Р Е Ш Е Н И Е
№………
гр.Пирдоп,
01.03.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД-ПИРДОП, ІII-ти
състав, в публично съдебно заседание, проведено на
двадесет и четвърти януари две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОНКА
ПАРАЛЕЕВА
при секретаря Петя Александрова, като разгледа докладваното от съдия
Паралеева гр.д. № 783 по
описа на съда за
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Производството
първоначално е образувано пред Районен съд-Ямбол с предявяване на искова молба
от .....срещу ....., с която се иска от съда да обяви за нищожен поради
накърняване на добрите нрави договор от 25.07.2012 г. за пренаемане на подробно
описан недвижим имот, сключен между страните, и ответникът да бъде осъден да
опразни същия имот и да предаде държането на ищеца. При условията на
евентуалност се иска същият договор да бъде обявен за недействителен поради
сключването му във вреда на представлявания и отново ответникът да бъде осъден
да опразни имота и да предаде държането.
Ямболският
районен съд е уважил възражението на ответника, направено с отговора на
исковата молба за местна неподсъдност на спора, прекратил е производството пред
себе си и го е изпратил за разглеждане от РС-Пирдоп, при когото е образувано
гр. дело № 783/2017 г. по описа на същия съд.
С насрещна искова молба се иска от съда, в случай че уважи предявените с
първоначалната искова молба на „Фиш Комер-2002“ ЕООД искове, това дружество да
бъде осъдено да заплати на ..... получената без основание, респективно - на
отпаднало правно основание парична сума от 6000 лв. в ДДС, представляваща
предварително заплатен наем на недвижим имот за периода от 25.07.2017 г. до
25.07.2022 г. по договор за наем на недвижим имот от 25.07.2012 г., ведно със
законната лихва от датата на депозиране на насрещния иск до окончателното
плащане.
Ищецът в исковата си молба твърди, че на 25.07.2002 г. между „Семена и
посадъчен материал“АД, в качеството му на наемодател, и ....., в качеството му
на наемател, представлявано от един от тогавашните управители - Станко Димитров
Иванов, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят е предоставил
под наем на наемателя следните недвижими имоти: I. Складова база, находяща се в с.Зимница, обл.Ямбол- извън регулация, в
поземлен имот №204, включваща: терен с площ от 10 000 кв.м.; 3 броя складове за
семена със застроена площ от 1080 кв.м. всеки- едноетажни, масивни, построени
през 1995 г.; 2 броя складове за семена със застроена площ от 720 кв.м. всеки-
едноетажни, масивни, построени през 1995 г.; битова сграда със застроена площ
от 100 кв.м.- масивна, едноетажна, построена през 1995 г., при граници на
имота: север- мера, юг-мера, изток-път, запад-мера; II. Складова база- Търговски комплекс, находящ се в гр.Ямбол, кв.18, парцел I, включваща сграда със застроена площ от 97.33 кв.м.- едноетажна, масивна,
монолитна конструкция, построена през 1993 г., при граници от всички страни-
кооперативен пазар. В договора била определена обща наемна цена за ползване на
имотите от 6000 лв. на година и действие на договора от 10 години, а подписите
върху договора били нотариално заверени на 11.07.2012 г., на която дата бил
сключен и анекс към договора, с който наемният срок е продължен за още 10
години, считано от 25.07.2012 г. до 25.07.2022 г. Сочи се в исковата молба, че
на 25.07.2012г. между ....., в качеството му на пренаемодател, представлявано
от друг от тогавашните управители - Стоян Димитров Христов и ответника ....., в
качеството му на пренаемател, е сключен договор за наем /пренаемане за срок от
10 години/ на имота, представляващ Складова база в с.Зимница /описан по-горе
под номер I/.
Този договор за пренаемане бил сключен с нотариална
заверка на подписите и наемната цена по него била 10 000 лв. за целия срок
на договора, платима не по-късно от изтичане на срока му, като се съдържала и
уговорка, че наемната цена и условията за нейното плащане не могат да бъдат
променяни. Според посоченото в исковата молба, с решение на Общото събрание на
съдружниците на ..... от 22.01.2013 г. Стоян Димитров Христов е изключен като
съдружник в дружеството за действия против интересите на същото и е освободен
като управител, което решение е вписано в Търговския регистър. Ищецът счита, че
договорът за наем (пренаемане), сключен на 25.07.2012 г. с ответника е нищожен
поради противоречие с добрите нрави, тъй като се наблюдавала пълна
нееквивалентност на насрещните престации, а уговореният годишен наем от 1000
лв. бил в пъти по-нисък от реалния пазарен наем за такъв имот. В подкрепа на
изложеното се сочи, че на същата дата - 25.07.2012 г. изключеният като
съдружник управител - Стоян Христов, е преотдал под наем другия, описан по-горе
имот – складова база - търговски комплекс, на друго дружество, отново при
изключително занижена наемна цена, което е дало основание този договор да бъде
обявен за нищожен с решение на Ямболския районен съд поради накърняване на
добрите нрави, което решение е било потвърдено от Ямболски окръжен съд. Отделно
от посоченото, ищецът намира, че последният представляващ ..... управител -
Стоян Христов и пренаемателят ..... са се споразумели във вреда на
представляваното от Христов дружество, доколкото за съществуването на договор
със „Семена и посадъчен материал“АД са знаели и двете страни по договора за
пренаемане, като в пряка вреда на представлявания е уговорената наемна цена от
10 000 лв. за срок от 10 години, нейната неизменност за целия срок на
договора, както и клаузата за уговорен начин на плащане. Поради това, ищецът
заявява, че договорът за пренаемане е недействителен по смисъла на чл.40 ЗЗД и
в закона не е предвидена възможност за неговото потвърждаване от страна на
представлявания или неговото саниране.
В срока по чл. 131 ал.1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, в който ответникът
....., представляван от управителя Николай Леков и чрез пълномощника адв.Ч.П.
изразява становище по заявеното с исковата молба, като оспорва изцяло
предявените от .....искове и счита, че са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени. Заявено е, че ответникът не оспорва сключването на процесния
договор за пренаемане от 25.07.2012 г. и се твърди, че по този договор е
заплатен пълният размер на наема от 10 000 лв., плюс 2 000 лв. ДДС.
Неоснователно било твърдението, че договорът за пренаемане е нищожен поради
нееквивалентност на престациите, която противоречала на добрите нрави. На първо
място се сочи, че първоначалният договор на ищеца с неговия наемодател „Семена
и посадъчен материал“ АД бил сключен за два имота и наемната цена била
определена общо за двата имота, докато договорът за пренаемане касаел само
единия от тези два имота. На следващо място, сравнение между наемните цени по
двата договора - за наем и пренаемане, било недопустимо и от него не можел да
се изведе извод за нееквивалентност на престациите, тъй като еквивалентността
следвало да се преценява с оглед средните пазарни цени към момента на сключване
на сделката, а не чрез сравнение на паричните задължения, които ищецът е поел
по други договори, сключени от него с трети лица. Правата и задълженията на ищеца,
произтичащи от такива договори, не били противопоставими на ответното
дружество, което не е страна по тях. Според ответника, единственият аргумент на
ищеца за нееквивалентност на престациите по процесния договор за пренаемане,
било сравнението между двете наемни цени – по договора за наем и по този за
пренаемане, но този аргумент бил неотносим и не бил в състояние да докаже
нищожност на процесния договор. На следващо място, ответникът сочи, че
договорената между страните по договора за пренаемане наемна цена е справедлива
и не ощетява дружеството-ищец, като е съобразена със средната пазарна цена към
онзи момент, а дори и да е по-ниска, това не води до накърняване на добрите
нрави, тъй като нито законът, нито моралът въвеждат задължение за страните непременно
да уговарят цена равна на пазарната и въпросът за определяне на цената е
свързан със свободата на договаряне между страните по чл.9 ЗЗД. В подкрепа на
този довод ответникът цитира съдебна практика на ВКС, според която
неравностойността в престациите би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация, какъвто не бил настоящият случай. Ответникът
счита, че по своята същност оплакването на ищеца е за явна неизгодност на
процесния договор, тъй като престацията по него е доста по-ниска от
задължението на ищеца по договора със „Семена и посадъчен материал“ АД, но
доколкото се касаело за отношения между търговци, намирала приложение
разпоредбата на чл.297 ТЗ, съгласно която търговска сделка, сключена между
търговци, не може да се унищожава поради крайна нужда и явно неизгодни условия.
По отношение на евентуално предявения иск за прогласяване недействителност на
договора за пренаемане поради договаряне на представителя във вреда на
представлявания, ответникът заявява, че този иск е недопустим и неоснователен.
Сочи се, че нормата на чл.40 ЗЗД е неприложима към търговско-правни отношения и
представителство, възникнало по силата на закон, а единствено към
представителство, възникващо от упълномощаване. Неоснователно било твърдението,
че уговорената цена и начин на плащане по договора са в пряка вреда на ищцовото
дружество, тъй като страните са направили тези уговорки, възползвайки се от
предвидената в закона свобода на договаряне, като няма изрична забрана за
такива уговорки, договорът е „възмезден“, а освен това ответникът е изпълнил
задължението си да заплати на ищеца наемната цена и не се е ползвал от имота
безплатно, в който смисъл не е налице неоснователно облагодетелстване на
ответното дружество за сметка на ищеца. Освен това, ищецът не би могъл да се
възползва от чл.40 ЗЗД, тъй като приемайки изпълнението и получавайки наемната
цена, той е приел, че договорът произвежда действие спрямо него. Сочи се още,
че за да е недействителна сделката, не е достатъчно да е неизгодна, а да се
преценява с оглед съзнателното и уговаряне с насрещната страна с цел увреждане
на представлявания. Оспорва се фактът на недобросъвестност както на управителя
на „Фиш Комерс-2002“ ЕООД, тъй като сключения от него договор е за пренаемане
само на един имот, така и на ответника, на който не му е било известно
съдържанието на договора със „Семена и посадъчен материал“ АД. Твърди се, че
липсват каквито и да е доказателства за недобросъвестност от страна на
ответника, такава не се презюмира по закон, а следва да се докаже по безспорен
и несъмнен начин. За пълнота на изложението, ответникът е посочил, че описаното
в исковата молба за преотдаване на другия имот, който не е предмет на процесния
договор и делата, водени с трети лица, са ирелевантни за настоящия случай и не
следва да се вземат предвид. Същото се отнасяло и за твърдението, че предишният
управител е предприемал и други увреждащи ищеца действия. Сочи се, че
отношенията и разногласията между няколко управители, респ. съдружници не могли
да засегнат веднъж вече формирана воля на търговеца - юридическо лице, имащо
качество на страна по процесния договор. По отношение на иска за опразване на
нает имот, ответникът взема становище, че същият е недопустим, тъй като чл.314 ГПК въвежда забрана за съединяване на този иск с други искове и следва да бъде
оставен без разглеждане на това основание и на основание различния
съдопроизводствен ред, по който подлежат на разглеждане съединените искове.
Този иск бива считан и за неоснователен, поради акцесорния му характер по
отношение на предявените при условията на евентуалност искове по чл.26, ал.1,
т.3 ЗЗД и чл.40 ЗЗД, които се явяват неоснователни.
С насрещна искова молба първоначалният ответник .....
заявява, че по сключения между страните договор за пренаемане на недвижим имот
от 25.07.2012 г. пренаемателят ..... е заплатил по банкова сметка *** .....наемната
цена в пълен размер, включително с ДДС, което било видно от представените като
доказателства и цитирани 5 броя платежни документи. Заплатена била пълната
дължима сума от 10000 лв. с включено ДДС от 2000 лв., начислено от
пренаемодателя. Доколкото процесният договор изтичал на 25.07.2022 г., то
наемната цена била заплатена предварително и към настоящия момент са изтекли
само 5 години от уговорения наемен десет-годишен срок. В този смисъл се сочи,
че ако предявените от .....искове бъдат уважени, то той ще се обогати
неоснователно със сумата от 6000 лв. и за ..... възниква правния интерес от
претендиране на тази сума, представляваща предварително платена наемна цена,
която претенция е евентуална само в случай на уважаване на предявените от .....искове.
С допълнително становище се сочи, че част
от претендираната сума в размер на 2000 лв. е заплатена поради грешка.
В срока за отговор на насрещната искова молба, такъв е
постъпил от ответника по насрещния иск .....чрез упълномощения адвокат В.Х.Л..
Освен недопустим, насрещният иск бива считан и за неоснователен, тъй като
единственият аргумент, на който се базира искът, а именно: че ищецът е
предплатил изцяло дължимата наемна сума, е неистинен и се оспорва. Ответникът
по насрещния иск признава, че с представените платежни нареждания са извършени
плащания от ....., които .....е получил, но тези плащания не са по процесния
договор, а по договор между същите страни от същата дата, по силата на който е
преотстъпен за временно възмездно ползване друг имот- складова база- търговски
комплекс със застроена площ от 97.33 кв.м., находяща се в гр.Ямбол, кв.18,
парцел I, в имот с идентификатор 87374.550.10. Отделно
от това, уговорената в процесния договор наемна цена не била 12000 лв., а 10000
лв., като според чл.67, ал.2 ЗДДС когато не е изрично посочено, че данъкът се
дължи отделно, приема се че той е включен в договорената цена, поради което
дори искът да се окаже основателен, то той би бил такъв за 5000 лв., а не за
6000 лв. Всички имоти, предмет на процесния договор освен това продължавали да
се държат от ..... и ще продължат да се ползват до приключване на делото,
поради което съдът е длъжен да вземе предвид и фактите, настъпили след предявяване
на иска, а именно- срока на ползване, и да намали размера на присъденото. Със
становище от 25.04.2018г. се прави възражение за изтекла погасителна давност за вземането по насрещния иск, което възражение ищецът по насрещната искова молба счита за недопустимо и неоснователно.
В
съдебните заседания по разглеждане на делото ищецът по исковете и ответник по насрещния иск .....се представлява от пълномощниците
си адв. В.Л. от САК и адв. Дянко Цепов от САК. Адв. Л. поддържа исковата молба
и оспорва насрещния иск, а в последното съдебно заседание моли за постановяване
на съдебно решение, с което съдът изцяло да уважи предявената от името на
нейния доверител искова молба и да отхвърли претенцията по насрещния иск.
Претендира разноски. В предоставения от съда допълнителен срок .....чрез адв.Л.
депозира писмена защита, в която е описано каква според страната е
доказателствено установената фактическа обстановка по спора и че същата
обосновава основателност на исковете на дружеството-ищец от правна страна.
Ответникът по първоначалната искова молба и ищец по насрещния иск ..... в
съдебните заседания по делото се представлява от упълномощения адв. Ч.П. от
САК, който в хода по същество на делото моли съда да отхвърли предявените
искове като неоснователни и недоказани, а ако все пак претенциите на .....бъдат
уважени, да бъде уважен и предявеният насрещен иск на база на събраните по
делото доказателства. Адв. П. отбелязва, че аргументите на ищеца, с които
атакуват процесния договор за наем, важат в пълна степен и за договора от 2002
г., по който наемател е ищецът, а именно: нееквивалентност на уговорената
наемна цена с пазарната, което според процесуалния представител показва, че при
преценка еквивалентността на престациите при договорите за наем не следва да се
прилагат математически изчисления, а следва да се отчете свободата на
договаряне между стопанските субекти. По този аргумент адв. Л. възразява,
посочвайки че предмет на производството е единствено договорът от 2012г., но не
и този от 2002г. Тази страна също претендира разноски, като по размера на
адвокатското възнаграждение на адв.П. представителят на другата страна – адв.Л.,
прави възражение за прекомерност. Доводите на ..... за неоснователност на
исковете, предявени от .....и евентуално- за основателност на насрещния иск, са
подробно развити в писмени бележки и в основните си линии се припокриват с вече
заявеното от страната в отговора на първоначалната искова молба и всички
последващи писмени становища.
Съдът, след като прецени
доказателствата по делото и доводите на страните, намира следното от фактическа
страна:
Видно от представения с исковата молба
договор за наем на недвижим имот от 25.07.2002 год., сключен между „Семена и посадъчен материал“ АД
/наемодател/ и ...../наемател/, със същия са отдадени под
наем за срок от 10 години: 1. Складова база, находяща се в с.Зимница,
обл.Ямболска-извън регулация, имот №204,
включваща терен от 10 000 кв.м., три склада със семена от по 1080 кв.м.,
два склада за семена от по 780 кв.м. и битова сграда от 100 кв.м.- масивна,
едноетажна и 2. Складова база- търговски комплекс в гр.Ямбол, кв.18, парцел I, включващ сграда от 97.33
кв.м. Уговорената между страните по този договор наемна цена е 6000 лв. на
година, платима всяко тримесечие по една четвърт от цената. В договора /т.16/ е
записано, че наемателят има право да преотдава наетите обекти под формата на
наем или под друга форма за ползване на трети лица, без изрично съгласие на
наемодателя. На 11.07.2012г. е извършена нотариална заверка на подписите на
страните по договора, на която дата е сключен и анекс към договора, с който
срокът на действието му се продължава, считано от 25.07.2012г. до 25.07.2022г.,
за което подписи са положили представляващите договарящите дружества лица, като
за наемателя се е подписал управителят Станко Димитров Иванов.
Установява се от приобщения от съда договор за наем от 25.07.2012г.,
прогласяването на чиято нищожност се иска, че на датата, от която е продължено
действието на горецитирания договор за наем, друг управител на ищеца ...../към
онзи момент с правноорганизационна форма ООД/ – Стоян Димитров Христов, от
името на дружеството, което представлява и този път в качеството на
пренаемодател, е сключил договор за отдаване под наем на първия от двата имота,
предмет на договора за наем от 2002г. – складова база в с.Зимница – терен,
заедно с 5 броя складове и битова сграда, с ответника ..... като пренаемател.
Срокът на процесния договор е 10 години, считано от 25.07.2012г. до
25.07.2022г. /т.1.3/ при обща наемна цена от 10 000 лв. /т.2.1/, платима
не по-късно от изтичане на срока на договора /т.2.2./. В т.2.4 от договора е
закрепено, че наемната цена и условията за нейното плащане не могат да бъдат
променяни в срока на договора. В раздела „неустойки и обезщетения“ страните са
постигнали съгласие, че в случай че пренаемателят бъде лишен от ползването на
имота по причина, за която отговаря пренаемодателят, последният дължи неустойка
в размер на 500 000 лв. Извършена е нотариална заверка на подписите,
съдържащи се в заключителната част на договора, на 19.10.2012г.
Страните не спорят, че такъв договор
за наем са сключили, дори напротив - ответникът признава сключването на
процесния договор от 25.07.2012г. за пренаемане на цитирания в исковата молба
имот - складова база в с.Зимница. Ответникът ..... не оспорва и че е получил
държането на процесния имот по силата на договора за пренаемане.
По делото е прието като доказателство
и съдебно решение от 14.03.2016г. по гр.д. №1243 по описа на Ямболски Районен съд за 2016г., с което съдът се е произнесъл
по предмет, идентичен с процесния, но във връзка с друг наемен договор, касаещ
другия имот, който през 2002 г. ..... е наел от „Семена и посадъчен материал“ АД – складова
база – търговски комплекс в гр.Ямбол, преотдаден отново на 25.07.2012г. от .....
на друго дружество за 10-годишен срок, за наемна цена от 10 000 лв. С това
съдебно решение Ямболският районен съд е обявил, на основание чл.26, ал.1,
предл.2 ЗЗД, за нищожен поради накърняване на добрите нрави договора от 25.07.2012г.
за наем на имота в гр.Ямбол. В мотивите е изложено, че договорът противоречи на
добрите нрави поради липса на еквивалентност на насрещните престации. С решение
от 31.10.2016г. по в.гр.д. №230/2016г. Ямболският окръжен съд е потвърдил първоинстанционното решение,
приемайки че искът с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД е основателен и доказан.
Представени са 5 броя преводни нареждания от „УниКредит Булбанк“АД от 12.09.2013г.
и 13.09.2013г. общо за сумата от 12 000 лв., за чието плащане наредител е .....,
а получател – „Фиш Комерс -2002“ ООД. Посоченото основание за плащане във
всички нареждания е „чл.2.1. от Договор за наем на недвижим имот от
25.07.2012г.“ Във връзка с тези плащания, които .....признава, че е получил, но
оспорва да са получени именно по процесния договор, е бил зададен въпрос към
допуснатата съдебно-счетоводна експертиза „на какво основание са били извършени
паричните преводи на сумите по насрещния иск.“ Според заключението на вещото лице
А.И., при банката документите са осчетоводени така, както е записването в
преводните нареждания; при .....начисляването на прихода е отразено по кредита
на счетоводна сметка №703 – приходи от
продажба на услуги и по кредита на счетоводна сметка №411 – клиенти в лева, аналитична партида ....., с основание „Приходи от наем“, а начисляването на
плащанията по преводните нареждания е по дебита на счетоводна сметка №411 – Клиенти в лева, аналитична партида ....., с основание: приходи от
наем и по дебита на счетоводна сметка №503 –
„Разплащателна сметка в лева“. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че
счетоводно отразен друг договор за наем на недвижим имот не е виждала. Във
връзка с твърдението на „Фиш Комерс-2002“ ЕООД, че има сключен с ответника и
друг договор от същата дата като процесния – 25.07.2012г., е представен и приет
договор за наем от 01.06.2016г. между ..... и ЕТ „Конкурент-Кънчо Кънчев“, в
съдържанието на който е посочено, че ..... има качеството на наемател на .....
по договор за наем, вписан в Имотния регистър при АВп- Служба по вписвания-
Ямбол с рег. №5257 от 16.07.2012г. и анекс с рег. №5351 от 19.07.2012г., което качество му позволява да е пренаемодател на
описания в договора имот - складова база- търговски обект в гр.Ямбол.
Допусната е, изготвена и изслушана съдебно-икономическа оценителна
експертиза и повторна такава със същия въпрос, а именно: „каква е годишната
пазарна наемна цена на процесния недвижим имот- складова база в с.Зимница,
обл.Ямболска по години, считано от 25.07.2012г. до момента на изготвяне на
експертизата?“. Първоначално назначеното вещо лице- А.И. не е била
специализирана като „оценител“ и както самата тя признава в съдебно заседание,
се е допитала до експерти-оценители и е използвала техни методи. Изводът, до
който вещото лице е достигнало като краен е, че изчислената пазарна стойност за
целия имот за една година в е 1496.04 лв., която стойност е изчислена при 0.312
лв./м2, като са приложени много високи корекционни коефициенти, които вещото
лице не можа да обясни от къде произтичат, а цените за пазарните аналози, които
са използвани, са между 1.00 и 2.10 Евро/м2. При направено възражение от страна
на ищеца за липсата на квалификация за оценител у вещото лице И. и с оглед
невъзможността съдът в действителност да разбере метода на изчисление, е
допуснал повторна експертиза. Повторната експертиза е изготвена от вещо лице Н.Н.,
която е използвала метод на сравнителната стойност и в таблица по години е
предложила средна пазарна наемна цена за един месец през времевия период от
2012г. до 2018г. при използвани данни за годишната инфлация за всяка предходна
година. Стойностите са в диапазона от 4 541 лв. за месец през 2012г. до
4 780 лв. през 2018г. Според вещото лице Н. средната наемна цена на кв.м.
за този период е 1.00 лв. Вещото лице Н. е категорична, че при предходно изготвеното
от ВЛ И. заключение има грешка в аритметиката.
Събрани са набор от писмени доказателства, с които ищецът .....цели да
докаже „сговор“ между бившия управител на дружеството Стоян Димитров Христов,
задължил ищеца по процесния договор за наем, и ответника ..... за увреждане на
ищеца, които обаче пряко не касаят процесния случай, а цялостните отношения
между двете дружества. Установява се от самите тези писмени доказателства, че
на 20.07.2012 г. е бил издаден запис на заповед за сумата от 500 000 лв. в
полза на ..... от дружеството „Ямбол фиш“ ООД чрез управителя Стоян Димитров Христов,
авалиран от ....., представлявано от същия управител - Стоян Димитров Христов и
предявен за плащане на 23.07.2012г. На основание на същия запис на заповед е
било проведено заповедно производство и по силата на издадената заповед за
изпълнение по чл.417 ГПК е бил издаден изпълнителен лист за сумата от
500 000 лв. срещу дружествата „Ямбол Фиш“ ООД и ..... и видно от
удостоверение от Камарата на ЧСИ е било образувано изпълнително дело при ЧСИ
Ирина Х. с №878/2012г. с взискател ....., въз основа на изпълнителния лист от 01.08.2012г.,
за сумите по него. Със съдебно решение от 24.08.2018г. по гр.д. 4/2018г.
