Р Е
Ш Е Н
И Е
№….
От
публичен регистър, том №……,стр……..
Гр.Тервел,27.02.2018 година
Решение
от книга за открити заседания №…… от 27.02.2018 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Тервелски
районен съд в публично съдебно заседание проведено на
деветнадесети февруари, през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Росен Балкански
При
секретаря Иванка Чукачева , като сложи на разглеждане гр.дело №418 по описа на
съда за 2017 година , докладваното от районния съдия Росен Балкански и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по искова молба с вх. № 1940 от 11.08.2017 година .
Предявен е иск
от Земеделска кооперация „ Надежда” село Орляк, с ЕИК834056234 , със седалище и адрес на управление – село Орляк,
общ. Тервел – стопански двор , представлявана от управителя Р.А.Д. , срещу – А.С.С. с ЕГН ********** *** .
Според преценката на съда е предявен
положителен установителен иск с
правно основание чл. 124 от ГПК и
акцесорен с правно основание чл. 537 ал. 2 от ГПК във вр. с чл. 88 и чл.
90 ал. 1 от ЗКИР .
Предявен е иск за установяване
съществуването на арендно правоотношение между страните по делото - ищецът като
арендатор и ответника като арендодател, по договор за аренда на
земеделска земя от 08.03.2014 година - № 164, том І , рег. №
380/ 2014 година с нотариална заверка на подписите рег. № 380
извършена на 11.03.2014 година от нотариус Р. Дапков – нотариус с район
покриващ района на Тервелски районен съд - нотариус под № 191 по регистъра на
Нотариалната камара , вписан под №220 ,
том І , вх. Рег. № 837 от 14.04.2014 година при Агенцията по вписванията –
Служба по вписванията гр. Тервел по
отношение на недвижим имот № хххххх по земеразделителния план на землището на
село Орляк, общ. Тервел , с площ от
10,001 дка. , и за
отменяване вписването на несъщестуващо обстоятелство, а именно прекратяване на
посочения по-горе договор за аренда с вписана на дата 28.04.2017
година в Служба по
вписванията град Тервел заявена
молба вх. № 893 от 28.04.2017 година, вписана под № 892 от 28.04.2017 година, акт № 40 , том ІІ ,
дело № 541/ 2017 година , с която молба се твърди , че с нотариална покана връчена на 16.02.2017
година арендодателя е уведомил арендатора
за едностранното прекратяване
действието на договора за аренда
.
Молбата е с нот. Заверка на подписа на пълномощника на арендодателя с
рег. № 1234 от 27.04.2017 година от нотариус Д. Пъков нотариус
с № 174 при Нотариалната камара.
В законовия срок ответника , чрез процесуалния си
представител – адвокат Г. Д. е подал писмен отговор на исковата молба – вх.
№ 2281 от 19.09.2017 година.
Иска
се приема за допустим, но неоснователен .
Ответника
не оспорва , че по договора страните са
постигнали договорка за това , че имота
може да се преарендова, но приема, че управителния съвет по силата на
устава на кооперацията не е активно легитимиран да взема такова решение
/ такова решение може да взема само Общо
събрание / . Навеждат се твърдения , че ответника не е
давал съгласие за договора за преаренда , като е уведомен за извършената преаренда но
след сключването на договора а именно на 22.02.2017 година .
По
делото ищцовата страна се представлява от
процесуалния си представител – адвокат Р. Гаврилова
АК Добрич - процесуалния
представител на ищцовата страна подържа иска .
Ответника
по делото се представлява от
процесуалния си представител –адвокат Г. Д. – АК Варна – оспорва иска и
акцесорния такъв .
Тервелски
районен съд , след преценка на събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
С Договор за аренда на земеделска земя описан по – горе
, настоящия ответник предоставя на
ищцовата страна за временно и възмездно ползване своя
собствена земеделска земя.
На
18.11.2016 година арендатора е сключил договор за преаренда н аземята . На 18.11.2017 година е
сключен договор за преаренда , №
178 том 8, вх. Рег. № 7263 / 2016 година
, с нотариална заверка на подписите
извършена от нотариус Р. Георгиев – с район на действие РС Добрич , рег. № 7263 от 18.11.2016 година
, вписан при службата по вписванията гр.
Тервел на 23.11.2016 година , вх. Рег. № 2467 акт № 269 том 3 дело № 1200 , по силата на който договор арендатора преарендова земята на С. , като предоставя
земята за възмездно ползване на преарендатора – „ Орляк 07” ООД .
Арендодателя
е
уведомен за извършеното преарендоване на земята едва
след като е сключен договора за преаренда
– на 22.02.2017.
С поканата-предизвестие от 15.02.2017
година с нотариална заверка на подписа
на пълномощника, рег. № 409 , том 1 акт № 26
ответника уведомил ищцовата страна , че едностранно прекратява договора, считано
от дву месечен срок от датата на получаване
на предизвестието или от датата на отказа същото да се получи. Същата е връчена на ищцовата страна на 16.02.2017 година. С покана предизвестие от 15.02.2017 арендодателя
, като сочи основание чл. 11 ал. 3 от
ЗАЗ- неизпълнено задължение на арендатора да уведоми собственика за извършената преаренда дава
двумесечен срок, след който прекратява едностранно действието на договора .
В
цялост ищцовата страна приема , че по
силата на сключения договор за аренда има правото да пренаема / преарендова /
земите ,който ползва на възмездно основание
и че ищцовата страна е изпълнила задължението си по чл. 11 ал. 1 от ЗАЗ
– като е уведомила арендодателя за извършената преаренда на земите му.
Ищецът намира, че така извършеното прекратяване на договора е
незаконосъобразно, тъй като не са били налице предвидените в закона и
договорени от страните основания за това. В чл. 10 от Сключения между страните договор
била уредена хипотезата , при която арендатора може да
пренаеме земеделската земя, по своя
преценка .
Ищцовата страна приема , че договора не е прекратен поради липса на основание за
прекратяването му.
Моли съда да признае за установено по отношение на ответницата , че процесния договор за аредна от 08.03.2014 година , не е
прекратен,т.е. че между страните съществува арендно правоотношение по цитирания
договор .
Иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от Гражданския процесуален
кодекс (ГПК).
С оглед уважаването на установителния иск
, е заявена акцесорна претенция с правно основание чл. 537 ал. 2 от ГПК във вр.
с чл. 88 и чл. 90 ал. 1 от ЗКИР - за отменяване вписването на несъщестуващо
обстоятелство, а именно прекратяване на посочения по-горе договор за аренда .
При така установената фактическа
обстановка, съдът достига до следните правни изводи:
Предявени са два иска – установителен
иск по чл.124, ал.1 ГПК и обусловен иск
за заличаване на вписаното прекратяване на договора за аренда с правно
основание чл. 537, ал.2 ГПК вр.чл.88 ЗКИР.
В българската правна
система прекратяването на облигационното отношение е възможно само с уговорка
между страните и когато е предвидено в закона (чл.
20а, ал. 2 от ЗЗД). Едностранното прекратяване представлява отказ да
се изпълняват задълженията, но не може да има за своя последица отпадане на
договорната връзка. Процесният договор се явява сключен между равнопоставени
правни субекти, като всяка от страните по него в пределите на предоставените й
права може да извършва действия, които да предизвикат промяна в правната сфера
на насрещната страна по договора, като едно от тези действия е прекратяване на
действието му. Веднъж сключен, съгласно разпоредбата на чл. 20а от ЗЗД договорът има сила на закон за
тези които са го сключили, и може да бъде изменян, прекратяван, развалян или
отменян само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в
закона. Що се отнася до възможността едностранно да бъде прекратено действието
на договор, на нашата правна система е познато само в случаите, които това
изрично се предвижда от разпоредбата на закона или уговорка в договора.
Предявените искове са допустими.
Ищцовата страна има интерес от
предявяване на иск за установяване
съществуване на договора за аренда, т.е. за съществуването на
облигационно правоотношение между него и ответницата, уредени от този договор,
тъй като с поведението си, вписвайки молба за прекратяване на договора за аренда на основание чл.11 ал.
4 от ЗАЗ , ответницата
недвусмислено е показала, че оспорва
наличието на облигационна връзка между нея и ищцовата страна.
Съгласно чл. 154 ал.1 от ГПК,
с оглед характера на предявеният иск,
ищцовата страна носи доказателствената тежест в процеса, като
следва да установи факта на сключен на
договор за аренда от една страна, обстоятелството , че има правото да
преарендова земята на арендодателя , обстоятелството , че е дирила и
получила съгласието на
арендодателя за сключения в последствие договор за преаренда и от
друга вписването на несъщестуващо обстоятелство,обективирано в молбата за едностранно
прекратяване действието на договора .
Анализирайки съобраните по делото доказателства, съдът приема,
че направеното от ответната страна изявление за разваляне на
валидния договор за аренда на земеделска земя
от 08.03.2014 година е произвело погасителен за облигационната
връзка ефект, поради което искът за установяване на съществуването и следва да се приеме за не основателен, като отхвърляйки първият предявен положителен установителен иск,като неоснователен и недоказан съдът не дължи
произнасяне по същество и по предявения втори иск - обусловен
иск,с правно основание чл.537, ал. 2 от ГПК, вр. чл. 90 и чл. 88 от Закона за
кадастъра и имотния регистър, като съдът е мотивиран от следните съображения :
Не се спори факта на сключен между страните валиден
срочен договор за аренда.
Меджу страните не е спорно , че има договор
за преаренда .
Не се спори , че по сключения договор за аренда
страните са постигнали съгласие- в т. 10 от същия, че съгласно тази разпоредба, аредндатора има
право да преотдава целия имот или части
от него по своя преценка .
В кои
случаи може да се прекрати
едностванно действието на договор за аренда , сключен между страните за определен срок :
Разпоредбата
на чл. 27, ал. 1, т. 4 от Закона за арендата в
земеделието (ЗАЗ), предвижда,
че договорът може да бъде прекратен с едностранно предизвестие само в
предвидените в него (ЗАЗ) случаи. Една от предвидените
възможности за едностранно прекратяване на договора е тази
по чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, а тя е относима
само към договорите без определен срок, какъвто не е процесният.
В редакцията си
от от 05.08.2016 г ДВ, бр. 61 от 2016 г., чл. 11 ал. 4
ЗАЗ визира следното :
При
неспазване на ал. 1 - 3 арендодателят може да прекрати едностранно договора за
аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до
арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или
прехвърлянето на права.
По
делото :
На основание чл. 11, ал. 2 от ЗАЗ при преарендуване
преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се
освобождава от задълженията си към арендодателя . По делото съдът установи , че договора за преаренда е сключен
съобразен с цитираната разпоредба.
Съгласно чл. 11 ЗАЗ ако е уговорено в договора, арендаторът може
да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по
договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице.
За да
е налице
валидно сключен договора за преаренда
закона изисква предварителното
писмено изразено съгласие на собственика – арендодателя .
Сключването на договора за преаренда
без изричното предварително съгласие на арендодателя представлява противоречие
със закона.
За да е действителен този договор за преаренда в частта касаеща
имота предмет на договора за аренда от 08.03.2014 година е необходимо сключващите сделката да имат
изричното писмено съгласие на арендодателя по договора за аренда. Тъй като
арендодателя не е давал съгласие имотът му да бъде преарендуван, то договорът за
преаренда се явява недействителен.
В случая не е спазено изискването на чл. 11, ал. 1
от Закона за арендата в земеделието , независимо, че арендаторът има права по т. 10 Договора да преарендова част или целия обект на договора, договора за преаренда
страните са сключили без наличие на изричното съгласие на
араендодателя .
По делото не се събраха доказателства арендодателя да е давал съгласие имотът му да бъде преарендован. При хипотезата на чл. 102 от ЗЗД -
"заместване в дълг", преарендатора „ Орляк 07” ООД е заместило длъжника
по процесния договор за аренда , като това е станало при липса на съгласие
на кредитора – ареднодателя по процесния
договор – настоящата ответница .
По тези именно съображения, съдът приема , че извършеното едностранно прекратяване на
договора е произвело правни последици,
т.е. налице е валидно прекратяване на договора
за аренда .
Всяка от
страните претендира разноски.
Относно
разноските :
На осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК в тежест на ищцовата страна
следва да се възложат сторените от ответника разноски по делото .
Процесуалния
представител на ответника представи
списък с разноските ,по който претендира
за плащане сума в размер на 300,0 лева , но до колкото страната не представи доказателства за реално плащане на сумата –
липса на договор за правна помощ по
образец и за фиска , липса на платежни
нареждания , съдът приема , че разноски на ответната страна не се следват .
Разноските
остават за страните такива каквито са ги сторили по делото .
Водим от горното, съдът:
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като
неоснователен и недоказан предявения иск
с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК
, предявен от от Земеделска
кооперация „ Надежда” село Орляк, с
ЕИК834056234 , със седалище и адрес на
управление – село Орляк, общ. Тервел – стопански двор , представлявана от управителя Р.А.Д. , срещу – А.С.С. с ЕГН **********
*** , за
установяване
съществуването на арендно правоотношение между страните по делото - ищецът като арендатор
и ответника като арендодател, по договор за аренда на
земеделска земя от 08.03.2014 година - № 164, том
І , рег. № 380/ 2014 година с нотариална заверка на подписите рег. № 380
извършена на 11.03.2014 година от нотариус Р. Дапков – нотариус с район
покриващ района на Тервелски районен съд - нотариус под № 191 по регистъра на
Нотариалната камара , вписан под №220 ,
том І , вх. Рег. № 837 от 14.04.2014 година при Агенцията по вписванията –
Служба по вписванията гр. Тервел по
отношение на недвижим имот № хххххх по земеразделителния план на землището на
село Орляк, общ. Тервел , с площ от
10,001 дка.
Разноските
остават за страните такива каквито са ги сторили по делото .
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Добрички
районен съд , в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните, че е
изготвено и обявено .
Районен съдия: