№ 138
гр. гр. Добрич, 29.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на седми май през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галатея Ханджиева Милева
Членове:Жечка Н. Маргенова Томова
Станимир Т. Ангелов
при участието на секретаря ИЛИЯНА Н. НЕЙКОВА
като разгледа докладваното от Галатея Ханджиева Милева Въззивно
гражданско дело № 20253200500193 по описа за 2025 година
Производството е по реда на глава ХХ от ГПК и е образувано по въззивна жалба
на М. Н. С. от гр.К., чрез упълномощения адвокат, срещу решение №20/11.02.2025г. по
гр.д.№346/2024г. на Каварненския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от
въззивника срещу О. – К. иск по чл.124 ал.1 от ГПК да бъде установено
съществуването на наемно правоотношение между страните, относно общинско
жилище в гр.К., ул.“Д.Д.“ **, състоящо се от две стаи, кухня, антре, килер и изба с
площ от 57 кв.м., ведно с прилежащата част от празно дворно място и въззивникът е
осъден да заплати на другата страна юрисконсултско възнаграждение.
В жалбата се възразява срещу приетото в обжалваното решение, че наемното
правоотношение между страните е прекратено поради изтичане на срока на договора,
за който той е сключен. Според въззивника след изтичане на определения в договора
срок, наемното правоотношение продължило за неопределен срок при наличието на
хипотезата на чл.236 ал.1 от ЗЗД, признание за което съставлявало и отправеното от
въззиваемата О. предизвестие с позоваване на чл.238 от ЗЗД за прекратяване на
наемния договор, обективирано в писмо на кмета от м.май 2024г. Същевременно
наемното правоотношение било възникнало по специален ред и можело да бъде
прекратено само със заповед по чл.46 ал.2 от ЗОС, каквато в случая не била издадена,
респ. връчена на въззивника. Посочено е още, че въззиваемата О. не би могла валидно
да прекрати наемното правоотношение касателно прилежащото на отдадената под
наем къща, доколкото дворното място било собственост и на друго лице.
1
Първоинстанционният съд не преценил правилно тези доводи на въззивника, в
резултат на което постановеното от него решение противоречало на материалния
закон. Настоява се то да бъде отменено и да се удовлетвори предявеният иск със
съответните на това последици за отговорността за разноските по делото.
Жалбата е редовна, подадена е в срок и е допустима.
Въззиваемата О. – К., чрез упълномощения юрисконсулт, е изразила становище за
неоснователност на жалбата с искане за потвърждаване решението на районния съд.
След като в съответствие с чл.269 от ГПК, служебно и по посоченото в жалбата,
провери обжалваното решение, въззивният съд намира същото за валидно, допустимо
и правилно.
Решението е постановено по предявен от М. Н. С. срещу О. – К. иск по чл.124
ал.1 от ГПК за установяване, че между страните съществува наемно правоотношение
относно общинско жилище в гр.К., ул.“Д.Д.“ **, състоящо се от две стаи, кухня, антре,
килер и изба с площ от 57 кв.м., ведно с прилежащата част от празно дворно място.
Исковата претенция е основана на следните обстоятелства: Ищецът е наемател на
описаното общинско жилище в гр.К., ул.“Д.Д.“ **. Договорът за наем бил подписан на
15.07.2022г. за срок от една година, а след изтичане на този срок договорът станал
безсрочен. С писмо от м.май 2024г. ищецът бил уведомен, че постоянната комисия по
чл.21 от Наредбата за реда и условията за установяване на жилищни нужди, за
настаняване под наем и разпореждане с общински жилища на ОбС - К. е отказала да
разгледа искането му с вх.№ОС-15-14/20.12.2023г. за удължаване срока на договора за
наем. Това решение не било връчено на ищеца и той бил лишен от възможността да
защити правата си, въпреки което с посоченото писмо ищецът бил уведомен от кмета
на О.та, че на осн.чл.238 във вр. с чл.236 от ЗЗД наемното правоотношение се
прекратява, както и било указано на ищеца, че е възможно отпочване на процедура за
изземване на имота. За прекратяването на наемното правоотношение, създадено по
реда на Закона за общинската собственост и НРУУЖННРОЖ на ОбС - К., същите
специални разпоредби изисквали на ищеца да е било връчено решението на комисията
по картотекиране и той да е могъл да защити правата си. Ищецът продължавал да
ползва жилището, да плаща договорения наем, следователно на осн.чл.236 от ЗЗД
продължавал да е наемател.
Ответникът О. – К. оспорил предявения иск. Позовал се е, че сключеният между
страните договор от 15.07.2022г. за наем на общинско жилище /описаното от ищеца/ е
за срок от една година и с изтичането на срока договорът е прекратен. С вх.№ОС-15-
14/20.12.2023г. ищецът поискал срокът на договора да бъде продължен, но към тази
дата прекратяването вече било настъпило. Разпоредбата на чл.46 ал.4 от ЗОС
предвиждала възможност за продължаване срока на наемното правоотношение, но не
безусловно, а само, ако наемателят отговаря на условията за настаняване под наем в
2
общинско жилище. В случая комисията по чл.21 от НРУУЖННРОЖ констатирала, че
искането на ищеца е подадено при изтекъл вече срок и настъпило прекратяване на
наемния договор, а продължаването на срок на договор, който е вече изтекъл, било
невъзможно. Ищецът не бил отстранен от общинското жилище и заповед по чл.65 от
ЗОС за изземването му не е издадена.
Въз основа на горното ответникът е възразил за недопустимост на предявения
иск – ищецът нямал правен интерес да иска установяване на съществуването на едно
свое право по прекратения наемен договор, както и само бил поканен за доброволно
освобождаване на жилището, без да е пристъпено все още към принудителното му
изземване. Евентуално, ответникът е възразил, че искът е неоснователен, защото след
изтичането на срока на договора между страните не съществува наемно
правоотношение касателно описаното общинско жилище.
Установено е по делото, че на 15.07.2022г. е сключен договор за наем, с който О. –
К. предоставила на М. Н. С. за временно възмездно ползване общинско жилище в
гр.К., ул.“Д.Д.“ **, състоящо се от две стаи, кухня, антре, килер и изба с площ от 57
кв.м., ведно с прилежащата част от празно дворно място. Договорът е за срок от една
година, считано от датата на подписването му. Няма спор, че и след изтичане срока на
договора ищецът продължил да ползва жилището и да заплаща на ответника
установената в договора наемна цена. Изрична заповед за прекратяване на наемното
правоотношение не е издадена. С вх.№ОС-15-14/20.12.2023г. ищецът отправил до
ответника искане срокът на договора да бъде продължен. Искането е поставено на
вниманието на комисията за картотекиране на лицата, отговарящи на условията за
настаняване в общинско жилище. С решение по протокол №8/08.04.2024г. комисията
отказала да разгледа искането по съображения, че липсва действащ наемен договор,
който да бъде продължен. Решението на комисията е съобщено на ищеца с писмо изх.
№ОС-15-14/1/09.05.2024г. на кмета на О. – К.. Със същото писмо ищецът е уведомен за
прекратяване на наемното правоотношение, определен е срок, в който ищецът да
освободи жилището и е посочено, че при неизпълнение на последното, ще бъде
издадена заповед за принудителното изземване на жилището.
Искът по чл.124 ал.1 от ГПК е предназначен да установи съществуването или
несъществуването на едно правно отношение или на едно право, което е несигурно и
заплашено от нарушаване. Когато ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията
си с дадено лице, като със сила на присъдено нещо установи, че между тях съществува
или не опредЕ. правна връзка, правно отношение, той има правен интерес от
предявяването на установителен иск, с решението по който тази несигурност ще бъде
отстранена. Такъв интерес е винаги налице, щом като поведението на насрещната
страна прави правното положение на ищеца несигурно, като отрича едно
претендирано от ищеца право или си присвоява едно право спрямо ищеца. Единствено
при открита възможност за ищеца да се защити с осъдителен иск, правният интерес от
3
предявяване на установителен иск отсъства.
В настоящия случай ответникът отрича между него и ищеца да съществува
наемно правоотношение за процесното общинско жилище и претендира спрямо ищеца
последиците от несъществуването на такова правоотношение - освобождаване на
жилището от ищеца. За ищеца, на когото жилището е било предоставено като наемател
и, който счита, че продължава на притежава правата на такъв и да осъществява
тяхното фактическото съдържание, единственият начин да се защити е искът по чл.124
ал.1 от ГПК за установяване, че между него и ответника съществува наемно
правоотношение за това жилище. Следователно ищецът има правен интерес от
предявения иск и той е допустим.
Дали, както се поддържа от ответника, сключеният между страните наемен
договор е прекратен с изтичане на уговорения срок или е продължен при условията на
чл.236 ал.1 от ЗЗД, както се поддържа от ищеца, е въпрос, пряко относим към предмета
на спора за съществуването на наемно правоотношение между страните, на който
следва да се отговори с решението по делото.
