДА Р. Г. К., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „****“ № 6, ет.
3, ап. 7, А. Г. К., ЕГН ********** и Г. Н. К., ЕГН **********, двамата с адрес
гр. Каварна, ул. „***“ № 16, ет. 3, да заплатят на Г. С. М., ЕГН **********, с
адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 2, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК сумата от 248,58 лв., представляваща разноски в настоящото
производство.
ОСЪЖДА Р. Г. К., ЕГН **********, с адрес гр. Варна, ул. „****“ № 6, ет.
3, ап. 7, А. Г. К., ЕГН ********** и Г. Н. К., ЕГН **********, двамата с адрес
гр. Каварна, ул. „***“ № 16, ет. 3, да заплатят на Б. Е. М., ЕГН **********, с
адрес гр. Каварна, ул. „***“ № 14, вх. Б, ет. 1, ап. 2, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК сумата от 297,00 лв., представляваща разноски в настоящото
производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички окръжен съд,
в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е изготвено
и обявено.
Съдия при Районен съд – Каварна: _______________________
20