№ 12613
гр. София, 17.03.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в закрито заседание на
седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110138228 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от И. Б. Е. и Ю. Е. Г. двамата с
адрес: с. ., обл. София-град, СО, . чрез адв. О. С. И., вписана в Габровска адвокатска колегия
с личен номер 1., с адрес на осъществяване на адвокатската професия: гр. София, п.код 1202,
., против Л. С. О. и А. В. О., с искане да бъде признато за установено, че са собственици на
основание давностно владение реализирано в периода 28.04.2014 г. – 25.06.2024 г. на
недвижим имот, представляващ реална част от поземлен имот с идентификатор ...,
съставляващ парцел/УПИ XIII-23, кв. 3 по регулационния план на вилна зона „.“ - село
./София, с административен адрес: Столична община, ., а именно на източната реална част с
площ от 117 кв.м. от ПИ ... (УПИ XIII-23, кв. 3), разположена между страничната обща
регулационна граница на УПИ XIII-23, кв. 3 и УПИ XII-22, кв. 3 по регулационния план на
вилна зона „.“ - село ./София и съществуващата на място ограда между двата имота,
попадаща в част от ПИ ... (УПИ XIII-23, кв. 3), която реална част е геодезически заснета като
площта, заключена между точки 1-2-3-4-5-6-7-8-1 на комбинирана скица за пълна или
частична идентичност по чл. 16, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР),
изготвена на 15.05.2020 г. от ГЕО КАД, на основание упражнено непрекъснато давностно
владение, продължило повече от 10 години.
В исковата молба са налице твърдения, че на 28.04.2014 г. И. Б. Е. и Ю. Е. Г.
придобили чрез покупко-продажба собствеността върху едноетажна масивна жилищна
сграда с кадастрален идентификатор 04234.6907.113.1, находища се в с. ., Столична община,
район „.“, във вилна зона „.“, със стар административен адрес ул. „8“ № 43 и нов
административен адрес ., заедно с прилежащите й ½ идеална част от дворното място, в
което е построена сградата, съставляващо УПИ ХП-22, кв. 3 по регулационния план на вилна
зона „.“ - село ./София, с площ от 1404 кв. м., при съседи: улица, УПИ XIII-23, УПИ VI-17,
УПИ VII-15, и УПИ XI-22, което дворно място е заснето в кадастралната карта с кадастрален
идентификатор 04234.6907.113, при съседи: поземлени имоти ... ... и ... по КККР.
Собствеността е придобита с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 92, том I,
1
рег. . дело № 82 от 2014 г. на нотариус ... с рег. № 043 на регистъра на Нотариалната камара,
вписан в СВ-София с е.../28.04.2014 г., акт № ..., № 14905/2014 г., имотна партида. След
закупуването на имота, ищците се установили да живеят трайно в него.
Поземленият имот на И. Б. Е. и Ю. Е. Г. с идентификатор 04234.6907.113 граничи на
запад с ПИ ..., съставляващ парцел/УПИ XIII-23, кв. 3 по регулационния план на вилна зона
„.“ - село ./София. Съгласно извършена справка за собствениците на ПИ ... в Агенцията по
геодезия, картография и кадастър, собственик е Р. Н. О., съгласно Нотариален акт ..., том V,
дело № 597 от 19.02.1981 г., издаден от Районен съд София. Видно от нотариалния акт, на
19.02.1981 г. ... е прехвърлила на Р. Н. О. собствеността върху вилно място от 800 кв. м.,
съставляващо парцел XIII-23, кв. 3 по плана на София, вилна зона „.“, при съседи на
мястото: улица, ... Д.а. Парцелът е заснет и нанесен в КККР като поземлен имот с
идентификатор ..., с площ 827 кв. м., находящ се в община Столична, район ., ., стар номер
112, квартал 3.
Дворищната регулация на вилна зона „.“ е утвърдена със Заповед № 1403/20.12.1961 г.
През 1971 г. е утвърдено изменение на дворищно-регулационния план, като от парцел XIII-
23, кв. 3, с площ от 1600 кв. м. се обособяват два нови парцела XIII-23 с площ от 800 кв. м. и
ХШ-а 23 с площ от 800 кв.м. Съгласно извадка от електронната система на Столична
община, изградена и поддържана от общинско дружество „Географска информационна
система - София” ЕООД парцел XIII-23, кв. 3 по плана на София, вилна зона „.“, с
идентификатор ... е със стар №112 по архивния кадастрален план, предхождащ одобрената
кадастралната карта и кадастрални регистри, а УПИ XII-22, кв. 3 по регулационния план на
вилна зона „.“ - село ., с площ от 1404 кв. м., с идентификатор 04234.6907.113 е със стар №
113 по архивния кадастрален план, предхождащ одобрената кадастралната карта и
кадастрални регистри.
От 24.04.2024 г. - датата на придобиване на собствеността върху 1/2 идеална част от
дворното място, съставляващо УПИ XII-22, кв. 3, И. Б. Е. и Ю. Е. Г., ведно с владеенето на
ГЕИ 04234.6907.113 започват да упражняват фактическо владение и върху 117 кв. м.,
представляващи реална част от съседния ПИ ... (парцел XIII-23), която реална част е
разположена между страничната обща регулационна граница на УПИ XIII-23, кв. 3 и УПИ
XII-22, кв. 3 по регулационния план на вилна зона „.“ - село ./София и съществуващата на
място ограда между двата имота, попадаща в източната част на ПИ ... (УПИ XIII-23, кв. 3).
Съществуващата ограда е изградена по имотната граница между имоти № 112 и № 113,
нанесена в архивния кадастрален план, предхождащ КККР, одобрена със Заповед № РД-18-
51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК.
Според информация, предоставена на И. Е. и Ю. Г. от праводателя им - продавач, ...,
съществуващата към момента на предявяване на настоящата искова молба ограда между
двата имота е изградена около 1966 г., когато ... - баща на ..., и ... Д.а, собственик на парцел
ХIII-23, кв. 3, са се споразумели ... Д.а да отстъпи на съседите си ... и ... (тогава
съсобственици на парцел ХII-22) около 130 кв. м. от собствения си парцел ХШ-23, кв. 3 с
размери в предната лицева част 4 метра и в задната част 1 метър. За постигнатото съгласие
2
свидетелства нотариално заверена Молба от ... Д.а, ... и ... от 25.06.1966 г. до Началника на
отдел „Архитектура и благоустройство“ при Благоевски РНС, с която мО.т промените да
бъдат отразени в регулационния план на имотите им. Имотната граница между имоти с
№112 (сега частично идентичен с парцел ХIII-23 и ПИ и № 113 (сега частично идентичен с
парцел ХII-22 и ПИ е отразена като материализирана граница в кадастралния план на ... - .,
изготвен през 1977 г. на основание изработена ръчна скица от 1976 г., като имотната
граница, отразена в архивния кадастрален план.
В деня на извършване на нотариалната сделка по покупко-продажба на имота
24.04.2014 г., продавачът ... е предал на ищците владението върху имота във фактическите
му материализирани граници, в които той е владял имота, като в тези граници се включва и
претендиралата реална част от 117 кв. м. Предвид този факт, ищците са реализирали
фактическа си власт върху нея и са я своили като част от имот 04234.6907.113.
През 2019 г. ищците са установили, че имотната граница между поземлени имоти ... и
04234.6907.113 е нанесена в кадастралната карта не по съществуващата на място прозирна
ограда, а по регулационната граница, което не отразява действителното фактическо
състояние на имотната граница. Тъй като отразената в кадастралната карта граница
преминава по линията на западната фасада на къщата им с идентификатор 04234.6907.113.1,
която не отразява вярно границите на собствеността им и фактически владяната от тях
дворна площ, са предприели действия по геодезическо заснемане на съществуващите огради,
контролно геодезическо заснемане, изготвяне на комбинирана скица и на проект за
изменение на кадастралната карта, с който да се отрази вярната, материализирана имотна
граница между двата имота. Правоспособно лице по кадастъра е извършило геодезическо
заснемане на съществуващите на място огради и контролно геодезическо заснемане, като е
изготвена комбинирана скица за пълна или частична идентичност по чл. 16, ал. 3 от Закона
за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), на която са съвместени заснетата на място ограда,
имотната граница в кадастралната карта и регулационните граници. От изготвената
комбинирана скица е видно, че съществуващата на място ограда попада в ПИ ... (частта от .-
23) и доверителите ми владеят от ПИ ... (частта от УПИ ХIII-23) 117 кв.м. Изготвеният
геодезически проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри е
подаден и приет от АГКК, за което е издадено Удостоверение за приемане на проект за
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри № .. г., ведно с Проект за
изменение на КККР, издадено от АГКК, Служба София и е издадена Скица-проект № 15-
241157-03.2022 г. Ищците не са продължили административното производство по изменение
на КККР, тъй като за завършването му е необходимо представяне на документ,
удостоверяващ правото им на собственост върху претендиралите 117 кв.м.
Имот ... не се обитава от собствениците му и не са предявявани правнорелевантни
претенции от тях касателно владението и собствеността върху претендираната от ищците
реална част. През пролетта на 2024 г. имотът е посетен от жена, която в иницииран от нея
разговор се е представила на Ю. Г. като собственик на имота, и е обяснила, че има и още
един наследник.
3
Ищците намират от правна страна, че съгласно константната практика на Върховния
касационен съд, давностното владение е придобивен способ за установяване на право на
собственост върху недвижим имот. Разпоредбата на чл. 79 от ЗС изисква претендиращият
несобственик да е упражнявал фактическа власт в продължение на 10 години и да
демонстрира по отношение на невладеещия собственик поведение, което несъмнено да сочи,
че упражнява собственическите правомощия за себе си. Придобивната давност поражда
желания ефект, когато владението (упражняваната фактическа власт) е упражнено спокойно,
явно, постоянно, непрекъснато в продължение на 10 години и несъмнено.
И. Б. Е. и Ю. Е. Г. упражняват непрекъсната фактическа власт върху претендиралата
реална част с площ от 117 кв. м. от 28.04.2014 г. до настоящия момент. Владението им не е
смущавано нито от собствениците на поземлен имот с идентификатор ..., нито от други
трети лица. През целия период на владение доверителите ми са полагали и продължават да
полагат системни грижи по облагородяването и поддържането на тази част от дворното си
място със съзнанието, че е част от собствения им недвижим имот и че е тяхна собственост.
Редовно разчистват от високата растителност и извършват всякакви други обичайни
дейности, свързани със сезонните нужди от поддръжка на дворните места. Извършили са
ремонт и възстановяване на каменните стълби, разположени между къщата им и оградата
към съседния им имот ..., изградили са пътека, поставили са гръмоотвод, направили са
заземяване, изградили са пречиствателна станция, засадили са дървета и други растения.
Представят писмени доказателства, които иска да бъдат приети по делото. Правят
искане за допускане до разпит на двама свидетели при режим на довеждане за установяване
на фактическите им твърдения.
По делото е постъпил писмен отговор от ответниците Л. С. О. и А. В. О., и двамата
чрез адв. ... и адв. В., в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.
Оспорват, че праводателите на ищците и ищците са упражнявали владение върху
процесната реална част от имота им и са манифестирали намерение да своят същия: ...в е
бил висш партиен деец, свързан с първите правителства на .... През 1966 г. той „предлага” на
... Д.а да му предаде част от парцела си във вилна зона „.”. През 1966 г. е подадена молба с
нот.заверка на подписите за изменение на регулацията на УПИ XII – 22 и .-23, но няма данни
...в и/или ... да са сключили договор за покупка на тази част или дори да са заплатили
реалната част от имота на .. Д.а. Първоначалните собственици – ...в и ... са знаели през
цялото време, че държат един чужд имот, за който не са уредени сметките и не е завършен
фактическия състав по придобиването му. Не са се осъществили и други предпоставки по
ЗПИНМ и/или ЗТСУ, с които посочените лица да придобият собствеността върху процесната
реална част от недвижимия имот. В нот.акт на ищците е посочено, че придобиват 1/2
идеална част от УПИ XII-22, по настоящем имот с идентификатор 04234.6907.113 с площ от
1384 кв.м., така както е описан в нот.акт от 28.04.2014 г. и така както е визуализиран по
кадастралната скица от 2014 г., приложена по делото. Ищците са били наясно, че придобиват
имот в площ от 1384 кв.м., с имотна граница, която опира на построената в имота сграда и са
били напълно наясно, че държат чужда собственост. Ищците по никакъв начин не са
4
манифестирали, че владеят същата реална част с намерение да я своят, никога не са
изразявали пред нас или пред Р. О., че частта от мястото е тяхно или ще стане тяхно по
някакъв начин.
Видно от представените към исковата молба документи, ищците са се опитали да
изменят кадастралната карта, като са внесли проект за това, който на 31.08.2020 г. е приет от
АГКК. Процедурата не е довършена, тъй като по същата е било необходимо да се представи
документ за собствеността на реалната част и такъв не е представен. Документ за
собствеността на реалната част няма и издаването на такъв не е търсено от ищците, нито е
търсено нашето съдействие за това. Ищците са знаели през цялото време, че владеят чужд
имот и по никакъв начин не са манифестирали пред нас желанието си да придобият
чуждото. .. Д.а не е правила никакви постъпки за промяна на площта или границите на
имота си. Напротив - видно от скицата, приложена по делото за поделяне на . - 23 на два
нови УПИ, а именно - .-23 а и .[1]23а, издадена през 1971 г. въз основа на Заповед No
1403/1961 г. на Комитета по архитектура и градоустройство – не са нанесени каквито и да е
изменения в площта или границите между бившия парцел на .. Д.а и съседния парцел на ...в
и .... Напротив, след подялбата на собствения си имот на два по-малки по площ УПИ, .. Д.а
се е разпоредила в полза на дъщеря си ... Д.а с .-23, с незасегната площ от 800 кв.м. и с
не[1]променено лице към улицата. Впоследствие през 1981 г. ... Нешева (по мъж) се е
разпоредила в полза на наследодателя ни Р. Н. О. също с вилно място, представляващо
поземлен имот XIII-23, с площ от 800 кв.м. сега представляващ имот с идентификатор ....
През цялото време, включително след смъртта на наследодателя им Р. Н. О. са били със
съзнанието, че притежават имот с площ от 800 кв.м., така както е отразен в плана на
населеното място и скиците. Твърдят, че много често в България се случва съседи да ползват
някаква част от чуждо място за удобство - дали за по-лесен достъп на кола, дали нещо да си
складират или за друго. Не са имали проблеми с ползването на реалната част от мястото им
от съседите, тъй като между тях винаги е било ясно, че част от мястото, което те ползват е
тяхно. Много дълго собствената им част не им е трябвала непосредствено, но винаги са
знаели, че това място е тяхно, плащат данъци за него, в техническата служба в общината и в
кадастъра мястото е отразено правилно и никога не са вярвали, че ще имат проблеми да си
го вземат обратно от съседите.
Ищците са собственици на 1/2 /една втора/ ид.част от имот с идентификатор
04234.6907.113 и претендират, че само те са придобили по давност реалната част от
съседния УПИ. Другият съсобственик не е предявил иск за собственост върху процесната
реална част. Това обуславя недопустимостта на предявения иск от собствениците на 1/2
ид.част от имот с идентификатор 04234.6907.113. С ТР № 3/29.06.2017 година, постановено
по тълк. д. № 3/2016 година на ОСГК на ВКС, е прието, че случаите на задължително
необходимо другарство са налице, когато то е предвидено със законова разпоредба или
естеството на спорното правоотношение налага задължителното участие на определени
лица, като двете хипотези са дадени алтернативно. Затова е достатъчно да е налице само
една от тях, за да се приеме наличието на задължително необходимо другарство. Такова е
5
налице и предявяването на иск е недопустимо. Също свързан с допустимостта на иска е
въпроса какво претендират ищците: че са собственици на 1/2 ид.част от имот с
идентификатор 04234.6907.113 и реална част от имот с идентификатор ... или са собственици
на 1/2 ид.ч. от от имот с идентификатор 04234.6907.113, към който по силата на придобивна
давност е увеличена площта му с тази на реалната част от съседния УПИ. За ответниците не
е ясно как същите упражняват владението върху реалната част и като своят същата и за своя
съсобственик. Считат, че намерението да се свои е лично и че ищците не могат да упражнят
намерението за своене на своя съсобственик .... Ищците не могат да предявят по съдебен ред
чужди права, поради което не могат да предявят правата на съсобственика си. Считат, че и
ищците не могат сами да упражняват фактическа власт върху чуждата реална част, тъй като
същите упражняват фактическа власт и за своя съсобственик. Приемането на противното би
означавало промяна на дяловете в съсобствеността чрез увеличаване на имота, което е
противно на законодателната логика.
Двата имота - УПИ XII - 22 и .-23 са урегулирани още при действието на ЗПИНМ
през 60-те години на миналия век. И двата имота се намират в границите на населено място,
предвидени са за ниско жилищно застрояване и са във вилна зона. Лицето на парцела .-23
към улица е 19,43 м. по действащата улична регулация, (като се предвижда лицето към улица
да се намали несъществено при отнемане на част от имота към улицата). Съгласно чл. 200,
ал. 1 от ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места
и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само
ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 от ЗУТ. Съгласно чл. 200, ал.2
от ЗУТ, правилото не се прилага в случаите, когато частта от поземления имот се
присъединява към съседен имот при условията на чл. 17 от ЗУТ, а оставащата част отговаря
на изискванията на чл. 19 от ЗУТ или се присъединява към съседен имот. Съгласно чл. 19,
ал.1, т. 3 от ЗУТ при урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване,
свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери - във вилните зони - най-
малко 18 м лице към улица и 600 кв.м повърхност. Очевидно в процесния случай е
неприложима хипотезата на чл. 200, ал.1 от ЗУТ, тъй като реалната част не отговаря на
изискванията за самостоятелно УПИ по чл. 19 от ЗУТ, а именно – няма нужните лице към
улица (4 м.) и няма нужната площ (1 30 кв.м.) Неприложима е и хипотезата на чл. 200, ал.2
от ЗУТ, тъй като УПИ XII – 22 не е маломерен имот, и не се предвижда неговото
упълномеряване. В същото време и имота, от който се отнема реалната част с намалената си
площ трябва да отговаря на изискванията на самостоятелен парцел за площ и лице-чл.200
ал.2 от ЗУТ. В случая това не е така, тъй като ако се отнеме от .-23 претендираната реална
част, то същият имот няма да отговаря на изискаванията на чл. 19, ал.1, т.3 от ЗУТ за лице
към улица (19,43 м. – 4 м. 15,43 м., което е много под минималното лице от 18 м. по закона).
В горния смисъл е и трайната съдебна практика. Разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ е
формулирана разрешително - тя дава възможност да се придобиват по давност и чрез сделки
реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните
образувания, като поставя едно условие - да са спазени изискванията за минималните
6
размери по чл. 19 ЗУТ. Очевидно целта на разпоредбата о да не бъдат раздробявани
поземлените имота на малки части, което би направило практически невъзможно
застрояването и икономическото ползване на терена. С оглед на това препращането на чл.
201, ал. 1 ЗУТ е към минималните размери на УПИ, посочени в чл. 19 ЗУТ. Такива
минимални размери законът предвижда единствено за УПИ за ниско жилищно застрояване -
чл. 19, ал. 1 от ЗУТ. При действието на чл. 200, ал. 1 ЗУТ, право на собственост върху реално
обособена част от урегулиран поземлен имот не може да се придобие по давност, освен ако
тази част може, наред с останалите части от имота, да бъдат обособени като самостоятелни
урегулиран имот по правилата на действащия устройствен закон към момента на
позоваването на придобивната давност /така решение No 154 от 21.10.2020 г. по гр.д.
4689/2019 г. на ВКС, l Г.О, решение №1257 от11.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4945/2007 г., I-
во г. о., решение №1394 от16.02.2009 г. на ВКС по гр. д. No 5013/2007 г., IV-тo г. о., решение
№ 501 от 17.05.2012 г. на ВКС по гр. д. No 675/2009 г., l. во г. о., решение № 50128 от
3.08.2023 г. на ВКС по гр. д. N9 2855/2021 г., l г. о./. 2.2.
По давността при действието на ЗПИНМ и ЗТСУ - по делото е установено, че не е
приложена промяна в дворищната регулация, съобразно заявлението от 1966 г,.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗПИНМ (отм.) въвежда забрана за придобиване по давност на
реални части от дворищно-регулационни парцели, които не отговарят на изискванията за
обособяване на самостоятелен парцел. Същата забрана се съдържа и в чл. 59 ЗТСУ (отм.), в
редакция преди изменението с ДВ, бр. 34/2000 г. В чл. 181, ал. 1 ЗТСУ (отм.) е предвидено,
че изтеклата до влизане в сила на този закон придобивка давност върху реално определени
части от дворищно-регулационни парцели запазва действието си, ако частите, предмет на
владението, и останалите части от парцела могат да бъдат обособени в самостоятелни
парцели по правилата, които са действали до този момент, или съгласно този закон и
правилника за неговото приложение. По прилагането на тези разпоредби е формирана
практика на ВКС. Приема се, че право на собственост върху реално обособена част от
урегулиран поземлен имот не може да бъде придобито по давност, освен ако тази част може,
наред с останалите части от имота, да бъде обособена като самостоятелен урегулиран имот
по правилата на действащия към момента на позоваването на придобивната давност
устройствен закон - в този смисъл мотивите на тълкувателно решение № 76 от 01.06.1967 г.
по гр. д. No 42/1967 г. на ОСГК на ВС; решение № 1257 от 11.12.2008 г. на ВКС по гр. д. №
4945/2007 г., I-во г. о., решение №1394 от 16.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5013/2007 г., IV-
mo г. о., решение Ng 501 от 17.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 675/2009 г., l.во г. о. В
практиката на ВКС се приема също, че при действието на ЗБНМ (отм.), ЗПИНМ (отм.) и
ЗТСУ (отм.) дворищно-регулационни план, с който части от един имот се придават към
съседен парцел, има непосредствено отчуждително действие - решение № 249 от 8.06.2012 г.
на ВКС по гр. д. № 970/2011 г., 1-во г. о. и др. Затова собствеността върху придадените части
се придобива въз основа на дворищната регулация, ако тя бъде приложена, а не по силата на
осъществявано давностно владение. В случай, че планът не бъде приложен в сроковете по §
6 и § 8 от ПР на ЗУТ и отпадне отчуждителното му действие, владението на придадената с
него реална част може да доведе до придобиването й по давност на основание чл. 79, ал. 1
7
ЗС, ако тя отговаря на изискванията на чл. 200 ЗУТ. Тези разяснения са дадени в решение №
225 от 10.12.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2253/2013 г., I-во г. о. В този смисъл решение No
50128 от О3.08.2023 г. по гр.д. ********* г. на ВКС, l Г.О. Съгласно чл. 110 ЗТСУ (отм.),
предвижданията на дворищно регулационните планове за предаване по регулация от имот
към съседен парцел или за изравняване правото на собственост върху имотите, отредени за
общи /съсобствени/ по регулация парцели има непосредствено отчуждително действие, но
на основание чл. ЗЗ, ал. 1 ЗТСУ (отм.), съдебната практика приема това действие за условно
- ако регулацията бъде приложена. Когато регулационния план е одобрен на три основания:
1/при грешка или непълнота в кадастралния план, който е послужил като основа за
изработване на регулационния план / по чл. 32, ал. 1, т. 2 ЗТСУ l, 2.когато при одобряване на
регулационния план е допусната явна фактическа грешка / чл. 32, ал. 1, т. 4 ЗТСУ / или 3.при
закононарушение на предвижданията на регулационния план / чл. 32, ал. 1, т. 5 ЗТСУ / и е
приложен по някой от трите посочени начина въпреки наличието на тези основания, ако се
върне предишното положение биха се засегнали субективни права. Затова при наличие на
тези три основания за изменение на регулационния план, нормата на чл. 33, ал. 1, изр.2
ЗТСУ (отм.) придава правно значение и на владението, но само ако преди това регулацията е
приложена по един от трите начина, т.е. реализирано е изискването за законно заемане на
придаваемата площ, приложен е плана, но след изтичане на десет години се установява, че
той е одобрен при наличие на грешка/непълнота, допусната е явна фактическа грешка или е
одобрен при закононарушения. Така само ако е завзет имота след прилагане на регулацията
по един от трите начина и кумулативно след това е продължило владението в продължение
на десет години, независимо от наличието на основания на изменение на плана,
регулационните граници по приложената регулация и продължилото десет години владение
са основание тези граници да се трансформират в имотни.
Ако изобщо не е приложена регулацията по нито един от трите начина, т.е. не са
изпълнени условията за заемане на имотите, а придаваемата по регулация площ фактически
е завзета от собственика на парцела, към който се придава, той не може при действието на
първоначалната редакция на чл. 59 ЗТСУ (отм.) да я придобие по давност, защото това би
означавало да придобива по давност реална част от парцел, което този текст не допуска.
/Нормата на ч. 181 ЗТСУ (отм.) придава правно значение само на владението, изтекло до
влизане в сила на ЗТСУ/. Редакцията на чл. 59 ЗТСУ (отм.) е действала до ЗИДЗТСУ (ДВ,
бр. 34 от 25.04.2000 г., в сила от 1.l.2001 г.) В този смисъл решение № 50077 от 18.10.2023 г.
по гр.д. N2 ********* г., на l Г.О. на ВКС. По делото е установено, че не е извършена
промяна на дворищната регулация при действието на ЗПИНМ или ЗТСУ. Затова владението
на чуждата реална част от урегулиран поземлен имот е без правно действие, тъй като попада
под забраната на чл. 59 от ЗТСУ. Владението, осъществено без предходно приложена
регулация няма правно действие и може да бъде преценено единствено при приложение на
чл. 200 от ЗУТ. Не е налице придобиване на реалната част и при действието на чл. 200 от
ЗУТ, тъй като не са налице условията на чл. 17 или чл. 19 от ЗУТ – нито придобиващият
имот е маломерен, нито реалната част отговаря на изискванията за размери по чл. 19 от ЗУТ,
нито имотът им ще отговаря на чл. 19 от ЗУТ при допускане на придобиването.
8
Ответниците правят искане за привличане на трето лице помагач - Г. Д. К., с ЕГН:
**********, с адрес в гр. София, .... Твърдят, че в хода на настоящото дело в изпълнение на
предварителния договор продали имота си на Г. Д. К. с .., дело 248/2024 г. от 25.09.2024 г.,
сключен пред нотариус .... Същият има правен интерес първоначалния иск да бъде
отхвърлен, защото ще бъде обвързан от негативно съдебно решение на основание чл.226
ал.3 от ГПК. Интересът му да бъде уважен насрещния иск, който предявяват е, че ще
възстанови фактическата власт върху имота, на който е купувач. Представят писмени
доказателства, както и правят искане за изслушване на СТЕ с конкретно формулирани
задачи.
В срока по чл. 131 от ГПК са предявени и насрещни искове от Л. С. О. и А. В. О.
срещу И. Б. Е. и Ю. Е. Г..
В исковата молба са налице твърдения, че наследили от Р. Н. О. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18- 51/03.11.2011 г. на Изп. Директор на АГКК, с последно изменение от 02.04.2024 г., с
адрес на позмления имот с. ., район ., ул. Духлата 10, с площ от 827 кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: за вилна сграда,
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 112, квартал 3, при съседни
имоти: 04234.6907.1549, 04234.6907.113, 04234.6907.114. 04234.6907.1606 и 04234.6907.109,
който имот съставлява парцел .-23, с адрес в с. ., у... Собствениците на съседния имот с
идентификатор 04234.6907.113 с адрес на поземления имот с. ., район ., ., който имот
съставлява парцел УПИ XII – 22 - И. Б. Е. и Ю. Е. Г. - държат реална част от нашето дворно
място, която част геодезически е заснета между точки 1,2,3,4,5,6,7,8,1 на комбинирана скица
за пълна или частична идентичност, изготвена на 15.05.2020 г. от ГЕО КАД и приложена
като доказателство по делото от първоначалните ищци От фактическа страна поддържаме,
че И. Б. Е. и Ю. Е. Г. не са собственици на тази реална част от имота им, независимо, че я
държат, по следните причини: И. Б. Е. и Ю. Е. Г. са придобили ½ идеална част от УПИ XII-
22, по настоящем имот с идентификатор 04234.6907.113 с площ от 1384 кв.м., така както е
описан в нот.акт от 28.04.2014 г. и така както е визуализиран по кадастралната скица от 2014
г., приложена от първоначалните ищци по делото. Ищците са били наясно, че придобиват
имот в площ от 1384 кв.м., с имотна граница, която опира на построената в имота сграда и са
били напълно наясно, че държат чужда собственост.
Ищците по никакъв начин не са манифестирали, че владеят същата реална част с
намерение да я своят, никога не са изразявали пред тях или пред Р. О., че частта от мястото
им е тяхно или ще стане тяхно по някакъв начин. Видно от представените към исковата
молба документи, ищците са се опитали да изменят кадастралната карта, като са внесли
проект за това, който на 31.08.2020 г. е приет от АГКК. Процедурата не е довършена, тъй
като по същата е било необходимо да се представи документ за собствеността на реалната
част и такъв не е представен. Документ за собствеността на реалната част няма и издаването
на такъв не е търсено от ищците, нито е търсено тяхното съдействие за това. Ищците са
знаели през цялото време, че владеят чужд имот и по никакъв начин не са манифестирали
9
пред нас желанието си да придобият чуждото. През цялото време, включително след смъртта
на наследодателя Р. Н. О. те са били със съзнанието, че притежават имот с площ от 827 кв.м.,
така както е отразен в плана на населеното място и скиците.
Твърдят, че плащат данъци за мястото, в техническата служба в общината и в
кадастъра то е отразено правилно. В хода на настоящото дело продали имота си на Г. Д. К. с
нот.акт № 144, том II, рег. No 5598, дело 248/2024 г. от 25.09.2024 г., сключен пред нотариус
.... Съгласно т. IV от нотариалния акт следваше да предадем владението на Купувача в деня
на изповядване на нотариалния акт. Предали му владението на целия имот, без реална част
от тяхното дворно място, която част геодезически е заснета между точки 1,2,3,4,5,б,7,8,1 на
комбинирана скица за пълна или частична идентичност, изготвена на 15.05.2020 г. от ГЕО
КАД и приложена като доказателство по делото от първоначалните ищци. С оглед на това,
че при продажба на имот, първоначалният съдебен процес продължава между същите страни
при условията на чл. 226, ал. 1 от ГПК, имат правен интерес, да установят че са собственици
на реалната част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ... с площ от 827 кв.м., който имот
съставява парцел .-23 и да бъдат въведени във владение на реалната част, с цел да изпълнят
в пълнота задълженията си по нотариалния акт.
От правна страна поддържат следното: Двата имота - УПИ XII – 22 и .-23 са
урегулирани още при действието на ЗПИНМ през 60-те години на миналия век. И двата
имота се намират в границите на населено място, предвидени са за ниско жилищно
застрояване и са във вилна зона. Лицето на парцела .-23 на доверителите ни към улица е
19,43 м. по действащата улична регулация, (като се предвижда лицето към улица да се
намали несъществено при отнемане на част от имота към улицата).
Съгласно чл. 200, ал. 1 от ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в
границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез
правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по
чл. 19 от ЗУТ. Съгласно чл. 200, ал.2 от ЗУТ, правилото не се прилага в случаите, когато
частта от поземления имот се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17 от
ЗУТ, а оставащата част отговаря на изискванията на чл. 19 от ЗУТ или се присъединява към
съседен имот. Съгласно чл. 19, ал.1, т.3 от ЗУТ при урегулиране на поземлени имоти за ниско
жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери - във
вилните зони - най-малко 18 м лице към улица и 600 кв.м повърхност; Очевидно в процесния
случай е неприложима хипотезата на чл. 200, ал.1 от ЗУТ, тъй като реалната част не
отговаря на изискванията за самостоятелно УПИ по чл. 19 от ЗУТ, а именно – няма нужните
лице към улица (4 м.) и няма нужната площ (1З0 кв.м.) Неприложима е и хипотезата на чл.
200, ал.2 от ЗУТ, тъй като УПИ XII - 22 не е маломерен имот, и не се предвижда неговото
упълномеряване. В същото време и имота, от който се отнема реалната част с намалената си
площ трябва да отговаря на изискванията на самостоятелен парцел за площ и лице-чл.200
ал.2 от ЗУТ. В случая това не е така, тъй като ако се отнеме от .-23 претендираната реална
част, то същият имот няма да отговаря на изискаванията на чл. 19, ал.1, т.3 от ЗУТ за лице
към улица (19,43 м. – 4 м. = 15,43 м., което е много под минималното лице от 18 м. по
10
закона). И. Б. Е. и Ю. Е. Г. са собственици на 1/2 /една втора/ ид.част от имот с
идентификатор 04234.6907.113.
Считат, че намерението да се свои е лично и че ищците не могат да упражнят
намерението за своене на своя съсобственик .... Ищците не могат да предявят по съдебен ред
чужди права, поради което не могат да предявят правата на съсобственика си. Считат, че и
ищците не могат сами да упражняват фактическа власт върху чуждата реална част, тъй като
същите упражняват фактическа власт и за своя съсобственик. Приемането на противното би
означавало промяна на дяловете в съсобствеността чрез увеличаване на имота, което е
противно на законодателната логика. Реалната част не е придобита и от праводателите на И.
Б. Е. и Ю. Е. Г.. Едно че праводателите на И. и Ю. никога не са се позовавали на придобивна
давност. Разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗПИНМ (отм.) въвежда забрана за придобиване по
давност на реални части от дворищно-регулационни парцели, които не отговарят на
изискванията за обособяване на самостоятелен парцел. Същата забрана се съдържа и в чл. 59
ЗТСУ (отм.), в редакция преди изменението с ДВ, бр. 34/2000 г. В чл. 181, ал. 1 ЗТСУ (отм.)
е предвидено, че изтеклата до влизане в сила на този закон придобивна давност върху
реално определени части от дворищно-регулационни парцели запазва действието си, ако
частите, предмет на владението, и останалите части от парцела могат да бъдат обособени в
самостоятелни парцели по правилата, които са действали до този момент, или съгласно този
закон и правилника за неговото приложение. Собствеността върху придадени части се
придобива въз основа на дворищната регулация, ако тя бъде приложена, а не по силата на
осъществявано давностно владение. Без приложена дворищна регулация осъществяваното
фактическо владение върху част от парцел е без правно значение.
С оглед на всичко гореизложено ищците по насрещния иск мО.т съда да постанови
решение, с което да признае Л. С. О. и А. В. О. за собственици на реална част от поземлен
имот с идентификатор ..., съставяващо парцел .-23, с адрес в с. ., у.., която част геодезически
е заснета между точки 1,2,3,4,5,6,7,8,1 на комбинирана скица за пълна или частична
идентичност, изготвена на 15.05.2020 г. от ГЕО КАД и да осъди И. Б. Е., и Ю. Е. Г., да им
предадат владението на същата реална част от недвижим имот.
В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответниците по насрещните
искове И. Б. Е. и Ю. Е. Г. и двамата чрез адв. О. С. И.. Твърдят, че на 28.04.2014 г. са
придобили чрез покупко-продажба собствеността върху едноетажна масивна жилищна
сграда с кадастрален идентификатор 04234.6907.113.1, находяща се в с. ., Столична община,
район „.“, във вилна зона „.“, със стар административен адрес ул. „8“ № 43 и нов
административен адрес ., заедно с прилежащите ½ идеална част от дворното място, в
което е построена сградата, съставляващо УПИ XII-22, кв. 3 по регулационния план на вилна
зона „.“ – село ./София, с площ от 1404 кв. м., при съседи: улица, .-23, УПИ VI-17, УПИ VII-
15, и УПИ XI-22, което дворно място е заснето в кадастралната карта с кадастрален
идентификатор 04234.6907.113, при съседи: поземлени имоти . по КККР. Собствеността е
придобита с Нотариален акт за продажба на недвижим имот ... г. на нотариус ... с рег. № 043
на регистъра на Нотариалната камара, вписан в СВ-София с в.../28.04.2014 г., акт № ..., №
11
14905/2014 г., имотна партида 312892. В деня на извършване на нотариалната сделка по
покупко-продажба на имота 24.04.2014 г., продавачът ... им е предал владението върху имота
във фактическите му материализирани граници, в които той е владял имота, като в тези
граници се включва и претендираната от ищците реална част от поземлен имот с
идентификатор ..., която е заключена между точки 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 1 на комбинирана
скица за пълна или частична идентичност, изготвена на 15.05.2020 г. от ГЕО КАД. Предвид
този факт, те са реализирали фактическа си власт върху нея и са я своили като част от имот
04234.6907.113. След закупуването на имота, те се установили да живеят трайно в него. От
24.04.2024 г. - датата на придобиване на собствеността върху ½ идеална част от дворното
място, съставляващо УПИ XII-22, кв. 3, И. Б. Е. и Ю. Е. Г., ведно с владеенето на ПИ
04234.6907.113 започват да упражняват фактическо владение и върху 117 кв. м.,
представляващи реална част от съседния ПИ ... (парцел XIII-23), която реална част е
разположена между страничната обща регулационна граница на .-23, кв. 3 и УПИ XII-22, кв.
3 по регулационния план на вилна зона „.“ – село ./София и съществуващата на място ограда
между двата имота, попадаща в източната част на ПИ ... (.-23, кв. 3). Съществуващата ограда
е изградена по имотната граница между имоти № 112 и № 113, нанесена в архивния
кадастрален план, предхождащ КККР, одобрена със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на
Изпълнителния директор на АГКК. И. Б. Е. и Ю. Е. Г. упражняват непрекъсната фактическа
власт върху претендираната от ищците реална част от 28.04.2014 г. до настоящия момент.
Владението им не е смущавано с правни и/или фактически действия нито от ищците,
собственици на поземлен имот с идентификатор ..., нито от други трети лица.
През целия период на владение ответниците по насрещните искове са полагали и
продължават да полагат системни грижи по облагородяването и поддържането на тази част
от дворното си място със съзнанието, че е част от собствения им недвижим имот и че е
тяхна собственост. Редовно разчистват от високата растителност и извършват всякакви
други подобрения и обичайни дейности, свързани със сезонните нужди от поддръжка на
дворните места. Извършили са ремонт и възстановяване на каменните стълби, разположени
между къщата им и оградата към съседния им имот ..., изградили са пътека, поставили са
гръмоотвод, направили са заземяване, изградили са пречиствателна станция, засадили са
дървета и други растения. Извършените фактически действия в процесната част от имот ...
сочат явно манифестиране намерение за своенето . На следващо място следва да се посочи,
че къщата им е отразена в кадастралния и регулационния план, утвърден със Заповед №
1409 от 20.12.1961 г., видно от Скица № 522 от 12.VII.1978 г., издадена от Софийски народен
съвет ОНС с. ., отдел Технически. Съгласно скицата общата регулационна граница между .-
23, кв. 3 и УПИ XII-22, кв. 3 не опира на къщата, както се твърди в насрещната искова
молба, а напротив – разположена е на отстояние от нея. Същото е видно и от кадастралния
план на ... – ., изготвен през 1977 г. на основание изработена ръчна скица от 1976 г., където е
отразена материализираната имотна граница между имоти с № 112 (сега частично идентичен
с парцел XIII-23 и ПИ ...) и № 113 (сега частично идентичен с парцел XII-22 и ПИ
04234.6907.113) и в архивния кадастрален план, от който е видно, че парцел XIII-23, кв. 3 по
плана на София, вилна зона „.“, с идентификатор ... е със стар № 112 по архивния
12
кадастрален план, предхождащ одобрената кадастралната карта и кадастрални регистри, а
УПИ XII-22, кв. 3 по регулационния план на вилна зона „.“ – село ., с площ от 1404 кв. м., с
идентификатор 04234.6907.113 е със стар № 113 по архивния кадастрален план, предхождащ
одобрената кадастралната карта и кадастрални регистри (Приложение № 6 към ИМ).
Предвид гореизложеното, твърдението на ищците, че в процесния случай чл. 200 от
ЗУТ не намира приложение, е неправилно. При прилагане на чл. 200 от ЗУТ се съобразяват
всички хипотези на чл. 19 от ЗУТ. Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗУТ определените в чл. 19, ал. 1
ЗУТ най-малки размери на урегулираните имоти за ниско застрояване (лице и повърхност)
могат да бъдат намалявани с една пета в зависимост от стопанските, техническите или
теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. При
присъединяването на спорната реалната част към имота им, оставащите лице и повърхност
на имота на ищците, редуцирани по правилото на чл. 19, ал. 3 от ЗУТ, ще отговарят на
нормативните изисквания. В противоречие на чл. 200 от ЗУТ е и твърдението на ищците, че
спорната реална част не може да се придобива по давност. Неправилно е и твърдението, че
не могат сами да упражняват фактическата власт върху спорната реална част, тъй като
упражняват фактическа власт и за своя съсобственик. Напротив, те държат и владеят
спорната част за себе си, но не и за съсобственика си, като за това няма правна пречка. Чл.
79 от ЗС е приложим и между съсобственици на недвижим имот. Аргумент за това е и чл.
115 от Закона за задълженията и договорите, във вр. с чл. 84 от ЗС, в който изрично и
изчерпателно са изброени случаите, при които не тече придобивна давност, като
съсобствениците на недвижим имот не попадат в нито една от тези хипотези. Изрично
правят възражение, че в тяхна полза е изтекла 10- годишната придобивна давност върху
спорната реална част от процесния недвижим имот, поради което същите са нейни
собственици на основание чл. 79, ал. 1 от ЗС. Следва да се обърне внимание и на факта, че в
насрещната си искова молба ищците признават, че не са смущавали владението им. Предвид
изложеното в настоящия отговор на насрещната искова молба намират исковете за
неоснователни, необосновани и недоказани. Представят писмени доказателства.
Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически твърдения и съобрази
формулираното искане, намира, че е сезиран с обективно и субективно съединени
положителни установителни искове с правна квалификация чл. 124 от ГПК и насрещни
осъдителни искове с правна квалификация чл. 108 от ЗС.
В тежест на ищеца по установителен иск за собственост е да докаже положителните
факти, от които черпи права, а именно да установи с годни доказателства правото си на
собственост по отношение на процесния недвижим имот – осъществяване на владение през
процесния период, намерението за своене на този имот, както и изтичането на твърдения
период от време, както и че ответника й оспорва собствеността, т.е. правния си интерес.
Ответникът следва да докаже възраженията си против иска. Ищецът по ревандикационен
иск следва да установи правото си на собственост на твърдяното правно основание –
наследствено правоприемство и правна сделка – договор за замяна на своя праводател, както
и че ответникът неоснователно осъществява фактическа власт върху имота, а ответникът
13
следва да проведе насрещно доказване, с оглед твърденията си в отговора на исковата молба.
Между страните не са налице обстоятелства и права, които да се признават и да не се
нуждаят от доказване.
Приложените към исковата молба и отговора документи са допустими като
доказателствени средства и относими към предмета на доказване, поради което следва да
бъдат допуснати като доказателства по делото. На ищците по главните искове ще следва да
бъдат допуснати до разпит двама свидетели за установяване на фактическите им твърдения.
Съдът намира, че искането на ответниците по главните искове за изслушване на СТЕ е
основателно, тъй като формулираните задачи са във връзка с предмета на доказване и
разпределената им доказателствена тежест.
Съдът намира за частично основателно заявлението на Г. Д. К., купувач на имот УПИ
ХIII-23, кв. 3, да встъпи в процеса като трето лице – помагач по реда на чл. 218 от ГПК и да
замести продавачите Л. С. О. и А. В. О. по реда на чл. 226, ал. 2 във вр. чл. 222 от ГПК.
Основателно е искането за встъпване в процеса като трето лице – помагач на ответниците, с
оглед формулирания правен интерес от това, а именно закупуването на имота в хода на
процеса. Неоснователно е искането за заместване на праводателите си като страна в процеса,
тъй като същите не са изявили изрично съгласие, каквото е изискването на чл. 222 от ГПК, а
такова съгласие е налице единствено от ищците по главните искове.
Съдът приканва страните към постигане на спогодба, като им разяснява, че ако
използват способите за медиация по Закона за медиацията ще направят по-малко разноски
по производството и ще уредят по-бързо правния спор, предмет на настоящото съдебно
производство.
Мотивиран от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАПЪТСТВА страните към доброволно уреждане на спора, чрез преговори,
постигане на спогодба по делото, медиация и др. способ.
КОНСТИТУИРА Г. Д. К., с ЕГН: **********, със съд. адрес в гр. София, бул. .. №
16, вх. А, ., чрез адв. А., като трето лице помагач на страната на ответниците по главните
искове.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Г. Д. К. да замести праводателите си Л. С.
О. и А. В. О. в процеса.
ДОПУСКА да се приемат като писмени доказателства по делото приложените към
исковата молба, отговора на исковата молба и отговора на насрещния иск документи.
ДОПУСКА до разпит двама свидетели на ищците при режим на довеждане за
установяване на фактическите му твърдения.
14
ДОПУСКА изслушването на СТЕ с вещо лице ... В. П. от списъка на вещите лица
към СГС, при депозит 500 лв., вносим от ответниците по главните искове, в едноседмичен
срок.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 21.05.2025 г. от
10.40 ч., за когато да се призоват страните, заедно с препис от настоящото определение, а на
ищците по насрещните искове да се връчи и препис от отговора на исковата молба по
насрещните искове. Вещото лице да се призове след депозит.
Определението е окончателно.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15