Както е посочено от самия ищец и следва от разпоредбата на чл.239 от ЗЗД,
отношенията по предоставянето под наем на общински жилища се регулират от
нормите на чл.43 – чл.46 от ЗОС. В чл.46 ал.1 от ЗОС са предвидени девет хипотези,
чието осъществяване съставлява отделно основание за прекратяване на наемно
правоотношение за общинско жилище, а съгласно чл.46 ал.2 от ЗОС наемното
правоотношение се прекратява със заповед на органа, издал настанителната заповед. В
настоящия спор сключеният между страните договор за наем е за срок от една година
и след неговата крайна дата 22.07.2023г. наемното правоотношение е прекратено на
осн. чл.46 ал.1 т.6 от ЗОС – поради изтичане срока за настаняване. Във всички
останали хипотези на чл.46 ал.1 от ЗОС прекратяването на наемното правоотношение е
резултат на влязла в сила заповед по чл.46 ал.2 от ЗОС, издадена при преценка на
органа по настаняването за наличието на обстоятелства, осъществяващи съответното
основание за прекратяване на наемното правоотношение. Единствено в хипотезата на
чл.46 ал.1 т.6 от ЗОС фактът на изтичането на срока за настаняване безусловно и
независимо от чиято и да било преценка води до прекратяване на наемното
правоотношение. В тази хипотеза заповедта по чл.46 ал.2 от ЗОС има значение само да
констатира прекратяването на наемното правоотношение, настъпило в резултат на
изтичането на срока за настаняване. Продължаващото след изтичане на наемния срок
ползване на общинското жилище от наемателя със знанието и без противопоставянето
на наемодателя не е основание по общото правило на чл.236 ал.1 от ЗЗД договорът да
се счита продължен за неопределен срок. Както се посочи, отдаването под наем на
общински жилища се регулира от специалните норми на чл.43 – чл.46 от ЗОС, а
общите правила на чл.228 и сл. от ЗЗД се прилагат само, ако специалните правила не
4
предвиждат нещо друго. За продължаването на срока на наемното правоотношение за
общинско жилище има специално правило в чл.46 ал.4 от ЗОС и то изключва
приложението на общата норма на чл.236 ал.1 от ЗЗД. Съгласно чл.46 ал.4 от ЗОС при
изтичане срока на настаняване наемното правоотношение може да бъде продължено,
ако наемателят отговаря на условията за настаняване в общинско жилище. Видно е, че
обстоятелствата, съставляващи основание са продължаване на наемното
правоотношение в общите случаи по чл.236 ал.1 от ЗЗД, са ирелевантни за
продължаване на наемно правоотношение за общинско жилище. Видно е още, че след
изтичане срока на настаняване наемното правоотношение за общинско жилище не „се
счита“ за продължено, а „може“ да бъде продължено, ако наемателят отговаря на
условията за настаняване в общинско жилище – с изрични насрещни съвпадащи
волеизявления на органа по настаняването и на наемателя. В случая продължаване на
срока на наемното правоотношение между страните за процесното общинско жилище
по реда на чл.46 ал.4 от ЗОС не е осъществено, а позоваването от страна на ищеца на
продължаване на наемното правоотношение при условията на чл.236 ал.1 от ЗЗД е
неоснователно.
Следователно, произтичащото от договора от 22.07.2022г. наемно
правоотношение е прекратено поради изтекъл срок на настаняването и понастоящем
между страните не съществува наемно правоотношение за процесното общинско
жилище. Така формираният краен извод от първоинстанционния съд е правилен.
Предявеният иск за установяване съществуването на наемно правоотношение е
неоснователен и първоинстанционното решение, с което същият е отхвърлен, следва
да се потвърди. Решението следва да се потвърди и в частта, осъждаща ищеца да
заплати на ответника юрисконсултско възнаграждение.
С оглед резултата от въззивния спор, на осн. чл.78 ал.8 от ГПК във вр. с чл.37 от
ЗПП и чл.25 ал.1 от НЗПП ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника
юрисконсултско възнаграждение за въззивното производство в размер на 100 лева.
Водим от горното, въззивният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №20/11.02.2025г. по гр.д.№346/2024г. на Каварненския
районен съд.
ОСЪЖДА М. Н. С. с ЕГН ********** с адрес в гр.К., ул.“Д. Д. Д.“ ** да заплати
на О. – К. с ЕИК **** с адрес в гр.К., ул.“Д. ** сумата 100 лева – юрисконсултско
възнаграждение за въззивното производство.
На осн. чл.280 ал.3 т.1 от ГПК решението не подлежи на касационно обжалване.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6