Ямболският окръжен съд, по иск на присъединен взискател по изпълнителното дело,
е признал за установено, че вземането на ..... срещу „Ямбол Фиш“ ООД и ..... не
съществува, тъй като е за неустойка по договор, която не съответства на
принципа на справедливост в търговските отношения и поради това е нищожна,
поради което и издаденият за нейното обезпечаване запис на заповед е за несъществуващо
вземане. В отговора на искова молба по същото дело - гр.д. №4/2018г. Ямболският окръжен съд, ..... е взел становище, че не отговаря на
истината твърдението, че процесното задължение по същото дело, било генерирано
изкуствено. Описва се каузалното правоотношение, станало причина за издаване на
въпросния запис на заповед за сумата от 500 000 лв., а именно: че между
издателя на записа на заповед – „Ямбол фиш“ ООД и ..... е имало сключен на 19.07.2012г.
предварителен договор за замяна на недвижим имот срещу движима вещ и доплащане,
по силата на който страните следвало на 20.07.2012г. да се явят в нотариална
кантора в гр.Ямбол и да изповядат сделката, като в случай на неявяване на
„Ямбол фиш“ ООД същият дължи неустойка в размер на 500 000 лв. в срок до
23.07.2012г., за обезпечаването на която е издаден записа на заповед. Посочено
е още, че обикновено имотните сделки, когато се сключват между физически лица
като крайни купувачи на жилищни имоти, представляват сложен фактически състав
от няколко договора и сделки между различни лица с цел препродажба на имота на
краен купувач-инвеститор и в процесния по гр.д. №4/2018г. на ЯОС случай ..... е имала сключен предварителен договор с
„Блукоал Мениджмънт Корп.“, регистрирано на Британските Вирджински острови, с
който е било поето задължение да се прехвърли правото на собственост върху
същите имоти /които се е очаквало да бъдат закупени от „Ямбол Фиш“ ООД/ до
23.07.2012г. и уговорената неустойка за неизпълнение на това задължение била
500 000 лв., изискана от британското дружество с уведомление на разваляне
на предварителния договор, поради което ..... търпяло вреди в размер на
500 000 лв., представляваща предвидената в договора неустойка. Приобщен е
описаният в отговора на ..... по гр.д. №4/2018г. на ЯОС, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
между него и „Блукоал Мениджмънт Корп“, предмет на който договор в
действителност е задължението за прехвърляне от купувача не по-късно от
23.07.2012г. на собствеността върху описан имот, при неизпълнение на което
задължение договорът може да се развали с писмено уведомление и купувачът да
получи от продавача неустойка от 500 000 лв. Уведомлението за разваляне на
този договор от страна на „Блукоал Мениджмънт Корп“ до „Българска Птицевъдна
компания“ЕООД, съдържащо в себе си и покана за заплащане на неустойката от
500 000 лв. също е представено. Приобщен е /макар и копие/ предварителния
договор между „Ямбол Фиш“ ООД и ..... от 19.07.2012г., в който в действителност
се съдържа уговорка окончателният договор, предмет на предварителния, да се
сключи на следващия ден- 20.07.2012г. в нотариалната кантора на нотариус
Димитър Лахтев и ако това не се случи поради неявяване на представител на
„Ямбол Фиш“ ООД в уговорените време и място, дружеството ще дължи неустойка от
500 000 лв. Видно от Констативния протокол, изпратен в РС-Пирдоп от нотариус
Лахтев, на 20.07.2012г. Стоян Димитров Христов- управител на „Ямбол Фиш“ ООД
или друг представител на дружеството, не се е явил пред него за сключване на
окончателен договор.
Видно от доказателствата по делото лицето Стоян Димитров Христов е било управител
на дружествата „Ямбол Фиш“ ООД и ищцовото дружество „Фиш Комерс-2002“ ЕООД,
като се установява от приобщения протокол от 22.01.2013г. от заседание на
Общото събрание на ....., че с решение на общото събрание от същата дата Стоян
Димитров Христов е бил изключен като съдружник и освободен като управител
поради извършване на действия във вреда на дружеството, с цел да го превземе
корпоративно и/или да го декапитализира.
Писмените доказателства по делото, които първоначално ищецът .....е
представил в заверени копия, впоследствие по искане на ответника ..... за
представяне на оригинали, са приобщени под формата на официално заверени
преписи, като чл.183 ГПК допуска алтернативата за представяне или на оригинал
или на официално заверен препис и в този смисъл доказателствата не са били
изключени по делото. Съдът извърши сравнение на съдържанието на първоначално
представените копия и официално заверените преписи и не намери разлики, нито
основание за изключване на доказателствата, а напротив - ползва ги и ги цени
при изграждане на фактическата обстановка по делото.
Изслушан е в хода на делото един свидетел, доведен от ищеца „Фиш
Комерс-2002“ ЕООД. Свидетелят Стоян Георгиев Стоянов твърди, че фирмата .....е
била негов наемодател за складова база в с.Зимница – бивша база за сортови
семена, намираща се североизточно от гр.Ямбол, на 10-11 км. на самия път за
с.Зимница и там има 5 бетонови склада, на един от които складове той, чрез своя
фирма, е бил наемател в продължение на 9-10 години, в периода 2003-2012г. Сочи
че през 2012г. спрял да ползва обекта, тъй като им било съобщено, че друга
фирма наема цялата база и че и самият наемател няма достъп до склада.
Свидетелят заявява, че не му е известно към момента да работи някой там и да
помещава обекта, като е ходил за последните 3-4 години най-много два пъти, за
да пита за свои машини, които са все още в базата, но собствениците ги нямало,
имало единствено пазач. Твърди, че е търсил съдействие от .....да си вземе
техниката, но те му обяснявали, че нямат достъп до складовата база. По спомен
свидетелят съобщава, че за времето, за което е бил наемател, е заплащал по
1000-1500 лв. на месец за ползване на едно помещение от 1080 кв.м. Знае, че
друга фирма е ползвала по негово време други два от складовете, които са били
пълни с пшеница и се говорело за наемна цена от 5000 лв. на месец.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира за
установено от правна страна следното:
Предмет на делото е спорното
материално право, въведено в процеса чрез правните твърдения на ищеца в
исковата молба и касаещо в случая действителността на процесния договор за наем
на складова база в с.Зимница, сключен между страните по делото .....
/понастоящем с правноорганизационна форма ЕООД/ като пренаемодател и ..... като
пренаемател. С исковата молба са въведени фактически твърдения, отнасящи се до
различни фактически състави на отричаното наемно правоотношение, с оглед на
което се наблюдава обективно съединяване на искове - иск с правно основание
чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД за прогласяване нищожност на процесния договор за
пренаемане от 25.07.2012 г. поради противоречие с добрите нрави, който е
евентуално съединен с иск с правна квалификация чл.40 ЗЗД за обявяване
недействителност на същия договор поради сключването му във вреда на
представлявания.
По иска с правна
квалификция чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД:
В исковата молба се обосновава
нищожност на процесния наемен договор от 25.07.2012г. поради противоречие с
добрите нрави, тъй като се наблюдавала пълна нееквивалентност на насрещните
престации, а уговореният годишен наем от 1000 лв. бил в пъти по-нисък от
реалния пазарен наем за такъв имот. Тези доводи ищецът .....не е доразвил в
хода по същество и писмената си защита, като обаче съдът е правно задължен да
обсъди първо тях, преди да извърши преценка на доводите, касаещи евентуалния
иск.
На първо място, следва да се отбележи,
че и при търговските сделки, каквато е процесната, е приложимо санкционирането
на клауза от договора или на целия договор с нищожност на основание в чл. 26,
ал. 1 ЗЗД, поради накърняването на добрите нрави. Правилата на добрите нрави са
морална категория, относима и към поведението на добрия търговец, като субект
на задължението му и по търговска сделка. Правнорегулиращото действие на
неписаните морални норми съществува като общ принцип в правото, приложим и в
отношенията спрямо търговците, без значение дали сделките са едностранно или
двустранно търговски. С нормата на чл. 289 ТЗ законодателят забранява
упражняването на право въз основа на търговска сделка, ако се извършва само с
намерение да се увреди другата страна. Длъжникът по сделка, която за него е
търговска, трябва да полага грижата на добър търговец (чл. 302 ТЗ). Във
всичките тези норми е залегнал принципът за приложимост на моралните критерии и
спрямо поведението на търговеца при сключване и изпълнение на сделките.
Справедливостта, макар и с по-малка сила, може да се разглежда и като източник
за уреждане на търговските правоотношения (аргументирани от чл. 307 ТЗ). В този
смисъл е съдебната практика – вж. Решение
№1 от 10.02.2009г. по т.д. №372/2008г. на ВКС, ТК, касаещо
приватизационните сделки като вид търговски съглашения.
В настоящия случай основанието по
чл.26, ал.1 ЗЗД, на което се позовава страната-ищец е това на предл.3, а
именно: противоречие на наемния договор с добрите нрави, като е доразвит
доводът в какво се изразява противоречието с добрите нрави и това е: явната
неравностойност на договорените насрещни престации. От доказателствата по
делото се установи по безспорен начин, като никоя от страните не спори по
факта, че между тях на 25.07.2012г. е сключен договор за наем на недвижим имот
- складова база в с.Зимница, съставляваща терен от 10 000 кв.м., 5 склада
и една битова сграда, за срок от 10 години, при обща наемна цена от 10 000
лв., платима не по-късно от изтичане срока на договора. Установи се още, че
същият недвижим имот, заедно с още един търговски обект в гр.Ямбол, е бил нает
от пренаемодателя по настоящия договор – ..... от „Семена и посадъчен материал“
АД посредством договор за наем от 25.07.2002г., анексиран впоследствие с продължаване
на срока, считано от 25.07.2012г. до 25.07.2022г., като общата уговорена наемна
цена за двата имота е била 6000 лв. на година, платима на всяко тримесечие или
общо 60 000 лв. за договорните 10 години. Тези обстоятелства по делото не
са спорни. Спорно е дали сключването на договора за пренаемане е попаднал в
разрез с добрите нрави или е единствено израз на свободата на договаряне в
гражданския и търговски оборот и дали доводът за противоречие на договора с
добрите нрави, по начина, по който е наведен, не представлява по същността си
довод за сключване на сделка при явно неизгодни условия, поради каквито е
недопустимо да се унищожават търговски сделки.
Съдът счита за доказано по несъмнен
начин, че уговорената между страните по процесния договор за наем, наемна цена
от 1000 лв. на годишна база или общо 10 000 лв. за 10 години, е
многократно по-ниска от средната пазарна наемна цена на складовата база, обект
на договора. В тази връзка, съдът кредитира, както вече бе посочено,
експертното заключение на вещото лице Н.Н., според което месечната пазарна
наемна цена за обекта е била между 4541 лв. и 4780 лв. през периода 2012г.-2018г.
или около 573 000 лв. за срок от 10 години. В действителност, както и
вещото лице заяви, практиката е сделките да се сключват на наемна цена с около
20% по-ниска от пазарната/офертната, като дори и при такова намаляване на
сумите, същите отново остават несъпоставимо по-високи от процесната такава. Във
връзка с нормите на цените не само на пазара на наетите имоти, но и при
конкретния имот, следва да се отбележи, че свидетелят Стоян Георгиев Стоянов,
който е бил наемател на един от общо петте склада в обекта, заяви че е заплащал
около 1000-1500 лв. месечно. Това отново идва, за да покаже, че заключението на
вещото лице Н. е обективно и отразява конюнктурата на наемния пазар за
процесния период.
В светлината на гореизложеното, следва
да се извърши преценката за правното значение на установената нееквивалентност
в престациите по процесния договор. Вярно само по себе си е твърдението на
процесуалния представител на ответника .....- адв.Ч.П., че и в този случай,
както във всяко едно друго гражданско/търговски правоотношение, е важим
принципът за „свобода на договаряне“, изрично закрепен в чл.9 ЗЗД. Този принцип
обаче също е рамкиран от определени правила – приложимите към правоотношението императивните
правни норми и правилата на морала и добрите нрави /вж. напр. решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г.
на I Г. О. на ВКС./. Добрите нрави
са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или
произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999
г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите като
конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката
по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Като критерий в съдебната практика е възприета изключително
голямата разлика в престациите – вж. решение № 615
от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О. на
ВКС, решение 119
от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I Г. О. на
ВКС. Понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо
до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до
нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната
престация е практически нулева /Решение №
24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК/. В
настоящия случай съдът намира, че се касае именно за такава драстично изразена
липса на еквивалентност, тъй като имотът, чието отдаване под наем е предмет на
процесния договор, представлява икономически използваема материална единица, от
която следва да бъде извлечена доходност, каквато не се осигурява посредством
уговорения наем, още повече и при вземане предвид факта, че за същата сграда
пренаемодателят заплаща на своя наемодател по-голяма наемна цена от уговорената
с пренаемателя. По този начин практически не се постига икономически изгоден
ефект за пренаемодателя, макар за него да съществува договорно възможността да
преотдаде сградата под наем другиму. За пренаемателя престацията не е нулева,
тъй като има парично изражение, но в сравнение с обективно дължимата по такъв
вид договор за такъв вид имот, тя е изцяло и единствено изгодна само за него
като страна и ползвайки обекта при изключително преференциални условия, би се
обогатил неоснователно, било то за сметка на собственика или на своя
наемодател. Тук следва да намери коментар, възражението на адв.П., че в случай,
че такъв критерий бъде приложен към процесния договор за наем от 2012г., то
същата е правната логика и за договора от 2002г., по който наемател е ...... В
действителност правната логика е такава, но предмет на настоящия процес на
първо място не е първоначалният договор за наем от 2002г. и неговите
характеристики съдът не изследва, а дори и да го стори, нищожността на договора
от 2002 г. не може да промени изводите по отношение на процесния договор,
доколкото дори и да се окаже, че за .....не е съществувало валидно правно
основание да се окачестви като наемател на имота в с.Зимница и от там на свой
ред да го преотдаде под наем, то няма нормативна пречка за отдаване под наем на
чужд имот или на имот, към който лицето-наемодател не разполага с конкретни
права. Освен това, съдът не е следвало и не е събирал доказателства за
еквивалентността на престациите по наемния договор от 2002г., поради което не е
призван и да прави изводи в тази насока.
Дори да се счете, че сам по себе си
доводът за значителна нееквивалентност на насрещните престации по наемния
договор не би могъл да обуслови извод за нищожността на договора при
противоречие с добрите нрави, тъй като практиката в известна степен е
противоречива, за съда не остава съмнение, че договорът влиза в противоречие с
добрите нрави при цялостно изследване на клаузите му, а и на отношенията между
страните. Нееквивалентността следва да бъде преценявана не само при
обикновеното съпоставяне на насрещната парична престация, дължима от ответника,
а с оглед постигането на несправедлив краен резултат за една от страните.
Нееквивалентността на престациите би могла да бъде основание за нищожност на
посоченото основание и в случай, че са налице други субективни предпоставки,
които да обуславят нейната необичайност и съдът намира, че хипотезата е именно
такава. По делото са събрани доказателства за необичайни и нелогични от гледна
точка ползата на дружеството, което представлява, действия от страна на
управителя, сключил процесния наемен договор – Стоян Димитров Христов. Тук
следва да се посочи, че тези действия съдът не разглежда в хипотезата на чл.40 ЗЗД- договаряне във вреда на представлявания, която е предмет на евентуалния
иск, а единствено ги изследва, за да може да достигне до извод дали някой в
процеса на договаряне е имал недобросъвестно поведение, с което е целял
постигането на несправедлив краен резултат. В този смисъл, съдът следва да
посочи, че няма да обсъжда /макар да ги е описал/ доказателствата, събирани като
косвени за евентуална сговорна схема между бившия управител на .....и ответника
...... Тези доказателства касаят съвсем различни правни отношения, чиято
законосъобразност настоящият съд не може да преценява и която е била предмет на
други съдебни производства. Те обаче чертаят извод за поредица от действия от
страна на управителя на ..... Стоян Христов, поставящи в неизгодна позиция
представляваното от него дружество, изключение от които действия не прави
процесният наемен договор от 2012г. и заради които свои действия логично и
закономерно е бил изключен като съдружник и освободен като управител на
дружеството. Предвид качеството на лицето на управител на дружеството, същото
следва да е било наясно каква наемна цена заплаща то за имота в с.Зимница и да
се ограничи от сключване на договори за пренаемане за по-ниска наемна цена и
при по-неизгодни условия. Наместо това, не само, че управителят е договорил с .....
несъответстваща на справедливостта и на предходно сключения договор от 2002 г.
наемна цена, но и уговореният начин на плащане на цената освен, че е
икономически нерентабилен, внася правна несигурност в отношенията, а
уговорената неустойка от 500 000 лв. е меко казано „несправедлива“,
предвид уговорената наемна цена от 10 000 лв. Уговорената неустойка, която
все пак е част от процесния договор за наем, е изцяло юридически „нищожна“ и то
не като прекомерна, а като противоречаща сама по себе си на добрите нрави и
морала. Така управителят на ..... Стоян Христов, дори да е действал от името на
самото дружество, е опорочил волята на страната по договора, която
представлява. Ответникът ....., макар да не отговаря за действията на
управителя на юридическото лице, стоящо на насрещната страна по дадена сделка
/както беше заявено от процесуалния представител/, е дружество с търговски
опит, за което не може да се отрече знанието, че е наело процесния имот в
с.Зимница при изгодна единствено за него самия цена и при уговорена неустойка,
която има не присъщата и обезщетителна функция, а има функция на механизъм за
обогатяване от негова страна. В този смисъл, съдът счита, че нееквивалентността
на престациите по процесния договор за наем, сведена практически до липса на
престация, е единият от елементите на противоречието на договора с добрите
нрави, а другият елемент са категоричните данни за съпътстващи сделката
действия, които са укорими от гледна точка морала и общоприетите норми на
поведение.
Забраната на чл.297 ТЗ, на която се
позовава процесуалният представител на ответника, касае неприложимост на едно
от основанията за унищожаемост на правна сделка, а именно: „Унищожаем
е договорът, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия“
/чл.33, ал.1 ЗЗД/. Двете условия на това основание са кумулативни, а в
процесния случай нито се твърди, нито се доказва сключване на договор поради
крайна нужда, поради което явно неизгодните условия, които биват откроени като
твърдение в исковата молба, в конкретния случай са позиционирани на друга
правна плоскост, касаеща добрите нрави и до къде е допустимо да се разпрострат
явно неизгодните условия, така че да не засегнат добрите нрави до степен на
превръщане договора в нищожен.
В
обобщение на гореизложеното следва да се посочи, че съдът намира за основателна
претенцията по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, обусловена от установяване наличието
на неравностойност на престациите по процесния договор, почти приравнена на
липса на насрещна престация, която в съчетание със установеното злепоставяне на
интересите на пренаемодателя, нарушава добрите нрави, принципа на
справедливостта и на равнопоставеността на участниците в облигационната връзка.
По евентуалния
иск с правна квалификция чл.40 ЗЗД:
При
евентуалните искове съдът разглежда евентуалния иск в зависимост от
произнасянето по главния иск. Доколкото съдът намери за
основателен и подлежащ на уважаване предявения главен иск по чл.26, ал.1,
предл.3 ЗЗД, касаещ действителността на процесния договор, то не дължи произнасяне
по евентуално предявения иск. Следва да се отбележи накратко обаче, че
наведеното още с отговора на исковата молба на ..... становище, че чл.40 ЗЗД е
неприложим в случаите на законово търговско представителство, каквото е това на
управителя, е правилно. При неизпълнение на задълженията от
дейността на управителя като орган на дружеството,
в закона е предвидена специална имуществена отговорност на управителя, която се
отличава от общата отговорност за вреди при неизпълнение, тъй като възниква не
за всички вреди, а само за тези от тях, които са резултат от неизпълнение на
задълженията му по възложения мандат. Управителят изпълнява правомощията на
орган на дружеството, въз основа на дружествения договор, решенията на общото
събрание на съдружниците и на закона, поради което отговорността му за
причинените на дружеството вреди може да бъде ангажирана единствено по реда на чл. 145 ТЗ,
а не по общите правила на ЗЗД. Разпоредбата на чл. 40 ЗЗД
не се прилага в случаите, когато представителят е управител на търговско
дружество, който изпълнява правомощия на орган на дружеството и изразява общата
воля на съдружниците. Такава е формираната до момента съдебна практика,
включително и най-актуалната: вж. напр. Решение
№ 232 от 16.11.2018 г. на ВКС по к. гр. д. № 3745/2017 г. Видно от доказателствата по делото, санкцията за недобросъвестния управител
на ....., която би могла да се приложи и за предприемане на която общото
събрание е взело решение през 2013г., е „да не освобождава от отговорност“
освободения от длъжност управител и „да се предприемат действия за търсене на
имуществена отговорност“ към него. Във взаимоотношенията между
търговското дружество и трети лица е приложимо правилото на чл. 141,
ал.2, пр.3 ТЗ, че ограниченията на представителната власт на
управителя нямат действие по отношение на третите лица, от което следва, че
разпоредбата на чл. 40 ЗЗД не се прилага при органното представителство на
търговските дружества, а оспорваната в настоящия
процес сделка,
обективирана в договора за наем от 25.07.2012г., не може да
е недействителна поради нарушение на чл. 40 ЗЗД. В този смисъл, дори евентуалният иск да беше разгледан, то той би се явил
неоснователен.
По
кумулативния иск за опразване на нает имот и предаване на държането:
Искът за прогласяване нищожност на процесния договор за наем от
25.07.2012г., сключен между ..... и ..... е кумулативно съединен с иск за
опразване на нает имот и предаване на държането му. По кумулативно предявения
иск съдът дължи произнасяне. По възражението за недопустимост на такова
съединяване, съдът се е произнесъл още с насрочване на делото, оставяйки го без
уважение с мотива, че забраната, която страната визира, касае единствено
невъзможността така съединени искове да се разглеждат по реда на бързото
производство, какъвто не е настоящият случай. Искането за опразване на нает
имот е искане, което би могло да бъде уважено единствено по иск с правна
квалификация по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД вр. чл.310, ал.1, т.2 ГПК, поради което
и съдът го е квалифицирал по същите норми. Основен елемент обаче от
предпоставките за уважаване на този иск и от доказателствената тежест по него е
наличието на действително облигационно отношение /наемно/, което впоследствие е
прекратено или развалено занапред. В случая твърденията в исковата молба са за
изначална нищожност на сключения договор за наем, т.е. липса в правния мир на
валидно наемно правоотношение, в който и да е момент след сключване на договора
за наем и в този смисъл – че имотът, предмет на договора за наем, е предаден
без основание, макар към момента на предаване страните да са имали идеята, че
предаването се осъществява на основание валиден договор за наем. Поради това
исковете за прогласяване на нищожност по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД и за
обявяване на недействителност по чл.40 ЗЗД в действителност се оказват
несъвместими с иск по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД вр. чл.310, ал.1, т.2 ГПК за
опразване на нает имот, а изложените факти в исковата молба изключват
съединяването им, тъй като искът за опразване на нает имот би бил допустим само
при действително наемно отношение, чието действие се твърди, че е преустановено
занапред, какъвто не е настоящият случай. Правилната правна квалификация в
случая на искането на ищеца би била тази по чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД – иск за
връщане на нещо, получено без правно основание, в случая- държането на недвижим
имот, предаден без правно основание. Макар и това искане да е формулирано
непрецизно в исковата молба като искане „да бъде осъден ответника да опразни
наетите имоти и да предаде държането им“, ясна в волята на страната, че желае
връщане на държането на недвижимия имот и това е целта на искането, което
произтича именно от становището, че процесният договор за наем е нищожен.
Независимо от неправилно възприетата правна квалификация на този иск обаче, не
съществува необходимост от отмяна на хода по същество на делото, тъй като
посочването на правната квалификация като такава по чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД не
налага ново разпределение на доказателствената тежест и нови указания към
страните. На ищеца по този иск е указано, че в негова тежест е да докаже
предаването на фактическата власт върху процесния имот и нейното осъществяване
от ответника на основание, което поради нищожност или относителна
недействителност на сделката не е действащо, като дори причината за предаване
на имота не е необходимо да бъде доказвана, но нейното доказване е част от
фактическия състав на предявените основни искове по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД и
чл.40 ЗЗД- евентуални един спрямо друг. Тези два иска се явяват преюдициални
спрямо иска по чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД, доколкото възприетото по тях касае
елемент от доказателствената тежест на иска по чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД –
наличието или липсата на правно основание за предаване държането на имота,
чието връщане се иска. Страните са провели своята доказателствена дейност по
този факт, като ищецът .....е доказвал липсата на валидно правно основание, а
ответникът ....., с оглед твърденията си, е оборвал тезата за липса на валиден
договор за наем и е имал възможност да ангажира доказателства в обратния
смисъл, а именно: че процесният договор е валиден, като той не е твърдял
наличие на друго правно основание, което да е съществувало между страните и по
което ищецът да е имал задължение да му предаде имота.
Съдът намира иска за връщане на предаденото без правно
основание държане върху имота в с.Зимница за основателен. Това е така,
доколкото ответникът в нито един момент по делото не оспори факта на предаване
на имота в негова фактическа власт, каквато клауза за предаване е съществувала
в прогласения за нищожен договор за наем от 25.07.2012г. Налице са и редица
косвени доказателства, които свидетелстват за този факт. На първо място, такова
косвено доказателство е заплащането на уговорената наемна сума в цялост година
след сключване на наемния договор, осъществяването на каквото плащане би
противоречало на юридическата и житейска логика, ако това, за което лицето
плаща, не му е било предадено. На второ място, свидетелските показания на
свидетеля Стоян Стоянов са в насока на това, че през 2012г. е преустановил
ползването на един от складовете в базата в с.Зимница, на който бил наемател,
тъй като друга фирма наела цялата база и ..... също били лишени от достъп до
базата. Свидетелят не цитира името на новата фирма-наемател, но времевия период
и изложените факти съвпадат с твърденията в исковата молба. С оглед на това,
съдът приема, че предаването на фактическата власт върху имота, чието връщане
се иска, е било осъществено. Липсва обаче валидно правно основание, на което
това да се е случило, доколкото, както вече беше прието по основния иск,
сключеният между страните договор за наем, е нищожен поради противоречието му с
добрите нрави, а друго правно основание, на което да е бил предаден същият
недвижим имот не се твърди и не се доказва. Ответникът ..... в този смисъл няма
никакво правно основание да продължи да ползва складовата база в с.Зимница и
следва да я върне на лицето, от което е получило фактическата власт, а
връщането на недвижим имот се изразява в преустановяване на ползването му.
По насрещния иск
с правна квалификация чл.55, ал.1, т.1 ЗЗД:
Предявеният от ..... при условията на евентуалност насрещен иск срещу .....се
оказва със същата правна квалификация като обсъдения в предходния абзац иск за
връщане на предаден имот и произтича от недействителността на същото правно
основание, което съдът вече е възприел за нищожно – договор за наем от
25.07.2012г. между страните. Този иск съдът дължи да разгледа, тъй като същият
е евентуално предявен, в случай че бъде уважен някой от първоначално
предявените от .....искове за недействителност на наемния договор и ..... бъде
отстранена от ползването на имота. В този смисъл, недействителността на договора
за наем от 2012г. е изследвана като преюдициален въпрос, по който съдът вече е
формирал становище, а именно: че договорът е нищожен поради противоречие с
добрите нрави и че фактическата власт върху имота подлежи на връщане. Ищецът по
насрещния иск претендира връщане на сумата от 6000 лв., заплатена от него на .....без
правно основание. Предпоставката, която ..... дължи да докаже, за да бъде
насрещният иск уважен, е заплащане на претендираната за връщане сума. За
доказване на това обстоятелство ищецът по насрещния иск е ангажирал писмени
документи- платежни нареждания за обща стойност на плащането 12 000 лв.
Ответникът по насрещния иск .....е признал получаването на сумата, но е навел
твърдение, че същата е заплатена на друго правно основание, а именно: друг
договор за наем между страните от същата дата, който факт следваше да се докаже
от лицето, което го твърди. В платежните нареждания плащането е отразено с
основание „чл.2.1. от Договор за наем на недвижим имот от 25.07.2012г.“, като
датата на договора, посочен в основанието, съвпада с датата на процесния
договор, а и именно в чл.2.1. на същия е уговорена наемната стойност. В
счетоводството на .....се установи, че сумата от 12 000 лв. е осчетоводена
като „Приходи от наем“ по партидата на ...... Вещото лице заяви, че счетоводно
отразяване на друг договор от същата дата не е срещнала. Твърденията на .....в
тази връзка останаха недоказани. Не бе представен от тяхна страна друг договор
за наем от същата дата, по който би могла да е заплатена процесната сума.
Фактът, че заплатената сума е 12 000 лв., а не както е уговорено в процесния
договор- 10 000 лв., сам по себе си не може да доведе до извод, че сумата
е заплатена по друг договор, щом такъв не е ангажиран като доказателство. Представен
бе като доказателство договор за наем от 01.06.2016г. между ..... и ЕТ
„Конкурент- Кънчо Кънчев“, в чиято заглавна част е описано съществуването на
договор за наем, вписан в Имотния регистър при АВп- Служба по вписвания- Ямбол
с №
от вх.рег.5250 и № от дв. Вх. рег.5257 от 16.07.2012г., акт том 6,
акт номер 72 от 2012г. и анекс за конкретизиране на периода на договора за
наем, вписан в Имотния регистър при АВп- Служба по вписвания-
Ямбол с №
от вх.рег.5354 и № от дв. Вх. рег.5351 от 19.07.2012г., акт том 6,
акт номер 107 от 2012г. между „Фиш Комерс - 2002“ ООД като наемодател и
„Българска птицевъдна компания“ЕООД като наемател. По никакъв начин този
договор не може да бъде асоцииран с основанието, записано в платежните
нареждания. С оглед номерата му в регистрите на Служба вписвания е очевидно, че
същият е от дата по-ранна от процесния договор, предхождаща 25.07.2012г. Освен
това, споменаване съществуването на такъв договор в друг документ, не е
достатъчно, за да се установи неговото съдържание и възможността сумата, чието
връщане се претендира, да е заплатена именно по него. При тези факти, съдът
приема за доказано, че процесната сума е заплатена като престация по обявения с
настоящото решение за нищожен договор за наем от 25.07.2012 г. и доколкото
страните си дължат връщане на дадените без правно основание насрещни престации,
то ответникът по насрещния иск дължи връщане на заплатената му сума. В отговора
по насрещния иск е заявено, че съдът следва да вземе предвид обстоятелството на
коя дата са приключили устните състезания по делото и да присъди връщане на част
от процесната сума, имайки предвид, че и към момента имотът, за наемането на
който е заплатена сумата, не е върнат. На основание чл.235, ал.3 ГПК съдът е
длъжен да вземе предвид фактите, настъпили след предявяване на иска, които са
от значение за спорното право. Настоящият случай обаче не е налага такъв
подход. В процесния случай се касае за наемен договор, който по правната си
същност обикновено е договор с периодично изпълнение и в случай на разваляне,
такива договори се развалят занапред, в която хипотеза при иск по чл.55, ал.1
ЗЗЗ наемодателя по разваления договор би могъл да задържи платените наемни
вноски. В конкретния случай обаче не се касае за разваляне на договор за наем,
а за обявяване на такъв за нищожен и съдът е длъжен да приеме, че при изначална
липса на основание за размяна на престациите по този недействителен договор,
нито една от страните по него не би могла да задържи дадената престация,
независимо че ответникът по насрещния иск твърди, че имотът, чиято фактическа
власт е предоставил, все още се ползва и в замяна на това ползване присъдената
сума по насрещния иск следва да се намали. Такъв подход би означавал съдът да
се произнесе по непредявен иск за обезщетяване на страна по недействителния
наемен договор за това, че предоставеният от нея имот е бил ползван без правно
основание. Съдът не може автоматично, без искане и без твърдения в тази насока
да заключи, че на .....се дължи обезщетение, равно по стойност на уговорената
наемна цена, съразмерно на периода, в който имотът е ползван и това да бъде
основание по иска за връщане на заплатената без правно основание сума, да
постанови намаляване на така дължимата сума. Нещо повече, при така възприетите
по делото факти и наличието на предпоставките за уважаване на иска по чл.55,
ал.1, предл.1 ЗЗД съдът следва да постанови връщане на цялата заплатена сума в
случай, че това е поискано. Цялата заплатена наемна сума по нищожния договор за
наем е 12 000 лв., но от нея ищецът по насрещния иск претендира 6000 лв.,
за колкото искът следва да бъда уважен с оглед диспозитивното начало в процеса.
В случай, че .....счита, че задържаните от него 6000 лв. от заплатената от .....
по нищожния договор за наем сума не го обезщетяват за периода на неоснователно
ползване на имота в с.Зимница и че нему се дължи такова обезщетение, то може да
предяви осъдителен иск, в рамките на който да докаже дали другото лице се е
обогатило за негова сметка.
За процесната сума от 6000
лв., която се претендира от ищеца по насрещния иск, ответникът по него е въвел
възражение за изтекла погасителна давност на вземането. Това възражение на
процесуалния представител на .....е изцяло неоснователно. Това е така, тъй като
погасителната давност в случая е 5-годишна за връщане на сума, дадена без
правно основание. Съгласно постановките на Постановление
№ 1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г. на
Пленума на ВС, в
случаите на първия фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД погасителната давност
започва да тече от деня на получаване на престацията. В конкретния случай,
заплащането на сумата от 12 000 лв. е станало на датите 12.09.2013г. и
13.09.2013г., видно от преводните нареждания. От тази дата до датата на
депозиране на насрещната искова молба /30.11.2017г./ по делото, не е изминал
срок от 5-години, поради което претенцията не е погасена по давност и следва да
бъде уважена до пълния предявен размер от 6000 лв.
По разноските:
С оглед изхода на делото, и на ищеца по основните искове,
и на ищеца по насрещните искове, на основание чл.78, ал.1 ГПК, са дължими
разноски, като обаче методиката за изчисляването им не може да е прецизна, тъй
като никоя от страните не е конкретизирала в представения от нея договор за
правна защита и съдействие каква сума от уговореното и заплатено адвокатско
възнаграждение е дължима по всеки от въведените в процеса искове. Разгледаните
от съда искове са 3 на брой /2 основни и 1 насрещен/, като съдът намира, че
справедливият подход налага адвокатското възнаграждение на всяка от страните да
се раздели на три, така че при изчисляването на разноските за всеки от исковете
да се ползва 1/3 от заплатеното възнаграждение. Процесуалният представител на .....е
направил възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на
насрещната страна, като обаче следва да се прецени дали 1/3 от него, т.е.
776.67 лв., каквато част съдът намери, че е заплатена в защита на насрещния
иск, е прекомерна. Цената на насрещния иск е 6000 лв., поради което минималното
възнаграждение по този иск, съобразно чл.7, ал.2, т. 3 от Наредба №1/09.07.2004 за минималните
размери на адвокатските възнаграждения е 630 лв., като с оглед фактическата и
правна сложност на делото и многобройните явявания на процесуалните
представители в съдебни заседания, сумата от 776,67лв. не е прекомерна. При
извършване на необходимите изчисления и с оглед изхода на делото, разноските,
дължими на ищеца .....са 1202,55лв. (в която сума не са включени заплатените
200 лв. депозит за повторна експертиза, тъй като не са включени в списъка на
разноски на дружеството), а разноските, дължими на ищеца по насрещния иск „Българска
птицевъдна компания“ЕООД възлизат на 1166.67лв.
Воден от горното, Съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА,
на осн. чл.26, ал.1,
предл.3 ЗЗД, ЗА НИЩОЖЕН поради накърняване на
добрите нрави договор от 25.07.2012г. с нотариална заверка на подписите от
19.10.2012г., за пренаемане на недвижим имот - Складова база, находяща се в с.Зимница, обл.Ямбол- извън регулация, в
поземлен имот №204, включваща: терен с площ от 10 000 кв.м.; 3 броя складове за
семена със застроена площ от 1080 кв.м. всеки- едноетажни, масивни, построени
през 1995 г.; 2 броя складове за семена със застроена площ от 720 кв.м. всеки-
едноетажни, масивни, построени през 1995 г.; битова сграда със застроена площ от
100 кв.м.- масивна, едноетажна, построена през 1995 г., при граници на имота:
север- мера, юг-мера, изток-път, запад-мера, сключен между .....,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“
№9,
ет.1, представлявано от управителя Стоян Димитров Христов, в качеството му на
пренаемодател и ....., ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Плевен, ул. „Васил Левски“ №1, ет.8, представлявано от управителя Николай Желков
Леков, в качеството му на пренаемател.
ОСЪЖДА, на осн. чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД,
.....,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Копривщица 2077, ул. „Мангър Войвода“ №5, представлявано
от управителя Николай Желков Леков, ДА ВЪРНЕ на
.....(с предишно наименование .....), ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление: гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“ №9, ет.1, представлявано от управителя Жана Тенева Иванова, недвижим имот - Складова база, находяща се в
с.Зимница, обл.Ямбол- извън регулация, в поземлен имот №204, включваща: терен с
площ от 10 000 кв.м.; 3 броя складове за семена със застроена площ от 1080
кв.м. всеки- едноетажни, масивни, построени през 1995 г.; 2 броя складове за
семена със застроена площ от 720 кв.м. всеки- едноетажни, масивни, построени
през 1995 г.; битова сграда със застроена площ от 100 кв.м.- масивна,
едноетажна, построена през 1995 г., при граници на имота: север- мера,
юг-мера, изток-път, запад-мера, получен от ..... без правно основание по нищожен договор от
25.07.2012г., с нотариална
заверка на подписите от 19.10.2012г., за пренаемане на недвижимия имот.
ОСЪЖДА, на осн.
чл. 55, ал. 1, предл.1 ЗЗД, .....(с предишно наименование .....),
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“
№9, ет.1, представлявано от управителя Жана Тенева Иванова ДА ЗАПЛАТИ на .....,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Копривщица 2077, ул. „Мангър Войвода“ №5, представлявано
от управителя Николай Желков Леков, сумата от 6000 лв. /шест хиляди лева/,
дадена без правно основание по нищожен договор от 25.07.2012г. с нотариална заверка на подписите от 19.10.2012г.,
за пренаемане на недвижимия имот, ведно със законната лихва от 30.11.2017г. до
окончателното заплащане на сумата.
ОСЪЖДА, на осн. чл.78, ал.1, ....., ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Копривщица 2077, ул. „Мангър Войвода“ №5, представлявано от управителя
Николай Желков Леков ДА
ЗАПЛАТИ на „ФИШ
КОМЕРС-2002“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление: гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“ №9, ет.1, представлявано от управителя Жана Тенева Иванова направените по делото разноски в размер на 1202.55 лв. /хиляда двеста и
два лева и петдесет и пет стотинки/, съразмерно на уважените искове.
ОСЪЖДА, на осн. чл.78, ал.1, „ФИШ КОМЕРС-2002“ ЕООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Ямбол, ул. „Жорж Папазов“
№9, ет.1, представлявано от управителя Жана Тенева Иванова ДА
ЗАПЛАТИ на ....., ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Копривщица 2077, ул. „Мангър Войвода“ №5, представлявано от управителя
Николай Желков Леков направените по делото разноски в
размер на 1166.67 лв.
/хиляда сто шестдесет и шест лева и шестдесет и седем
стотинки/, съразмерно на уважения насрещен иск.
Решението
може да бъде обжалвано с въззивна жалба в 2-седмичен срок от съобщаването му
на страните
пред Софийски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: