Р Е Ш Е Н И Е № …….
Гр.Варна, ………… 2018 год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, търговско
отделение, в публично съдебно заседание на седми март, през две хиляди и осемнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСЛАВ
СЛАВОВ
ЧЛЕНОВЕ: ДАРИНА МАРКОВА
ЖЕНЯ
ДИМИТРОВА
При участието на секретаря Д.ЧИПЕВА,
като разгледа докладваното от съдия Ж.ДИМИТРОВА в.т.д. № 52 по описа за 2018 год., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 ГПК, образувано по въззивна жалба
вх.No-33405/28.11.2017 година от „ДИЛОВ ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК-********* срещу решение No-724/06.11.2017
година, постановено по т.д.1559 по описа за 2016 година на Варненски
окръжен съд.
Твърди се
във въззивната жалба, че решението е неправилно, тъй
като съдът неправилно е приел, че договорът не страда от посочените пороци,
водещи до неговата нищожност, породил е облигационна връзка между страните и
ищецът е изпълнил в пълен обем поетите задължения, за което му се дължи и
уговорената цена. Съдът не е обсъдил твърденията, че не се касае за жилищна
сграда, а за апартаментен хотел, както и, че е изключена възможността за
въвеждане на специален режим на управление на етажната собственост. Съдът не е
обсъдил възражението, че управлението следва да се осъществи по реда, предвиден
в Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост от 1951
година. Съдът не е обсъдил възражението, че „Ивтур“
ООД не е изпълнил в пълен обем задълженията си по договора, както и
обстоятелството, че не е изпълнил задължението си да представи отчет за
дейността си и такъв няма прието от общото събрание, за да се приемат
направените разходи именно за осъществяване управлението и поддръжката на ОЧ на
ЕС. Съдът неоснователно не е допуснал и разглеждане на направеното възражение
за прихващане със сумата от 20 000 лева, както и възражението за извършено
плащане за разноски електроенергия, както и за заплащане на вода. Моли съдът да
постанови решение, с което прогласи нищожността на договора поради противоречие
със закона, отхвърли предявения иск по чл.422 ГПК и присъди направените
разноски.
Въззиваемата страна „Ивтур“ ООД е представила писмен
отговор в срок, в който моли да се потвърди решението на първоинстанционния
съд и се присъдят направените по делото разноски.
В отхвърлителната част, решението не влязло в сила.
Съдът по предмета на спора съобрази
следното:
Предявени са искове с правно основание
чл.422 ГПК.
В исковата си молба ищецът „ИВ ТУР“ ООД
излага, че ответникът „Дилов инвест“ ЕООД притежава
обекти, в сграда, която е въведена в експлоатация с разрешение за ползване от
16.10.2012 година. Апартаментен хотел
„Ялта“ е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС. Ищецът е
инвеститор на обекта, а ответникът е изпълнител, като на територията на
комплекса има изграден басейн и кътове за общо ползване около басейна.
Ответникът е придобил имоти в сградата, като в т.9 от нотариалния акт, при
учредяване на суперфиция страните са договорили, и ответникът е дал своето съгласие
управлението и поддръжката да бъде извършвано от „Ив тур“ ЕООД, като се е
задължил да сключи такъв договор.
Съгласно договора ответникът се е задължил да заплаща годишно
възнаграждение в размер на седем евро, без включен ДДС на квадратен метър върху
ЗП на обектите, описани в приложение 1 с обща площ от 2017 кв.м., като сумата
за една година е в размер на 14119 евро без ДДС, в левова равностойност от
33137.23 лева с ДДС. Цената е платима до 30.06 на съответната година, за която
се дължи. Дружеството ищец е изпълнило
всички задължения по договора, като поради забавата дружеството дължи и
законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението -27.07.2016
година до окончателното изплащане на задължението.
Със заявление за издаване на заповед за
незабавно изпълнение по чл.417 ГПК по ч.гр.д.8859/2016 година е издадена
заповед за незабавно изпълнение за следните суми – 33137.23 лева,
представляваща незаплатена цена /годишна такса/ за поддръжка и управление на
общите части на сграда в режим на етажна собственост за 2015 година по фактура
**********/13.07.2016 година, дължима по договор за управление и поддръжка на
общите части на сграда в режим на ЕС, апартаментен хотел Ялта от 01.03.2012
година, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението
– 27.07.2016 година до окончателното и изплащане, ведно с разноски в размер на
670 лева, държавна такса и 770 лева, адвокатско възнаграждение, на основание
чл.78, ал.1 ГПК.
Моли съдът да постанови решение, с
което признае за установено, в отношенията между страните, че ответника му дължи
сумата по издадената заповед за изпълнение, ведно със законната лихва от датата
на подаване на заявлението - 27.07.2016
година, ведно с разноски в заповедното производство, както и за присъждане на
съдебно-деловодните разноски в настоящето производство.
Ответникът, в срока по чл.131 ГПК е депозирал
писмен отговор, в който оспорва исковете, като твърди, че същите са неоснователни.
Не оспорва обстоятелството, че по ч.гр.д.8859/2016 година по описа на РС-Варна
е допуснато издаване на заповед за незабавно изпълнение на парично задължение
по чл.417 ГПК, с която е осъден да заплати на ищеца сумите, но твърди, че между страните липсва валидно договорно
правоотношение, което да породи задължението, предмет на иска.
Договорът е нищожен
поради противоречие със закона и добрите нрави. Разрешението е издадено на
16.10.2012 година, като сградата не отговаря на изискванията за жилищен
комплекс от затворен тип и начина на управление на етажната собственост следва
да бъде съобразен с общия режим, като управлението следва да се извърши
съобразно разпоредбите на глава втора от ЗУЕС.
В параграф 1, т.3 от ДР на ЗУЕС е дадено легално определение на
понятието жилищен комплекс от затворен тип, като ваканционните комплекси не са
в обхвата на чл.2 ЗУЕС и тяхното управление е по общия ред. Представеният по
делото договор не е основание за пораждане на задължение, тъй като същият не
отговаря на изискванията на чл.2 ЗУЕС. Договорът не е приет и подписан от
останалите съсобственици на самостоятелни обекти в сградата.
В отношение на
евентуалност не се установява изпълнение от страна на ищеца на поетите
задължения. Прави възражение за прихващане със суми, заплатена консумация на
ел.енергия от общите части на сградата и вода. С молба от 22.05.2017 година
възражението е уточнено, като сума от 2029.40 лева , заплатена вода и сума от
20 000 лева, заплатена такса за инфраструктура за Златни пясъци АД.
Приет е за съвместно
разглеждане и иск за прогласяване на нищожността на договор от 01.03.2012
година, като сключен в противоречие със закона.
С уточняваща молба
–становище от 25.05.2017 година ищецът е посочил, че етажната собственост е
възникнала след влизане в сила на ЗУЕС /обн.ДВ, бр.6/23.01.2009 година/, тъй
като Акт обр.15 е съставен на 14.06.2010 година.
Съдът, след съвкупна преценка на
представените по делото доказателства приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Не се спори между страните, а и се
установява, че по заявление на „Ив
тур” ЕООД за издаване на заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, е образувано ч.гр.д. № 8859/2016 г. на
ВРС и издадена заповед за незабавно изпълнение.
Видно от представения на л.7 договор е,
че „Дилов инвест“ ЕООД, в качеството си на собственик
е възложил, а „Ив тур“ ООД, в качеството си на изпълнител е поел задължението
срещу заплащане да извършва поддръжка, ремонт и управление на вътрешните и
външни общи части на етажната собственост на апартаментен хотел „Ялта“-жилищен
комплекс от затворен тип.
От представения НА 10/2007 година е
видно, че ищецът и ответникът са съсобственици на поземлен имот, като при
учредяване на право на строеж са се уговорили, че дружеството, което ще
управлява етажната собственост е „Ивтур“ ООД.
Няма спор, а и се установява от
представеното разрешение за строеж, че сградата е въведена в ескплоатация през 2012 година и представлява апартаментен
хотел „Ялта“, състоящ се от 95 апартамента-хотелски тип, фоайе, рецепция, 3
бр.търговски щандове, заведение за бързо хранене, тип снек-бар,
спортно-рекреативен център, подземен паркинг с 10
места и открит басейн.
От заключението по СТЕ, което се
кредитира от съда като компетентно и безпристрастно дадено се установява, че е
налице контролиран достъп на външни лица, има монтирани камери във фоайето, по
коридорите и към басейна. в рецепцията и в стаята на управителя са инсталирани
монитори, на които се вижда движението на хората в целия апартаментен хотел и
около басейна, като има изпълнена домофонна уредба,
има и униформена охрана. Общо от собствениците на обекти се ползват видеонаблюдението, домофонната
уредба, униформената охрана.
От издаденото удостоверение /л.452/ се
установява, че „Дилов инвест“ ЕООД е направил касови
преводи с основание вода общо в размер на 2029.40 лева.
Гореустановената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание
чл.422, ал.1 ГПК, като при предявяването му е спазен предвидения в закона
едномесечен преклузивен срок.
В тежест на ищцовата
страна е да установи съществуването на вземането по предявеното в заповедното
производство основание – договор, а в тежест на ответната страна погасяването
на задължението или основното си възражение, че договорът е нищожен.
Два са правнорелевантните
въпроси, които следва да намерят отговор, а именно следва да се отговори на
въпроса дали сградата е комплекс от затворен тип и как това обстоятелство се
отнася към валидността на договора, като правнорелевантният момент при извършване на преценката е
моментът на възникване на етажната собственост.
С оглед представеният нотариален акт за
учредено право на строеж и извадка от кадастралния регистър на недвижими имоти,
както и представените акт обр.14 се установява, че
етажната собственост е възникнала с изграждането на сградата на фаза „груб
строеж“, тъй като към този момент правото на строеж се трансформира в право на
собственост за всеки отделен обект, като за блок Б акт обр.14
е подписан на 15.11.2007 година. Установява се и, че през 2007 година са
извършени редица разпоредителни сделки с обекти в полза на трети лица, което
обуславя извода, че етажната собственост е възникнала при действието на ПУРНЕС,
който не урежда жилищен комплекс от затворен тип.
Отделно от горното от заключението на техническата експертиза и кадастралните
схеми на имота е видно, че освен построената от инвеститора жилищна сграда, други
самостоятелни обекти в имота не са налични.
В свободната от
застрояването площ на съсобствения
имот са разположени басейн и кътове за общо ползване около басейна, зелени
площи, система за охрана и видеонаблюдение. Всички
тези обекти представляват елементи от
устройството за ползване на свободната дворна
площ (по смисъла на чл. 9 от Наредба № 7 от
22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на
отделните видове територии и устройствени зони). Целия
двор представлява прилежаща към етажната собственост площ, необходима за
ползване на обектите на
етажните собственици. Аргумент за това може да се извлече и от легалното определение в пар.1, т.2 от ДР на ЗУЕС,
уреждащо прилежаща площ на сгради в етажна собственост, които обаче не са
построени в съответно урегулирани за тях терени, а в по-големи
комплекси. Между обектите, посочени като необходими за ползване от етажните собственици изрично са
изброени елементите, съответни на
допълващо застрояване в УПИ, като озеленени
площи, площадки за игра, места за паркиране. Доколкото суперфицията
осигурява по силата на чл. 64
ЗС противопоставимо на
собственика на терена ползване на земята, необходимо за използване на постройката, същото правомощие следва
да се признае и на етажни собственици в сграда, чиято обща част не е застроената
земя, а право на строеж върху нея (чл.
38, ал.1 ЗС).Налага се извод, че притежанието на
отделен обект от етажна собственост, към който
принадлежи право на строеж върху двора, по естеството си включва и правото този
двор да се ползва като обща част на
етажната собственост, ведно с наличните в него
благоустройствени елементи като кът за отдих, басейн, градинско озеленяване,
алеи за достъп до тях и съоръженията по
тяхната поддръжка.
Този
вещно-правен и териториално устройствен статут на единствена сграда в УПИ за ниско жилищно строителство изключва
възможността за въвеждане за тази етажна собственост на
специалния режим на управление на
общите части, предвиден за жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Изричното посочване на множественото число на сградите, формиращи комплекса
съответства на целта на
специалната уредба. Съответно и нормата на чл. 2 от ЗУЕС цели да уреди не толкова
съдържанието на договора, а противопоставимостта
на индивидуалните съглашения на трети лица, без която общото
управление, индивидуализиращо комплекса като цяло би се обезсмислило.
В заключение съдът
приема, за доказана липсата на
характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип по
отношение на процесната
сграда в режим на
етажна собственост.
Този факт обаче не води до посочените
от страната последици спрямо валидността на сделката.
Разходите за управление и поддържане
на общите части са въпроси от компетентността на общото събрание на етажните
собственици, като по отношение на неговите решения се прилагат правилата за
сделки-решения, пораждащи права и задължения за етажните собственици,
независимо дали са съгласни с тях или не(Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС
по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК).
Пределите на тази компетентност обаче
са ограничени до определянето на конкретния изпълнител на услугата и общото му
възнаграждение, съответно формирано от вноските на всеки от собствениците, без
обаче при определянето на размерите да могат да се нарушават правилата за
вътрешното разпределяне на тежестта на общите разходи, предвидени в чл. 51 ЗУЕС. В този смисъл правилата са възприемани от съдилищата като императивни
(определение № 478 от 22.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о.,
ГК, определение № 1097 от 17.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 630/2011 г., I г.
о., ГК, определение № 538 от 6.11. 2015 г. на ВКС по гр. д. № 4113/2015 г., I
г. о., ГК, решение № 85 от 24.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1157/2014 г., II г.
о., ГК). Отделно от това извън компетентност на събранието на етажните
собственици би било възлагането на услуги извън обичайните консумативни разходи
по почистване на съхранение на добрия вид на общите помещения.
Видно от представеният нотариален акт
/л.17/ за учредяване право на строеж между съсобственици, „Ивтур“
ООД и „Дилов инвест“ ЕООД, в качеството си на
съсобственици са поели помежду си следните задължения, а именно общите разходи
за подържане инфраструктурата към КК“ Златни пясъци“
и издръжката на общите части на апартаментен хотел „Ялта“ се определят на 9
евро за квадратен метър РЗП за година, като общото събрание на етажната
собственост определя начина на плащане и може да вземе решение за промяна на
сумата. Съсобствениците се договарят, че след издаване на разрешението за
ползване „Ивтур“ ООД ще бъде управител на етажната
собственост.
При логическото тълкуване на тези
уговорки се налага следният извод:
Налице е решение на етажната
собственост, взето при настъпването на отлагателно условие, възникването на
етажната собственост, като същото съдържа всички съществени елементи на решение
на общото събрание и обуславя валидността на процесния
договор, който е сключен с конкретния собственик на отделен обект.
Процесния договор е сключен в изпълнение на решение на етажните
съсобственици, което е проведено в нарушение на предвидените в закона правила
за вземане на решение, но такова решение, съгласно закона подлежи на отмяна,
като всеки съсобственик разполага с право на иск за отмяна на
незаконосъобразното решение /чл.13 ПУРНЕС /отм/ и
съответния му чл.40, ал.1 ЗУЕС/. При липса на проведен иск и решение, с което
решението да е обявено за незаконосъобразно договора, в изпълнение на взетото
решение е валиден и поражда действие, още повече, че „Дилов инвест“
ООД не е последващ приобретател
на обект.
В договора се съдържа и воля на
насрещните страни за възлагане на
определени услуги- подържане на зелени площи и външен
басейн срещу конкретно договорена цена. Извършването на
подобни услуги не е ограничено с особени изисквания на
закона по отношение на
собствеността или статута на вещите, върху които
изпълнителят се задължава да въздейства. Договорено е постигане на незабранен от
закона резултат, поради което не е налице някое от
основанията за нищожност по чл.
26, ал.1 и 2
от ЗЗД.
Предвид горното, предявеният
инцидентен установителен иск за прогласяване
нищожността на договора следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед валидността на договора, съдът
следва да разгледа направеното възражение за неизпълнение на задълженията по
договора.
От съвкупната преценка на
свидетелските показания и заключението на ССЕ, което съдът кредитира се
установява надлежното изпълнение на желания резултат. Установява се извършването
на кабелна далекосъобщителна мрежа и интернет услуга; техническа поддръжка с
абонаментно обслужване на общите инсталации - асансьор и пожароизвестяване.
Поставени са маси, шезлонги, изкуствена трева за обслужването на басейна.
Установява се назначаването на общо 14 работника на длъжностите администратор,
камериер и чистач-хигиенист, на които са изплащани редовно трудови
възнаграждения и превеждани осигурителни вноски за сметка на работодателя,
както и абонаментни карти за пътуване до кк Златни пясъци.
В сградата има СОТ с паник бутон и видео наблюдение в общите части, като
мониторите са намират в стая на партера и се обслужват от „Ив тур“ ООД. Видео
наблюдение е извършвано на басейна, коридора към него, входа към сградата и във
фоайето. Подържат се зелените части в двора, басейна и около него.
С оглед гореизложеното искът се явява
основателен и следва да бъде уважен. По отношение направеното възражение за
прихващане със сумата от 20 000 лева, както и възражението за извършено плащане за разноски електроенергия,
както и за заплащане на вода, съдът намира следното:
От
представения договор /л.9/ от въззивното дело е
видно, че задължението за заплащане на инфраструктура е задължение, възникнало
за „Дилов инвест“ ЕООД, като същото е в съответствие
с постигнатата договорка в нотариалния акт, че тази сума ще се заплаща от
„Дилов инвест“ ЕООД, поради което не са налице
предпоставките за извършване на прихващане. Разходи за заплатена електроенергия
не са представени, а за заплатената вода, същите са лични задължения на „Дилов инвест“ ЕООД, поради което не са налице предпоставките за
извършване на прихващане.
Поради съвпадане на правните изводи
на двете инстанции решението на първоинстанционния съд
следва да бъде потвърдено.
На осн.
чл.78, ал.1 ГПК, с оглед изхода на спора въззивника следва
да бъде осъдена да заплати на въззиваемата страна разноски
в размер на 1500 лева.
По изложените съображения Варненският
апелативен съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение No-724/06.11.2017
година, постановено по т.д.1559 по описа за 2016 година на Варненски
окръжен съд.
ОСЪЖДА „Дилов инвест“
ЕООД да заплати на „Ив тур“ ООД сумата от 1500 /хиляда и петстотин/ лева, разноски, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред
Върховен касационен съд в 1-месечен срок от получаване на съобщението до
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: