РЕШЕНИЕ
№ 1804
гр. Варна, 08.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20213110107020 по описа за 2021 година
Ищцовото дружество *** твърди, че ответникът Ал.Ст.Б. е собственик
на недвижим имот, находящ се в Общ***, с.***, к.к."****, а именно: ап.№1, с
кадастрален идентификатор ***, с обща застроена площ от 48,57кв.м., ет.1, в
сграда №5 на „Жилищен комплекс за сезонно обитаване" с административен
адрес К.К. ****, построен в УПИ №*** по плана на с.****, Общ.***,
съгласно документ за собственост. На 20.06.2013г. между ответната страна в
качеството му на собственик на гopeописания недвижим имот, от една страна
като Възложител и „***, от друга страна като изпълнител е сключен договор
за поръчка за поддръжка на инфраструктурата и недвижимия имот. По силата
на сключения договор, ответната страна е възложила, а изпълнителят е приел
и се е задължил пряко и чрез трети лица срещу заплащане да управлява,
поддържа и обслужва организационно, технически и административно
съоръженията и обектите за общо ползване разположени в КК "***". В чл.1
от договора детайлно са описани дейностите по поддръжка на комплекса
извършвани от страна на изпълнителя, които се изразяват в почистване на
общите части на сградата, в която е разположен собствения на възложителя
недвижим имот; -целогодишна поддръжка за външните части на сградата и
апартамента; -поддръжка на зелените площи в урегулирания поземлен имот в
който е разположена сградата, както и в непосредствена близост до нея; -
подръжка на обслужващите сградата басейни, съоръжения и детски
площадки; -плащане на разходите за осветление и вода на общите части на
сградата; -денонощна охрана и портиер за входа към апартамента на
възложителя; -поддръжка на прилежащата на сградата територия от КК „***";
Относно изпълнението на договорните задължения от страна на ищеца,
1
същите се изпълняват точно, добросъвестно и в срок със собствени сили или
чрез наети лица и се заключават в следните практически действия:
Поддръжка на зелените площи включваща: наторяване, плевене, подрязване и
оформяне на растителността, третиране с инсектициди при нужда,
прекопаване, подмяна на растителност, почистване на сухите листа, косене на
тревата и др. Поддръжка, стопанисване и осигуряване на ползването на
басейна в комплекса. При нужда се извършват ремонтни дейности на басейна
с цел да се осигури използването му от обитателите в комплекса, закупуват се
всички нужни химикали и препарати за поддръжката на същия. Около
басейна са разположени чадъри и шезлонги, които са предоставени за
ползване на всички собственици и обитатели. Целогодишно се извършва
техническа поддръжка на общите части и съоръженията на комплекса, което
включва профилактика, ремонт и подмяна на осветителни тела в общите
части на сградата, в това число коридори, стълбищни пространства,
поддръжка и годишни технически прегледи на асансьорите, стълбищни
автомати; ремонт на камери за видеонаблюдение, ремонтни дейности на
басейна; осветителни тела в двора на комплекса, канализация, водопроводни
и ел. инсталации, мрежи за кабели, ремонтни дейности на общите части в
сградата и поземления имот, в който е разположена същата. Санитарно-
хигиенното обслужване включва дейности по измиване и измитане на
вътрешни алеи; измиване, метене, почистване на прах и дезинфекция на
общите части на сградата и поземления имот. Заплащането на разходите за
електричество (в това число за осветление, асансьори, басейн), вода в общите
части се извършва целогодишно. Съгласно чл.5 от договора ответната страна
се е задължила да заплаща на ищеца месечна такса, стойността на която се
определя в размер на 1 евро/кв.м без ДДС от притежавания от възложителя
имот. Ерго месечната таксата, която ответника дължи за покриване на
разходите свързани с поддръжката и управлението на общите части на
комплекса е в размер на 58,28 евро с ДДС. По правилото на чл.6 - последно
предложение - таксата се заплаща еднократно или на две равни вноски -
съответно до 31 декември на предходната година и до 30 юни на текущата
година. Съгласно чл.13 от договора при забава на заплащането на дължимите
от ответника суми се начислява и събира заедно с основната такса за
предоставените услуги и неустойка в размер на 0,1% дневно, но не - повече от
20% от размера на съответната дължима такса. Дължими от ответната страна
към настоящия момент са следните суми: Такса поддръжка за периода 01.07. -
31.12.2018г., равняваща се на сумата в размер на 673,68лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 134,74лв. с ДДС - представляваща договорената неустойка
за гopeпосочения период на 2018г.; Такса поддръжка за периода 01.01. -
30.06.2019г., равняваща се на сумата в размер на 683,95лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 136,79лв. с ДДС - представляваща договорената неустойка
за гopeпосочения период на 2019г.; Такса поддръжка за периода 01.07. -
31.12.2019г., равняваща се на сумата в размер на 683,95лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 136,79лв. с ДДС - представляваща договорената неустойка
2
за гopeпосочения период на 2019г.; Такса поддръжка за периода 01.01. -
30.06.2020г., равняваща се на сумата в размер на 683,95лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 136,79лв. с ДДС - представляваща договорената неустойка
за гopeпосочения период на 2020г.; Такса поддръжка за периода 01.07. -
31.12.2020г., равняваща се на сумата в размер на 683,95лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 136,79лв. с ДДС - представляваща договорената неустойка
за гopeпосочения период на 2020г.; Такса поддръжка за периода 01.01. -
30.06.2021г., равняваща се на сумата в размер на 683,95лв. с ДДС, както и
сумата в размер на 68,40лв с ДДС - представляваща договорената неустойка
за гopeпосочения период на 2021г.; общата сума дължима от ответника е 4
843,73лв. Указаната сума се състои от 4 093,43лв. дължима такса по договора
+ 750,30лв. договорена неустойка от 20%, съгласно чл.13 от договора,
изречение последно. Служители на дружеството - ищец многократно са
изпращали писма и са водили разговори с ответника относно необходимостта
да бъдат заплатени дължимите суми, но след 30.06.2018г. той е отказал да
заплаща по договора. На 23.03.2021г. чрез покана, изпратена посредством
услугата „Телепоща със заверка на съдържанието" на Български пощи - ЕАД,
ответната страна отново бе поканена да заплати дължимите от нея суми като
за целта й бе предоставена банкова сметка на дружеството. В определения
чрез поканата 7-дневен срок плащане не последва, такова не е сторено и към
датата на подаване на настоящата искова молба. Същото счита за
неизпълнение на задължението на ответника по сключения договор и се явява
достатъчно основание за предприемане на законни действия против него и
моли да се постанови решение, с което да се осъди ответника да му заплати
сума в размер на 4 843,73лв. - представляваща дължима такса поддръжка за
периода от 01.07.2018г. до 30.06.2021г., която се състои от 4 093,43лв.
дължима такса по договора, 750,30лв. договорена неустойка за посочения
период, както и законната лихва върху цялата сума, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението
ведно със сторените съдебно-деловодни разноски и адвокатски хонорар.
Ответника в срока по чл.131 от ГПК е подал отговор, в който сочи, че
оспорва изцяло /по основание и размер/ предявените искове, счита същите за
недопустими и неоснователни. Моли, да се постанови решение, по силата на
което да се отхвърлят претенциите и да му се присъдят направените по
делото разноски. Твърди, че е собственик на ап. №1, находящ се на първи
етаж със застроена площ 42,14кв.м., както и 2,5524%ид.ч. от общите части на
сградата, находящ се в жилищна сграда №5, с административен адрес: с.***,
от 10.03.2014г. Твърди, че процесния Договор за поръчка за поддръжка на
инфраструктура и недвижимият имот от 20.06.2013г. е нищожен по смисъла
на чл.9 ЗЗД и по чл.26 ЗЗД. От една страна видно от чл.4 и чл.16 от Договора,
че същия е на практика „вечен договор": „Този договор действа за
неопределено време, като може да се прекрати само ако имота, собственост
на възложителя, погине или бъде закупен от изпълнителя." Както е известно в
правната доктрина - налице е нищожност на договора поради противоречието
3
му с добрите нрави - сделка, с която се ограничава стопанската свобода. От
втора страна е налице нищожен договор и поради противоречието му със
закона - ЗУЕС. /задължения по поддръжка и управление на обекти в режим на
етажна собственост./ Твърди, че жилищната сграда, в която се намира имота
не представлява "Жилищен комплекс от затворен тип" по смисъла на §1 т.З
ДР ЗУЕС вр. с чл.2 ЗУЕС. Твърди, че Договор за поръчка от 20.06.2013г. е
прекратен поради системното неизпълнение на задълженията на ищеца,
произтичащи от същия по чл.11 вр. с чл.1 за повече от 5 години. Във връзка с
неизпълнение на задълженията на ищеца /собственик на множество имоти в
Етажната собственост/ на 27.07.2017г. се е състояло общо събрание, на което
са присъствали 49 собственика / сред които и ответника/на имоти в етажната
собственост и е създаден инициативен комитет /група/ за защита правата на
собствениците на имоти в комплекса, недоволни от сключените нищожни
договори поради заобикалянето на ЗУЕС и пълното неизпълнение на
задълженията, липсата на отчетност, ползването на недвижимите имоти,
собствени на ищеца като хотел без знанието и съгласието на останалите
съсобственици, непрестанния шум и мръсотия от гостите на хотела и
множество други. За председател е избран ***, който предприема множество
правни и фактически действия в тяхна защита, в това число множество
покани /и нотариална - Рег.№***том.1 акт 143 на Нотариус ***/ до ищеца,
организация на правна помощ - съвети и пълномощия със същия адвокат,
който в настоящия момент е процесуален представител на ищеца, вкл.
подател на ИМ, множество срещи и събрания с представители на местната
власт и ищеца. Твърди, че системното неизпълнение на задълженията на
ищеца по нищожния Договор за поръчка от 20.06.2013г. произтичащи от
същия по чл.11 вр. с чл.1 продължават и до настоящия момент. Твърди, че
ищеца, ако изобщо е извършвал някакви действия и плащанията, които
подробно описва в ИМ, е действал изцяло в свой собствен интерес, тъй като е
собственик на множество недвижими имоти - земя и сгради /басейн,
съоръжения и детска площадка, зелени площи и др./в имота в който се намира
сградата в режим на етажна собственост, в която е и имота на ответника,
обособени от него и ползвани като хотел /без знание и съгласие на останалите
съсобственици/, видно от официална справка от Служба по вписванията и
сайта на хотела. Ответникът е закупил имота, надявайки се на тишина и
спокойствие, бидейки инвалид /представяме доказателства/, които разбирайки
от описаното никога не можа да получи. Оспорва твърденията в ИМ и за
заплащане на извършени разходи за подробно изброените услуги, като
оспорваме както самото извършване на всяка една от изброените в ИМ
действия, самото заплащане, така и размера и основанието на твърдените
разходи и че същите са направени за общи части и по отношение на
притежавания от ищеца имот. Твърди, че не е налице решение на
съсобствениците по смисъла на ЗУЕС за наемане от когото и да било на
чистачка, охрана, градинар, нито за закупуване на химикали, препарати,
чадъри, шезлонги, камери за видеонаблюдение и др., нито пък да се
4
назначават на трудови договори подобни лица и да им се заплащат
осигуровки и др. Оспорва се правно валидното назначаване в етажната
собственост и самото назначаване на - чистачка, охрана, градинар и др.
Твърди, че ако са налице подобни назначения, същите са без знание и
съгласие на всички съсобственици и същите назначения и разноски са изцяло
в интерес на ищеца и относно множеството имоти - самостоятелни обекти,
притежавани от дружеството, описани по горе и налични записвания в
Служба по вписванията. Например разноски за градинар, за поддържане на
басейн, техническа поддръжка и всичко описано на стр.2 от ИМ не могат да
се вменят на ответника, който не е собственик нито на земя, нито на градина,
нито на басейн, нито на растителност, а напротив ищеца е собственик на
дворно място с площ 6.280дка., и за това си назначава градинар, чистачка и
т.н и им плаща заплати и осигуровки, пръска за инсектициди и множество
други дейности, описани в ИМ за защита на собствеността си. Същото се
отнася и до басейн. С настоящите претенции е видно как един собственик на
множество имоти и самостоятелни обекти се опитва да вмени евентуални
плащания за своите имоти на „чужд гръб". Оспорва всички твърдени
„практически действия" както по вид, така и по размер, така и самото
плащане, тяхното извършване и целесъобразност, надлежното им плащане,
като за евентуалното извършване, на което и да било от тях не е взето
решение на ОС на ЕС, тъй като както се изясни не са общи части по смисъла
на ЗУЕС, а по-голямата част са изключителна собственост на ищеца -
недвижими имоти и движими вещи. Моли, да се постанови решение, по
силата на което прогласявайки нищожността на процесният договор да се
отхвърлят недопустимите и неоснователни претенции и да се присъдят
направените по делото разноски. В условията на евентуалност ако се приеме,
че процесният договор е нищожен, то прави възражение за прихващане до
размера на исковата претенция за връщане на осн. чл.34 ЗЗД на всичко
получено, респ.заплатено от ответника на ищеца на обща стойност 6465.92лв.
Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание чл.79,
чл.86 и чл.92 от ЗЗД.
Страните не спорят, а и от представените доказателства-нот.акт за
покупко-продажба №***. се установява, че ответника е собственик на обект
ап.1, ет.1 в сграда в жилищен комплекс за сезонно обитаване, жилищна
сграда №***, с административен адрес к.к*** заедно с 2.5524% равни на
5.88кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху
поземления имот в който тя е построена. Съгласно представения договор за
поръчка за поддръжка на инфраструктура и недвижим имот от 20.06.2013г.
страните по настоящото дело са се договорили ищцовото дружество в
качеството си на изпълнител да извършва пряко или чрез трети лица срещу
заплащане следните услуги-почистване на общите части на сградата, в която
се намира имота на възложителя, настоящ ответник, целогодишна поддръжка
на външните части на сградата и апартамента, поддръжка на зелените площи
в УПИ в който е разположена сградата, както и в непосредствена близост до
5
нея, поддръжка на обслужващите сградата басейн, съоръжения и детски
площадки, плащане на разходите за осветление и вода на общите части,
денонощна охрана и портиер за входа към апартамента на ответника и
поддръжка на прилежащата на сградата територия от к.к.“***“. От своя
страна ответникът се е задължил за посочената дейност да заплаща на ищеца
възнаграждение под формата на месечна такса в размер на 1евро/кв.м. без
ДДС от притежавания имот, като сумата се дължи от деня на получаване на
разрешение за ползване на сградата в която се намира имота. Страните са се
договорили , че срока на договора е за неопределено време, като може да се
прекрати само ако имота на възложителя погине или бъде закупен от
изпълнителя.
Договорено е също така при забава на плащане от страна на
възложителя заплащане на неустойка в размер на 0.1% дневно, но не повече
от 20% от дължимата се сума.
Ответникът е представил копие от нотариална покана до ищцовото
дружество в която е посочил, че то рязко е влошило изпълнението на
задълженията си по договора в последните две години, като поканата е
връчена на дружеството на 25.06.2018г. и съдържа покана отношенията да се
уредят на среща насрочена за 4.07.2018г. от 15ч. в кантората на конкретен
нотариус в гр.Варна.
В хода на делото е прието заключението на в.л. по допусната и приета
ССчЕ от което се установява, че за времето от 30.06.2015г. до 19.06.2017г.
ответника е заплащал на ищеца договореното възнаграждение по обсъждания
договор.
Ищеца за доказване на изпълнение на задълженията си е представил по
делото копие от договор за абонаментно обслужване на асансьори от
15.02.2013г. отнасящ се за сграда №2 в комплекса изменен с анекс от
26.11.2013г. при което са включени всички сгради от 1 до 10, този анекс е
последван от друг от 22.03.2018г. Представен е също така и договор от
1.05.2018г. сключен от ищеца с доставчик на интернет, от който се
установява, че комплекса в който се намира и имота на ответника е получил
по него достъп до интернет, а освен това е представено и доказателство-
договор от 20.05.2021г. за извършена дезинсекция и дератизация през 2021г.
на обект хотел „***“ с.****.
На първо място съставът намира, че следва да се обсъди статута на
имота в който се намира собствения на ответника обект, като спора се свежда
до това има ли този имот статут на жилищен комплекс от затворен тип/ЖКЗТ/
по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС или не. Съгласно посочения текст на
ДР на ЗУЕС ЖКЗТ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен
имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица. По настоящото дело
липсват конкретни доказателства относно това какъв е статута сочения в
6
исковата молба „Жилищен комплекс за сезонно обитаване“ записан в
представения договор за поръчка и като к.к.“***“, но някои от
характеристиките на същия могат да бъдат извлечени както от представения
договор от 20.06.2013г. така и от съдържанието на договора за покупко-
продажба обективиран в също така представения нот.акт. По отношение на
първата въведена от законодателя предпоставка - наличие на УПИ съдът
намира, че се съдържат достатъчно сведения за това, че обекта на ответника
се намира имено в сграда изградена в УПИ, това е видно от съдържанието на
нотариалния акт в който е записано изрично, че придобития от ответника
обект е в сграда изградена в УПИ №***, кв.16 по плана на с.***. По
отношение на следващия елемент-наличие на сгради в режим на етажна
собственост, се установява, че обекта на ответника се намира в сграда №5,
като това е записано и в договора за поръчка. Наличието на третата
предпоставка – съществуването и на други обекти се установява отново от
съдържанието на договора за поръчка, където изрично е записано, че в УПИ
съществуват и други обекти които ще се поддържат от ищеца-басейн, детски
площадки и съоръжения. Освен това следва да се има предвид, че отново от
договора за поръчка, твърденията на страните и събраните гласни
доказателства се установява, че е на лице установен контролиран достъп за
външни лица на територията на урегулирания поземлен имот. При това
положение съставът намира, че е на лице основание да се приеме, че законът
изисква прилагане на чл.2, ал.1 от ЗУЕС относно формата на договора, с
който се урежда управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, а по-точно писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Предвид
липсата на законова дефиниция относно това кое лице се явява инвеститор
съставът намира, че при липсата на законова дефиниция извън дадената в
ППЗНИ специално за нуждите на конкретния закон, то инвеститор е всеки
правен субект влагащ средства с цел постигане на по-голяма печалба от тази
която би получил от средствата си при условие, че са вложени в банкова
институция. При това положение и предвид, че ищецът и продавач на имота е
търговско дружество, което по своето естество предполага преследване на
търговска печалба следва да се приеме, че ищецът има точно качеството на
инвеститор, а ответника в договорното отношение е със статут на потребител.
Предвид обсъденото по-горе съставът приема, че сключеният между
страните договор за поръчка за поддръжка на инфраструктурата и
недвижимия имот по своята същност се явява по своята същност договор за
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип сключен при нарушение
законовото изискване за форма, а именно липса на нотариална заверка на
подписите на инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, като по
този начин той е нищожен по смисъла на чл.26, ал.2, пред.3 от ЗЗД и
предявените искове следва да бъдат отхвърлени, тъй като претендираните
суми не се дължат на договорно основание, а би могло да се търсят по реда на
7
неоснователното обогатяване, ако се докаже, че ищецът е направил разходи в
претендираните размери.
Предвид извода за неоснователност на претенциите и направеното
искане ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сторените по
делото разноски в размер на 500лв.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „*** със седалище и адрес на управление
гр.**** срещу ***р.5.08.1964г. гражданин на ***федерация с адрес с.Ш****“,
сграда №5, ап.1, ет.1 искове за заплащане на сумите от
4 093,43лв. - представляваща дължима такса поддръжка за периода от
01.07.2018г. до 30.06.2021г. съгласно сключен на 20.06.2013г. договор
озаглавен „Договор за поръчка за поддръжка на инфраструктурата и
недвижимия имот“ и 750,30лв. договорена неустойка за посочения период, на
осн. чл.79 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ***със седалище и адрес на управление гр.*** ДА ЗАПЛАТИ
НА ***. гражданин на Руска федерация с адрес с.***“, сграда №5, ап.1, ет.1
сумата от 500лв. сторени по делото разноски, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от датата на уведомяването.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8